Ovnove nepremičnine

Edvard Oven je po dvanajstih letih vodenja stanovanjskega sklada eden najmanj uspešnih državnih uradnikov in hkrati eden najpremožnejših Slovencev.

Urša Matos  |  Mladina 27  |  11. 7. 2004

Edvard Oven je po dvanajstih letih vodenja stanovanjskega sklada eden najpremožnejših državnih uradnikov. V lasti ima gostinski lokal, dve stanovanji in razkošno vilo z bazenom. Hkrati je eden najbolj spornih funkcionarjev. Sklad je od ustanovitve posloval na robu legalnega, nacionalna stanovanjska varčevalna shema ne prinaša želenih učinkov, nakup stanovanja pa je postal težje izvedljiv kot kadar koli prej.

Edvard Oven se s položaja direktorja Stanovanjskega sklada RS po treh zaporednih mandatih umika kot petičnež. V lasti ima stanovanje na Štihovi ulici 6 v Župančičevi jami, pred kratkim si je kupil nadstandardno, 180 kvadratnih metrov veliko stanovanje s teraso v sedmem nadstropju novega stanovanjskega bloka na Železni cesti 10 c, za katerega je po naših izračunih odštel 400.000 evrov, poleg tega je v Ankaranu kupil nekdanji Iskrin počitniški dom in ga prenovil v približno milijon evrov vredno vilo z bazenom. To pa še ni vse. Sofinanciral je tudi gradnjo poslovne stavbe Eurocenter na Bavarskem dvoru v Ljubljani, kjer je lastnik lokala Edoardo, v objektu pa naj bi imel v lasti še približno 500 kvadratnih metrov poslovnih prostorov. Jasno je seveda, da mu plača direktorja sklada za te nakupe ni zadoščala, čeprav je ta že leta 1994 znašala 681.794 tolarjev bruto, zadnje leto pa 1,1 milijona tolarjev bruto oziroma dobrih 560.000 tolarjev neto. Od kod mu denar za vse nepremičnine, lahko le ugibamo. Zagotovo pa se je njegovo finančno stanje znatno izboljšalo z udeležbo pri razvpitem menedžerskem odkupu podjetja BTC, d. d., Ljubljana. Prek podjetja Invest Point, d. o. o., je lastnik skoraj treh odstotkov delnic podjetja BTC. Interna cena teh delnic trenutno znaša okoli 24.000 tolarjev, to pomeni, da je njegov portfelj težak okoli 150 milijonov tolarjev. Pri tem je zanimivo, da nikogar v tej državi ne moti Ovnova udeležba pri menedžerskem odkupu, čeprav je jasno, da v podjetju BTC nikoli ni opravljal nobene menedžerske funkcije, ampak je tam predsednik nadzornega sveta. To pa je dodaten kamen spotike. Njegovo udeležbo pri menedžerskem odkupu bi bilo namreč mogoče razumeti tudi kot svojevrstno podkupnino. Kot delničar družbe BTC je samo leta 2002 in 2003 dobil izplačanih približno 20 milijonov tolarjev dividend, kot predsednik nadzornega sveta pa je za isto obdobje dobil še vsaj 7 milijonov tolarjev nagrade iz dobička.

Ob takšnem premoženju je razumljivo, da se mu z nacionalno varčevalno stanovanjsko shemo ne ljubi več ukvarjati. Sam sicer pravi, da iz sklada odhaja, ker "se mora človek posloviti, ko še zmaguje". Toda ali res lahko govorimo o zmagi? Več kot 82.000 varčevalcev, vključenih v shemo, bi njegov umik lahko razumelo tudi kot beg pred morebitnim polomom največjega projekta stanovanjskega sklada.

Kako učinkovita je shema?

