Urša Matos

19. 3. 2003  |  Mladina 11  |  Politika

Žrtve tranzicije

Novi stanovanjski zakon bo še poslabšal položaj najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih

'Draga gospa, kdo vam je kriv, da niste tako kot jaz rojeni pod srečno zvezdo,' je minister Janez Kopač odgovoril najemnici, ko mu je potožila o svojih težavah z lastnikom stanovanja.

'Draga gospa, kdo vam je kriv, da niste tako kot jaz rojeni pod srečno zvezdo,' je minister Janez Kopač odgovoril najemnici, ko mu je potožila o svojih težavah z lastnikom stanovanja.
© Denis Sarkić

Najboljši dokaz novodobnega suženjstva so tisti državljani, ki jih je poosamosvojitvena oblast s stanovanji vred vračala denacionalizacijskim upravičencem in njihovim dedičem. Njihova usoda je že dobro desetletje prepuščena nemilosti novih lastnikov in ignoranci vladajočih strank. Prenašati morajo očitke o sebičnosti in želji po tuji lastnini, šikaniranje in psihofizično maltretiranje. Živijo v nenehnem v strahu, da jih bodo lastniki kadar koli in brez kakršnega koli razloga izselili iz stanovanj, kjer so živeli tudi 50 let. Že tako nemogoč položaj pa se jim bo še poslabšal, če bo državni zbor sprejel nov stanovanjski zakon, ki ga je pripravilo ministrstvo za okolje in prostor in ki ga je vlada že lani podprla kljub resnim pomislekom vladne službe za zakonodajo, varuha človekovih pravic in številnih civilnih združenj.

Zakon namreč dolgoletnih konfliktov med lastniki in najemniki ne razrešuje, ampak jih le še poglablja. Ali kot pravi članica Združenja najemnikov Slovenije, upokojena sodnica Joža Aljančič: "Ta zakon je himna egoizmu preskrbljenih, saj se večina členov ukvarja z vprašanjem, kako bodo tisti, ki imajo najbolj idealno rešeno stanovanjsko vprašanje, medsebojno urejali stanovanja razmerja, ne rešuje pa konfliktnega položaja najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih. Ministrstvo za okolje očitno računa, da bi nalogo razreševanja sporov po naravnem toku dogodkov lažje opravila nasilje in prosti trg." Točnih podatkov o številu najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih ni mogoče dobiti. Ministrstvo za okolje govori o 3100 primerih, Združenje najemnikov pa o več kot 5000 primerih. Katera številka je prava, niti ni pomembno. Dejstvo je, da bo katastrofalna stanovanjska politika ministra Janeza Kopača še dodatno prizadela več tisoč ljudi, ki se v neprijetnem položaju niso znašli po lastni krivdi, ampak zaradi nerazumnih odločitev oblasti po letu 1991.

S krivico nad krivico

V socialističnem sistemu je obstajal stanovanjski fond, v katerega so vsi aktivni prebivalci prispevali okoli šest odstotkov mesečnega bruto dohodka. Od tega so seveda imeli tudi korist. Nekateri so se odločili za posojilo, drugi za pridobitev stanovanjske pravice do družbenega stanovanja. Tako je do leta 1991 kar 225.000 ljudi postalo imetnikov stanovanjske pravice. Ker je bila večina stanovanj dotrajana, so jih obnovili z lastnimi sredstvi. Nekateri so vložili celo toliko denarja, da bi si po takratnih cenah zanj lahko kupili novo stanovanje. Njihova usoda se je obrnila na glavo leta 1991, ko je bil sprejet Jazbinškov stanovanjski zakon, ki je imetnike stanovanjske pravice razdelil na dve skupini - na večino, ki je družbena stanovanja lahko odkupila, in manjšino, ki pravice do odkupa ni imela. Prva skupina je stanovanja odkupila po ugodnih cenah, saj je na primer cena za 114 kvadratnih metrov veliko stanovanje v središču Ljubljane po Jazbinškovem modelu znašala le 16.200 mark, danes pa lahko to isto stanovanje na trgu prodajo za 300.000 mark. Druga skupina pravice do odkupa ni imela, saj je stanovanjski zakon prepovedoval odkup tistih stanovanj, ki so v družbeno lastnino prešla s podržavljanjem. Oblast je nekdanje imetnike stanovanjske pravice postavila v različen položaj, s čimer je povzročila med njimi neupravičeno razlikovanje. To je naredila brez pravne podlage, saj denacionalizacijski zakon leta 1991 še ni bil sprejet in torej tudi še ni bilo jasno, ali se bodo stanovanja vračala v naravi. "Oblast je obšla načelo Lex non promulgata non obligat, ki pomeni, da zakon, ki ne obstaja, ne more zavezovati," opozarja Aljančičeva.

