Kvadrat za 2900 evrov

Ponudba rabljenih stanovanj je omejena, neluksuznih, cenovno dostopnejših novogradenj pa je premalo – to sta pomembna dejavnika, ki ohranjata cene na visokih ravneh.

Že v prvi polovici lanskega leta sta razglasitev epidemije in uvedba omejitvenih ukrepov za dva meseca ustavili ustaljeno trgovanje z nepremičninami, tudi s stanovanji. Čeprav je bilo v prvi polovici leta prodaj stanovanj 30 odstotkov manj kot leto prej, pa so cene nadaljevale rast, ki se je začela že v prvem polletju 2018. Na ravni države je tako v prvem polletju 2020 povprečna cena rabljenega stanovanja dosegla rekordno vrednost in prvič presegla mejo 1900 evrov na kvadratni meter, navaja redno polletno poročilo Geodetske uprava RS, objavljeno novembra lani.

Rekordne ravni so bile dosežene tudi v Ljubljani. Povprečna cena kvadratnega metra prodanega rabljenega stanovanja je v prvem polletju dosegla 2910 evrov, v letih 2018 in 2019 pa se je gibala pri okrog 2800 evrov. Podatek Geodetske uprave za lani zajema vzorec 669 prodanih stanovanj, polovica je bila zgrajenih pred letom 1974, in s povprečno površino 55 kvadratnih metrov.

Poročila Geodetske uprave za drugo lansko polletje še ni. Zaradi ponovne razglasitve epidemije oktobra lani in povečanih negotovosti glede razpleta epidemije direktor nepremičninske družbe Metropola In Zoran Madon ocenjuje, da je bilo dogajanje v drugi polovici leta primerljivo s prvo: »Trenutno je povprečna cena rabljenega stanovanja v Ljubljani okrog 2900 evrov na kvadratni meter. To so rekordne ravni, in opaziti je neko zadržanost in previdnost kupcev. Ta cena ni odraz realne kupne moči.«

Za kvadratni meter rabljenega stanovanja v Ljubljani je tako trenutno treba odšteti 2,2 povprečne mesečne neto plače v državi.

Manjka dostopnejših novogradenj

»Največja težava trga v Ljubljani, ki se vleče zlasti dve, tri leta, je premajhna ponudba primernih novih stanovanj. Zato se je povpraševanje prevesilo na rabljena stanovanja, kar povzroča pritisk na cene,« pravi Madon.

Da bi na trg v kratkem prišlo dovolj cenovno ustreznih stanovanj – Ljubljana v normalnih razmerah po Madonovem mnenju na leto lahko absorbira tisoč novih stanovanj, se mu ne zdi verjetno. Priliv stanovanj je (pre)majhen.

Tudi omenjeno poročilo Geodetske uprave posebej poudarja, da v prvi polovici leta 2020 v celotni državi »ni bil dokončan noben večji stanovanjski projekt« ter da je bila tudi sicer ponudba novih stanovanj »razmeroma skromna«. Od skupno 3854 transakcij s stanovanji, ki so bile na ravni celotne države evidentirane v prvi polovici lanskega leta, jih je bilo le nekaj čez sto ali tri odstotke transakcij z novogradnjami, skoraj v celoti so se torej prodajala rabljena stanovanja.

Število načrtovanih stanovanj, ki bodo na trgu v nekaj letih, razkrivajo podatki Statističnega urada o izdanih gradbenih dovoljenjih. Z gradbenimi dovoljenji, ki so bila izdana leta 2019, je bilo v celotni državi načrtovanih 3353 stanovanj, od tega 340 ali deset odstotkov v Ljubljani. Ob tem je zanimiv podatek, da je bila povprečna površina stanovanj, za katera so bila izdana gradbena dovoljenja, 132 kvadratnih metrov. Z gradbenimi dovoljenji, izdanimi lani, pa je v celotni državi načrtovanih 3610 stanovanj, torej osem odstotkov več kot v letu 2019; podatek za Ljubljano še ni objavljen.

Pomembna ovira pri novogradnjah so cene. »Novogradnje, ki so zdaj na voljo, imajo visoke cene; v povprečju okrog 3500 evrov za kvadratni meter. Veliko projektov pa je dražjih in se giblje pri 5000 in 6000 evrih,« pravi Madon.

Predrag Todić iz nepremičninske družbe Ljubljana nepremičnine napoveduje prihod nekaterih cenovno dosegljivejših projektov. V projektu Rezidenca Celovška, ki ga tržijo, se cene še neprodanih stanovanj gibljejo med 211.054 evra (2-sobno 51,87 kvadratnega metra neto površine) do 313.512 evrov (3-sobno, 64,62 kvadratnega metra neto površine). Gre torej za cenovne ravni okrog 4000 tisoč evrov na kvadratni meter neto stanovanja.

Kdo kupuje

Kljub zadržanosti kupcev zaradi visokih cen in omejitvam, ki jih prinaša epidemija pri nepremičninskem posredovanju, prodaja vendar poteka. Po podatkih Geodetske uprave je bilo v prvem polletju lani sklenjenih okoli 13.300 kupoprodajnih pogodb za nepremičnine (vse stanovanjske in poslovne skupaj) v skupni vrednosti okoli 900 milijonov evrov, kar je najmanjša vrednost po letu 2015. Podatkov o vrednosti transakcij zgolj s stanovanji za drugo lansko polletje še ni.

