Kako obuditi najemniška stanovanja?

Slabih trideset let po spremembi političnega sistema, s katerim smo ukinili socialistično stanovanjsko politiko, je Slovenija pri dnu evropske lestvice po deležu najemnih stanovanj. Soočeni z nereguliranim trgom nepremičnin, slabo pravno zaščito najemnikov in naraščajočimi cenami najema se ljudje večinoma odločajo za nakup nepremičnine. Naložijo si dolgoročne kredite, ki jih finančno bremenijo, jim manjšajo kupno moč ter tako manjšajo tudi splošno potrošnjo in prilive v gospodarstvo. Seveda, vse to velja le za tiste, ki si nakup lahko privoščijo. Nizke plače in nestalne zaposlitve ter visoka zahtevana lastna udeležba mnogim dostop do nepremičninskih kreditov popolnoma onemogočajo. Zaradi visokih cen najema nepremičnin in porasta prekarnega dela vse več mladih ostaja pri starših, ker si najema stanovanja preprosto ne morejo privoščiti.

A stanovanjska problematika v Sloveniji ne prizanaša ne mladim ne starim. Skoraj tri desetletja napačne (ali odsotne) stanovanjske politike so nas privedla v stanje, kjer je mladim onemogočen vstop na nepremičninski trg, starejšim pa dostop do bivalnega prostora, primernega življenjskemu obdobju.

Glede na opisano stanje bi bila letošnja odločitev komisije Sklada Jožeta Plečnika, da študentsko priznanje podeli Davidu Grolegerju za nalogo »Najemniški hektar: nadgradnja obstoječe stanovanjske politike in idejna zasnova vrtnega mesta« težko bolj aktualna. Avtor v njej analizira stanje stanovanjske politike v Sloveniji in predlaga konkretne rešitve, ki bi lahko izboljšale kakovost bivanja in omogočile mladim in socialno ogroženim ljudem dostojno in cenovno ugodno stanovanje. Problema se ne loteva zgolj z arhitekturnimi sredstvi, temveč na podlagi podrobne analize zasnuje reformo celotnega sistema, vključno z nadgradnjo stanovanjske politike, ki bi temeljila na najemniškem modelu.

Cene najema in nakupa stanovanj so glede na kupno moč prebivalstva previsoke, ponudba na trgu je slaba in neustrezna, najemniki prepuščeni na milost in nemilost najemodajalcem, državni stanovanjski sklad pa ni dovolj likviden, da bi res aktivno posegel na trg. Trenutna situacija se zdi kot gordijski vozel, zamotan preplet obstoječe lastniške strukture, demografskih sprememb, pomanjkljive regulative, in tudi »nacionalnega psihološkega profila«. Ironija je, da je imela Slovenija v času Jugoslavije urejen in delujoč sistem javnih stanovanj, po katerem so se zgledovali tudi v tujini.

Kako smo se torej znašli na tej točki? Začelo se je z osamosvojitvijo in spremembo ideologije. Državno lastništvo je bilo označeno kot pojem slabega upravljanja ter finančno nevzdržno. Nova paradigma je zahtevala umik države in prepustitev vajeti »nevidni roki« prostega trga. V času tranzicije je bil sistem družbenih stanovanj tako postopoma in metodično demontiran, v prid zasebnih kapitalskih interesov. Postopek se je začel s tako imenovanim Jazbinškovim zakonom, s katerim se je privatizirala tretjina takratnega fonda stanovanj v družbeni lasti. V obdobju od leta 2000 do 2009 so občine razprodale nadaljnjih 10.045 stanovanj, zgradile pa so jih komaj 4513. Obenem so prodajale tudi zemljišča, na katerih bi lahko gradile, se s tem znašle na prostem trgu in si občutno podražile postopek pridobivanja novih stanovanj. Glede na to, da se povpraševanje po nepremičninah sčasoma ni zmanjšalo, temveč je z dvigom življenjskega standarda in spremembo demografske strukture prebivalstva močno poraslo, je ob pomanjkanju družbenih stanovanj in ustrezne regulacije trga cena najema začela skokovito naraščati.

Groleger tu opominja, da bi moral Stanovanjski sklad na tej točki vstopiti kot socialni korektiv, a je bila njegova finančna konstrukcija postavljena neprimerno. Nepremičninski projekti, razviti, zgrajeni in prodani brez dobička, niso pustili sredstev za razvoj in vlaganje. Država je sklad reševala s prenosom stanovanj, ki so bila v njeni lasti. Ta stanovanja so bila v povprečju v slabem stanju in potrebna obnove, zaradi česar se je bil sklad prisiljen zadolževati. A kritična sistemska napaka tiči v tem, da Sklad večino stanovanj prodaja, namesto da bi jih oddajal.

S tem izgubi vsakršno možnost vpliva na trg nepremičnin ter obenem tudi ključni vir dohodka, s katerim bi lahko financiral nadaljnjo gradnjo in razvoj.

