stanovanja / Nedokončana stanovanja, besni kupci

Oktobra 2003 je Stanovanjski sklad RS prek razpisa v javno prodajo ponudil 429 stanovanj, od tega 142 stanovanj v Dragomlju pri Domžalah po ceni 1150 evrov za kvadratni meter. Investitor gradnje je bilo ljubljansko podjetje Etaline Inženiring, izvajalec pa gradbeno podjetje Gradvoz. Prednost pri nakupu stanovanj so imeli prvi varčevalci stanovanjske sheme, ker pa je povpraševanje preseglo ponudbo, je javni stanovanjski sklad končno izbiro srečnežev opravil z računalniškim žrebom. Zgodba s skladovimi stanovanji je tako že na začetku dobila pridih farse. Od takrat so šle stvari samo še navzdol. Poldrugo leto pozneje so kupci še vedno brez svojih stanovanj, grozi pa jim tudi, da bodo ostali brez penalov, ki jih je sklad dolžan plačati za vsak dan zamude pri gradnji naselja.

Na prve težave so kupci naleteli že v začetku leta 2004. Iz predpogodbe, ki jo je pripravil sklad, so izvedeli, da zgrajena stanovanja ne bodo takšna, kot je sklad obljubljal v razpisu. Tako so na primer izvedeli, da stanovanja v kuhinjah ne bodo imela plinskega priključka za štedilnik, da bodo v kopalnicah električni bojlerji namesto tople sanitarne vode iz skupne plinske kotlovnice in da bo po tleh v kleteh in garaži protipralni premaz namesto granitogresa. Na lepem ugodna cena skladovih stanovanj ni bila več tako ugodna. Seveda so ljudje ponoreli, sklad pa je zadrego rešil tako, da je vsem kupcem, ki se s spremembami niso strinjali in so zaradi tega želeli odstopiti od predkupne pogodbe, vrnil 750.000 tolarjev varščine. To pa še ni bilo vse. Po prvotnem dogovoru naj bi bila stanovanja končana do 31. decembra 2004. Toda sklad je rok za končanje stanovanj že ob podpisu pogodb podaljšal za dva meseca in pol, do 15. marca 2005. Čeprav gre za pomembno spremembo, se vodstvu sklada oziroma njegovemu takratnemu direktorju Edvardu Ovnu ni zdelo vredno, da bi o spremembi vnaprej obvestil kupce. Tako so nekateri razliko v datumu opazili šele po podpisu pogodbe.

Tempo financiranja prehitel tempo gradnje

Kupci, ki so kljub spremembam vztrajali, so ob podpisu pogodbe vplačali aro v višini petih odstotkov vrednosti stanovanja, pozneje pa pridno plačevali obroke kupnine. Računali so, da bodo stanovanja prevzeli 15. marca letos. A so se ušteli. Na ta dan namreč velika večina stanovanj v soseski sploh še ni bila končana. Ponekod so manjkali podboji, parket, ploščice, vtičnice, stikala, celo vhodna vrata. V nekaterih stanovanjih so bile očitne posledice vlage. Poleg tega so bile stvari izdelane skrajno površno in celo v nasprotju s projektom. Eden od kupcev je na primer ob pregledu stanovanja ugotovil: nivo balkonskih tal je višji od nivoja tal v notranjosti stanovanja, najvišja točka tal v kopalnici je odtok, stikala so v različnih višinah, na oknih so nepopolna tesnila, na balkonskih vratih manjkajo pokrovi na zračnikih, stene so krive in slabo prepleskane, pod vrata v kopalnici pa lahko sežeš z roko. Da bi bila zadeva še hujša, objekti ob izteku uradnega roka za izročitev niso imeli niti uporabnega dovoljenja, čeprav je to po zakonu o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb eden od pogojev za izročitev nepremičnine kupcu. Najbolj razočarani so bili seveda tisti kupci, ki so ostali brez strehe nad glavo. Računajoč na vselitev v novo stanovanje so namreč odpovedali najemno pogodbo v starem stanovanju in si s tem nakopali dodatne stroške.

