Leta bitk z Airbnbjem

Maja 2021 je pet stanovalcev enega od tako imenovanih alpskih blokov na Bledu vložilo tožbo zoper »soseda«, ki je svoji stanovanji v bloku v celoti oddajal turistom v kratkoročni najem. Trdili so, da dejavnost, ki zelo vpliva na bivanje v bloku, opravlja brez potrebnega soglasja. Prvostopenjsko sodišče v Radovljici je maja lani, torej tri leta po vložitvi tožbe, tožnikom v celoti pritrdilo: toženemu je naložilo, naj v 48 urah neha oddajati stanovanji in da mora, če želi dejavnost izvajati, pridobiti soglasje vseh etažnih lastnikov. A toženi do danes ni naredil ničesar od tega.

Na sodbo se je pritožil na višje sodišče v Ljubljani, to za zdaj o pritožbi ni razsodilo, vmes pa toženi stanovanji seveda nemoteno oddaja naprej.

To je trenutni jalovi epilog ene od prvih sodb pri nas, povezanih s kratkoročnim najemom. Pomembno ga je obravnavati tudi z vidika sedanjih poskusov omejevanja kratkoročnega oddajanja stanovanj, kot ga predvideva predlog zakona o gostinstvu. Zakaj? Ker smo v zadnjem času bombardirani s trditvami, da je alternativa kratkoročnemu najemu, to je oddajanje stanovanj v dolgoročni najem, tako rekoč tvegana za lastnike stanovanj; ti se morajo spoprijeti z zelo velikimi ovirami, če dobijo težavne najemnike, saj jih je res težko izseliti. A opisani primer kaže drugo plat: s čim imajo opraviti stanovalci, ki so sosedje lastnikov stanovanj – airbnbjevcev – in kakšna je njihova pravna pot.

Stanovanji na blejski Alpski cesti 17 sta za turiste nedvomno privlačni. Sta v enem od alpskih blokov, arhitekturno prepoznavnih po trikotni obliki oziroma izrazitem nagibu strehe, ki skoraj doseže tla, s čimer naj bi vizualno ponazarjala obris gora in alpske pokrajine. Predvsem pa je njuna privlačnost zagotovo lokacija v zelenem okolišu in bližina osrednje blejske znamenitosti, saj sta »le 10 minut hoje od jezera,« kot navaja opis.

Ta ponedeljek, 5. maja, je bil prek platforme Airbnb prvi prost termin za najem manjšega od obeh stanovanj (Apartma z balkonom) šele 11. maj. Najem za dve noči, kar je trenutno minimalno zahtevani čas najema, bi stal 190 evrov. Večje, 90 kvadratnih metov veliko stanovanje, ki se oddaja kot Apartma superior ali Apartma z dvema spalnicama, je bilo prek platforme Airbnb za dve noči na voljo za 236 evrov, prek platforme Booking pa bi ga že za eno noč dve osebi lahko najeli za 172 evrov, pet oseb pa za 205 evrov. Stanovanji sta v bloku drugo ob drugem in povezani z vrati, zaradi česar ju lastnik ponuja v najem skupaj, skupinam do devetih ljudi. Lastnik se z oddajo nepremičnin turistom ukvarja poklicno, na posebni spletni strani poleg omenjenih blejskih apartmajev ponuja še tri nastanitve v bližnji vasi Rodine. Dejavnost izvaja prek svojega podjetja za »šport, rekreacijo in turizem« RC Rikli Bled, ki od koronskih let prihodke spet povečuje, lani so znašali več kot 117 tisoč evrov. Podjetje je kot izvajalec »nastanitvene dejavnosti za krajši čas« vpisano tudi v državni register nastanitvenih obratov pri agenciji Ajpes, oba apartmaja na Bledu, prijavljena decembra 2017, imata naveden status »aktiven«.

Opisani primer kaže, s čim imajo opraviti stanovalci, sosedje airbnbjevcev, in kako dolga je njihova pravna pot.

Lastniki stanovanj v bloku na Alpski cesti 17 so, kot omenjeno, tožbo vložili maja 2021, zastopa jih ljubljanska odvetniška pisarna Rauter. Navedli so, da stanovanji v bloku toženi oddaja turistom za kratkoročni najem prek več spletnih platform vse od sredine leta 2017, čeprav za to nima potrebnega soglasja. Dodali so, da toženi dejavnost torej opravlja nezakonito in z njo protipravno vznemirja njihovo solastninsko pravico in etažno lastnino. Turisti, ki se menjajo zelo pogosto, skupne prostore obremenjujejo s prtljago, hrupom, kajenjem na balkonih, kalijo nočni mir z zabavami ali glasnim vračanjem v stavbo oziroma se, kot so navedli, obnašajo dopustniško, ne upoštevajo hišnega reda in se ne menijo za pravila medsosedskega sožitja, skupni prostori so neprimerno bolj obljudeni in obremenjeni, kot bi bili sicer. Vztrajali so, da toženi za kratkoročno oddajanje stanovanj potrebuje stoodstotno soglasje etažnih lastnikov, saj stanovanji oddaja v celoti, čeprav je zatrjeval, da v delu stanovanj živi in oddaja le preostanek in da torej potrebuje zgolj 75-odstotno soglasje; tega naj bi tudi imel. Tožniki so trdili, da je toženi soglasja leta 2017 pridobil z zagotovilom, da bo stanovanji oddajal izključno slušateljem Poslovne šole Bled IEDC. O akutnosti razmerij v bloku pričajo tudi medsebojna obtoževanja, omenjena v sodbi, toženi naj bi bil leta 2020 več etažnih lastnikov prestrašil z napovedjo odškodninskih tožb.