Groleger se ne omejuje zgolj samo na populacijo mladih. V Sloveniji namreč kronično primanjkuje tudi domov za ostarele in oskrbovanih stanovanj.

Tovrstne problematike seveda ne najdemo samo pri nas. Podobne pojave lahko opazimo v vseh državah nekdanjega vzhodnega bloka. Najvišje najemnine v Evropi glede na BDP so na primer v Varšavi. Po drugi strani so glede na dohodke neprimerno bolj dostopne najemnine v Berlinu, Rimu in na Dunaju. Dunajska mestna oblast že od prve svetovne vojne neguje tradicijo gradnje in vzdrževanja neprofitnih stanovanj. Na leto zgradi od 6000 do 7000 novih stanovanj, dunajski mestni sklad ima v lasti več kot 220.000 socialnih in neprofitnih najemnih stanovanj. S tem ko je mesto lastnik več kot polovice zemljišč, ki jih že desetletja načrtno kupuje, komunalno opremlja in postopoma daje na trg, uspešno preprečuje zemljiško špekulacijo. Na Dunaju tako danes katerikoli prebivalec na neprofitno stanovanja ne čaka več kot poldrugo leto.

Na temelju analize tujih primerov Groleger predlaga prestrukturiranje obstoječih stanovanjskih skladov in vzpostavitev novega državnega stanovanjskega sklada, ki bi skrbel za financiranje, obnovo obstoječih objektov in gradnjo novih neprofitnih najemniških stanovanj, s čimer bi se znižale cene najemnin in nepremičnin. V nasprotju s trenutnim prodajnim modelom bi stanovanja ostajala v državni lasti in se ne bi prodajala, kar bi novi stanovanjski sklad zaščitilo pred zunanjimi vplivi in špekulacijami.

Groleger se ne omejuje zgolj samo na populacijo mladih. V Sloveniji namreč kronično primanjkuje tudi domov za ostarele in oskrbovanih stanovanj. Zaradi pomanjkljive ponudbe se domovi za upokojence dražijo iz leta v leto. Mesečni zneski za oskrbo pogosto presegajo tisoč evrov na mesec, v Sloveniji pa 78.000 upokojencev prejema manj kot 636 evrov. Veliko starostnikov je tako prisiljenih živeti v svojih stanovanjih ali hišah, ki so prevelika, draga za vzdrževanje in niso primerna za gibalno ovirane osebe. Večina starostnikov si seveda želi čim dlje bivati v svojem domačem okolju ali v krogu svojih sorodnikov, a jim to preprečujejo spremembe v življenjskem slogu novih generacij ter negativna stereotipizacija staranja.

Kot potencialno rešitev te problematike Groleger najemnike razdeli v tri starostne skupine: 18–29 let, v katero bi bili vključeni študenti, mladi zaposleni in mlade družine, 30–59 let, v katero bi spadale samske osebe in družine, ter nad 60 let, v katero bi bile vključene tudi gibalno ovirane osebe. Pri gradnji novih stanovanjskih sosesk se zagotavlja vključenost vseh starostnih skupin, kar omogoča prehajanje najemnikov med različnimi tipi stanovanj – od sob in garsonjer za mlajše najemnike do večsobnih atrijskih hiš za družine in oskrbovanih stanovanj za starejše – brez potrebe po selitvi iz bivalnega okolja, v katero je posameznik že vključen, ter obenem odpira možnosti za medgeneracijsko povezovanje.

Gre namreč za problem, ki se postopoma zaostruje. Ob višanju življenjskih standardov in razvoju tehnologije, ki podaljšuje življenjsko dobo, se demografska struktura prebivalstva spreminja – vse več je starostnikov, delež delovno aktivnih se iz leta v leto zmanjšuje, vse to pa vodi v večjo obremenitev zdravstvenega in oskrbovalnega sektorja in končno v porušitev sistema pokojninske blagajne.

Kako financirati ta ambiciozni pristop? Avtor predlaga, da bi država trajnostno financiranje zagotovila z uvedbo davka na nepremičnine za najbogatejše, ki ga Slovenija kot ena izmed redkih držav na svetu še vedno nima, čeprav je dejanska obdavčitev, ki bi bila potrebna za uresničitev predlaganega načrta, razmeroma nizka. Glede na to, da ima po podatkih Geodetske uprave najbogatejših 10 odstotkov Slovenk in Slovencev v lasti 38 odstotkov vrednosti vseh nepremičnin, v višini 25 milijard evrov, bi lahko že z 0,15-odstotno davčno stopnjo na letni ravni pridobili približno 37.500.000 evrov. S tem denarjem bi sklad lahko odkupoval komunalno opremljena zemljišča, ki bi jih priskrbele občine, in na njih gradil potrebne stanovanjske enote.

