V središču / Napihovanje cen

»Ekskluzivno duplex penthouse stanovanje ob Ljubljanici, v samem središču Ljubljane ...« S temi besedami se začne oglas, ki ga je pred dnevi objavila ena od večjih ljubljanskih nepremičninskih agencij. V njem je za 97,6 kvadratnega metra veliko stanovanje, dupleks v tretjem in četrtem nadstropju meščanske hiše iz leta 1800, dve do pet minut oddaljene od Prešernovega trga, navedena cena kar 1.888.888 evrov, to je 19.353 evrov za kvadratni meter! Kaj je v ozadju take ponudbene cene? Gre za načrtno napihovanje cen? Kolikšne so razlike med oglaševanimi in dejanskimi prodajnimi cenami?

»Glede na videno in prebrano bi sam realno prodajno ceno določil nekje med 800 tisoč in 900 tisoč evri,« pravi Nejc Mlakar, nepremičninski posrednik in direktor agencije Mesto nepremičnin. »Upoštevati je treba, da gre za mansardno stanovanje brez dvigala in po vsej verjetnosti tudi brez lastnega parkirnega mesta.« Po podatkih Geodetske uprave je bilo lani po isti ceni, za natanko 1,9 milijona evrov, prodano najdražje stanovanje v Sloveniji: šlo je za stanovanje v Villi Schellenburg v središču Ljubljane, dograjeni oktobra 2023, s 150 kvadratnimi metri uporabne površine in dvema parkirnima mestoma v garaži. Lani je bil torej v »vili za elito« kvadratni meter prodan za 12.667 evrov, kar je pomenilo 2,5-kratnik dosežene mediane ali srednje cene kvadratnega metra stanovanja v Ljubljani (5050 evrov), v luksuznem dupleksu ob Ljubljanici pa se zdaj kvadratni meter skuša prodati že za 1,5-kratnik te cene, za 19.353 evrov!

Mlakarju pritrjujeta tudi druga sogovornika, nepremičninska posrednika. »Cena skoraj dva milijona evrov je precej nerealna! Lani smo na primerljivi lokaciji prodali 55 kvadratnih metrov veliko stanovanje, in to v drugem nadstropju, z balkonom in pogledom na Ljubljanico, za nekaj več kot 600 tisoč evrov. Tudi če bi to kupnino zdaj podvojili, in čeprav gre res za atraktivno lokacijo, nikakor ne pridemo do 1,9 milijona,« pravi eden od sogovornikov, ki noče biti imenovan.

Ne glede na vse je stanovanje v oglasu »zapakirano« kot noro donosna naložba: »Nepremičnina predstavlja visoko donosno investicijo v segmentu luksuznih turističnih nastanitev, saj se nahaja na eni najbolj zaželenih lokacij v Ljubljani.« V bazi Geodetske uprave je letos do sredine septembra prodajni posel z najvišjo vrednostjo vpisan v središču Ljubljane, dosežena vrednost pa je 1,5 milijona evrov.

Previsoke oglaševane cene praviloma narekujejo prodajalci stanovanj, ne agencije, so enotni naši sogovorniki. »Dober nepremičninski posrednik ve, da previsoka cena ne pomeni boljše prodaje, ampak predvsem daljše ’vlačenje’ nepremičnine po portalih. Se pa verjetno zgodi, da tudi kakšen posrednik postavi višjo ceno, ker želi pridobiti oziroma navdušiti stranko,« pravi Mlakar in dodaja, da se prodajalci že nekajkrat niso odločili za sodelovanje z njim, ker domnevno ni »verjel v njihovo ceno«. »Sam menim, da je za prodajalca bistvena prednost, če nepremičnina pride na trg kot sveža ponudba z realno ceno in nekaj prostora za pogajanja. Takrat je bazen kupcev največji. Če je začetna cena previsoka in jo kasneje znižujemo, kupci izgubljajo zanimanje za nepremičnino, s tem pa lahko prodajalec nazadnje doseže celo nižjo ceno.«

