Gradimo več, a premalo

Globalna svetovalna družba Deloitte je konec avgusta objavila obsežno primerjalno študijo Property Index, v kateri je analizirala ključne usmeritve, povezane s stanovanjskimi nepremičninami v Evropi. Primerljivi podatki kažejo, da se je lani v Sloveniji začelo graditi več stanovanj, kot je bilo zgrajenih, a da je prostora za rast in spodbujanje gradnje zagotovo še veliko. V sosednji Avstriji so recimo lani začeli graditi 5,60 stanovanja na 1000 prebivalcev, kar pomeni 51.400 stanovanj, v Sloveniji pa se je začela gradnja 3,18 stanovanja na 1000 prebivalcev ali približno 6700 novih enot.

Eden najpomembnejših kazalnikov razvoja nepremičninskega trga je intenzivnost gradnje stanovanj. Deloittovi analitiki v študiji prikazujejo, koliko novih »samostojnih stanovanjskih enot, namenjenih bivanju enega gospodinjstva«, ki jih poenostavljeno imenujemo stanovanja, je bilo končanih na 1000 prebivalcev v vsaki sodelujoči državi in koliko gradenj stanovanj na 1000 prebivalcev je bilo začetih isto leto.

V analiziranem letu 2024 so imele tri države manj kot dve končani stanovanji na 1000 prebivalcev, to sta bili Bosna in Hercegovina (1,04), Madžarska (1,39) in Španija (1,78). Najmanj na novo začetih gradenj stanovanj na 1000 prebivalcev pa je bilo v istem letu, torej lani, v sosednji Italiji (0,94), Združenem kraljestvu (1,58) ter spet v Bosni in Hercegovini (1,67).

In Slovenija? Z 2,42 dokončanega stanovanja na 1000 prebivalcev se je uvrstila na šesto najnižje mesto med 20 obravnavanimi državami, med Portugalsko (2,31) in Češko (2,78), spodbudnejši pa je podatek o lani začetih gradnjah: s 3,18 začete gradnje na 1000 prebivalcev se je uvrstila na deveto najnižje mesto. Recimo sosednja Avstrija je lani začela 5,60 novogradnje na 1000 prebivalcev, s čimer je bila v vrhu lestvice, rekorderki Turčija in Irska pa sta lani začeli 8,94 oziroma celo 12,84 novogradnje na 1000 prebivalcev. To izjemno povečanje na Irskem pri Deloittu povezujejo z vladnim spodbujanjem gradnje, ki se je izteklo leta 2024 in ki je poleg različnih spodbud med drugim zajemalo povračilo stroškov komunalnih priključkov in občinskih prispevkov, kar naj bi posamično gradnjo pocenilo za 20 tisoč evrov.

Navedeni podatki postanejo precej zgovornejši, če jih prevedemo v nominalne številke. Recimo, začetek gradnje 12,84 stanovanja na 1000 prebivalcev na Irskem pomeni, da se je tam lani začela gradnja približno 69 tisoč stanovanj, začetek gradnje 8,94 stanovanja na 1000 prebivalcev v Turčiji pomeni, da so tam začeli graditi kar 766.100 stanovanj, kar je daleč največ med vsemi primerjanimi državami. Hkrati začetek gradnje 5,60 stanovanja na 1000 prebivalcev v Avstriji pomeni gradnjo 51.400 stanovanj, začetek gradnje 3,83 stanovanja na 1000 prebivalcev v Franciji pomeni gradnjo 263.100 stanovanj, začetek gradnje 3,18 stanovanja na 1000 prebivalcev v Sloveniji pa pomeni »v naravi« začetek gradnje zgolj približno 6700 stanovanj. Od primerjanih držav sta lani začela nominalno manj stanovanj graditi le še Bosna in Hercegovina (5400 ali 1,67 na 1000 prebivalcev) in Luksemburg (4000 ali 5,87 na 1000 prebivalcev). Luksemburg ima namreč okoli 680 tisoč prebivalcev.

