Reveži z nepremičninami

Slovenci največji delež svojega premoženja namenimo nakupu in vzdrževanju nepremičnin. Zato da imamo lastno stanovanje ali hišo, smo se pripravljeni ujeti v primež dolgoletnega stanovanjskega posojila, na starost pa potrpeti celo mraz, vlago in plesen. Angleščina pozna izraz »house-poor«, ki ga lahko prevedemo kot hišno revščino. Opisuje položaj, v katerem človek porabi (pre)velik delež svojih prihodkov za plačilo stroškov, ki jih ima s stanovanjem ali hišo. Tu ne gre samo za stroške stanovanjskega posojila, pač pa tudi za stroške ogrevanja, elektrike, vode, odvoza smeti, vzdrževanja. Nepremičnina nam pobere toliko denarja, da nam ne ostane dovolj za osnovne življenjske potrebščine, na primer za hrano.

Za slovensko starejšo populacijo je značilen visok delež lastniških stanovanj (87 odstotkov pri starejših od 50 let), hkrati pa nadpovprečno visok delež starejših živi na kmetijah ali v samostojnih hišah (64,5 odstotka starejših od 50 let, evropsko povprečje je pol nižje). Močno nad evropskim povprečjem smo tudi po stopnji stanovanjske prikrajšanosti starejših od 65 let – s to stopnjo se meri delež oseb, ki jih pesti vsaj ena od naslednjih stvari: slabo stanje stanovanja (puščajoča streha, vlažne stene ali tla, trhli okenski okvirji), v stanovanju ni kadi ali prhe, v stanovanju ni stranišča na izplakovanje, stanovanje ne dobi dovolj svetlobe. Po podatkih Evropskega statističnega urada je takih starejših od 65 let v Sloveniji kar 33 odstotkov, povprečje EU pa je 13,1 odstotka. Pomenljiv je tudi podatek iz raziskave SHARE, da pri nas starejši od 50 let v istem stanovanju živijo v povprečju 32 let, kar je najdlje med vsemi evropskimi državami. Starejši v Sloveniji so torej izrazito nemobilni in navezani na lastne nepremičnine. Tudi če jih te finančno močno obremenjujejo, jih nočejo zapustiti (zamenjati za cenejšo nepremičnino) niti potem, ko se otroci odselijo in ko jim umre partner. Lastništva se oklepajo, tudi če to pomeni životarjenje v revščini, pač zato, da bi nepremičnino nekoč lahko zapustili svojim otrokom ali vnukom. O alternativah ne želijo razmišljati, tudi če bi si z njimi olajšali breme.

Javni stanovanjski sklad mestne občine Ljubljana je že pred več kot desetletjem (prvi razpis so objavili leta 2004) uvedel poseben stanovanjski produkt, namenjen prav starejšim od 65 let, ki zaradi nizkih prihodkov ne morejo redno plačevati položnic in vzdrževati svojih nepremičnin. Poimenovali so ga rentni odkup stanovanj. Izhodiščna ideja je, da se starostnikom z nizkimi dohodki in brez podpore družine omogoči konverzijo premoženja (lastništvo stanovanja) v tekoče prihodke, obenem pa se poveča fond najemnih stanovanj mestnega sklada.

Kako inštrument deluje? Sklad odkupi stanovanje od lastnika, v zameno pa mu izplačuje dosmrtno mesečno rento, ki temu starostniku olajša plačevanje položnic. Prodajalec stanovanje še naprej nemoteno uporablja zase in za potrebe svoje družine, vse do svoje smrti. Kupnina pomeni zavarovalno premijo, ki jo sklad kot kupec plača izbrani zavarovalnici. Gre za dosmrtno osebno služnost stanovanja, kot odplačne, neprenosljive in nepodedljive pravice, ki ugasne s smrtjo imetnika služnosti, lahko pa se ji imetnik seveda odpove že prej. Po smrti imetnika služnosti stanovanje prevzame sklad, ga po potrebi obnovi in vključi v svoj fond najemnih stanovanj – ter ga seveda odda.

