Lahko iz pisarn nastanejo stanovanja?

Ko je 19. aprila 1931 direktor Pokojninskega zavoda Vekoslav Vrtovec na križišču današnje Slovenske ceste in Tomšičeve ulice položil temeljni kamen za ljubljanski Nebotičnik, v Ljubljani niso začeli graditi samo najsodobnejše stavbe v tem prostoru z armiranobetonsko konstrukcijo, prvo klimatsko napravo in tremi dvigali, ampak je mesto predvsem dobilo povsem novo tipologijo – stanovanjsko-poslovno stolpnico. Po drugi svetovni vojni ji je z gospodarsko rastjo sledilo še več drugih – Metalkina, Petrolova, Avtotehnina, Delova in kompleks na Trgu republike. Nova velika podjetja so želela svojo moč in napredek poudariti s prepoznavnimi simboli rasti in razvoja.

Ko so v obdobju tranzicije ta podjetja propadla ali izgubila moč, so njihove nepremičnine menjale lastnika in monolitno lastništvo je postopoma razpadlo v mozaik lastništev manjših podjetij in različnih interesov. Pomanjkanje parkirnih mest na osrednjih lokacijah je sicer zmanjševalo njihovo privlačnost in večja podjetja so se začela seliti na mestno obrobje, a poslovne površine so ostajale zasedene. Povpraševanje v času konjunkture je bilo veliko in celo nekdanja meščanska stanovanja so postajala pisarniški prostori.

V obdobju gospodarske krize po letu 2008 pa so se deloma zaradi pešanja finančne moči in deloma zaradi spremenjenih potreb pisarne v središču mesta začele prazniti. Njihova cena je bila (drugače, kot je veljalo za stanovanjske površine) vse nižja in ta usmeritev je prisotna še danes. Razlika med ceno stanovanj in pisarn se veča. Kvadratni meter poslovnih prostorov je zdaj mogoče najeti za približno 10 evrov, najemnine za stanovanja so tudi nekajkrat višje.

A ta usmeritev ponuja priložnost za premislek o načinih bivanja v mestu, ustaljenem načinu lotevanja stanovanjske gradnje in potencialu, ki ga ti prostori ponujajo v odziv na najbolj žgoče težave slovenskega nepremičninskega trga, še posebej, ko gre za ljubljansko mestno središče. S spremembo poslovnih stolpnic v večstanovanjske zgradbe bi lahko hitro in razmeroma poceni pridobili obsežne stanovanjske površine točno tam, kjer jih zaradi pomanjkanja nadzora nad trgom najema najbolj primanjkuje.

Metalkina, Delova in druge stolpnice so sicer danes ponovno dokaj zasedene, a ko gre za manjše, posamezne prostore, se rast vrednosti stanovanj že kaže tudi v spreminjanju namembnosti. Kot pojasnjuje nepremičninski agent Boštjan Blatnik: »Nekoč so bila v teh stavbah meščanska stanovanja, potem pisarne, od gospodarske krize pa so v njih spet stanovanja.« A zdaj ta »stanovanja« niso več namenjena meščanom. Z občutnim povečanjem števila turistov in uveljavitvijo spletnih platform za kratkotrajni najem (Booking, Airbnb) je za lastnike nepremičnin kratkotrajni, turistični najem postal nekajkrat bolj dobičkonosen od dolgotrajnega in hkrati dovolj preprost, da se z njim lahko ukvarja kdorkoli. Posledic verjetno ni treba ponovno navajati: vse manj stanovalcev, višje najemnine, preobremenitev infrastrukture itd.