Pri Deloittu so lani največji medletni upad začetih novih gradbenih projektov zaznali v Združenem kraljestvu: tam so končali 153.900 stanovanj in začeli gradnjo 107.500 stanovanj, kar je več kot četrtinsko zmanjšanje. To v Deloittu pripisujejo zamenjavi vlade sredi leta 2024 in nejasnostim glede napovedanih reform, projekte pa naj bi upočasnila tudi zaostritev zahtev glede požarne varnosti. Največje zmanjšanje so zaznali v Albaniji, Norveški in Slovaški, pa tudi v Nemčiji: tam je bilo lani končanih 252 tisoč stanovanj, začeta pa je bila gradnja 215 tisoč stanovanj, navajajo pri Deloittu.

V raziskavi so preverili tudi spreminjanje cen v glavnih mestih. »V večini glavnih mest je bilo opaziti znatno zvišanje cen stanovanjskih nepremičnin, v čemer se kaže nadaljevanje trenda naraščajočega povpraševanja in omejene ponudbe na urbanih območjih,« so zapisali. Med zajetimi prestolnicami držav članic Evropske unije je Ljubljana z 12,2-odstotno letno rastjo povprečne ponudbene cene za novo stanovanje na drugem najvišjem mestu, za Varšavo z 21,8-odstotno rastjo. Sledijo Budimpešta (+10,9 odstotka), Atene (+10,8) in Amsterdam (+10,1), več kot petodstotno rast so imeli še Madrid (+9,7), Bukarešta (+9,2), Zagreb (+8,7) in Dunaj (+6,8), cene pa so se znižale v Helsinkih (–1,1 odstotka), Berlinu (–1,4), Parizu (–1,9) in Luksemburgu (–2,5).

Zanimiva je tudi primerjava dostopnosti stanovanj v izbranih evropskih mestih. Dostopnost so pri Deloittu izračunali kot število celoletnih bruto plač (vzeli so povprečno plačo v mestu), potrebnih za nakup standardiziranega novega stanovanja, velikega 70 kvadratnih metrov. »To merilo omogoča jasnejše razumevanje, kako dostopno je lastništvo stanovanja za krajevne prebivalce.« Glede na podatke, ki so jih za letošnjo raziskavo pripravile nacionalne pisarne družbe Deloitte, je Amsterdam najmanj dostopno mesto, saj prebivalci za nakup 70 kvadratnih metrov novogradnje potrebujejo znesek, ustrezen celoletnim bruto plačam kar 15,4 leta. Sledijo Atene, kjer je treba za primerljivo stanovanje odšteti znesek, enak bruto plačam, ki jih povprečni zaposleni zasluži v 15,3 leta, in Praga, kjer je potrebnih 15 celoletnih bruto plač. V Ljubljani je za nakup primerljivega 70 kvadratnih metrov velikega stanovanja po Deloittovih podatkih trenutno potreben znesek, enak vsoti bruto plač, ki bi se nabrale v 11,7 leta. Po tej zelo grobi primerjavi, ki ne upošteva razpona plač in dejanskih neto plač, je Ljubljana za krajevno prebivalstvo dostopna primerljivo kot recimo Bratislava in Budimpešta. Po tej Deloittovi metodologiji, torej z upoštevanjem povprečne bruto plače v mestu, je recimo nakup 70 kvadratnih metrov velikega stanovanja v Rimu dostopnejši za tamkajšnje krajevno prebivalstvo: to potrebuje ustreznik 8,1 celoletne bruto plače.

Veliko oprijemljivejša se zdi lestvica mesečnih najemnin. Deloitte je nanjo uvrstil 77 mest, Ljubljana pa je z najemnino 19,5 evra za kvadratni meter na visokem, 19. mestu, za Rotterdamom in pred Frankfurtom. Daleč najvišje so najemnine v Luksemburgu, 43,4 evra za kvadratni meter. Posebej pri najemninah izstopa tudi Banjaluka, ki je z mesečno povprečno najemnino 6,20 evra za kvadratni meter sicer na repu lestvice 77 mest, a ima hkrati med vsemi mesti statistično najvišjo, 37-odstotno medletno rast najemnin. Glavni razlog naj bi bil po Deloittu ta, da so se lastniki nepremičnin v mestu, ki ima veliko praznih kapacitet, preusmerili z dolgoročnih najemov na kratkoročne platforme, kot je Airbnb.