Enačba z neznankami

"Prepričan sem, da je nacionalna stanovanjska varčevalna shema najbolj poštena, varna in zaupanja vredna priložnost, ki jo odlikuje redka vrednota: čisti računi." S temi besedami je direktor Stanovanjska sklada RS Edvard Oven državljane vabil, naj se pridružijo že četrti varčevalni shemi, ki se je začela 2. aprila letos. Toda ali je shema res tako ugodna, kot jo skuša prikazati njen glavni protagonist? Ali za zaupanje zadošča, da so svoj ugled za shemo zastavili liberalni demokrati, predsednik vlade dr. Janez Drnovšek ter nekdanji in sedanji minister za okolje dr. Pavel Gantar in Janez Kopač? Res je sicer, da se je doslej v projekt vključilo že skoraj 70.000 varčevalcev, toda množičnost še ni dokaz za zgodbo o uspehu. Na prave dokaze bo treba počakati do julija 2004, ko se iztečejo prve varčevalne pogodbe.

Pravila igre v varčevalni shemi so znana, zato jih le na kratko obnovimo. Varčujete lahko pet ali deset let. Najnižji mesečni obrok (en lot), ki je ob prvi shemi leta 1999 znašal 10.000 tolarjev, je zaradi revalorizacije letos narasel na 12.000 tolarjev. Po letu varčevanja banka pripiše prihrankom realne obresti v višini 1,65 odstotka pri petletnem varčevanju in 3 odstotke pri desetletnem varčevanju. Država pa temu vsakič primakne premijo v višini enega oziroma 1,25 mesečnega obroka. Varčevalec od pogodbe lahko odstopi kadar koli, vendar ne brez posledic. Če varčuje za pet let, ob predčasnem izstopu ostane brez premij, pogodbene obresti pa dobi le, če v shemi vzdrži vsaj leto. Če podpiše pogodbo za deset let in od nje odstopi po sedmih ali več letih, je upravičen do obresti in premij iz prvih petih let varčevanja.

Kaj pa tisti, ki bodo vztrajali do konca? Se jim splača že zgolj varčevanje v shemi? Oven trdi, da nedvomno, saj varčevanje v shemi zagotavlja 4,90-odstoten donos, kakršnega klasično varčevanje v bankah skoraj ne more zagotoviti. Tako pri NLB za namensko varčevanje in za depozit letna obrestna mera znaša 4,70 odstotka, pri NKBM za stanovanjski varčevalni račun 4,70 odstotka in za depozit 4,50 odstotka, pri Banki Koper za obročno rentno varčevanje 4,30 odstotka in za depozit 4,50 odstotka, pri SKB pa za dolgoročno namensko varčevanje 3,00 odstotka, za depozit pa 4,30 odstotka. Vendarle naši izračuni kažejo, da med varčevanjem v shemi in klasičnim bančnim varčevanjem ni bistvene razlike. Primerjali smo varčevanje na pet in na deset let z mesečnim vložkom 12.000 tolarjev, pri čemer smo ta vložek vsako leto revalorizirali, temeljne obrestne mere pa z leti nismo spreminjali. Poleg tega smo pri klasičnem bančnem varčevanju naredili izračune z različno visokimi obrestnimi merami, se pravi od manj ugodne do ugodnejše. Kaj je pokazal izračun? Pri shemi boste po petih letih prihranili 1.114.981 tolarjev, v banki pa boste pri 3,00-odstotni letni obrestni meri prihranili 1.078.780 tolarjev, pri 3,50-odstotni obrestni meri 1.092.505 tolarjev, pri tako imenovanem modrem varčevanju 1.113.103 tolarjev, pri 4,50-odstotni obrestni meri pa 1.120.440 tolarjev. Skratka, varčevanje v shemi ni bistveno ugodnejše od drugih oblik varčevanja, čeprav nas skušajo snovalci projekta prepričati o nasprotnem. Oglejmo si še, kaj pokaže izračun za desetletno varčevanje. Pri varčevanju v shemi bi po desetih letih na računu imeli 3.681.990 tolarjev, pri klasičnem bančnem varčevanju pa (odvisno od višine obrestne mere) od 3.343.213 tolarjev do 3.611.913 tolarjev. Tudi tu razlika v prid sheme ni bistvena.

