Podkupnine, nenavadni sestanki in hipoteke

Kako se je gradila ljubljanska soseska Stožice BS 4/2

© Igor Škafar

Gradnja ljubljanske soseske Stožice BS 4/2, katere investitorja sta bila ZIL inženiring in Reality, znani gradbeniški podjetji, je bila deležna velike pozornosti sredstev obveščanja. ZIL inženiring je znan po tem, da je pri ljubljanskih mestnih veljakih, ne glede na izide volitev, zmeraj dobro zapisan, pa tudi po tem, da je v precej slabših odnosih z okolico, kjer se odloči graditi. Podjetje Reality so spoznali kupci stanovanj v Šmartnem pod Šmarno goro, na Lavrici ...

Soseska Stožice BS 4/2 je že zgrajena, večina stanovanj je prodanih, kupci so vseljeni in investitor naj bi kmalu dovolil vpis v zemljiško knjigo.

Kupovanje dobre lokacije

Vsaka gradnja se začne z izbiro dobre lokacije; ta mora biti lahko dostopna, blizu mestnega središča in poceni. Taka lokacija se je ponujala v Stožicah. Le ceno je bilo treba nekoliko "sfrizirati". Manjša težava je nastala, ker na zemljišču ni bila dovoljena gradnja visokih blokov, ti pa edini prinašajo pravi dobiček in dopuščajo visoko ceno zemljišča. Ob nakupu zemljišča je bila investitorju dovoljena le gradnja do treh nadstropij. Na srečo pa je bila med prodajalci zemljišča tudi družina Pollak. Karel Pollak je namreč zaposlen na Oddelku za urbanizem in okolje MOL, torej na oddelku, ki strokovno utemeljuje zvišanje dovoljenih gabaritov oziroma dovoljenih nadstropij. To je zelo pomemben podatek, saj je investitor od družine Pollak in drugih lastnikov parcel zemljišče odkupil po 250 DEM za kvadratni meter. Glede na to, da je bila prodaja opravljena 25. septembra 1995, je bila to vrtoglava cena. Za ponazoritev naj povemo, da so se takrat v Šiški zemljišča za individualno gradnjo prodajala po 80 do 100 DEM za kvadratni meter. Pollak pa naj bi bil kupcu že ob prodaji povedal, da je mogoče gabarite zvišati in tako upravičiti visoko ceno zemljišča. Že 29. junija 1996 je Uradni list objavil spremembo: "Ob Dunajski cesti do P + 5 nadstropij, v notranjem pasu do ježe do P + 3 nadstropja. Dovoljena je gradnja ene ali več kletnih etaž." Vendar se tu težave ne končajo, saj je bilo poleg gabaritov treba spremeniti tudi dovoljeno funkcionalno izrabo in upravičiti še preseganje že povečanih gabaritov. Na tej točki je nastopil ZIL inženiring - konec leta 1996 oziroma v začetku leta 1997 je vstopil v projekt kot 50-odstotni lastnik skupnega podjetja REZ inženiring, ki je bilo ustanovljeno ob tej priložnosti. Kmalu zatem, 29. maja 1997, je mestna uprava oziroma njen načelnik za stavbna zemljišča Borut Lenardič obvestil podžupana Antona Colariča, da se z ZIL inženiringom dogovarjajo za "ublažitev potrebe po nadomestnih stanovanjih za preselitev najemnikov v stanovanjskih zgradbah, ki so predvidene za porušitev ...". Torej so že krožila pisma o nameri, da bi kupili stanovanja v soseski, ki še ni imela niti lokacijskega dovoljenja. ZIL te dogovore, kljub uradnim dokumentom, zanika.

Podkupnina?