Čeprav je bilo očitno, da stanovanja niso niti približno končana, je stanovanjski sklad pod taktirko novega direktorja Jožeta Novaka prek pooblaščene nepremičninske agencije Metropola kupce že 22. februarja letos z dopisom uradno pozval k prevzemu stanovanj in plačilu zadnjih petnajstih odstotkov kupnine. Še več. Direktor Metropole Zoran Madon je v istem dopisu predlagal kompenzacijo med kupci in stanovanjskim skladom, po kateri se petodstotna ara ne bi vrnila kupcem, ampak bi se vštela v zadnji obrok kupnine. V prvih štirinajstih dneh marca so se predstavniki Metropole sestali s posameznimi kupci. Uradno zato, da ti opravijo prevzem stanovanj. Toda ob srečanju so kupcem pojasnili, da prevzema ni mogoče izpeljati in da se opravičujejo za zamudo, nato pa so jim v podpis podtaknili zapisnik o kvalitativnem pregledu nepremičnine, na katerega so kupci lahko pripisali seznam napak in pomanjkljivosti v stanovanju. Čeprav si nekaj kupcev svojih stanovanj sploh ni moglo ogledati, ker so v njih ravno takrat potekala dela, jih je predstavnica Metropole kljub temu silila v podpis zapisnika. Seveda ne brez razloga. Premalo pazljivi kupci so namreč s podpisom zapisnika nepremičnino dejansko prevzeli, čeprav vsa dela v njej sploh še niso bila opravljena. Ko je eden od kupcev vprašal, zakaj mu podtikajo zapisnik, mu je predstavnica Metropole odgovorila: "Zato, da se lahko stanovanjski sklad kasneje izgovarja, da je ujel rok izročitve." Skratka, sklad je kupce zavajal, saj je s pozivi k prevzemu nedokončanih stanovanj ustvarjal domnevo, da so stanovanja končana in pripravljena za vselitev. Po navodilih sklada so predstavniki Metropole vztrajali, da morajo kupci do 15. marca poravnati vso kupnino, ker sicer ne bodo mogli uveljavljati plačila pogodbene kazni za zamudo pri primopredaji. Približno tretjina od 142 kupcev se je tej grožnji uklonila in kupnino poravnala v celoti, čeprav jim tega ne bi bilo treba storiti. Po pogodbi so namreč zadnji del kupnine dolžni poravnati šele ob prevzemu stanovanja, tega pa še do danes ni bilo. Previdnejši kupci, ki so s plačilom počakali, pa opozarjajo še na nekaj: če bi plačali celotno kupnino, bi se s tem samodejno odpovedali možnosti uveljavljanja pravic iz zakona o pravicah kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb. Ta določa, da ima kupec pravico zadržati do 15 odstotkov kupnine, od tega na primer pet odstotkov za odpravo napak, ki bi jih ugotovil z reklamacijo. Res je sicer, da je zakon začel veljati šele 1. avgusta 2004, torej po tem, ko so kupci stanovanj v Dragomlju s skladom že podpisali prodajne pogodbe. Toda hkrati je res, da zakon dovoljuje izjemo, in sicer, če prodajalec do uveljavitve zakona ne bi v celoti izpolnil obveznosti do kupcev. Kupci stanovanj v naselju Novi Dragomelj sicer niso povsem prepričani, da spadajo med tovrstne izjeme. Sklad pa jim tega dela zakona še do danes ni bil pripravljen jasno interpretirati.

Približno tako kot izsiljevanje denarja, ki si ga je po navodilih sklada privoščila Metropola, je sporno tudi to, kako so bili kupci obveščeni o zamudi pri gradnji. V začetku marca je izvajalec Gradvoz kupcem v podpis ponujal tako imenovani dogovor o vračilu materiala. Šlo je za material, ki na željo kupcev ni bil vgrajen, so ga pa dolžni dobiti, ker je bil vračunan v ceno stanovanja in so ga torej že plačali. Na primer: če je kupec želel, da se vgradijo kakovostnejše ploščice, je iz svojega žepa plačal nove ploščice, hkrati pa doplačal tudi vgradnjo. Toda hkrati je upravičeno pričakoval, da mu bo Gradvoz vrnil prvotni material, ki ni bil vgrajen. Previdnejši kupci so hitro ugotovili, da se v dogovoru skriva past. Med opombami je namreč pisalo tudi tole: "Kupec se zaradi sprememb in dodatnih del pri izvedbi stanovanja strinja s podaljšanjem rokov primopredaje do 15. aprila 2005 in izjavlja, da po primopredaji ne bo uveljavljal pogodbene kazni do tega termina." Preprosto povedano: kupec se je s podpisom tega dogovora sprijaznil z enomesečno zamudo pri prevzemu stanovanja, hkrati pa se je odpovedal tudi zamudnim penalom, ki mu pripadajo po pogodbi! Manj previdni kupci opombe niso opazili, zato so papir podpisali in tako sami sebe že vnaprej oškodovali. Javni stanovanjski sklad pa se ni odzval, kot da se ga zadeva sploh ne tiče.