Pojdimo naprej. Po koncu varčevanja bo vsak varčevalec svoje prihranke skupaj z obrestmi in s premijami lahko dvignil in z njimi prosto razpolagal. Poleg tega bo imel leto dni časa, da bo izkoristil pravico do dolgoročnega stanovanjskega posojila. Privarčevani znesek bo brez posojila lahko porabil nenamensko, torej tudi za nakup avtomobila ali za šolanje otrok, posojilo pa bo pri bankah lahko dobil le za namensko rabo, in sicer za nakup stanovanja ali stanovanjske hiše, gradnjo, nadomestno gradnjo, nadzidavo ali dozidavo individualne stanovanjske hiše, izgradnjo podstrešja, rekonstrukcijo ali adaptacijo lastne hiše ali stanovanja, nakup stavbnega zemljišča za gradnjo hiše, plačilo stroškov za opremljanje stavbnega zemljišča, plačilo odškodnine za spremembo namembnosti kmetijskega zemljišča v stavbnega, plačilo namenske projektne dokumentacije in poplačilo že najetih tovrstnih posojil. S tem, ko varčevalec po izteku pogodbe privarčevanih sredstev ni dolžan porabiti za stanovanje, država premij dejansko ne locira v reševanje stanovanjske stiske, to pa je vsaj na načelni ravni sporno.

Doslej smo govorili predvsem o ugodnosti varčevanja v shemi, treba pa se je vprašati še o ugodnosti najetja posojila po končanem varčevanju. A najprej obnovimo pravila igre. Posojilo bo odobreno za dobo, dvakrat daljšo od varčevalne, in najmanj v dvakratnem privarčevanem znesku. Za desetletno posojilo bo treba plačati realne 2,45-odstotne obresti, za dvajsetletno pa realne 3,80-odstotne obresti. Banke so v prvi shemi ponujale posojilo v višini od 2,1- do 2,6-kratnika privarčevanih sredstev, v četrti shemi pa večina bank ponuja le še 2,1 do 2,2-kratnik. Skratka, tudi tiste banke, ki so v začetku ponujale višje posojilo, so to ugodnost zmanjšale.

Ali je posojilo iz varčevalne sheme v resnici ugodnejše od siceršnjih bančnih stanovanjskih posojil? Sodeč po nižji obrestni meri, zagotovo. Shema namreč za desetletno posojilo obljublja 2,45-odstotno obrestno mero, za dvajsetletno posojilo 3,80-odstotno, drugače pa banke za svoja posojila računajo od 4,50- do 5,50-odstotno obrestno mero. Prav posojilo je torej pri shemi vaba, zaradi katere se splača varčevati. Prednost posojila v shemi je tudi, da ga je mogoče odplačevati do dvajset let, česar večina bank danes ne zagotavlja, poleg tega pa banke pri posojilu iz sheme ne bodo smele zaračunavati nobenih dodatnih stroškov za odobritev in sklenitev posojilne pogodbe ter vodenje posojila. Ne glede na to bo posojilojemalec odobreno posojilo dolžan zavarovati na način, ki ga bodo določile banke same, glede na svojo poslovno politiko. Varčevalci v shemi imajo za posojilo sicer pravico zaprositi, to pa še ne pomeni, da ga bodo tudi dobili, saj bo to odvisno od njihove odplačilne sposobnosti. Varčevalec s prenizko plačo bo posojilo sicer lahko najel skupaj z enim ali več soplačniki, ki bodo solidarno odgovarjali za vračilo dolga, vendar takšnih soplačnikov ne bo lahko dobiti.