Konec junija 1997 so načelnika Oddelka za urbanizem in okolje Marjana Bežana obiskali predstavniki podjetja Reality. Kot je povedal eden izmed udeležencev sestanka, so se menda dogovorili za tesnejše sodelovanje. Naš vir pravi, da naj bi bilo podjetje Reality takrat Bežanu izročilo 10.000 DEM. Izgovor za modro kuverto naj bi bilo plačilo za maketo soseske, ki naj bi jo izdelal Bežanov sin, takrat še študent arhitekture. Najbrž ni treba posebej poudarjati, da maketa ni bila nikoli izdelana. Bežan, danes že upokojenec, se teh dogodkov le bežno spominja: "Ne, nič ne vem o kakšni maketi. Razen če jo je delal pri Vozličih, kjer je nekaj časa delal, ko je bil študent. Meni pa gotovo niso nič plačali." Obiskov Realityjevih mož v svoji pisarni ni zanikal, vendar je dodal, da se je sestajal tudi z drugimi investitorji. Pri Realityju pa niso imeli časa odgovarjati na naša vprašanja.

Posledica tega sestanka naj bi bil naslednji sestanek, 3. julija 1997, ki so se ga udeležili: Jana Učak, UE, Izpostava Bežigrad, Sergij Dolenc, Marjan Bežan, predstavnika mestne urbanistične službe, in predstavnika investitorja oziroma projektanta Matej Vozlič in Vera Pollak. Mimogrede naj povemo, da je Vera Pollak sestra Karla Pollaka, ta pa je menda v pogodbi o prodaji zemljišča zahteval, da projekt izdela prav njegova sestra. Sergij Dolenc je eden najbolj znanih članov mestne oblasti, ki je bil kasneje ovaden zaradi jemanja podkupnine. Kakorkoli že, na sestanku so sprejeli nekaj točk, s katerimi so dovolili gradnjo soseske, čeprav načrti niso bili v skladu niti z že povečanimi gabariti. Že v prvi točki so ugotovili: "Obstajajo neskladja v izračunu bruto etažnih površin in s tem domneva o bistveni prekoračitvi z odlokom določenega FSI." To pomeni, da je na zemljišču preveč stanovanj in stanovalcev. Ker je to nerodno, so sprejeli sklep: "Sergij Dolenc skupaj s projektantoma Matejem Vozličem in Vero Pollak preveri verodostojnost podatkov, navedenih v LD." Torej so preverili, ali se niso projektanti po naključju "zmotili" pri izdelavi lokacijske dokumentacije. Tako imamo zdaj sosesko, kjer so si vsi sosedje, saj tudi stanovalci sosednjih blokov drug drugemu kukajo skozi okna, ker so ta tako blizu, da lahko sosedu stisnejo roko iz svoje dnevne sobe.

Še huje so se sestankujoči z odloki poigrali v drugi točki: "Prisotni ugotavljamo, da ima trakt, vzporeden z Dunajsko cesto, etažnost nad terenom: P + mezanin + 5 N + mansarda. Kljub očitno preseženim določilom PUP-a akceptiramo ta višinski gabarit v kontekstu percepcije Dunajske ceste kot magistrale, kjer je tovrstni gabarit obrobja že večkrat uveljavljen (npr. Mercator in hotel pri Smeltu)." Tudi v tej točki so sprejeli sklep, ugoden za investitorja: "Ob Dunajski cesti je možen predloženi gabarit s tem, da se višina visokega pritličja (torej P + mezanin) zniža na 5,50 m nad terenom. Mansarda je možna, vendar ob pogoju, da je umaknjena z linije zahodne fasade in uporabljena za terasna stanovanja. Pritličje z morebitnimi mezanini je obvezno javno (nestanovanjsko)." Torej so dovolili več, kot je določeno s PUP-om, in to tudi priznali. Mimogrede naj povemo, da ZIL inženiring in Reality zaradi neprodanih javnih površin pritličje danes predelujeta v stanovanja, čeprav je tudi v sklepu, ki dovoljuje prekoračitev PUP-a, zapisano, da je pritličje obvezno nestanovanjsko. Dodali so še dve podobni točki in sklenili: "Prisotni se strinjajo, da se z izpolnitvijo zapisanih sklepov s strani izdelovalcev dokumentacije lahko izda potrdilo o skladnosti s pogoji PIA (MOL) in lokacijsko dovoljenje (UE Ljubljana Bežigrad)." Zanimivo pa je, da je bil zapisnikar kar sam načelnik Oddelka za urbanizem in okolje Marjan Bežan: "Včasih sem sam naredil zapisnik, da so vsi udeleženci sestanka dobili vsebino. Tajnice pa so delale druge stvari."

