Se stanovanjski stroj zaganja?

Gradnja javnih neprofitnih najemnih stanovanj je ena najpomembnejših obljub koalicije pod vodstvom Roberta Goloba in cilji so bili v skladu s tem na začetku mandata visoki: dobili bomo 30 tisoč javnih najemnih stanovanj v desetih letih ali 20 tisoč novih najemnih stanovanj do leta 2030, smo slišali pred volitvami. Ali kot je februarja leta 2023 dejal minister za delo Luka Mesec: v koaliciji želimo »do leta 2026 ustvariti stroj, ki bo sposoben zgraditi po dva tisoč stanovanj letno«, predsednik vlade Golob pa ga je na tisti znani tiskovni konferenci popravil na »tri tisoč«. Tri tisoč javnih neprofitnih stanovanj letno? Saj to je vsako leto toliko, kolikor smo jih v preteklosti zgradili v desetih letih! Mnogi so že pred leti vedeli, da so te obljube nerealne, a je bil pozitiven vsaj namen zagristi v ta dolgo zapostavljeni problem. A kje smo danes realno, po treh letih snovanja novega stanovanjskega programa, koliko javnih najemnih stanovanj ta novi »stroj« zmore dejansko zgraditi, v kolikšnem odstotku so se visokoleteče obljube uresničile?

Največji »stroj« za gradnjo neprofitnih najemnih stanovanj je trenutno republiški stanovanjski sklad, ki ga že v tretje vodi starosta slovenske stanovanjske politike, Črtomir Remec. V ta sklad, ki je od leta 2015 tudi nosilec državnega stanovanjskega programa, se steka glavnina finančnih injekcij države. Prejšnji mesec ga je recimo vlada že tretjič dokapitalizirala: leta 2023 so prejeli dobrih 25 milijonov evrov, leta 2024 se je injekcija povečala na 50 in letos na 100 milijonov. Za primerjavo: prejšnje vlade za ta namen iz proračuna niso namenile niti evra, vlada Janeza Janše je za stanovanjsko politiko izkoriščala evropska sredstva, vlada Marjana Šarca pa je skladu uspela zagotoviti za 12 milijonov evrov zemljišč. Danes je drugače in Remec pravi, da njegovi zaposleni delajo dneve in noči: »Skoraj vsak dan sestankujemo z različnimi direkcijami, da nas morebitne formalne pripombe na vložene prošnje za gradbena dovoljenja ne bi zaustavljale.« In uspehi so tukaj. Letos naj bi v skladu začeli z gradnjo tisoč in prihodnje leto z gradnjo še tisoč stanovanj. A to še ne pomeni, da bo sklad v vsakem letu dobavil po tisoč stanovanj, saj gre v teh primerih za nekajletne projekte. Od zasnove do izvedbe v Sloveniji takšni projekti trajajo tudi po pet let.

Čeprav torej v skladu zmorejo organizirati gradnjo tisoč stanovanj letno, je najvišja zgornja meja na leto dokončanih stanovanj nižja. V preteklosti so največ stanovanj dokončali leta 2021 in 2022, in sicer 610 ter 728, kar je bil vrhunec nekaterih večjih in daljši čas trajajočih projektov. Lani so denimo v skladu dokončali »zgolj« 327 stanovanj. Da sklad lahko nadaljuje s takšnim tempom, po 1000 stanovanj letno, je torej neverjetno, dejanske številke so nižje. Za letošnjih 100 milijonov evrov dokapitalizacije bo sklad denimo zgradil ali dokončal 681 stanovanj, 202 v Ljubljani, v Podutiku, 182 jih bodo zato lahko zgradili v Mariboru, na Novem Pobrežju, še 126 pa v Celju, ki bodo dokončana v prihodnjih letih. Podobna je tudi projekcija za naprej: dvanajst že pripravljenih projektov s skupno 1517 načrtovanimi stanovanji naj bi stalo 310 milijonov evrov. Če bo torej sklad na leto od države prejemal po 100 milijonov evrov in če pri tem upoštevamo še kredite in ostale projekte, bo verjetno v prihodnjih letih v povprečju zgradil vsaj po 600 stanovanj letno. To je seveda naša, relativno konservativna ocena.

V DSU so izračunali, da bi v Sloveniji potrebovali med 120 in 172 tisoč dodatnih stanovanj, če bi želeli dohiteti povprečja v državah OECD ali EU.

Drug večji »stroj« za gradnjo neprofitnih stanovanj so posamezne občine oziroma lokalni stanovanjski skladi s svojimi programi, med katerimi je največji ljubljanski stanovanjski sklad, ki ga vodi Sašo Rink. V zadnjih štirih letih je ta sklad pridobil v povprečju 60 stanovanj na leto. Glede na potrebe v Ljubljani in številke, o katerih radi javno govorimo, so to zelo borni rezultati. A tudi ti naj bi bili v bodoče boljši. Že letos naj bi sklad pridobil 98 novih stanovanj, prihodnje leto že 196 in tako naprej. Glede na srednjeročne načrte naj bi v naslednjih letih do vključno leta 2029 v skladu zgradili 916 stanovanj, torej v povprečju 230 na leto. In s tem tempom naj bi nadaljevali tudi po letu 2030, ko se pripravljajo prostorski načrti za tri ogromne komplekse: Stanežiče z 2400 stanovanji, 420 stanovanj naj bi po letu 2030 zraslo ob Litijski in še 500 stanovanj ob Cesti dveh cesarjev. To so sicer že dolgoročni načrti, a izgradnja 230 stanovanj na leto je za ljubljanski stanovanjski sklad v bližnji prihodnosti precej realna številka.