Sledil je drugi udarec z zakonom o denacionalizaciji, ki je predvidel vračanje stanovanj v naravi tudi, če so ta zasedena z imetniki stanovanjske pravice. Gre za evropski unikum, saj nobena druga nekdanja socialistična država v naravi ni vračala z ljudmi zasedenih stanovanj. Slovenija je z ljudmi trgovala kljub nasvetu parlamentarne skupščine Sveta Evrope, ki je v svoji resoluciji 1096 zapisala, naj se nacionalizirano premoženje "praviloma vrne prvotnim lastnikom, če je to mogoče brez kršenja pravic sedanjih lastnikov, ki so si premoženje pridobili v dobri veri ali brez kršenja pravic najemnikov, ki so prostore najeli v dobri veri, in brez škodovanja napredku demokratičnih reform. V primerih, ko to ni mogoče, naj se dodeli le materialno nadomestilo".

Poosamosvojitvena oblast je torej nekdanje imetnike stanovanjske pravice prisilno spremenila v navadne pogodbene najemnike pri zasebniku za nedoločen čas. Gre za preskok, ki je bistven. Stanovanjska pravica je namreč vsem imetnikom te pravice zagotavljala trajno, neovirano posest in rabo stanovanja. Bila je absolutno nedotakljiva in neodtujljiva, po smrti imetnika pa prenosljiva na njegove družinske člane. Kot ustavna kategorija je bila primerljiva samo z lastninsko pravico. Ta položaj se je s prehodom v najemno razmerje korenito poslabšal. Res je sicer, da so bili po zakonu dolžni plačevali le neprofitno najemnino, a prav to je postalo kamen spotike, saj so zasebni lastniki računali, da bodo s stanovanji zaslužili, ne pa da bodo na grbo dobili najemnike, od katerih bodo iztržili le fičnike. Denacionalizacijski zakon je sicer predvideval dve možnosti vračila po vojni odvzetega premoženja: vračilo v naravi ali odškodnino. Tisti upravičenci oziroma njihovi dediči, ki so se odločili za vračilo v naravi - in to je bila večina -, so se dobro zavedali, da bodo hkrati s stanovanjem prevzeli tudi najemnika, ki bo v stanovanju lahko ostal za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, zato je njihovo pritoževanje nad nizkimi najemninami neupravičeno. Vendar je narobe sklepati, da so najemniki v tej zgodbi "good guys", lastniki pa "bad guys". Oboji so žrtve. Prvi zato, ker so bili prisilno postavljeni v podrejen položaj, drugi zato, ker s svojo lastnino ne morejo svobodno razpolagati. Kdo je torej kriv? Oblast. Najprej Demosova, pozneje pa vladne koalicije, v katerih je imela najmočnejšo vlogo LDS. Oblast namreč nikoli ni poskrbela za takšno zakonodajo, ki bi razrešila konfliktne odnose med lastniki stanovanj in najemniki. Jazbinškov zakon je na primer nadomestna stanovanja zagotavljal celo tistim najemnikom, ki so pred letom 1991 živeli v zasebnih stanovanjih in niso bili imetniki stanovanjske pravice. Medtem ko za najemnike v denacionaliziranih stanovanjih nadomestnih stanovanj ni bilo, ker država ni imela dovolj denarja.