Oven je idejni oče varčevalne sheme, zato je logično, da jo na vso moč brani. Po njegovem ima shema nekaj pomembnih učinkov: povečanje dolgoročnejšega varčevanja prebivalstva, zagotavljanje pravic varčevalcev, da po izteku varčevanja pod ugodnimi pogoji najamejo stanovanjsko posojilo, in preprečitev pretiranega zvišanja cen stanovanj ob izteku prve varčevalne sheme. Toda v resnici shema teh ciljev ni dosegla. Ugotovitve raziskave, ki sta jo za sklad opravila France Križanič in Žan Oplotnik iz Ekonomskega inštituta Pravne fakultete v Ljubljani kažejo, da varčevalna shema sploh nima statistično pomembnega pozitivnega učinka na agregatno varčevanje. Pa tudi, če bi bile ugotovitve raziskave drugačne, varčevanje verjetno ni prvi in najpomembnejši cilj sheme. Poleg tega ne drži, da je shema najdonosnejša oblika varčevanja. Andreja Cirman z ljubljanske ekonomske fakultete je marca 2003 zapisala, da "shema v varčevalnem delu kljub premiji države ni izrazito odstopala od konkurenčnih produktov, ki so jih takrat za dolgoročno varčevanje ponujale nekatere poslovne banke". Izsledki javnomnenjske raziskave, ki jo je Ninamedia opravila med varčevalci v shemi, je razkrila še dodatno pomanjkljivost: približno polovica vprašanih varčevalcev je lastnikov oziroma solastnikov stanovanj, kar tretjina pa jih živi v trisobnih stanovanjih. Iz tega je mogoče sklepati, da država z izplačanimi premijami v resnici subvencionira premožnejše oziroma tiste, ki imajo stanovanjsko vprašanje že rešeno. Zakaj bi jim država pomagala z denarjem vseh davkoplačevalcev, tudi z denarjem tistih, ki v shemi ne varčujejo, ker za to nimajo dovolj sredstev? Ali ne bi bilo bolj smiselno, da bi država denar za premije porabila za gradnjo več socialnih in najemnih stanovanj, kot pa da ga deli med tiste, ki si stanovanje lahko kupijo brez njene pomoči? Na to je že pred časom opozarjal Sašo Polanec z ljubljanske ekonomske fakultete. K temu pa je dodal še en pomemben pomislek. Z liberalizacijo finančnih tokov so se realne obrestne mere znižale do takšne ravni, da so bančna posojila ugodnejša od posojil, ki jih ponuja država v okviru varčevalne sheme. Po njegovem bi morala vlada dopolniti zakon in vezati posojilne obrestne mere na prevladujoče tržne razmere, saj sicer nihče ne bo pripravljen vzeti posojil v okviru sheme. "Tako bodo oškodovane banke, ki morajo, če varčevalci ne vzamejo posojil, državi vrniti varčevalne premije." In tu ne gre za majhne denarje. Treba je vedeti, da je samo v prvih shemi varčevalo več kot 20.000 ljudi in ti so v petih letih privarčevali 43 milijard tolarjev. Oven se sicer brani, da je bilo leta 1999 posojilo pod pogoji iz sheme najugodnejše in da je prav shema zaslužna za znižanje obrestnih mer za redna stanovanjska posojila bank. Toda resnica je drugačna. Danes je povsem nepomembno, kakšne posojilne pogoje je shema ponujala pred petimi leti, če vemo, da varčevalec posojila pod temi pogoji ni mogel črpati pred iztekom varčevalne pogodbe. V tem času pa so se stvari zelo spremenile. In to ne zaradi sheme, pač pa predvsem zaradi čedalje večje konkurence tujih bank na slovenskem bančnem trgu in zaradi splošnega trenda zniževanja obrestnih mer v Sloveniji in svetu.

Toda tisto, kar je za navadnega državljana najpomembnejše, je možnost nakupa stanovanja. Tipičen varčevalec v shemi je v petih letih privarčeval le 2,1 milijona tolarjev, na podlagi tega lahko zaprosi še za 4,5 milijona tolarjev posojila, se pravi, da bo razpolagal s 6,6 milijona tolarjev. Ta znesek pa bo zadoščal za pol zelo skromne garsonjere v Ljubljani. Stanovanja so danes namreč težje dostopna kot pred petimi leti, saj so cene kvadratnega metra po uvedbi sheme občutno narasle. Oven je na svoji zadnji tiskovni konferenci javnost skušal pomiriti z argumentom, da je statistični urad v drugi polovici leta 2003 zaznal 19-odstotni upad povprečnih cen dokončanih stanovanj v primerjavi z istim obdobjem leta 2002. Pozabil pa je dodati, da so se v istem obdobju kar za 32 odstotkov podražila stanovanja v gradnji. Res je sicer, da sklad tržna stanovanja ponuja po ugodni ceni od 890 do 1300 evrov za kvadratni meter, toda treba je vedeti, da so po takšni ceni stanovanja ponujala tudi komercialna podjetja. Zasebno podjetje Dom Koper je na primer stanovanja v Kopru leta 2000 v odkup ponujalo za manj kot 1000 evrov za kvadratni meter. "Toda prav posredovanje države na stanovanjskem trgu je povzročilo rast cen zemljišč in stanovanj v preprodaji, tako da v Kopru kvadratni meter namesto cene 1000 dosega ceno 1800 evrov," pravi direktor podjetja Dom Koper Ivan Vinčec.