Razlogi za zamudo

Za enomesečno zamudo pri dokončanju stanovanj naj bi bile po trditvah investitorja krive neugodne vremenske razmere od 10. januarja 2005. Temperature zraka naj bi bile namreč večino časa pod lediščem, to pa naj bi onemogočilo izvedbo zunanjega plinskega priključka, zaradi česar ni bilo mogoče zagotoviti ogrevanja objektov, ki bi bilo v tem letnem času nujno za kakovostno izvedbo zaključnih del. Če se zgodi kaj takega, ima sklad dve osnovni dolžnosti: prvič, da o zamudi pravočasno obvesti kupce, in drugič, da ugotovi, ali so argumenti investitorja o uveljavljanju višje sile, ki naj bi vplivala na zamudo, utemeljeni. Toda sklad ni izpolnil nobene od teh dolžnosti. Kupce stanovanj je o tem, da bo investitor uveljavljal višjo silo, s hitro pošto obvestil šele 14. marca, torej dan pred uradnim iztekom roka za izročitev stanovanj. To pa je v očitnem nasprotju s prodajno pogodbo, ki v 7. členu določa: "Prodajalec, ki ga prizadene višja sila, se lahko sklicuje na višjo silo pod pogojem, da kupca takoj, najkasneje pa v 14 koledarskih dneh s priporočenim pismom obvesti o pojavu in predvidenem trajanju ovire za izpolnjevanje pogodbenih obveznosti ter poda svoje stališče o vzroku in predvidenih posledicah ..."

Poleg tega je veliko vprašanje, ali investitor kot argument za uveljavljanje višje sile sploh lahko uporabi nizke januarske temperature. Po navedbah sekretarja Gradbenega inštituta ZRMK Dušana Kapevskega je tak argument smešen. Pod višjo silo se razume državni udar ali potres, skratka kaj, česar ob podpisu pogodbe ni bilo mogoče predvideti. Nizke temperature v zimskih mesecih pa so nekaj povsem pričakovanega in mora vsak investitor oziroma njegov izvajalec nanje računati. Če že, potem bi bile nizke temperature kot argument za zamudo utemeljene, če bi šlo za julij ali avgust, nikakor pa ne za januar ali februar. "Terminski plan je treba že od začetka načrtovati tako, da se izogneš zamudi," poudarja predstavnik ZRMK. Za lase je privlečen tudi argument investitorja, češ da so mu nizke temperature onemogočile izvedbo zunanjega plinskega priključka. Na ZRMK so nam pojasnili, da so cevi za plinsko ogrevanje plastične, zaradi česar je njihova vgradnja mogoča tudi pri nižjih temperaturah.

Ali bo sklad investitorju priznal višjo silo, je težko napovedati, saj mora vse skupaj oceniti sodno zapriseženi cenilec gradbene stroke. Že zdaj pa je mogoče reči, da bi priznanje višje sile skladu prav gotovo ustrezalo, saj mu tedaj za zamudo ne bi bilo treba plačati visokih zamudnih penalov. Pogodba med skladom in kupci namreč določa, da je kupec za vsak dan zamude upravičen do plačila pogodbene kazni v višini enega promila vrednosti stanovanja. Kaj to konkretno pomeni? Za stanovanje, ki je vredno 27,5 milijona tolarjev, pogodbena kazen znaša 27.500 tolarjev na dan, to pa v tridesetih dneh znese 825.000 tolarjev. Ker so stanovanja različne velikosti, končne vrednosti penalov sicer ni mogoče natančno izračunati, dejstvo pa je, da bi bil sklad kupcem za zamudo dolžan odšteti več deset milijonov tolarjev, nato pa ta sredstva terjati od investitorja.

Bolj skeptični kupci so zato prepričani, da bo sklad investitorju priznal višjo silo in se tako izognil dodatnim zapletom z denarjem. Pri tem je zanimivo, da sklad med razlogi za zamudo ne navaja le investitorjevega izgovora o nizkih temperaturah, pač pa skuša del krivde prevaliti tudi na kupce. Podaljšanje roka za izročitev stanovanj naj bi bilo potrebno tudi zato, ker so se kupci z izvajalcem dogovorili za spremembe, prilagojene njihovim individualnim željam in potrebam. "Svašta," se nad takšno razlago sklada zgraža eden od kupcev. "Spremembe so bile naročene že marca 2004." Takrat so kupci lahko povedali, kakšne spremembe želijo, hkrati pa so morali vnaprej plačati 50.000 tolarjev za organizacijo sprememb. Nekateri kupci so k temu morali doplačati še stroške za izvedbo, na primer za polaganje novih ploščic. "Že takrat bi nas lahko opozorili, da spremembe pomenijo tudi podaljšanje roka za izvedbo. Seveda, če bi bil to razlog za zamudo. Očitno pa to ni bil pravi razlog, saj smo bili o zamudi obveščeni šele 14. marca letos, torej le dan prej, preden bi nam morali izročiti stanovanja." Ogorčeni kupci zdaj ne vedo, kaj storiti. Kdor je plačal celotno kupnino, mu po pogodbi sicer samodejno pripada pravica do penalov, vendar le, če bo sklad zavrnil višjo silo kot argument za zamudo. V še večjih težavah so tisti, ki kupnine do pogodbenega roka niso v celoti plačali, saj glede na grožnje Metropole niso prepričani, ali sploh lahko uveljavljajo pravico do penalov. Nič čudnega torej, če kupci resno razmišljajo, da bi tožili sklad.