Se bodo cene res znižale?

Geodetska uprava tudi za letos ne izključuje rahle korekcije, torej znižanja cen na trgu rabljenih nepremičnin. Je to pričakovanje utemeljeno?

Korekcijo napovedujejo iz leta v leto, vendar je, žal, ne bo, in to iz več razlogov. Bila bi mogoča, če bi imeli veliko brezposelnih, a je ravno nasprotno, saj ni ljudi, da bi jih zaposlili, čeprav bi jih potrebovali. Obrestne mere za posojila bi za umiritev morale biti visoke, kot so že bile, vendar je tudi pri tem ravno nasprotno. Recimo zelena posojila (za energetske prenove, gradnjo nizkoenergijskih hiš in podobno, op. a.) imajo fiksno obrestno mero 2,4 odstotka. Tudi makroekonomski kazalci so primerjalno za Slovenijo še dobri. Če se bodo stabilizirale carine, ustavila vojna v Ukrajini, bo učinek zelo verjetno šel v isto smer kot po covidu.

Še višje cene nepremičnin? 

Med epidemijo covida je bilo zelo malo transakcij, gospodarstveniki in politiki so napovedovali tako rekoč konec sveta, in ko se je to končalo, je sledil razcvet. Cene nepremičnin, ki sem jih prodajal, so se s 3500 evrov za kvadratni meter novogradnje zvišale na 6000 evrov. Vendar je ob naštetih daleč najpomembnejša predpostavka v tej naši zgodbi, da na trgu ni presežka nepremičnin. Korekcija pri rabljenih stanovanjih bo šele, ko bo šest blokovskih naselij s po sto stanovanji zgrajenih in praznih. Dokler pa se vsi projekti večinoma prodajo že pred gradnjo, je zelo težko napovedovati korekcijo cen.

Govorite o Ljubljani. Tako korekcijo cen navzdol je recimo marsikdo napovedoval po sanaciji bank ob prodaji večje količine stanovanj v Celovških dvorih, pa je ni bilo. 

Te bloke smo prodajali mi, bili smo izbrani na razpisu državne slabe banke DUTB in naredili smo sedem milijonov evrov plusa glede na pričakovane cene. To je bilo leta 2016, prodajalo se je po dražbenem sistemu, stranke so same zviševale ceno. A naj ponovim, če se zgodi, da bo sto stanovanj neprodanih, se cena zniža.

Kaj pa struktura kupcev: je manj nakupov nepremičnin za naložbe, ker je napovedana omejitev kratkoročnega najema, kot je tisti prek platforme Airbnb? 

Tukaj so spremembe. V fondu platforme Airbnb je okoli 11 tisoč stanovanj oziroma enot, saj so poleg stanovanj v njem tudi recimo počitniške hiše, in že opažamo, da se nekatere stranke obračajo na nas in te nepremičnine spreminjajo v nepremičnine za dolgoročni najem. Naši kupci, ki so se odločili za kratkoročno oddajo, se zdaj vračajo, tako da bo ta ukrep zagotovo pripomogel k povečanju fonda najemnih stanovanj in tudi mogoče k umirjanju najemnin, ki so čisto ponorele.

Koliko so zrasle v Ljubljani? 

Rekel bi, da so se samo v zadnjem letu najemnine zvišale za vsaj 15 odstotkov. Oziroma recimo pred 15 leti si lahko dobil garsonjero za 300 evrov, potem so se najemnine stabilizirale pri normalnih 500 evrih, zdaj pa se garsonjere oddajajo že za 800, 900 evrov. Vzrok je seveda tudi, da je zdaj vstopna točka za nakup garsonjere 200 tisoč evrov. Marsikdo napačno misli, da nepremičninarji navijamo cene, a jih ne, nam je do tega, da »obračamo«, prodamo prej. Nekateri ljudje, ki imajo zelo velike prihranke, bodo sicer še vedno kupovali stanovanja kot naložbo. Vendar agencija daje prednost tistim, ki kupljenih stanovanj ne zaklenejo, ampak jih prek nas nato oddajajo. Navsezadnje, če stanovanje za naložbo prodamo in ga kupec nato zaklene, od takega stanovanja nimamo nič več. Če pa za stranko uredimo in vodimo najem, je korist dejansko večstranska, stanovanje pa se uporablja v skladu s svojim namenom.

Se bo torej dostopnost stanovanj povečala? Zlasti za mlade? 

Z ureditvijo najema pri nas je več težav, prevetritev bi potrebovala zastareli stanovanjski zakon in tudi obdavčitev oddajanja, ki je nestimulativna, saj govorimo o 25-odstotnem davku. A težava je drugje – ne razumem, zakaj ni stimulacij, imata jih na primer tudi Srbija in Hrvaška. Zakaj država ni porok za posojila, zakaj mora mlada družina plačati DDV za nakup prvega stanovanja v novogradnji? To pomeni takoj deset odstotkov nižjo ceno. Ta vlada se je sicer odlično lotila gradnje novih stanovanj, toda gre za zelo zahtevne procese že na točki pridobitve zemljišč, in brez dvoma bo iz tega nastal nov fond stanovanj, vendar ne gre hitro. Če pa bi spremenili nekaj zakonov in premislili nekatere ureditve, bi lahko del fonda dobili takoj, sem prepričan.