Sklad tudi ni v celoti izpolnil obljube o večji ponudbi lastnih stanovanj. Od leta 2001 do danes je ponudil le 566 tržnih stanovanj (poleti naj bi menda objavil še prodajo 800 stanovanj v Ljubljani) in 500 najemnih stanovanj. Dodatna težava je kakovost stanovanj. Poglejmo samo primer. V Kopru ob Mercatorjevem centru sklad gradi nov stanovanjski blok. Zemljišče je bilo prvotno namenjeno za gradnjo poslovnega objekta in je za stanovanjski blok s 130 stanovanji neprimerno. Ker se z gradnjo mudi, se ne upoštevajo niti minimalni pogoji za udobno in varno bivanje. V novem bloku so predvidena le tri stopnišča, to pomeni, da bodo v vsako v povprečju nagnetli 43 stanovanj. To pa meji že na absurd, saj naj bi bilo po zakonskih normativih na vsako stopnišče dovoljenih največ 16 stanovanj.

Poslovanje sklada na robu zakonitosti

Bilanca, ki jo Oven pušča za sabo, ni vprašljiva le, ko gre za varčevalno shemo, pač pa tudi, ko gre za gospodarnost poslovanja sklada. Spomnimo se, da je bil sklad ustanovljen leta 1991 z Jazbinškovim stanovanjskim zakonom zato, da bi pripomogel k rešitvi stanovanjske stiske številnih iskalcev stanovanj. Oven je postal direktor sklada 30. julija 1992, ko ga je potrdila tedanja Drnovškova vlada. V zameno za direktorski stolček se je odpovedal funkciji podpredsednika LDS. Naloga Ovnove ekipe je bila, da iskalcem stanovanj v obliki ugodnih posojil razdeli denar, zbran s prodajo družbenih stanovanj. Toda sklad je svoje pristojnosti samovoljno razširil. Del sredstev je začel obračati na finančnem trgu, jih posojati gospodarstvu, bankam in javnim podjetjem. Tako je leta 1993 gospodarstvu posodil kar 828 milijonov tolarjev finančnih presežkov. Podjetja so z javnim denarjem lahko poslovala na borzi in si z njim prislužila velike zaslužke. Zakonodaja takšnega ravnanja sicer ni izrecno prepovedovala, toda logično bi bilo, da si sklad takšnega obvoda z javnimi sredstvi ne bi smel privoščiti. Denar bi moral čim prej usmeriti v reševanje stanovanjske problematike, ne pa ga uporabljati kot finančno pomoč gospodarskim podjetjem. Pri tem je še posebej zanimivo, da se je med dobitniki kratkoročnega posojila kar štirikrat znašlo podjetje Sončni vzhod; dobilo je skupaj 82 milijonov tolarjev. Ni naključje, da je bila direktorica Sončnega vzhoda pred pridobitvijo posojil že nekaj let Ovnova tesna poslovna sodelavka, saj sta skupaj s še štirimi družabniki ustanovila podjetje Rdeča pika, sodelovala pa sta tudi v podjetju Sonce, kjer je bil Oven leta 1990 direktor. Poleg tega sta sodelovala prek Modre borzne hiše, ki jo je leta 1993 ustanovil sklad skupaj s še štirimi partnerji. Eden od teh partnerjev je bilo prav podjetje Sončni vzhod. Inšpektorji agencije za plačilni promet so pozneje ugotovili, da je Modra borzna hiša posojilo, prejeto od sklada, še isti dan nakazala podjetju Sonce ali podjetju Sončni vzhod. Oven je bil deležen očitkov, da z ugodnimi posojili iz sklada financira svoje zasebne poslovne podvige. Toda uradno mu ni bilo dokazano nič. Sklad je dobro prestal vse finančne revizije. To pa še ne pomeni, da je bila njegova poslovna praksa neoporečna. Treba je vedeti, da agencija za plačilni promet ni imela pooblastil za preverjanje racionalnosti porabljenih sredstev in tudi ne meril, po katerih bi lahko ugotavljala morebitno negospodarnost.