Podlaga za dogovor o višini kupnine je cenilni elaborat, ki ga izdela pooblaščeni nepremičninski cenilec. Vse stroške, povezane z izvedbo tega instrumenta, plača stanovanjski sklad kot kupec (cenilno poročilo, stroške notarskih pristojbin, stroške vknjižbe lastninske pravice in služnosti stanovanja v zemljiško knjigo). Ponudnika kot prodajalca bremeni samo plačilo davka na promet nepremičnin, vendar tudi ta strošek v njegovem imenu plača stanovanjski sklad, tako da se za to vrednost zmanjša dogovorjena kupnina.

Rentni odkup stanovanja poenostavljeno rečeno pomeni, da starostnik ni več lastnik stanovanja (to pomeni, da ga ne more prodati, oddati v najem, podariti ali prepisati na svoje potomce), lahko pa v njem živi do svoje smrti in v zameno za lastništvo do smrti prejema mesečno rento. Pogoji za sodelovanje so, da je stanovanje v večstanovanjski stavbi na območju mestne občine Ljubljana, da je stanovanje prosto bremen (ni obremenjeno s hipoteko), da je ponudnik dopolnil 65 let in da njegov dohodek ne presega zgornje meje dohodka, kot ga določa pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem. Ponudnika sta lahko tudi zakonca ali zunajzakonska partnerja, pod pogojem, da je njun solastniški delež na bremen prostem stanovanju v večstanovanjski stavbi na območju Ljubljane določen in sta oba že dopolnila 65 let. Mesečna renta za posameznika ali par je odvisna od ocenjene vrednosti stanovanja in pa od starosti imetnika služnosti (višja ko je starost, višja je renta, saj je pričakovana doba krajša).

Koliko znaša renta? Poglejmo primer. Sedemdesetletna vdova ima v lasti 58 kvadratnih metrov veliko stanovanje v Ljubljani; pooblaščeni cenilec vrednost stanovanja oceni na 90.000 evrov; njena dosmrtna mesečna renta (brez zajamčenega obdobja izplačevanja) znaša 364,89 evra, pri čemer je v tem informativnem izračunu že upoštevano in odšteto nadomestilo za služnost, ki znaša 189,20 evra. Če bi se odločila za desetletno zajamčeno obdobje izplačevanja, bi njena dosmrtna mesečna renta znašala 357,76 evra. Predpostavimo, da bo ta vdova živela še 20 let, se pravi do 85. leta starosti – v tem dvajsetletnem obdobju ji bo v obliki rente izplačanih 87.573 evrov, torej skoraj toliko, kolikor znaša ocenjena vrednost stanovanja ob podpisu pogodbe s skladom. Hkrati pa bo ves ta čas, vseh dvajset let, do svoje smrti, nemoteno uporabljala isto stanovanje. Pomembno je vedeti, da po njeni smrti stanovanja ne bodo dedovali njeni dediči (otroci ali vnuki, če jih ima), temveč bo prešlo na stanovanjski sklad. Res je, da bi za svoje stanovanje, če bi ga prodala, dobila precej več, trenutno, ko je trg v vzponu, vsaj 145.000 evrov, torej vsaj 55.000 evrov več, kot danes znaša uradna cenitev stanovanja. A ne gre pozabiti na ključno razliko: res da bi vdova v žepu imela 145.000 evrov, a bila bi brez strehe nad glavo. V primeru rentnega odkupa pa bi ostala v istem stanovanju do smrti in ves ta čas prejemala rento. Poglejmo še drug primer: ko je stanovanjski sklad prvič ponudil možnost rentnega odkupa, se je zanj odločil Ljubljančan, ki je imel v lasti 130 kvadratnih metrov veliko, dvoinpolsobno stanovanje, ni pa imel potomcev. Njegova mesečna renta je znašala 987 evrov, prejemal jo je do svoje smrti, nakar je stanovanje prešlo na sklad, ki ga je obnovil in oddal naprej.

Nekaj sto evrov mesečne rente se morda zdi drobiž, toda upoštevati je treba, da v Sloveniji povprečna starostna neto pokojnina znaša le dobrih 600 evrov in da dodatnih nekaj sto evrov mesečnega prihodka za mnoge pomeni razliko med životarjenjem v revščini in sproščeno starostjo. Za Slovenijo je značilno, da ljudje zelo zgodaj zapustijo trg dela. S tem je povezana tudi stopnja revščine med starejšimi od 65 let, ki je pri nas precej višja od splošne stopnje revščine v EU. Glavni vir dohodka starejših v Sloveniji so pokojnine, te pa so v povprečju nizke – skoraj polovica slovenskih upokojencev prejema manj kot 600 evrov.