Z urejenim virom stalnega financiranja bi država lahko nadgradila stanovanjsko politiko, tako da bi bil do najema stanovanja upravičen vsak državljan, ki ima letne prihodke nižje od 32.000 evrov bruto vrednosti. (Za primerjavo, v Avstriji je do socialnega stanovanja upravičena vsaka oseba, ki ne preseže 42.250 evrov letnega dohodka, kar 80 odstotkov avstrijskega prebivalstva je takih. – Podatek je povzet iz magistrske naloge) Najemnina za stanovanje bi se izračunavala glede na posameznikove mesečne prihodke in bi bila omejena na 30 odstotkov povprečnega mesečnega dohodka.

Glede na to, da je nova stanovanjska shema namenjena vsem državljanom, Groleger tu zastavlja vprašanje, ob katerem se arhitekti nemalokrat neprostovoljno nakremžijo. V kakšnem okolju, kakšnih stavbah bi najemniki novega sklada v resnici sploh radi živeli?

Po podatkih ankete Vrednote prostora in okolja (M. Hočevar, 2004, FDV, Center za prostorsko psihologijo – navedek iz magistrske naloge) bi večina Slovenk in Slovencev (70 %) najraje živela v hiši z vrtom v naselju. A v želji po doseganju čim večje gostote stanovanj sklad kljub temu še vedno gradi večinoma blokovska naselja. Ta cilj nikakor ni zgrešen, prenizka gostota gradnje in razpršenost poselitve sta dva izmed ključnih težav slovenskega prostora. Toda nizka pozidava ne pomeni nujno slabše izrabe. Če želimo višjim stavbam zagotoviti primerno naravno osvetlitev, potrebujemo večje odmike med objekti, med njimi pa ostajajo zajetne nekakovostne zunanje površine. Dokaz za to so skoraj vsa blokovska naselja z zapuščenimi, nevzdrževanimi in neuporabljanimi zelenicami med njimi. Z dobro načrtovano nizko pozidavo je mogoče hkrati doseči primerno gostoto in ohraniti kakovostno oblikovane zunanje prostore, z raznolikimi zelenimi avenijami, drevoredi, igrišči in vrtovi.

Veliko starostnikov je tako prisiljenih živeti v svojih stanovanjih ali hišah, ki so prevelika, draga za vzdrževanje in niso primerna za gibalno ovirane osebe.

V arhitekturi so tovrstne urbanistične rešitve poznane pod imenom »vrtno mesto«. Že leta 1898 ga je kot prvi zasnoval Ebenezer Howard, ko je poskušal združiti najboljše lastnosti življenja v mestu in na podeželju. Recept je pravzaprav preprost: velika gostota naselitve pri nizki pozidavi, lasten vrt za vsakega stanovalca, omejen avtomobilski promet in visoka kakovost javnih zelenih površin. Od devetnajstega stoletja so različne izvedbe te osnovne ideje zrasle po vsem svetu, a nam najbližja je v Ljubljani – Murgle. Glede na uspeh te soseske, ki sta jo že v sedemdesetih letih prejšnjega stoletja zasnovala in realizirala arhitekta Ivanšek, ni povsem jasno, kako to, da ni bil model nikoli več uporabljen. Obenem se zdi smiselna izbira za nadaljnji razvoj.

Celotna rešitev je od urbanizma do arhitekture zasnovana modularno, kar omogoča enostavno ponavljanje in uporabo v praksi, obenem pa s standardizacijo znižuje stroške in krajša čas projektiranja in tudi izvedbe. Po zgledu Murgel predlagani projekt nove soseske ustvarja iz stavbnih otokov, ki se zlagajo kot lego kocke. Avtomobilski promet ostaja na robu posameznih enot, kjer ima vsak stanovalec zagotovljeno parkirno mesto, do svojih vrat pa se sprehodi peš. Glede na to, da je velikost enote 100 x 100 metrov, so parkirna mesta še vedno razmeroma blizu stanovanj. Vsaka enota je sestavljena iz različnih tipov stavb – atrijske hiše, pritlične vrstne hiše, dvoetažne vrstne hiše ter dvoetažne večstanovanjske hiše z notranjim dvoriščem. Takšna zasnova različnim stanovalcem ponuja njihovim potrebam prilagojeno hišo, obenem pa ščiti pred monotonijo, ki smo je navajeni iz velikih stanovanjskih sosesk, kjer so vse stavbe identične.

Arhitekturna rešitev ponuja tako širok nabor različnih stanovanjskih modelov, da jih je nemogoče zajeti v obseg tega članka. Prav tako zmanjka prostora za konstrukcijske rešitve, zasnovo trajnostnega sistema ogrevanja z uporabo obnovljivih virov energije, izbor naravnih in trajnostnih materialov in še kup drugih predlogov in rešitev, ki so zajeti v nalogi. Grolegerjevo doslednost pri analizi problemov in iskanju rešitev bi lahko uporabili ne zgolj kot predlog rešitve, temveč celo kot potencialen model za pripravo sodobnih projektov stanovanjske gradnje v prihodnosti.