Tako je bilo zemljišče pripravljeno.

Krediti in hipoteke

Po takih in drugačnih zapletih sta investitorja z bančnimi posojili sosesko zgradila. Vmes so bile težave z inšpekcijami, saj lokacijsko dovoljenje ni bilo usklajeno z gradbenim dovoljenjem. Namesto 160 stanovanj, kot je pisalo v lokacijski dokumentaciji, so zgradili 263 stanovanj, kot je pisalo v gradbenem dovoljenju. Nastali zaplet je takrat v Dnevniku razlagal vodja Upravne enote, Izpostave Bežigrad Zlatko Strle: "Na podlagi vloge za dopolnitev lokacijske dokumentacije smo izdali lokacijsko odločbo, v kateri ni bilo določeno število stanovanj."

Ko so to uredili, so se začeli oglašati kupci, saj sta investitorja denar vzela, kljub temu pa sta zamujala z izročitvijo stanovanj v uporabo. Potem kupcem nista hotela priznati zamudnih obresti, češ da so sami krivi, ker so izkoristili možnost oblikovanja notranjosti stanovanja po lastnih željah. Zamude so menda nastale, ker si je kupec želel modre ploščice namesto zelenih. Po vseh zapletih pa so se kupci končno lahko vselili.

Ker je imelo mesto Ljubljana že leta 1997 namen kupiti nekaj stanovanj, se je odločilo za nakup v tej soseski. Ne vemo sicer, kdaj je stanovanja dejansko kupilo, saj so pri ZIL inženiringu dejali, da je MOL že leta 1998 kupil štiri stanovanja, Jožka Hegler, direktorica Stanovanjskega sklada MOL, pa razlaga, da so jih kupili leta 2000. Kljub izdatni pomoči mesta, saj je to kupilo tudi 20 stanovanj SKB banke, ki je zagotovila visoke kredite, investitorjema ni uspelo vrniti vseh posojil in tako izbrisati hipoteke z zemljišča, kjer danes stoji 263 stanovanj. Težava je nastala, ker kupci kljub plačani kupnini svoje lastnine ne morejo vpisati v zemljiško knjigo. Pri ZIL-u odgovarjajo, da tega tako ali tako ne bi mogli narediti, ker objekti še niso prišli na vrsto za vpis. Kupci, ki so izvedeli, da njihova nepremičnina še ni čisto prosta vseh bremen, pa tega podatka niso bili najbolj veseli. V zemljiški knjigi so namreč prebrali, da je investitor REZ inženiring dolžan še precej.

Tako so na zemljiščih plombe SKB banke, in sicer v višini 800 milijonov SIT, 163.537.146 SIT, 239.439.373 SIT, 615 milijonov SIT, 518 milijonov SIT, 1.689.790 CHF, 1.154.127 CHF, 1.069.493 CHF, 150.000 DEM in 3 milijone DEM. Vse to so bili hipotekarni krediti, ki sta jih ZIL inženiring in Reality najela pri SKB banki. Kot so povedali pri tej banki, imata investitorja še 535 milijonov SIT obveznosti. To pravzaprav niti ni tako veliko, pa še ta znesek naj bi bil kmalu odplačan, če je verjeti besedi zilovcev.