Leta 1994 je bil stanovanjski zakon sicer dopolnjen tako, da je uvedel nadomestno privatizacijo stanovanj. Najemnik je imel dve možnosti: da se z lastnikom dogovori o odkupu stanovanja ali da v primeru izselitve dobi odškodnino. Vendar se je za oba modela odločilo le 1700 najemnikov. Večini lastnikov ni bilo v interesu, da bi stanovanja prodajali po cenah, nižjih od tržnih, najemniki pa stanovanj niso hoteli zapustiti za mizerno odškodnino, ki jo je ponujala država, saj bi za 100 kvadratov dobili le okoli 15.000 mark. Zakon jim je v primeru odhoda iz stanovanja sicer zagotavljal pravico do ugodnega posojila, toda "treba je vedeti, da je večina najemnikov starejših od 70 let in imajo nizke pokojnine, se pravi, da so kreditno nesposobni," pravi Aljančičeva. Več tisoč najemnikov se je tako odločilo ostati v najemniškem razmerju za nedoločen čas in neprofitno najemnino. Čeprav je bila višina najemnine določena z zakonom in ni bila visoka, saj je za 120 kvadratnih metrov znašala le 18.000 tolarjev, pa to ni zagotavljalo trajne varnosti najemnikov. Nekateri lastniki so najemnikom pošiljali položnice z zneskom, ki je desetkrat presegal z zakonom predpisano višino. Drugi lastniki so najemnino celo zavračali, zato da dobili argument za tožbo. Negotovost najemnikov se je še poglobila z menjavo lastništva stanovanj, kar je v posebnem poročilu ugotavljal tudi varuh človekovih pravic: "Pri vsaki prodaji se namreč položaj najemnika praviloma poslabša, saj novi lastniki v mnogih primerih nočejo spoštovati z zakonom zagotovljenih pravic najemnikov, zlasti glede neprofitne najemnine. Na podlagi pobud ugotavljamo, da niso redki primeri, ko novi lastniki najemnike izsiljujejo z novimi pogodbami s profitno najemnino, če pa ti na to ne pristanejo, jih tožijo, da bi jih izselili, ker ne plačujejo najemnine. Čeprav so takšne zahteve in tožbe neupravičene, pa pomenijo velik pritisk in obremenitev za najemnika, saj gre večinoma za starejše ljudi, ki so v teh stanovanjih živeli več deset let in niso vajeni, da bi takšne zadeve reševali prek sodišč." Od oblasti, ki je vse te krivice povzročila s stanovanjskim in denacionalizacijskim zakonom, so ljudje upravičeno pričakovali pomoč. A dočakali so predlog novega stanovanjskega zakona, ki najemnike postavlja v še bolj deprivilegiran položaj.

Kaznovanje nediscipline

Najhujša sprememba, ki jo prinaša novi stanovanjski zakon, je kar 150-odstoten dvig neprofitne najemnine. Kopač dvig argumentira z dejstvom, da najemniki v denacionaliziranih stanovanjih trenutno plačujejo precej nižjo najemnino kot drugi najemniki neprofitnih stanovanj. Čeprav bo dvig postopen, bo pomenil, da se bodo neprofitne najemnine približale tržnim, se pravi, da bodo kot neprofitne obstajale samo še na papirju. Kdor plačila ne bo zmogel, bo stanovanje moral zapustiti. Izjema bodo tisti, ki najemnine ne bodo zmogli plačati zaradi objektivnih razlogov, kot so izguba zaposlitve, bolezen, smrt v družini. Te bo lastnik po zakonu lahko preselil kar v začasne bivalne enote, na primer v domove s skupnimi kuhinjami in kopalnicami. Združenje najemnikov temu ostro nasprotuje, saj "demokratične evropske države takšno obliko nastanitve poznajo samo za izredne razmere".

A zvišanje najemnin je samo ena od težav, ki bodo pestile najemnike. Zakon bo lastniku dal na voljo celo vrsto alibijev, na podlagi katerih bo lahko najemnika vrgel na cesto. Neuravnoteženost med lastniki in najemniki je najbolj očitna v poglavje o krivdnih odpovednih razlogih. Zakon določa, da bo lastnik najemnika za isti krivdni razlog dolžan opomniti samo enkrat. Se pravi, da bo lastnik najemnika opozoril samo ob prvi zamudi pri plačilu telefona. Če bo najemnik napako ponovil, bo lastnik lahko brez predhodnega opozorila odpovedal najemno pogodbo. Lastnik lahko najemno pogodbo odpove, če se najemnik pri preurejanju stanovanja loti večjih posegov brez njegovega soglasja, če v stanovanje za več kot 30 dni pripelje osebo, ki ni napisana v najemni pogodbi, ali če najemnika v stanovanju ne bo več kot tri mesece. Višek cinizma pa je, da bo lastnik najemnika prisilno izselil tudi, če bo imel najemnik ali njegov partner v lasti primerno stanovanje. Pri tem ne bo pomembno, ali je stanovanje primerno za bivanje. Lastnik bo najemno pogodbo lahko odpovedal tudi, če bo najemnik podedoval zgolj razpadajočo visokogorsko brunarico!