Sklad je produkt zastavil tako, da imajo prednost tisti, ki ponudijo nižjo ceno stanovanja, tisti, ki prodano stanovanje izpraznijo (zaradi odhoda v dom ali v varovano stanovanje), pa tudi tisti, ki ponudijo stanovanje, primernejše za nadaljnje oddajanje, to pa so stanovanja v velikosti od 45 do 75 kvadratnih metrov. Ta pravila so pripravili, ko so še naivno mislili, da bo ta možnost požela navdušenje in se bodo Ljubljančani zanjo stepli. A zgodilo se je nasprotno.

Na javni razpis, ki ga sklad objavi vsako leto, dobijo samo peščico prijav ali pa sploh nobene. Doslej so realizirali štiri vloge. Tri do leta 2011, nato pa eno v letu 2012. V letih 2013 in 2014 niso prejeli nobene vloge. V letu 2015 so dobili eno vlogo, a vlagatelj ni privolil v pogoje razpisa in se ni odločil za prodajo. V letu 2016 niso prejeli nobene vloge. V letu 2017 pa so prejeli tri vloge, vendar nobena ni izpolnjevala pogojev (pri dveh sta bila predlagatelja mlajša od 65 let, pri eni pa je bilo stanovanje obremenjeno s hipoteko). Skratka: v zadnjih šestih letih se je za rentni odkup zanimalo samo pet Ljubljančanov, realizirana pa je bila ena vloga. Za majhno povpraševanje sta dva glavna razloga: ustvarjanje stanovanjske kariere v Sloveniji je medgeneracijski dogovor in starostniki svoja stanovanja namenjajo otrokom ali vnukom. Pomenljivo je, da se starejši sicer zanimajo za to možnost, pridejo na stanovanjski sklad, toda ko se vrnejo domov, jih njihovi otroci odvrnejo od namere.

»Starejši so previdnejši, večina jih je finančno slabo pismenih, rentnega odkupa ne razumejo, zato se ga – logično – bojijo. A strahovi so odveč, starostniki so tu zaščiteni kot medvedki,« pravi ekonomistka dr. Andreja Cirman, predavateljica na Ekonomski fakulteti v Ljubljani, ki je pred leti magistrirala prav na temo rentnega odkupa stanovanj, pozneje pa je v sodelovanju z nekdanjo direktorico ljubljanskega stanovanjskega sklada Joško Hegler pripravila predlog za uvedbo tega inštrumenta v prakso.

Starostnike od rentnega odkupa odvrača strah pred tem, da bi jih stanovanjski sklad vrgel na cesto ali pa da bi v nekem trenutku ostali brez rente. »Ti strahovi so neupravičeni,« poudarja Sašo Rink, direktor javnega stanovanjskega sklada MOL. »Prodajalec ima pravico do dosmrtne služnosti stanovanja vpisano tudi v zemljiški knjigi, jamstvo za izplačevanje rente pa mu daje zavarovalnica, ki je za to dejavnost tudi pozavarovana.« Stanovanjski sklad resda kupuje zasedeno stanovanje, vendar zanj dobiva uporabnino v višini neprofitne najemnine. V tej enačbi sta zmagovalca oba – tako starostnik, ki stanovanje zamenja za mesečno rento, kot tudi sklad, ki s tem inštrumentom starostniku olajša življenje. Težava je, da Slovenci, zlasti starejši, nepremičnine dojemamo kot naložbo, pri čemer pa ne upoštevamo, da so naložba samo, če jih oddajamo. Vprašati bi se morali, kaj se lahko zgodi, če ne moremo poravnati lastniških obveznosti. Po najbolj črnem scenariju lahko v takšnem primeru drugi lastniki v večstanovanjski stavbi na podlagi izločitvene sodbe dosežejo prodajo stanovanja in poplačilo terjatev. To bi pomenilo, da bi starostnik ostal brez lastnega stanovanja in bi bil le upravičenec do najema neprofitnega ali oskrbovanega stanovanja, vsaj v Ljubljani pa so za to čakalne dobe dolge. »Staranje prebivalstva v Sloveniji je dejstvo, kakor je dejstvo tudi visoka lastniška zasedenost stanovanj. Za gospodinjstva v splošnem, predvsem pa za starejša gospodinjstva velja, da je večina njihovega premoženja zakljenjena v nelikvidnem stanovanjskem premoženju in da so izjemno nemobilni. V tem smislu je za tista ostarela gospodinjstva, ki s tekočim dohodkom ne zmorejo kriti življenjskih stroškov, rentni odkup stanovanja dobrodošla rešitev,« pravi Cirmanova. Po njenem mnenju prava uporabnost tega stanovanjskega inštrumenta šele prihaja. Sedanjim upokojencem gre še dokaj dobro, čez deset let jim bo šlo precej slabše. Pokojnine bodo vse nižje, ne pa višje, in kdor ne bo imel sklenjenega zasebnega pokojninskega zavarovanja, bo na starost bolj tanko piskal. Zato je smiselno že zdaj razmišljati o alternativnih rešitvah, s katerimi si bomo lahko olajšali finančno breme na stara leta.