In kdo so v glavnem kupci? »Po naših izkušnjah so zdaj to pretežno končni uporabniki, torej ljudje, ki kupujejo zase. Ni več nakupov stanovanj za airbnb in za oddajanje v turistične namene, saj je vse to z epidemijo postalo negotovo. Zdaj gre za kupce, ki kupijo bodisi neposredno zase ali pa – ker si lahko privoščijo in gledajo dolgoročneje – za svoje otroke, ki bodo kmalu potrebovali stanovanje,« pravi Madon.

Dodaja, da veliko ljudi za nakup najame posojilo. »Veliko teh dela v javni upravi. To v očeh bank tudi v trenutnih časih negotovosti pomeni, da imajo varno zaposlitev in stabilne prihodke za odplačilo posojila,« doda. Tudi podatki Banke Slovenije kažejo, da se lanske rasti stanovanjskih posojil ne razlikujejo bistveno od povprečne rasti zadnjih petih let. Obseg stanovanjskih posojil se je tako lani povečal, obseg potrošniških posojil pa se je skrčil. Decembra lani so imela gospodinjstva pri bankah najetih za 6,8 milijarde evrov stanovanjskih posojil ali 4,1 odstotka več kot leto prej. Trenutno so zelo nizke tudi obrestne mere, kar je posledica negativne spremenljive obrestne mere EURIBOR, na katero so posojila večinoma vezana. Primerjalni podatki kažejo, da je decembra lani povprečna letna obrestna mera za nova stanovanjska posojila pri bankah v Sloveniji znašala 2,01 odstotka, v povprečju evroobmočja pa je bila 1,34 odstotka.

V prestolnici so trenutno cene na rekordnih ravneh. Povprečna cena kvadratnega metra prodanega rabljenega stanovanja je v prvem polletju dosegla 2910 evrov.

Predrag Todić iz Ljubljana nepremičnine med kupci nepremičnin opaža tudi podjetnike: »Gre za tiste, nekaj jih je, ki imajo denar in ga želijo plasirati tudi zdaj, ko ni veliko možnosti za investicije ali pa so tvegane, recimo turizem. Ne razmišljajo o oddaji za airbnb, ampak se jim nepremičnina zdi varna naložba. Po nakupu jo dajo v dolgoročni najem.«

In kakšno dogajanje na nepremičninskem trgu pričakujeta kratkoročno? Sogovornika se strinjata, da so razmere negotove in napovedi nehvaležne. Madon kot izjemno pomemben dejavnik izpostavi epidemijo in njeno trajanje: »Zdaj je gospodarstvo zelo odvisno od podpornih shem države. Če bo epidemija vztrajala dlje časa in bodo subvencije in pomoči države prenehale, saj to ni vreča brez dna, bo to zagotovo imelo učinek vsaj na večjo brezposelnost. Negotovost se bo povečala, takih, ki bodo pripravljeni in zmožni kupiti nepremičnino, bo manj. Tak scenarij bi privedel v cenovno prilagoditev, torej neko korekcijo navzdol.«

Najemnine padle

Epidemija je tudi na najemniškem trgu povzročila precej obratov. Že marca lani so usahnila turistična potovanja, kar je ustavilo oddajo stanovanj za airbnb. »Takrat se je velika večina imetnikov stanovanj za turistični najem odločila, da jih odda v dolgoročni najem. Zato se je številka na ponudbeni strani močno povečala in privedla tudi do znižanja najemnin, po naših ocenah vsaj za 20 odstotkov,« razlaga Madon.

Po Madonovih besedah so se s tem najemnine približale ravnem, ki jih je Ljubljana poznala pred začetkom airbnb ponudbe, to je okrog deset evrov na kvadratni meter: »S pojavom kratkotrajnih oddaj turistom se je fond najemniških stanovanj še zmanjšal in pomanjkanje je povzročilo zvišanje najemnin – povprečna cena kvadratnega metra se je približala 15 evrom. To je bilo pretirano, upoštevajoč, da so celo na Dunaju najemne cene ponekod pol nižje.«

Nova najemna stanovanja SSRS 2020/21

Javni stanovanjski sklad RS (SSRS) v Poslovni strategiji 2021–2025, ki čaka, da jo potrdi vlada, predvideva, da bo letos in prihodnje leto v Ljubljani predal naslednje projekte novih javnih najemnih stanovanj. Letos predvideva dokončanje projekta Novo Brdo, kjer je 498 najemnih stanovanj, od tega 25 oskrbovanih, ter projekta Skupnost za mlade Gerbičeva s 109 stanovanjskimi enotami, »namenjenimi bivalni osamosvojitvi mladih od 18. do dopolnjenega 29. leta starosti«. Prihodnje leto napoveduje še dokončanje projekta Dolgi most s 40 najemnimi stanovanji. Po letu 2024 pa naj bi bil »v skladu z razpoložljivimi finančnimi sredstvi SSRS« v Ljubljani dokončan še projekt Glince s 390 stanovanji. SSRS trenutno izvaja novo anketo o potrebah po bivanjskih objektih; zadnja iz let 2018/2019 razkriva na ravni celotne države potrebo po 9100 javnih najemnih stanovanjih, pri čemer je največje pomanjkanje v Mestni občini Ljubljana oziroma v Osrednjeslovenski statistični regiji (46 odstotkov vseh potreb).