Dodati pa moramo še projekte posameznih občin. Nekatere, recimo Novo mesto ali Celje, so zelo dejavne. V Novem mestu nameravajo v prihodnjih petih letih zgraditi 100 novih stanovanj, v Celju, kjer z javnimi stanovanji upravlja Družba nepremičnine, 156, novogradnje pa načrtujejo tudi v Kopru in Slovenj Gradcu, v občini Hrastnik in tako naprej. V večini primerov gre sicer za nekaj stanovanj letno, a te številke utegnejo v prihodnjih letih še zrasti, saj bo mogoče za gradnjo javnih stanovanj črpati tudi evropska kohezijska sredstva – po novem ima evropska komisija tudi komisarja za stanovanjsko politiko –, državna SID banka pa bo lokalnim skupnostim kmalu ponudila zelo ugodne 30-letne stanovanjske kredite z enoodstotno fiksno obrestno mero. Pod črto je tako mogoče napovedati, da bodo lokalne skupnosti v naslednjem srednjeročnem obdobju skupaj z ljubljanskim skladom zgradile po 300 javnih neprofitnih stanovanj na leto. Skupaj z republiškim tako pridemo do številke 900. A ta še ni končna. Nismo še omenili DSU ali nepremičninskega sklada zavoda za pokojninsko zavarovanje (ZPIZ).

Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja ima v lasti 3222 stanovanj v 116 krajih po vsej Sloveniji. In kot so nam pojasnili, nameravajo v prihodnjih letih zgraditi 212 novih najemnih stanovanj, ki bodo arhitekturno in arhitektonsko prilagojena starejšim in jih bodo oddajali po dostopni najemnini. Gradili jih bodo v Ajdovščini, Kranju, Novem mestu, Ribnici in na Ptuju, večina pa bo končana do leta 2026; izjema je projekt v Mariboru, ki ga bodo zaključili do leta 2028. Nepremičninski sklad ZPIZ bo torej zmogel graditi okoli 100 stanovanj letno. Tako pridemo do skupne številke 1000. In potem imamo še DSU oziroma državno Družbo za svetovanje in upravljanje, d.o.o., ki upravlja z državnimi nepremičninami. Leta 2023 so se k njim preselili zaposleni, ki so se sprva na Slabi banki (DUTB) in potem na Slovenskem državnem holdingu (SDH) ukvarjali z nepremičninskim gospodarjenjem. Na njih je država prenesla tudi nekaj zemljišč, ki niso bila prenesena na republiški stanovanjski sklad. In na tej podlagi želijo zdaj v DSU končno začeti z gradnjo svojih neprofitnih javnih najemnih stanovanj, namenjenih »srednjemu sloju«, kot obljublja njihov direktor Mitja Križaj.

Koliko? Križaj pravi, da bodo v DSU zgradili skupaj 2500 stanovanj za samo 150 milijonov evrov lastnih vloženih sredstev, saj imajo v primerjavi z javnimi skladi ali občinami veliko več svobode pri zadolževanju. Recimo, prihodnje leto bodo dokončali 30 stanovanj v Šmartnem, nato pridejo na vrsto Majske Poljane v Novi Gorici, kjer naj bi zgradili 500 stanovanj, prvo fazo že leta 2027. Najbližje Ljubljani je območje Stolpniške, kjer naj bi zraslo 150 stanovanj in dom za starejše – na tem območju so sicer zdaj skvoterji v Participativni ljubljanski avtonomni coni. Sledi projekt 130 stanovanj v Stegnah v Ljubljani in tako naprej. Skupaj naj bi torej DSU zgradil 2500 stanovanj. A tu sta potrebni dve opombi. Prvič, DSU bo ta stanovanja zgradil do leta 2035, kar pomeni v povprečju 250 stanovanj na leto. In drugič, njihove najemnine bodo malce višje od tistih, ki jih morajo najemniki plačevati javnim skladom.

V prihodnjih verjetno petih ali desetih letih bomo torej v Sloveniji sposobni zgraditi približno 1250 javnih najemnih stanovanj letno ali 11.500 do leta 2035.