Ugodna posojila za prenovo

Zakaj to nikogar ne zanima?

Toliko različnih stanovanjskih možnosti, kot jih starostnikom ponuja Ljubljana, ne ponuja nobena druga slovenska občina. Poleg rentnega odkupa stanovanj in oskrbovanih stanovanj ljubljanski javni stanovanjski sklad omogoča tudi zamenjavo stanovanja, se pravi, da starejši najemniki stanovanj v lasti občine ali njenega sklada ta lahko zamenjajo za stanovanja, ki so za starejše primernejša po legi v stavbi ali po lokaciji, ali pa za takšna, ki so manjša, zato da prihranijo pri stroških. Starejšim, ki se znajdejo v težkem finančnem in socialnem položaju, sklad lahko pomaga tudi s tem, da jim dovoli oddajo stanovanja v podnajem, ali pa tako, da jim subvencionira stroške najemnine.

Ena od bolj zanimivih možnosti, ki jih ponuja ljubljanski stanovanjski sklad, so ugodna stanovanjska posojila za prenovo ter za redno ali za investicijsko vzdrževanje stanovanj v večstanovanjskih objektih in družinskih hišah, pod pogojem, da je objekt starejši od dvajset let. Najmanjše posojilo znaša 2000 evrov, največje 40.000 evrov. Prijaviti se je mogoče večkrat za isti objekt, a vsakič za druga gradbena ali obrtniška dela, na primer, v prvem letu za obnovo strehe, v naslednjem letu za obnovo vodovodnih inštalacij, v letu pozneje za prenovo fasade in tako naprej. Se pravi: posojila ni mogoče dobiti za stvari, ki ste jih že obnovili. Sklad je doslej izvedel 19 razpisov za ta posojila, in če je bilo v prvih letih še nekaj povpraševanja, je v zadnjih letih to skoraj povsem zamrlo. Lani je na razpis prispela zgolj ena vloga, pa še to je vlagatelj kasneje umaknil. To preseneča, saj so pogoji za pridobitev skladovega posojila precej ugodnejši od pogojev, ki jih postavljajo banke. Glede na veliko dotrajanost in zastarelost slovenskega stanovanjskega fonda (kar petina vsega stanovanjskega fonda v Sloveniji je bila zgrajena v 70. in 80. letih prejšnjega stoletja, zaradi česar večina stanovanj in družinskih hiš potrebuje temeljito prenovo ali pa vsaj prilagoditev starajoči se populaciji) bi pričakovali, da bodo starejši planili po teh posojilih. Pa ni tako. Raje hodijo na Karitas, da jim plačuje račune za ogrevanje, kupuje drva ali kurilno olje, v najbolj mrzlih dneh pa se grejejo pri sosedih, v trgovinah in knjižnicah. Ljubljanski sklad je za izvedbo treh specifičnih stanovanjskih možnosti (rentni odkup stanovanja, nakup stanovanja po modelu deljenega lastništva in ugodna posojila za prenovo in vzdrževalna dela na stanovanjih in družinskih hišah) v prejšnjih letih na vsakem od razpisu namenil po 400.000 evrov, toda zaradi premajhnega povpraševanja je ta znesek pozneje znižal na 300.000 evrov. A celo tega denarja jim lani ni uspelo razdeliti.