V središču / Luksuz se kupuje brez kredita

Povpraševanje po stanovanjih se je v zadnjih mesecih še povečalo, pravijo v ljubljanskih nepremičninskih agencijah. To povezujejo tudi s pričakovano podražitvijo stanovanjskih posojil, mnogi kupci so pohiteli. Kako se to pozna pri cenah? In kakšno je trenutno razmerje med kupci, ki kupujejo stanovanja s posojili, in tistimi, ki kupnine plačujejo s prihranki, tudi »z denarjem iz nogavic«?

»Povpraševanja je zelo veliko že vse od znižanja obrestnih mer pred letom in pol, še posebej pa v zadnjem mesecu, ko se napoveduje rast obrestnih mer na bankah,« pravi Nejc Mlakar, direktor ljubljanske nepremičninske družbe Mesto nepremičnin. »Povpraševanje zajema vse vrste nepremičnin, seveda pa so, tako kot vedno, najbolj zanimiva manjša stanovanja, kot praktično v vseh večjih mestih. Veliko je tudi povpraševanja po družinskih hišah in še posebej po zemljiščih za gradnjo, predvsem tistih z že pridobljenim gradbenim dovoljenjem za gradnjo večstanovanjskih objektov ali hiš.«

Tudi Zoran Đukić iz agencija Stoja pritrjuje, da je v primerjavi z zadnjimi meseci povpraševanje nekoliko aktivnejše, na eni strani zaradi pričakovanih obrestnih mer, hkrati pa se, kot pravi, kupci vedno bolj zavedajo, da večjega padca cen ni. »Največ povpraševanja je po dvosobnih in funkcionalnih trisobnih stanovanjih na dobrih lokacijah. Kupci iščejo predvsem vseljiva stanovanja brez večjih vlaganj.« Po Đukićevi oceni je v primerjavi z zadnjimi meseci tudi ponudbe nekoliko več, predvsem pri rabljenih stanovanjih: »Vendar ne v takšnem obsegu, da bi se trg obrnil v korist kupca. Še vedno govorimo o trgu z omejeno ponudbo, kjer dobra stanovanja hitro najdejo kupca.«

Omenjeni dvigi obrestnih mer sicer niso več pričakovani: so že realnost. Aprila je več bank rahlo zvišalo oglaševane fiksne obrestne mere za stanovanjska posojila, tudi največja NLB. Po spletnem kalkulatorju, ki je seveda zgolj informativen, je za 100.000 evrov stanovanjskega kredita z ročnostjo 20 let fiksna obrestna mera pri NLB zdaj 3,60 odstotka (marca 3,50 odstotka), kar pomeni mesečni obrok v višini 590 evrov. Trend je odsev širšega dogajanja: geopolitične negotovosti krepijo inflacijske pritiske in s tem pričakovanja, da bo Evropska centralna banka zvišala ključne obrestne mere. To bi za poslovne banke pomenilo dražje financiranje, »dražji denar«, ta tveganja pa banke že zaračunavajo strankam, če povemo enostavno.

In cene? »Cene so zgodovinsko najvišje,« pravi Mlakar in navede dva primera iz zadnjega tedna.

Prvi je primer dvosobnega stanovanja z eno spalnico v Šiški na Adamičevi ulici, ki je bilo zgrajeno leta 1970 in prenovljeno leta 2008, izvedeni so bili novi tlaki, položene kakovostne talne obloge, urejena kuhinja z vgrajenimi aparati, prenovljena kopalnica, spalnica ter zamenjana okna. Cena: 315.000 evrov oziroma okrog 5600 evrov na kvadratni meter, upoštevajoč faktor kleti in balkona. Drug primer je štirisobno stanovanje na Glinškovi ploščadi za Bežigradom, dobrih pet kilometrov od središča mesta, z letnico 1978 in v prvotnem stanju. Cena: 395.000 evrov ali okrog 4900 evrov na kvadratni meter.