Če je omenjeni dupleks ob Ljubljanici ponudbena izjema, anomalija – koliko pa se sicer oglaševane cene stanovanj razlikujejo od dejanskih, doseženih v poslih? »Velika večina poslov se sklene po nižji ceni od oglaševane, pri nekaterih nepremičninah so razlike precejšnje. To opažamo predvsem v zadnjem letu ali letu in pol,« razlaga Mlakar in sklene: »Kljub majhni ponudbi in velikemu povpraševanju nekatere nepremičnine ostajajo neprodane, kar kaže predvsem na previsoko postavljene oglaševane cene. Če je torej oglaševana cena postavljena previsoko, so kupci precej bolj zadržani in se za nakup ne odločijo, tudi če je pomanjkanje nepremičnin veliko.« Da so oglaševane cene višje od dejanskih, kažejo tudi podatki, ki jih na portalu finance.si objavlja družba Arvio za vrednotenje nepremičnin. Po njenih podatkih je bila od leta 2019 do 2024 razlika med oglaševanimi in realiziranimi prodajnimi cenami v Ljubljani majhna (zajete so mediane cen kvadratnega metra!) oziroma so v nekaterih četrtletjih realizirane cene celo rahlo presegle oglaševane cene, z začetkom leta 2024 pa so oglaševane cene začele opazneje presegati realizirane. Recimo v prvem četrtletju leta 2025 je bila oglaševana cena kvadratnega metra v Ljubljani, torej mediana ali srednja vrednost, 4918 evrov, realizirana prodajna cena pa je bila 570 evrov nižja, 4348 evrov. V prvem četrtletju letos je bila razlika med oglaševano in realizirano ceno podobna, 571 evrov, a obe sta bili bistveno višji kot pred letom: oglaševana cena je zrasla na 5363 evrov, realizirana pa na 4792 evrov. V drugem četrtletju letos, za katero so na voljo zadnji podatki, se je razlika nekoliko zmanjšala, mediana oglaševane cene se je celo rahlo znižala, s 5363 evrov na 5313 evrov, mediana realizirane cene kvadratnega metra pa je dodatno zrasla s 4792 na 5013 evrov za kvadratni meter, kažejo podatki družbe Arvio, objavljeni na portalu finance.si. Navedeni podatki torej v grobem kažejo, da so se v drugem četrtletju tega leta oglaševane cene celo nekoliko znižale glede na prvo četrtletje, niso pa se sinhrono znižale vrednosti realiziranih poslov.

Pa se bo rast cen nadaljevala? »Povpraševanje ostaja zelo veliko in je še vedno precej večje od ponudbe. Nepremičnin na trgu je premalo, prav tako na trg ne prihaja dovolj novih projektov, da bi lahko zadovoljili povpraševanje. Zato so cene zdaj na rekordno visokih ravneh. V zadnjih letih smo bili priča tako rekoč nenehni in precejšni rasti cen, zdaj pa se mi zdi, da smo vsaj za nekaj časa dosegli neko zgornjo mejo,« pravi Nejc Mlakar iz Mesta nepremičnin. »Menim, da se tako visoka medletna rast cen ne more nadaljevati v nedogled. Povpraševanje in pomanjkanje ponudbe sicer še vedno podpirata visoke cene, vendar kupci niso pripravljeni kupovati za vsako ceno. To opažamo tudi v praksi, saj se nekatere nepremičnine kljub pomanjkanju ponudbe prodajajo dlje, kot bi pričakovali, oziroma se ne prodajo, če je oglaševana cena postavljena previsoko.« Predrag Todić iz družbe Ljubljana nepremičnine pa pravi: »Če gledamo z vidika kupca, v zadnjih mesecih ni bilo bistvenega preobrata. Stanovanj je še vedno premalo. Povpraševanje ostaja močno, predvsem po dobro lociranih in kakovostnih stanovanjih, ponudba takšnih nepremičnin pa je omejena. Trg je sicer aktivnejši kot v obdobju, ko je bilo transakcij manj, vendar to ni prineslo bistveno večje ponudbe. Kupci so se prilagodili cenam in financiranju, prodajalci pa so še vedno v precej dobrem položaju, če imajo nepremičnino, ki je zanimiva za trg. Naš občutek je, da je danes večja težava najti dobro nepremičnino po razumni ceni kot pa najti kupca za dobro nepremičnino.« Dodaja še, da bi se z večjo ponudbo novogradenj rast cen lahko umirila, ker bi imeli kupci več izbire. »Hkrati bi se povečala tudi ponudba rabljenih nepremičnin, saj lastniki ob nakupu novogradnje pogosto prodajo stanovanje.«