Sodišče je v dokaznem postopku med drugim opravilo ogled apartmajev in posnelo 30 fotografij, navaja sodba. Kaj je torej ugotovilo in razsodilo?

Kot nesporno je ugotovilo, da toženi v stanovanjih izvaja sobodajalsko dejavnost oziroma dejavnost oddajanja v kratkoročni turistični najem. Trditve toženega, da stanuje v delu stanovanja, drugi del pa oddaja, je označilo za »ponesrečen poskus prirejana dejstev«. Toženi prek platform oddaja »Apartma z balkonom v velikosti 52 m2« in »Apartma superior v velikosti 90 m2«, kar je celotna velikost obeh stanovanj. Trditve toženega bi pomenile, da bi s turisti, ki bi najeli celotne apartmaje, nato sobival in z njimi souporabljal kuhinjo in kopalnico. »Sodišče [temu] nikakor ne verjame,« strne sodba. Toženi po mnenju sodišča živi na drugi lokaciji, kjer ima stalno bivališče žena, samo dejstvo, da ima stalno bivališče prijavljeno v bloku na Alpski cesti 17, pa ne dokazuje ničesar.

Ker toženi v stanovanjih ne biva, ampak ju v celoti oddaja »za izvajanje poslovne dejavnosti z namenom pridobivanja dobička«, je sodišče potrdilo, da potrebuje stoodstotno soglasje etažnih lastnikov. Toženi sodišču sicer ni predložil nobenih soglasij za oddajanje, niti tistih, na katera se je skliceval in naj bi jih imel (domnevno od 75 odstotkov etažnih lastnikov).

Lastniki stanovanj v bloku na Alpski cesti 17 so tožbo vložili maja 2021, zastopa jih ljubljanska odvetniška pisarna Rauter.

Po zaslišanju prič in pregledu dokazov je sodišče v Radovljici sklenilo, da je tožbeni zahtevek sosedov v bloku na Alpski cesti 17 utemeljen: »Dejavnost tožene stranke je nedvomno takšna, da vznemirja tožnike.« Po mnenju sodišča gre za »bistveno drugačno uporabo stanovanj, kot če bi bili v njiju dolgoročno nastanjeni najemniki«. Turisti se v obeh stanovanjih zelo pogosto menjajo (»nekateri so nastanjeni le po 1 dan«), neprimerno večja je obremenitev in hitrejša obraba skupnih prostorov bloka, kot posebno, a povsem življenjsko dejstvo pa je sodišče poudarilo, da v stanovanji prihajajo »osebe na dopustu«, temu »primerno sproščeno« pa je tudi njihovo vedenje. Sodišče je sklenilo: »Uporaba stanovanja etažnega lastnika v druge namene [za oddajanje v kratkoročni najem, op. a.] brez soglasja vseh etažnih lastnikov pomeni velik poseg v lastninsko pravico preostalih etažnih lastnikov in je dopusten le, če se z njim strinjajo vsi etažni lastniki.« Ravno v tej točki je po mnenju poznavalcev pomembnost konkretne sodbe: sodišče potrjuje, da je kratkoročno oddajanje stanovanj v večstanovanjskem bloku brez dvoma velik poseg v pravice etažnih lastnikov in je zato dopustno le s soglasjem vseh etažnih lastnikov. To spoznanje, opozorimo, se razlikuje od sedanjega predloga zakona o gostinstvu, po katerem bi bilo za oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem v tri- in večstanovanjski stavbi potrebno 75-odstotno soglasje solastnikov, pri čemer bi morali dati soglasje vsi etažni lastniki vseh posameznih delov, katerih zidovi, tla ali stropi mejijo s stanovanjem za oddajo.

A vrnimo se k bloku na Alpski cesti 17 na Bledu. Čeprav je sodišče v Radovljici s to sodbo v imenu ljudstva, izdano 21. maja lani, toženemu naložilo, naj v 48 urah neha oddajati obe stanovanji, in mu prepovedalo oddajanje v kratkoročni turistični najem brez pridobljenega soglasja vseh etažnih lastnikov, se ni zgodilo še nič. »Sodba okrajnega sodišča v Radovljici še ni pravnomočna. Zoper sodbo je bila vložena pravočasna pritožba, ki je bila 30. oktobra 2024 predložena v odločanje višjemu sodišču v Ljubljani. To po naših podatkih o pritožbi še ni odločilo,« je v ponedeljek potrdila predsednica sodišča, okrajna sodnica Barbara Gomilar.

Isto so potrdili v ljubljanski odvetniški pisarni Rauter, ki zastopa tožnike: »Ves postopek zagotovo traja predolgo, zlasti upoštevajoč vse nevšečnosti stanovalcev, ki so tudi opisane v sodbi. Prepričani smo, da bo prvostopenjska sodba na drugi stopnji obstala.« Kdaj bo višje sodišče odločilo, niso želeli ugibati. Toženi nam je na novinarsko vprašanje, zakaj kljub sodbi (ta je seveda javni dokument) dejavnost izvaja naprej, odpisal z vprašanjem: »Prosim za informacijo, kje ste dobili podatke o sodbi, moj odvetnik vam jih ni posredoval!« Tudi njegov odvetnik iz ljubljanske odvetniške pisarne Ulčar nam na vprašanja do torka ni odgovoril.