Pri večjih objektih, kot so poslovne stolpnice, za zdaj takšnih sprememb ni opaziti. Deloma je za to kriva že omenjena lastniška struktura, ki otežuje ali povsem onemogoča celovito prenovo in prekvalifikacijo stavb. Čeprav si je mogoče predstavljati tudi bolj parcialne rešitve, pri katerih bi sprememba namembnosti potekala postopoma – po nadstropjih –, so tehnično in birokratsko teže izvedljive in zaradi tega manj privlačne. Za vsak takšen poseg se zahteva soglasje vseh lastnikov objekta, in kot si lahko predstavlja slehernik, ki je že bil kdaj na sestanku hišnega sveta, to ni preprosta naloga.

Deloma pa je razlog tudi odsotnost investitorjev, ki bi v takšnih prenovah videli potencial. Je to zato, ker potenciala v resnici ni? Obstajajo zakonodajne in birokratske ovire?

Za primer lahko vzamemo Petrolovo poslovno stavbo. Družba Petrol načrtuje selitev iz sedanje stolpnice na Dunajski cesti 50 že leta 2021. Na območju Plečnikovega stadiona, na Dunajski 70, bo zgradila novo 70-metrsko stavbo. Na lanskem natečaju je bila izbrana arhitekturna rešitev. Kakšni so načrti za staro stavbo, za zdaj še ni znano. Pred leti, ko je Petrol še razmišljal o prenovi, je bil izpeljan vabljeni arhitekturni natečaj s to nalogo, a je Petrol od načrta hitro odstopil. Pri poskusni prenovi najvišjega nadstropja je postalo jasno, da bi bilo poleg interjerja nujno zamenjati tudi celotno fasado skupaj s stavbnim pohištvom, to pa bi preveč podražilo investicijo.

Poleg tega stroški prenove niso edini razlog za selitev. Dodatna težava na sedanji lokaciji je zagotavljanje zadostnega števila parkirnih mest za vseh 600 zaposlenih. Območje Plave lagune je bilo urbanistično zasnovano pred skoraj pol stoletja in ne omogoča širitve parkirnih površin drugam kot pod zemljo. To pa je spet teže kot postaviti novogradnjo.

Petrol se torej seli. Glede na sedanje razmerje med cenami najema ali prodaje poslovnih in stanovanjskih prostorov bi si lahko predstavljali, da bi stavbo kupil inovativen investitor, ki bi preračunal, da se mu bodo tudi višji stroški celostne prenove stavbe povrnili, če bo iz poslovne stolpnice naredil stanovanjsko.

Poslovne stavbe so že v izhodišču zasnovane za čim večjo fleksibilnost notranje ureditve. Ko odstranimo montažne notranje stene in dotrajano fasado, ostane armiranobetonski skelet, kakršne poznamo z gradbišč – zdaj na primer tistega na Bavarskem dvoru. Glede na velike razpone bi bili nujni posegi v konstrukcijo minimalni. Odpadejo torej vsi izkopi, ureditev infrastrukture in postavljanje celotne konstrukcije. Ostaneta nova fasada in notranja ureditev, ki pa sta potrebni tudi pri novogradnji. Celo z upoštevanjem stroška odvoza materiala bi morala biti prenova cenejša od novogradnje.

Tudi če objekt že obstaja, je seveda treba urediti novo gradbeno dokumentacijo. Zakonski postopek pojasnjuje Tomaž Krištof, predsednik Zbornice za arhitekturo in prostor: »Minimalna zahteva pri spremembi iz pisarniških prostorov v stanovanjske je pridobitev gradbenega dovoljenja za spremembo namembnosti – to je treba že, če z vrat preprosto snamete nalepko z imenom podjetja in namesto nje daste nalepko s svojim imenom, prostore pa začnete uporabljati kot stanovanje. Si pa težko predstavljamo takšno spremembo namembnosti brez posega v konstrukcijo stavbe. V tem primeru pa je že treba pridobiti klasično gradbeno dovoljenje.«

