Nepremičnine v grlu

Dr. Srna Mandič, sociologinja

8. 3. 2013  |  Mladina 10  |  Komentar

Slovenija se utaplja v težavah, povezanih z nepremičninami. Kaj imajo skupnega očitki Komisije za preprečevanje korupcije Janši in Jankoviću ter izguba v bančnem sektorju? Ali pa očitani greh, zaradi katerega je odstopila Katarina Kresal, in finančni potop RKC? Skupni imenovalec so nepremičnine. Nepremičnine imajo zelo veliko opraviti z nepreglednim ali tudi neupravičenim pridobivanjem koristi, s tveganjem in z udejanjanjem korupcije, s pranjem umazanega denarja, tudi pri likvidaciji marsikaterega podjetja in delovnih mest v njem je šlo za nepremičnine. Sloveniji so se nepremičnine zataknile v grlu in ji ne pustijo dihati. Ne naključno, ampak sistemsko.

Že od samega začetka

Ta država se je rodila ob ‘velikem poku’ družbene lastnine; prvo, kar je odletelo od njenega korpusa, so bile nepremičnine – stanovanja, zemljišča, gozdovi. Privatizacija stanovanj in denacionalizacija številnih nepremičnin sta sestavljali uvodno dejanje slovenskega kapitalizma, privatizacija podjetij je sledila šele kasneje in za večino v nerazumljivi certifikatni obliki. Nepremičnine pa so bile otipljive in elite so se morale le še dogovoriti, kako to nekdanje družbeno premoženje oceniti in razdeliti. Nekateri računi so se takoj lepo izšli, denimo pri prodaji družbenih stanovanj najemnikom in pri vračanju njihovih vlaganj v stanovanja; na eni strani natančna metodologija za določanje nakupne cene stanovanja, po kateri najemnik za na primer pet tisoč nemških mark kupi starejše dvosobno stanovanje v središču mesta; na drugi strani natančna metodologija za povračilo najemniku za njegova vlaganja v stanovanje, po kateri najemnik prejme na primer 15 tisoč nemških mark za posodobitev napeljave v tem stanovanju. Da je bil del stanovanja ocenjen više kot celotno stanovanje, ni bila pomota, ampak tranzicijska logika pretakanja premoženja iz javne sfere v zasebno. Včasih pa je bilo treba račun tudi popraviti. Na primer pri odločanju, kako kupnino od stanovanj razdeliti med več ustanov, so poslanci razdelili kar 110 odstotkov kupnine; resda so ta dosežek še v isti parlamentarni razpravi popravili, a logika je bila očitna: najprej razdeliti, šele potem računati.

Bilo je še veliko drugih majhnih in večjih računov, a vsaj trije veliki so ostali nedokončani. Prvi je tisti, ki so ga prejeli najemniki v denacionaliziranih stanovanjih, ko jim je tranzicijsko kolesje zmlelo marsikatero pravico. Ta račun je bil izstavljen v času, ko je slovensko ustavno sodišče priznalo nad seboj samo še nebo, toda zdaj Strasbourg račune postopno prepošilja državi. Drugi neporavnani nepremičninski račun je denacionalizacija, saj obveznosti iz tega naslova še vedno bremenijo javno blagajno in jo bodo še leta. Slovenska denacionalizacija je s svojo radikalnostjo in daljnosežnostjo posebnost v primerjavi z dogodki v drugih tranzicijskih državah (izjema so južne sosede). Tretji račun je nedokončano ugotavljanje lastništva nad prenekaterim zemljiščem. Že pri prodaji družbenih stanovanj se je zataknilo; potem ko najemniku, ki je stanovanje odkupil, zakonodajalec nekaj mesecev ni znal odgovoriti, ali je s tem postal tudi lastnik pripadajočega dela zemljišča pod blokom in okoli njega, se je odprl množični maratonski prav posredniški posel določanja, kaj v vsakem konkretnem primeru pripadajoče zemljišče je in kako je s pravnimi naslovi več igralcev – od naslednikov podjetja, ki je stanovanja pred desetletji zgradilo, do najnovejšega preprodajalca, ki je zemljišče kupil in brž prodal naprej. Veliko pravnih vojn še teče za lastnino zemljišč, tečejo malo naprej, malo nazaj in zaposlujejo mnoge.