So pa revizijski pregledi razkrili še nekaj zanimivih podrobnosti. Na primer, da so člani upravnega in nadzornega odbora sklada leta 1993 dobili sejnine, ki so znašale tudi do skoraj milijon tolarjev bruto na posameznika, in da je upravni odbor sklenil, da se zaposlenim in članom upravnega odbora od pozitivnega poslovnega rezultata dodeli še posebna nagrada v višini več kot 12 milijonov tolarjev bruto. Vsak posameznik je tako dobil še od 200 do 400 tisoč tolarjev neto. Med prejemniki je bila tudi predsednica Zveze potrošnikov Slovenije in članica upravnega odbora sklada Breda Kutin. Pričakovati je bilo, da bo sklad opustil slabe navade. Toda že leta 1994 je javnost presenetil z nakupom in prenovo poslovnih prostorov na Poljanski cesti 31 v Ljubljani, za kar je porabil dobrih 555 milijonov tolarjev ali še enkrat več, kot je bilo prvotno načrtovano. Ovnova ekipa se je izgovarjala, da večje prostore potrebuje, ker naj bi v njih poslovala hranilnica. S stanovanjsko hranilnico sicer ni bilo nič, sklad pa je vseeno dobil nove poslovne prostore, v katerih se menda kar tare dragocenih umetniških slik.

Zadnja iz Ovnove zakladnice negospodarnega poslovanja je iz oktobra 2003, ko je sklad z javnim razpisom ponudil v odkup 429 stanovanj. Prednost pri nakupu so imeli varčevalci stanovanjske sheme, pri čemer pa ni bilo pomembno, kakšen status imajo, se pravi, ali gre za mlado družino, ki stanovanjsko vprašanje rešuje prvič, ali za poslovneža, ki si kupuje še eno nepremičnino za oddajanje. Zaradi velikega navala je srečneže, ki so stanovanje lahko kupili po ugodnejši ceni, določil računalniški žreb. Da pa to še ne bi bilo vse, je sklad določil, da morajo kupci plačati kar 1,9 odstotka vrednosti stanovanja za kritje stroškov notarskih storitev, prenosa nepremičnine na ime kupca in ureditev zemljiškoknjižnih zadev. Ker je povprečna cena stanovanj znašala približno 100.000 evrov, skupna vrednost celotnega posla pa okoli 43 milijonov evrov, to pomeni, da je sklad pri prodaji stanovanj samo s prispevkom za stroške zaslužil 200 milijonov tolarjev (v resnici je zaslužil nekaj manj, saj vsa stanovanja niso bila prodana). Povsem nerazumljivo je, zakaj sklad zaračunava tako visok odstotek za stroške, če so vse prodajne pogodbe popolnoma enake oziroma se razlikujejo le pri imenu kupca, oznaki stanovanja, kvadraturi in ceni. Priprava pogodbe po odvetniški tarifi znaša največ nekaj sto tisoč tolarjev, za vstavljanje podatkov v pogodbo pa bi verjetno zadoščalo delo administrativnega delavca ... Skratka, ob racionalnem gospodarjenju bi bilo storitve mogoče opraviti za okoli 20 milijonov tolarjev oziroma desetkrat manj denarja, kot ga je kupcem stanovanj zaračunal sklad. Pojasnil v zvezi s tem v skladu ni bilo mogoče dobiti.

Od Ropa k Popoviču?

Oven se ne poslavlja le od stanovanjskega sklada, pač pa tudi od LDS

Novo politično zaledje naj bi si bivši direktor stanovanjskega sklada poiskal v stranki koprskega župana Borisa Popoviča. Odhod iz največje vladne stranke je po svoje razumljiv. Oven je februarja letos v kolumni (objavil jo je časnik Delo) razkril, da je že deset let na črni listi Gregorja Golobiča, kar naj bi ga oviralo v tekmi za kadrovske položaje. Hkrati je v kolumni odkrito napadel vrh LDS, češ da bi morali skupaj nastopiti kot resni evropski politiki, ne pa da se pogosto obnašajo kot adolescentni zsmsjevci.