Likvidnostne težave bank

Če bo leta 2004, ko se izteče prva varčevalna shema, posojilo pri bankah najelo 90 odstotkov varčevalcev te sheme, bodo morale banke tako rekoč čez noč izplačati okoli 150 milijard tolarjev. Tako visok znesek bankam lahko povzroči resne težave. Na to je večkrat opozarjal nekdanji guverner Banke Slovenije dr. France Arhar, ko je dejal, da shema krši osnovna načela bančništva, gledano z vidika likvidnostnega, obrestnega in kreditnega tveganja. Banka, ki bo zaradi velikega izplačila sredstev zašla v likvidnostne težave, ne bo imela možnosti zadržati izplačila teh sredstev do zagotovitve svoje plačilne sposobnosti (kot je pri tovrstnih shemah po Arharjevih trditvah navada v tujini), saj je po pogodbi z varčevalci zavezana, da svoje obveznosti izpolni v točno določenih rokih. Obseg posojil, ki jih bodo morale banke odobriti varčevalcem, pomeni izrivanje gospodarstva in drugih sektorjev pri odobravanju bančnih posojil. Za ponazoritev povejmo, da je celoletni prirast stanja dolgoročnih posojil prebivalstvu (skupaj s pripisanimi obrestmi in z revalorizacijo) leta 1999 znašal 103 milijarde tolarjev, skupaj z nebančnim sektorjem pa 136 milijard tolarjev, zgolj stanovanjska shema pa bo v letu dni od bank zahtevala izplačilo 150 milijard tolarjev. Banke bodo po Arharjevem prepričanju izpostavljene tudi obrestnemu tveganju, saj so pogoji za varčevanje in kreditiranje vnaprej fiksno določeni in banke nimajo možnosti vplivati na spreminjanje pogojev niti možnosti odstopa od pogodbe. Obrestne mere je mogoče spremeniti le s sklepom vlade ob velikih spremembah obrestnih mer na denarnem trgu, to pa pa bi naletelo na odpor varčevalcev oziroma bank in je v praksi težko izvedljivo. To pomeni, da bodo morale banke posojila odobravati po vnaprej določeni obrestni meri, ne glede na to, po kakšni obrestni meri bodo pridobivale vire.

Arharju je sicer mogoče očitati, da je pri opozarjanju na pasti sheme gledal le interes bank, ne pa tudi interesa varčevalcev. Vendar je hkrati treba povedati, da je od trdnosti bančnega sistema odvisna celotna država in z njo vred vsi državljani, torej tudi tisti, ki v shemo niso vključeni. Zakaj Drnovškova LDS, ki bo morebitne negativne posledice najbolj občutila na svoji koži (prva shema se izteče le nekaj mesecev pred parlamentarnimi volitvami) vseh teh pomislekov ni pripravljena resneje pretehtati? Ker državi primanjkuje domačega varčevanja, kar se zdaj v precejšnjem obsegu rešuje prav s shemo. Varčevalna shema povečuje varčevanje, s tem pa zmanjšuje makroekonomsko neravnotežje. Vendar je takšno gledanje kratkovidno. Težave z neravnotežjem med varčevanjem in naložbami se bodo kot bumerang vrnile ob koncu vsake izmed varčevalnih shem. Morebitnih prihodnjih težav so se začele zavedati tudi banke, saj so v Banki Koper, Banki Celje, NLB in SKB že ponudili možnost predčasnega najema posojila oziroma tako imenovana premostitvena posojila za varčevalce v shemi, ki pa niso ravno ugodna, saj je obrestna mera od 4,90 do 5,75 odstotka, banke pa jo bodo šele po izteku varčevanja znižale na obrestno mero, ki je bila dogovorjena v varčevalni pogodbi, se pravi na 2,45 odstotka. Takšno posojilo se splača najeti predvsem, če bodo cene stanovanj ob sprostitvi sheme v resnici poskočile. In sodeč po zdaj znanih podatkih, bi se to vsekakor lahko zgodilo.

Izničene ugodnosti zaradi cen

Večina varčevalcev bo z nakupom stanovanja čakala do izteka prve varčevalne sheme julija 2004. To je mogoče sklepati tudi po majhnem zanimanju za cenovno ugodna stanovanja v Ljubljani, Domžalah, Kamniku in Mariboru, ki jih je stanovanjski sklad varčevalcev v odkup ponudil marca letos. Od 78 stanovanj jih je bilo prodanih le 18. Če bo torej krdelo varčevalcev na stanovanja navalilo čez poldrugo leto, ponudba stanovanj pa bo premajhna, bodo cene kvadratnega metra narasle. Po grobih izračunih nepremičninskih agentov naj bi cena večjih stanovanj do leta 2004 narasla za 5 odstotkov, cena manjših pa celo za 12 odstotkov. Te podatke moramo seveda sprejeti s kančkom dvoma, saj imajo nepremičninarji svojo računico. Tudi tisti nepremičninarji, ki so še leta 1999 trdili, da shema ne bo bistveno zmanjšala prodaje stanovanj, danes priznavajo, da je prav zaradi petletne vezave denarja v shemi prodaja stanovanj upadla kar za polovico. Njihov interes je torej jasen: varčevalce hočejo prepričati, naj predčasno izstopijo iz sheme in stanovanja začno kupovati že zdaj ter jim tako zagotovijo posel tudi v sušnih letih. Vseeno pa opozoril nepremičninarjev ne gre zanemariti.