Bolj kot to je vprašljivo, zakaj so kupcem zamolčali, da jim prodajajo nepremičnine oziroma zemljišče, na katerem stojijo nepremičnine, obremenjeno s hipoteko. Pri ZIL-u trdijo, da so kupcem to povedali. Vendar o tem dvomimo, vsaj po presenečenih odzivih kupcev, ko so izvedeli, da je vpis v zemljiško knjigo vprašljiv. Moti tudi to, da sta ZIL inženiring in Reality to zamolčala v pogodbi in tega ne omenjata v nobenem členu. Dokler investitorja dolga ne vrneta, pa imajo kupci stanovanja, ki niso bremen prosta. Kaj to pomeni, je razložil odvetnik Boris Grobelnik, ki je zastopal tudi kupce, naplahtane v Zbiljskem gaju: "To pomeni, da mora prodajalec hipoteko plačati, drugače morajo plačati hipoteko kupci stanovanj ali pa se nepremičnine prodajo in se upnik izplača iz tega denarja. Lastnik stanovanja pod hipoteko stanovanje sicer lahko proda, vendar mora to povedati kupcu, kar avtomatsko pomeni nižjo ceno. Če bi hipoteko zamolčal, bi že lahko govorili o poslovni goljufiji." Povprašali smo državne tožilce, ali vedo, da je več kot 200 kupcev, ki ne vedo, da so kupili stanovanja, ki niso bremen prosta. Dobili smo zelo zanimiv odgovor: "Sama prodaja nepremičnin, obremenjenih s hipotekami, ni kaznivo dejanje goljufije, če prodajalec kupcu z goljufivim namenom tega dejstva ne prikrije in ne izposluje s tem na določen način premoženjske koristi. Ravnanje mora torej vsebovati vse znake določenega kaznivega dejanja. Glede primera Stožice okrožno državno tožilstvo ni prejelo kakšne ovadbe, odgovor investitorja pa je bil že objavljen v enem od medijev s pojasnilom, da so pri prodaji za hipoteke vedeli." Torej se državni tožilci zadovoljijo z odgovorom v medijih in s tem, da velikim ribam verjamejo bolj kot navadnim kupcem stanovanj. Samo da ne bo spet prepozno, ko bodo državni tožilci ugotovili vse znake kaznivega dejanja in potem storilca brezupno iskali po sončni Kubi.

Investitorja torej obljubljata, da bo dolg v kratkem povrnjen in kupci rešeni. Če pa dolga ne bi vrnila, bi dobili nov gaj in več kot 200 prevaranih družin.

Pogodba

Prodajalci pa naj ne bi zamolčali le hipoteke. Nekaterim kupcem so stanovanja prodali, ne da bi jim povedali, da niso prvi kupci novozgrajenega stanovanja, kar je v bistvu le pravna "finta". Vse nepremičnine, ki jih niso prodali do 30. junija 1999, so prodali sami sebi. REZ inženiring jih je prodal svojima ustanoviteljema, to je ZIL inženiringu in Realityju. S tem naj bi se izognili plačilu DDV-ja, ki bi moralo biti opravljeno 30. junija 1999, in s tem kupcem privarčevali šest odstotkov vrednosti stanovanj. Ali tudi drugače, lahko so prodajali stanovanja po nižji ceni, kar zmeraj privabi kupce. Pri ZIL inženiringu so povedali, da so se za ta korak odločili z vednostjo pristojnih ministrstev in da s tem ni nič narobe. Malo nenavadno je, da državo prikrajšaš za precejšen denar, ona pa ti to sama dovoli, zato smo DURS povprašali, kaj si misli o tem, in dobili presenetljiv odgovor: "V skladu z navedenimi določili ZDDV je bil naslednji promet pravilno obdavčen z 2-odstotnim davkom na promet nepremičnin in ne z DDV, saj je bil s prodajo opravljen že drugi prenos lastninske pravice na objektih."

Čeprav prodajalci trdijo, da so navidezno prodajo opravili v dobro kupcev, je nenavadno, da so kupcem pozabili povedati vse podrobnosti. Tako so jim recimo pozabili izročiti pogodbo med REZ inženiringom in ZIL inženiringom ter Realityjem, čeprav so po zakonu to dolžni storiti, saj mora prodajalec kupcu izročiti celotno historično verigo. Odvetnik Grobelnik o tem pravi: "To je zelo čudno, ker lahko sklepamo, da gre za indice goljufije, saj lahko tako skriješ prave okoliščine in te nepremičnine mogoče kdo tudi ne bi kupil, če bi vedel za vse. Če pa nič ne skrivajo, je to zelo neposlovno." Zilovci si stvari razlagajo spet nekoliko po svoje in pravijo: "Kdor je zahteval vse pogodbe, jih je dobil." Vendar so oni tisti, ki bi te pogodbe morali dati kupcem, ne da bi ti karkoli zahtevali. So kaj skrivali?