»Danes se povprečne oglaševane cene stanovanj v Ljubljani gibljejo okoli 5000– 5500 evrov na kvadratni meter, pri boljših lokacijah in novogradnjah pa hitro presežejo 6000,« pravi Đukić. Stanje pa zelo povedno ponazarja ta primer: »Naš projekt Pod hribom – gre za 111 stanovanj v sedmih stavbah ob vznožju Rožnika – ima danes evidentiranih približno 2200 aktivnih kupcev, ki spremljajo projekt. Prodajne cene so v razponu 6200–7000 evrov na kvadratni meter plus DDV, pa kljub temu povpraševanje bistveno presega ponudbo.«

In kdo kupuje?

Si za stanovanja konkurirajo kupci, ki so za nakup nepremičnine prisiljeni najeti kredit, in kupci, ki zgolj iščejo investicijske priložnosti za plasiranje presežkov denarja? Kakšno je torej razmerje med kupci, ki kupijo s kreditom, in temi, ki kredita ne potrebujejo?

»Bi ocenil, da 70 : 30, 70 odstotkov s kreditom in 30 odstotkov brez,« pravi Nejc Mlakar iz agencije Mesto nepremičnin, v zadnjem mesecu opaža več nakupov s posojili zaradi omenjenih pričakovanj dražjih kreditov. »Večja luksuzna stanovanja in hiše se pogosto kupujejo brez kredita, tudi kot investicijske nepremičnine, nepremičnine za bivanje pa v večini s pomočjo kredita.«

»Iz prakse ocenjujem, da je razmerje približno 50 : 50,« pa pravi Zoran Đukić iz agencije Stoja. »Pri dražjih in investicijskih nakupih prevladujejo lastna sredstva, pri stanovanjih za lastno bivanje pa kredit ostaja ključen. V zadnjih mesecih je opaziti, da je kreditnih kupcev nekoliko več kot prej.«

Da je stanovanjskih posojil več, kaže tudi statistika: po podatkih Banke Slovenije so banke v prvih dveh mesecih letos odobrile za skoraj 300 milijonov evrov novih stanovanjskih posojil z ročnostjo nad 10 let in fiksno obrestno mero, v istem času lani pa 207 milijonov. A ob tem dodajmo, da ima prebivalstvo po zadnjih podatkih Banke Slovenije na računih na poslovnih bankah kar rekordnih 29,3 milijarde evrov »ležečega« denarja, ki je torej na voljo za nakupe.

V bankah zanikajo, kar opažajo nekateri kupci, da bi bili zaradi povečanega povpraševanja postopki odobravanja stanovanjskih kreditov podaljšani.

»V zadnjih mesecih ne opažamo izrazitega podaljševanja postopkov, podatki kažejo celo na skrajševanje časa obravnave. Ključni dejavnik je predvsem popolnost dokumentacije, saj se postopek najpogosteje podaljša, ko mora stranka dopolniti vlogo,« pravi Luka Brlan iz korporativnega komuniciranja NLB. »Pri hipotekarnih kreditih je postopek praviloma daljši zaradi dodatnih preverjanj, povezanih z nepremičnino, kot na primer cenitev nepremičnine. V optimalnih okoliščinah je lahko hipotekarni kredit sklenjen v tednu ali dveh.«

Podobno trdi Tina Vuleta iz Delavske hranilnice: »V povprečju postopek od oddaje vloge do odobritve stanovanjskega posojila traja od 7 do 14 dni, pod pogojem, da je ob oddaji zagotovljena vsa potrebna dokumentacija. V kompleksnejših primerih se lahko ta rok nekoliko podaljša.« V OTP banki pravijo, da je pri hipotekarnem stanovanjskem kreditu čas obravnave lahko daljši, in sicer do enega meseca. »To je predvsem posledica postopkov, ki niso v neposredni domeni banke, kot so pridobitev cenitve nepremičnine, notarska overitev kupoprodajne in kreditne pogodbe ter plačilo davka ob prodaji nepremičnine.«