Hipotetični investitor bi imel pri tem postopku s slovensko zakonodajo opraviti na dveh ravneh – mestni in državni. Država v zakonu o urejanju prostora – ZUreP2 – in gradbenem zakonu – GZ – določa minimalne standarde, ki jih morajo dosegati stavbe glede na program rabe. Na mestni ravni določbe opisuje občinski prostorski načrt – OPN. Ta za vsako parcelo predpisuje dovoljeno rabo prostora. A kot pojasnjuje pristojno ministrstvo za okolje in prostor: »Zakon ne določa natančno, v katero vrsto namenske rabe prostora sodijo ‘pisarniške površine’, ker namensko rabo prostora definirajo predvsem dejavnosti, ki potekajo na določenem območju. Glede na vsebino OPN bi pisarniške površine lahko uvrstili v območja stanovanj in tudi v območja centralnih dejavnosti.«

Glede na to, da je območje Dunajske 50 označeno kot »osrednje območje centralnih dejavnosti«, za zdaj neskladja z zakonom ni. Seveda pa OPN predpisuje tudi – ponovno – parkirna mesta. Glede na to, da sedanji standardi za stanovanjske stavbe predpisujejo celo več parkirnih mest kot za poslovne, se Petrolova težava ponovi tudi pri novem lastniku. Za pridobitev uporabnega dovoljenja (ki je pogoj za prodajo nepremičnin) bi moral zagotoviti zadostno število parkirnih površin v bližnji okolici, na primer z gradnjo garažne hiše na prazni lokaciji v soseski Bežigrajski dvor med Dunajsko cesto, Topniško in Peričevo ulico.

Ta rešitev ni na voljo v drugem hipotetičnem primeru, ki si prav tako zasluži preveritev – pri stolpnici Metalka. Zaradi razdrobljenega lastništva je Metalka sicer bolj zapleten primer, a obenem je lokacija v mestnem središču tudi močnejši magnet za investitorje in za stanovalce. Če predvidimo, da lastništvo celotne stavbe prevzame en investitor in da so vsi drugi pogoji enaki kot pri Petrolovi stavbi, kako bi bilo mogoče rešiti zagato s parkirnimi mesti?

Resnična težava predpisov je, da za vse uporabnike predvidevajo enak življenjski slog. Ter da pregovorno počasi sledijo spremembam v družbi. Ko govorimo o štiričlanski družini z otroki nekje v predmestju, je zagotavljanje vsaj enega, po možnosti pa dveh parkirnih mest na stanovanje gotovo nujno. A če si predstavljamo potencialnega stanovalca prenovljene Metalke, ta slika ne drži več povsem. Dokler je zaposlen v mestnem središču (to se zdi najverjetneje), za vsakodnevne opravke tako rekoč ne potrebuje avtomobila. Do delovnega mesta brez težav skoči s kolesom, trgovine so pred vrati, vrtec ali šola je dovolj blizu, da lahko otroke tja pospremi peš. Za daljše poti znotraj mesta ali prevoz večjih nakupov lahko uporabi katerega izmed sistemov souporabe električnih vozil, ki so vsak dan konkurenčnejša. Ali za takšnega stanovalca še vedno veljajo enake zahteve, kot so predvidene v predpisih?

Da tak hipotetični meščan ni samo izmislek, začenjajo počasi nakazovati tudi podatki o prodaji novih avtomobilov v Nemčiji in drugih zahodnih državah. Ne glede na stopnjo gospodarske rasti se v Nemčiji proda vsako leto manj avtomobilov. Upad je za zdaj majhen, a tudi sistemi souporabe električnih vozil so še v povojih. Z vsak dan večjo razširjenostjo se bo postopoma znižala tudi cena rabe teh sistemov, zato bodo (še posebej v prenatrpanih mestnih središčih) vsak dan konkurenčnejši. Če k temu dodamo težnjo mestnih uprav, da umirjajo in zmanjšujejo količino prometa v središčih, možnost stanovanjske stolpnice z minimalnim številom parkirnih mest ni več tako nerealna.