Po podatkih ankete stanovanjskega sklada naj bi kar 90 odstotkov varčevalcev privarčevani denar porabilo za stanovanjske namene, več kot 80 odstotkov naj bi jih po izteku varčevanja (velika večina se je odločila za petletno varčevanje) najela stanovanjsko posojilo, tretjina od teh pa bo posojilo porabila za nakup stanovanja. Seveda je povsem mogoče, da bo resničnih kupcev stanovanj bistveno manj, saj mnogi ne bodo odplačilno sposobni za najetje posojila ali pa jim tudi privarčevana sredstva skupaj s posojilom ne bodo zadoščala za nakup stanovanja. Kljub temu poglejmo, kaj se lahko zgodi, če o ugotovitvah ankete ne dvomimo. Grob izračun pokaže, da bodo varčevalci iz prve sheme julija 2004 povpraševali po 12.550 stanovanjih, od tega po 7650 novih in 4900 starih, sami pa bodo na trgu ponudili 1250 starih stanovanj. Ker se v Sloveniji v povprečju zgradi le tisoč stanovanj na leto, je težko verjeti, da bo ponudba na trgu zadoščala. Ergo: cene bodo poskočile, in to še zlasti v Ljubljani, na katero računa vsaj tretjina varčevalcev in kjer so cene že zdaj okoli 3300 nemških mark za kvadratni meter novega stanovanja. Pri takšnem scenariju bo varčevalna shema bistveno manj ugodna. Učinek nizke obrestne mere pri najetju posojila lahko zelo hitro izniči že nekajodstoten dvig cen nepremičnin. Varčevalci bodo premije, ki jim jih bo v petih letih podarila država, ob dvigu cen plačali prodajalcu stanovanja in ugodnost bo imaginarna.

Za največjo vladno stranko LDS, ki s projektom stoji ali pade, je zato resnično pomembno, da v poldrugem letu poskrbi za gradnjo stanovanj. A doslej je vlada naredila bore malo. Šele lani je bil v parlamentu sprejet zakon, ki je stanovanjskemu skladu omogočil vlogo investitorja pri gradnji novih stanovanj. V Ljubljani, kjer bo povpraševanje po stanovanjih največje, Oven vsaj delno rešitev težav vidi v novem naselju s 3500 stanovanji v Stanežičah. Nameravajo ga graditi na zemljišču, ki je pretežno v lasti ljubljanske mestne občine, zato je mogoče zagotoviti funkcionalno in tudi cenovno primerno gradnjo. Vendar je upanje, da bodo ta stanovanja zgrajena do julija 2004, jalovo. V postopku je šele sprejemanje ponudb in dopolnitev dolgoročnega načrta, ki bodo podlaga za pripravo in sprejetje prostorskega izvedbenega načrta, na podlagi katerega bo možna izdaja upravnih dovoljenj. V najboljšem primeru bodo ta stanovanja zgrajena šele leta 2005 ali pozneje. Tudi zaradi pomanjkanja stanovanj je Kopačevo ministrstvo za okolje tako pohitelo s pripravo novih zakonov o urejanju prostora in graditvi objektov. Tako bo po novem gradnjo mogoče začeti še pred pravnomočnostjo gradbenega dovoljenja, in sicer po njegovi dokončnosti. Ko je bila ta rešitev obravnavana v državnem zboru, je Kopač dejal, da so predvidene tudi rešitve za primere, ko pravnomočnosti kasneje ne bo. In sicer: "Tveganje seveda nosi investitor sam." Kaj to pomeni, če je soinvestitor javni stanovanjski sklad? Bo tveganje nosil državni proračun?