V zakonu so tudi nekrivdni odpovedni razlogi, po katerih bo lastnik najemno pogodbo lahko odpovedal brez kakršnega koli razloga, če bo najemniku priskrbel drugo stanovanje, ki pa ne bo nujno enakovredno. Takšno prakso omogoča že sedanji zakon. Dokaz je štiričlanska družina, ki je tri generacije živela v 90 kvadratnih metrov velikem stanovanju v stari Ljubljani. Po denacionalizaciji so lastniki hišo prodali, družina pa se je bila prisiljena izseliti. Lastnik jim je v zameno ponudil zgolj dvosobno stanovanje v Žužemberku, s čimer se niso strinjali. Naslednja ponudba je bilo dvosobno mračno stanovanje pod Ljubljanskim gradom, brez kopalnice in s straniščem na skupnem hodniku. Po hudih pritiskih so se odločili, da si sami poiščejo stanovanje na prostem trgu in ga kupijo. Sredstev, ki so jih vložili v obnovo prvotnega doma, niso dobili povrnjenih. Selitev so morali plačati sami. Lastnik pa jim je določil datum, do katerega se morajo izseliti, tako da jim je za vsak dan zamude zaračunal 100 mark.

Prenizka odškodnina države

Najemniku, ki bi se tovrstnim situacijam želeli izogniti, novi zakon na razpolago daje samo eno rešitev: da se iz stanovanja izseli sam, v zameno za odškodnino. Pri čemer naj bi po Kopačevih besedah tisti, ki bodo ravnali po tem modelu, od države in občine prejeli za skoraj tretjino več sredstev kot doslej. V Združenju najemnikov opozarjajo, da je takšna odškodnina še vedno bistveno prenizka. Vzemimo primer 114 kvadratnih metrov velikega stanovanja. Tržna cena stanovanja znaša 300.000 nemških mark. Vendar bi družina za to stanovanje lahko dobila le 65.884 mark odškodnine. Tako bi 45 odstotkov ocenjene vrednosti stanovanja v gotovini prispeval zavezanec za denacionalizacijo (občina), 20 odstotkov v obliki unovčljivih obveznic Slovenska odškodninska družba, 20 odstotkov pa v gotovini Stanovanjski sklad RS. "Znesek je tako nizek, ker se po zakonu odškodnina ne bi izračunala na podlagi tržne vrednosti stanovanja, pač pa na podlagi vrednosti stanovanja po Jazbinškovi formuli," pravi Aljančičeva. Izračun pokaže, da bi družina dobila le četrtino tržne vrednosti stanovanja, kar ne zadošča niti za nakup garsonjere. Poleg tega novi zakon določa, da lahko najemnik odškodnino uveljavlja največ pet let po pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji. Hkrati pa velikodušno določa, da smejo najemniki ob izselitvi zaprositi za najem neprofitnega ali socialnega stanovanja, če izpolnjujejo pogoje. Ker so pogoji zelo ostri, prosilcev pa ogromno, je to le papirnata rešitev problema. "Ministrstvo se ne zaveda, da bo s tem zmlelo nekaj tisoč slovenskih družin in jih pahnilo na socialni rob zaradi prezadolženosti. Država je po ustavi dolžna ustvarjati možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje. V primeru najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih pa ministrstvo nasprotno skrbi, da tisti, ki so nekoč že imeli rešen stanovanjski problem, to varnost izgubijo," opozarja Aljančičeva.

Novi stanovanjski zakon nadomestne privatizacije ne dopušča. Kopač se sicer zaveda, da si najemniki v denacionaliziranih stanovanjih želijo pravico do odkupa stanovanj po nižjih cenah ali do državnega nakupa nadomestnih stanovanj, v katera bi se preselili. Vendar pravi: "Za realizacijo tega bi potrebovali prek 40 milijard tolarjev, tolikšnih sredstev pa država nima." Pa je denar res lahko argument? Nikakor ne, v svojem poročilu trdi varuh človekovih pravic: "Takšni argumenti zbledijo ob sredstvih, ki se namenjajo za poprave krivic na drugih področjih ... Najemnikov, ki so ostali prepuščeni novim lastnikom, je le nekaj tisoč, zato bi morali najti način in sredstva tudi za rešitev tega problema. V nasprotnem primeru bo veljala ocena, da so najemniki ostali med najbolj očitnimi žrtvami tranzicije." Poslanci državnega zbora, ki so poročilo varuhovega urada obravnavali pred tremi tedni, so z usodo najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih simpatizirali. Toda dlje od tega niso prišli. Na koncu so se vseeno odločili, da je predlog novega stanovanjskega zakona primerna podlaga za drugo obravnavo.