Ne tej točki se občinski upravi ponuja možnost, da prepozna smiselnost zamisli in dovoli izjemo. V OPN obstajajo postopki, po katerih lahko mestna oblast omogoči izvedbo za mesto koristnih projektov s tem, da omili predpise.

Če gremo torej s tem hipotetičnim scenarijem do konca, lahko predvidimo tudi strukturo stanovanj.

V zadnjem desetletju je bilo več kot 90 odstotkov novozgrajenih stanovanjskih enot v Ljubljani takšnih s površino sto ali več kvadratnih metrov. Gre za luksuzna stanovanja za najpremožnejše, ki se pogosto kupujejo kot naložba in ostajajo prazna. Manjša stanovanja (garsonjere in enosobna stanovanja) pa so bila – še posebej v mestnem središču – preurejena za kratkoročni najem. Iz demografskih kazalcev razberemo, da delež samskih oseb, samskih staršev z enim otrokom ali parov brez otrok narašča. Razlika med ponudbo in povpraševanjem na trgu je očitna.

Sodobna zasnova prenove Metalkine stolpnice bi zato morala vključevati vsaj 50 odstotkov najmanjših stanovanj, preostalih 50 odstotkov pa bi razdelili med srednje velika in velika, luksuzna stanovanja.

Tlorisna etažna površina v Metalki znaša približno 500 kvadratnih metrov, stavba ima 14 nadstropij, to je skupaj 7000 kvadratnih metrov površin. Na polovici te kvadrature dobimo 70 stanovanjskih enot s povprečno površino 50 kvadratnih metrov, 35 enot po 70 kvadratnih metrov in približno deset enot, večjih od 100 kvadratnih metrov. Skupno novih 115 stanovanjskih enot v središču Ljubljane. In to stanovanjskih enot, ki bi bivanje v središču omogočile ne le najpremožnejšim, temveč resničnemu preseku družbe, s poudarkom na stanovanjsko ogroženih demografskih skupinah, kot so mladi, samozaposleni, samski starši in tako dalje.

Idealen investitor za takšen projekt se zdi Stanovanjski sklad Republike Slovenije, a kot je ta pojasnil v odgovoru: »Stanovanjski sklad RS v sklopu svojih dejavnosti in ukrepov nima predvidenih aktivnosti za spreminjanje pisarniških površin v stanovanjske površine, saj skladno s finančnimi in kadrovskimi zmožnosti izvaja ukrepe po ReNSP15-25, ki ji sledijo, tak ukrep pa ni med ukrepi, ki mu jih nalaga ReNSP15-25.« Ministrstvo za okolje in prostor pa je konceptu naklonjeno. Urad državnega sekretarja Aleša Prijona sporoča: »Glede na to, da povpraševanje po stanovanjih močno presega ponudbo stanovanj, je ena od možnosti tudi sprememba namembnosti pisarniških oz. poslovnih površin v stanovanjske površine. Na ta način se lahko relativno hitro pridobijo nova stanovanja, in kar je tudi pomembno, za to niso potrebni novi posegi v prostor.« Potencial torej obstaja. Kdo ga bo izkoristil prej, bo pokazal čas. Tomaž Krištof poudarja: »Stanovanja se prodajajo za bistveno višjo ceno kot pisarniški prostori in našli so se že vlagatelji, ki za majhen denar kupijo pisarniško stavbo, jo predelajo v stanovanjsko in jo z dobičkom prodajo. Občinski prostorski načrti to večinoma omogočajo, druge spodbude države ali občine pa po mojem niso potrebne, saj gre za dobičkonosno dejavnost. V starih stavbah se bodo naselile nove dejavnosti. To v zgodovini naših mest ni nič nenavadnega, vemo, da so v prostorih starih mestnih jeder, kjer danes kraljujejo restavracije in butične trgovine, nekoč bili čevljarji, mesarji, obrtne delavnice in podobno.«