V središču / Odrešeni Airbnbja

Po štirih letih in pol se je le končala sodna bitka stanovalcev bloka na Alpski cesti 17 na Bledu zoper lastnika, ki je svoji stanovanji v bloku več let oddajal v kratkoročni najem turistom. Ljubljansko višje sodišče je namreč konec oktobra potrdilo, kar je že lani ugotovilo prvostopenjsko sodišče v Radovljici: lastnik mora prenehati opravljati dejavnost, ki zelo vpliva na bivanje v bloku. A sodba odpira več vprašanj: kaj se bo za ta in podobne primere spremenilo po 1. januarju 2026, ko se začne uporabljati nov zakon o gostinstvu, ki blaži zahtevano soglasje sosedov

. »Stanovalci so zelo zadovoljni in veseli jih, da je sodišče prisluhnilo njihovim dolgoletnim težavam ob sobivanju s turisti,« komentirajo sodbo višjega sodišča v ljubljanski odvetniški pisarni Rauter, ki zastopa stanovalce bloka na Alpski cesti 17 na Bledu. »Sodišče je izrecno potrdilo, da izvajanje tovrstne dejavnosti pomeni nadobičajno moteče vplive in jih zato stanovalci niso dolžni trpeti.«

Maja 2021 je pet stanovalcev bloka vložilo tožbo zoper »soseda«, ki je svoji stanovanji v bloku, povezani z vrati, od maja 2017 oddajal turistom v kratkoročni najem, tudi prek platform Booking in Airbnb. Recimo maja letos je prek Airbnbja za najem obeh stanovanj, eno ima 52 in drugo 90 kvadratnih metrov, za dve noči, kar je bil takrat minimum, računal blizu 430 evrov. Gre sicer za stanovanji v enem od znamenitih alpskih blokov, značilne trikotne oblike, oddaljenih dobrih 10 minut od Blejskega jezera.

»Tožniki niso dolžni trpeti, da so v bloku brez njihovega soglasja v kratkoročni turistični najem nastanjeni turisti, da te osebe hodijo po skupnih delih stavbe, jih uporabljajo in izrabljajo. Gre za bistveno drugačno rabo stanovanj, kot če bi v njih bili dolgoročno nastanjeni najemniki,« je že maja lani odločila radovljiška sodnica Barbara Gomilar in od toženega zahtevala opustitev oddajanja v 48 urah. A toženi Rok Zonik in njegovo podjetje RC Rikli dejavnosti nista opustila, pač pa se je Zonik na sodbo pritožil.

Vztrajal je, da v stanovanju na Alpski cesti 17, kjer ima prijavljeno tudi stalno bivališče, dejansko prebiva in da turistom oddaja le preostale dele stanovanj, zaradi česar naj bi po veljavnem stanovanjskem zakonu potreboval le 75-odstotno soglasje sosedov, ki naj bi ga tudi imel. Trdil je torej, da v njegovem primeru ne gre za spremembo rabe stanovanj, za kar je zahtevano 100-odstotno soglasje.

A radovljiško sodišče ni verjelo, da toženi s turisti kar sobiva na Alpski 17, tudi na platformah je oglaševal celotni stanovanji, ugotovilo pa je tudi, da toženi za oddajanje stanovanj nima niti veljavnega 75-odstotnega soglasja, kot je trdil. Pomladi 2017 je od sosedov sicer dobil »bianco« soglasja, a ob zagotovilu, da bo stanovanji oddajal izključno udeležencem poslovne šole IEDC Bled, ne turistom.

Tem ugotovitvam je 24. oktobra letos pritrdil senat višjega sodišča v Ljubljani s predsedujočo sodnico Katjo Mramor, sodba, ki je zahtevala prenehanje oddajanja, je postala pravnomočna. Senat je ponovil, da bi moral toženi imeti 100-odstotno soglasje sosedov, kot to zahteva stanovanjski zakon v primerih, ko se stanovanje, zgrajeno za bivanje in dom, uporablja v druge namene, med katerimi je tudi kratkoročno oddajanje celega stanovanja turistom. Na platformi Booking so bile ta torek še vidne fotografije apartmajev na Alpski 17, a z opozorilom: »Oprostite, ta nastanitev trenutno ne sprejema rezervacij.«

Povzeta sodba, ki je ena redkih s področja kratkoročnega oddajanja stanovanj nasploh, odpira več vprašanj, zlasti, kaj bo z blejskim in podobnimi primeri po 1. januarju 2026, ko se bo začel uporabljati novi zakon o gostinstvu. Ta bo namesto stanovanjskega zakona »urejal« soglasja za kratkoročno oddajanje. Novi zakon, ki so ga pripravili na gospodarskem ministrstvu pod vodstvom predsednika SD Matjaža Hana in ga predstavljali kot »prepotrebno omejitev airbnbja s ciljem zagotoviti več stanovanj za bivanje«, namreč pri soglasjih znižuje obstoječe zahteve. Konkretno: za kratkoročno oddajanje stanovanja v tri-ali večstanovanjski stavbi bo po 1. januarju zadoščalo soglasje »več kakor tri četrtine solastnikov, vključujoč soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi, tla ali stropi mejijo« z oddajanim stanovanjem. To pomeni, da bo tudi toženi lastnik v alpskem bloku po 1. januarju potreboval le 75- namesto 100-odstotnega soglasja sosedov. Res je, da mu niti to znižanje ne bo omogočilo izvajanja kratkoročnega oddajanja, komu drugemu kje drugje v Sloveniji pa morda bo. A izzivi so še drugi, novi zakon kljub jasnim opozorilom ignorira vidik gradbeno-prostorske zakonodaje. V blokih, klasificiranih zgolj za stanovanjsko rabo, namreč legalnega kratkoročnega oddajanja stanovanj brez prekvalifikacije rabe v turistično, ki se doseže v posebnem upravnem postopku, sploh ne bi smelo biti.