Na primer: republiškemu stanovanjskemu skladu morajo najemniki plačevati najemnine v višini od 4 do 10 evrov na kvadratni meter, nepremičninski sklad zavoda za pokojninsko zavarovanje pa napoveduje najemnino v višini 8 evrov za kvadratni meter. DSU bo gradil stanovanja za najemnine, ki bi naj bile za približno 20 odstotkov nižje od sedanjih tržnih najemnin. Ker znaša po njihovih ocenah v Ljubljani povprečna tržna najemnina okoli 18 evrov na kvadratni meter, bo to pomenilo, da bo DSU v Ljubljani ponujal stanovanja po dobrih 12 evrov na kvadratni meter. To je sicer veliko več, kot zahtevajo stanovanjski skladi, a Križaj pravi, da so to po njihovih izračunih dejanske stroškovne cene, ki niso »nevzdržne« ali »administrativno določene« oziroma na tak ali drugačen način subvencionirane in zaradi katerih premoženje skozi daljši čas ne bo kopnelo. »Formula, ki smo jo uporabili za izračun naših najemnin, je zasnovana na podlagi izračuna stroškovne najemnine, ki ga uporabljajo primerljive organizacije omejenega dobička v sosednji Avstriji. Te organizacije, ki jih je v Avstriji 180, so že skoraj stoletje na finančno vzdržen način nosilke stanovanjske politike,« je dejal v pojasnilo.

To seveda drži: za dolgoročno vzdržnost javnega stanovanjskega programa je nujno, da se stroški gradenj vsaj približno pokrijejo z višino najemnin, toda za zdaj različne institucije v Sloveniji te »stroškovne« ali »neprofitne« najemnine izračunavajo vsaka po svoje. Stanovanjski skladi pri izračunih pogosto ne upoštevajo cene zemljišč ali cene komunalnega opremljanja – ker te stroške ali storitve občine prenašajo nase. Mariborski stanovanjski sklad lahko zato preživi le tako, da stanovanja odprodaja. Podobno je pri drugih javnih institucijah. V državnem zboru, na ministrstvu za javno upravo ali ministrstvu za obrambo svojim uslužbencem ali funkcionarjem okoli 1000 stanovanj oddajajo po sicer stroškovnih najemninah, ki pa jih izračunavajo po svoje – tako da na koncu najemnine za stanovanja v Ljubljani znašajo zgolj 4 evre na kvadratni meter ali celo manj, kar je ponovno nevzdržno. Iz nepremičninskega sklada ZPIZ so nam recimo odgovorili, da so do zneska 8 evrov najemnine na kvadratni meter prišli z upoštevanjem investicijskega vzdrževanja, hkrati pa niso upravičeni do brezplačne pridobitve zemljišč, oprostitve komunalnega prispevka ali do nepovratnih finančnih sredstev …

Kakorkoli, če vse to seštejemo, lahko pridemo do številke 1250. V petih ali desetih letih bomo torej v Sloveniji verjetno sposobni zgraditi približno 1250 javnih najemnih stanovanj letno ali 11.500 do leta 2035. Vsaj za zdaj torej kaže, da ne bomo mogli zgraditi 20 ali celo 30 tisoč stanovanj v desetih letih, ampak trikrat manj. To je sicer lahko za marsikoga razočaranje, je pa res, da smo v času zadnjega takšnega stanovanjskega programa med letoma 2011 in 2012, kot je ugotovilo računsko sodišče, v povprečju zgradili le 274 javnih najemnih stanovanj letno. Zdaj smo torej že petkrat učinkovitejši, pri čemer v tem članku upoštevamo precej konservativne ocene. Morda bodo rezultati boljši, kot pravi Remec, če bodo v prihodnjih letih gradnjo pospešile občine, ki se za zdaj preveč zanašajo na projekte republiškega sklada. Tudi Križaj pravi, da bi do večjega preboja lahko prišlo le, če bi bilo več ponudnikov, tudi v kombinaciji z zasebniki: »V Avstriji imajo 180 ponudnikov dostopnih najemnih stanovanj; pri njih je tudi zasebni kapital veliko bolj izkoriščan. Posledično je v Avstriji 80 odstotkov prebivalstva upravičenih do najemnih stanovanj pod posebnimi pogoji.«

Slovenske zavarovalnice in pokojninski skladi recimo razpolagajo z velikimi kritnimi skladi, ki na nepremičninskem področju zaradi zelo omejene količine naložbenih priložnosti ne morejo izkoristiti svojega naložbenega potenciala, dodaja Križaj.

Problemov je sicer še več, po indikatorjih OECD je naša država med najslabšimi na področju kompleksnosti upravnih postopkov; imamo tudi enega najvišjih dvigov gradbenih stroškov, še vedno nimamo primerih davčnih spodbud, namenjenih dolgoročnemu oddajanju, in podobno. Kakšne so na drugi strani potrebe po stanovanjih, pa je tudi znano. V DSU so izračunali, da bi v Sloveniji potrebovali med 120 in 172 tisoč dodatnih stanovanj, če bi želeli dohiteti povprečja v državah OECD ali EU, po anketi, ki so jo naročili, pa bo v naslednjih petih letih v Sloveniji svoj stanovanjski problem reševalo kar 200 tisoč ljudi. Tudi če upoštevamo, da zasebniki v Sloveniji na leto v povprečju zgradijo okoli 4000 stanovanjskih enot, je razlika med ponudbo in povpraševanjem ogromna. Politika je šla v pravi smeri, kamen je že premaknjen, skala pa nikakor.