Učna ura mešetarjenja

S stanovanjsko privatizacijo in denacionalizacijo je v devetdesetih letih veliko nepremičnin prešlo v zasebno last, nekaj v osebno uporabo, nekaj za poslovne namene. Okrepil se je trg nepremičnin. Okrepila sta se tudi oba tipa naložb v nepremičnine. Prvi tip je produktivna naložba, pri kateri se nepremičnina uporablja za neko produktivno dejavnost, ki zajema tudi njen nadaljnji razvoj (development), kot je na primer gradnja novih stanovanj. Drugi tip je špekulativna naložba v nepremičnine, pri kateri lastnik stavi na to, da se bo zaradi zunanjih okoliščin vrednost nepremičnine povečala in mu tako prinesla korist. Špekulativne nepremičninske naložbe, ki jih v razvitejših državah tolerirajo v obsegu, ki ga omejuje javni interes (npr. zadostna oskrba s stanovanji, urbanistični razvoj …), so se pri nas kar razmahnile, nismo pa jih še niti imenovali in definirali. Še več, nemalokrat je komu celo uporabiti upravne postopke in politični vpliv ter z njimi doseči, da se je vrednost nepremičnine povečala. Zelo očitno je to bilo pri spremembi namembnosti nepremičnine; danes je razvpita praksa spreminjanja kmetijskega zemljišča v zazidljivo, manj opazno pa je potekala praksa spreminjanja najemnih stanovanj z zagotovljeno neprofitno najemnino v tržna stanovanja/poslovne prostore, kar je uspelo marsikateremu denacionalizacijskemu upravičencu. Znana je bila tudi praksa ‘prodajanja ovinkov’, ko je lastnik dosegel, da je bila cestna trasa speljana prek njegove parcele in mu jo je tako uspelo unovčiti veliko bolje, kot bi jo sicer.

Preveč od tega, kar je ostalo po socializmu, je bilo zamešetarjenega, ne pa vloženega v razvoj.

Naštete prakse omogočajo neupravičen dobiček pri poslih z nepremičninami; nekakšen ‘poceni dobiš in drago prodaš’. Če temu rečemo mešetarjenje z nepremičninami, je treba priznati, da smo bili pri tem v Sloveniji ustvarjalni in smo iznašli še druge načine, kako prek nepremičnin pridobivati raznotere koristi v različnih oblikah in odtenkih (ne)legalnosti. Nakup, prodaja, sprememba namembnosti, oddajanje, nadomestila, odškodnine, preprodajanje itd. so postali krasne priložnosti, da se iz državnih ali javnih sredstev še kaj potegne. A v okolju, kjer je toliko priložnosti za neupravičene koristi in kjer je samo delovanje formalnega sistema nepregledno in nedostopno nadzoru javnosti, je, tudi če so nameni čisti, te težko dokazati. V teh okoliščinah bi zato naša politična elita smela vstopati le v najpreprostejše in povsem transparentne transakcije v zvezi z nepremičninami, brez vsakršne povezave družinskih posesti s spreminjanjem namembnosti parcel ali s speljevanjem ovinkov pri trasiranju javnih cest.

Potem ko so nepremičnine s stanovanjsko privatizacijo in denacionalizacijo postale privilegiran predmet pridobivanja zasebnih koristi iz javne sfere, so temu vzorcu sledile tudi kasnejše javne politike, povezane z nepremičninami – prostorska, okoljska, stanovanjska in druge. Te politike so v odnosu do zasebnih nepremičninskih interesov šibke, slabo artikulirane; v zadnjih dveh desetletjih so nazadovale in se še bolj oddaljile od modela sodobne sektorske politike. Namesto jasno opredeljenih točk javnega interesa in namesto demokratično sprejetih in nadziranih razvojnih ciljev so si zapisale malo megle in si narisale inštrumente, ki jih še same ne jemljejo preveč resno, kaj šele preprodajalci tega in onega. Namesto preglednega poslovanja z nepremičninami, ki stoji in pade z davki, in namesto strokovnega urejanja prostora na podlagi jasnih razvojnih prednostnih nalog je vse skupaj postalo poligon za ribarjenje v kalnem. Te sektorske politike, njihovi demokratično sprejeti in na strokovnih študijah utemeljeni razvojni cilji ter nadzor javnosti nad njihovim uresničevanjem so edini način, da se zadeva normalizira. Ni drugega. Register nepremičnin GURSA je le korak v to smer.

A v zgodbi slovenske tranzicije so nepremičnine rabile tudi kot učna ura za uspešno mešetarjenje nasploh. Zdi se, da smo z načinom lastninjenja nepremičnin iz steklenice izpustili duha, ki je postal sam duh slovenskega kapitalizma. Mešetarjenje kot miselni okvir, kot predstava, kako biti uspešen: ne z ustvarjanjem, ne z znanjem in razvijanjem novih proizvodov, ampak z mešetarjenjem. Mešetarjenje z nepremičninami, z lastniškimi naslovi, delnicami, izvedenimi finančnimi inštrumenti … Preveč je nekdanjih gospodarskih velikanov, ki so namesto na lastne uspešne izdelke raje začeli staviti na kupčkanje vrednostnih papirjev in zaradi njih pokleknili. Toda v teh primerih je bil slab položaj podjetja le nenačrtovan učinek ponesrečenih mešetarskih poslov, našli pa bi tudi primere, ko je bil propad podjetja namerno načrtovan, da se tako sprostijo njegove nepremičnine, le očistiti jih je bilo treba proizvodnje in delovnih mest. Podjetje in delovna mesta stran, parcele na trg, kupnina na Ciper ali v borzne papirje. Verjetno obstaja meja, do katere špekulacije še ne ogrožajo celotnega gospodarskega sistema, a zdi se, da jo je Slovenija prestopila.

Preveč od tega, kar je ostalo po socializmu, je bilo zamešetarjenega, ne pa vloženega v razvoj. A kako bi šlo v razvoj, če ni razvojnih ciljev? In kako bi bili razvojni cilji, če ni sodobnih sektorskih politik, s katerimi politika, demokratična javnost in stroka za neko področje opredelijo javni interes kot skupno dobro in temu primerno določijo razvojne cilje. Sektorska politika je tisto, kar določa okvir delovanja v smeri sprejetih ciljev, je okvir spodbud in omejitev, odgovornosti in nadzora. Iz socializma nam je ostala sintagma, da imamo dobre dokumente, le uresničujemo jih ne. A sektorska politika ni tisto, kar je zapisano, ampak tisto, kar se dogaja; in za dogajanje mora nekdo biti nekomu odgovoren. Mi tega tako rekoč nimamo. Primer stanovanjske politike: pred približno desetimi leti je še bila zapisana na papirju, naslovljenem Nacionalni stanovanjski program. Lahko smo vsaj rekli, da imamo stvar dobro zapisano, le škoda, da se ne uresničuje. Danes nimamo več niti zapisa stanovanjske politike. In kaj dela državna ustanova, ki je bila ustanovljena, da razvija stanovanjsko politiko? Preprodaja stanovanja. To dela v skladu z internim poslovnim načrtom, ki si ga je sama napisala. Seveda pa relevantnih javno verificiranih meril in ciljev pravzaprav ni. Razvojni cilji? Demokratičen nadzor javnosti?

V novogradnje se je vlagalo na veliko. Vlagalo se je na slepo. Ponudba je zgrešila povpraševanje in ostala s tisoči neprodanih nekakovostnih stanovanj.

Trdna vera v donosnost nepremičnin

Naložbe v nepremičnine so že dolgo del slovenske folklore; človek stavi nanje, nekaj zaradi občutka varnosti in da bo ‘na svojem’, nekaj zaradi ohranitve vloženega, nekaj zaradi upanja, da bo vrednost narasla. A drugače od malega človeka, od njegovih malih interesov in malih odločitev, ki vodijo v njegova osebna tveganja, je z velikimi igralci, če jim uspe svoje interese in tveganja vključiti v javno sfero, kot v naslednjih dveh velikih primerih. Prvi je primer z začetka tranzicije in zadeva vračanje denacionaliziranega premoženja. Čeprav so nas pogosto prepričevali, da denacionalizacija ne bo (tak) strošek, saj se bo vračalo v naravi, je bilo prav lepo poskrbljeno tudi za izplačevanje odškodnin iz javnih sredstev; na primer med viri za polnjenje Odškodninskega sklada se je znašel tudi Razvojni sklad. Poleg tega je velikim igralcem denacionalizacije uspelo ne le povrniti nepremičnine, ampak tudi uzakoniti njihovo donosnost za čas, ko jih niso mogli uporabljati; za ta čas so prejeli odškodnino. Neomajna vera v nujno donosnost nepremičnin je bila torej uzakonjena in pokrita z javnimi sredstvi, saj ta pokrivajo izpad dobička v času, ko lastniki niso mogli razpolagati z nepremičnino. Dandanes, ko je RKC komaj vrnjene nepremičnine začela izgubljati in jih zasegajo banke, lahko vprašamo, kje je zdaj ta dobiček. A razpolaganje z nepremičninami ne prinaša nujno dobička, nepremičnine je mogoče uporabljati tudi tako, da se izgubijo. Če bi bile prej vrnjene, bi morda bile tudi prej zafrčkane. Zakaj torej vračati izpad dobička? Morda je danes čas, da se takšne obveznosti javne blagajne seštejejo in preudarijo glede na upravičenost v današnjih javnofinančnih razmerah.

Drugi neslavni primer je primanjkljaj v bančnem sektorju zaradi naložb v nepremičnine (posojila gradbincem in lastne naložbe). V novogradnje se je vlagalo na veliko. Vlagalo se je na slepo. Ponudba je zgrešila povpraševanje in ostala s tisoči neprodanih nekakovostnih stanovanj na lokalnih stanovanjskih trgih. Pri tem človek pomisli na globalno finančno krizo; a slovenska gradbena polomija ni povezana z globalno finančno krizo, ki sicer zveni tako svetovljansko in ki posameznika odvezuje odgovornosti, ampak s flagrantnim nepoznavanjem slovenskih lokalnih stanovanjskih trgov. Kaj potencialni kupci hočejo in kaj zmorejo, bi lahko dokaj zanesljivo pokazala raziskava lokalnega stanovanjskega trga. A tudi brez naročila takih raziskav bi velikim igralcem moral zazvoniti alarmni zvonček že ob izsledkih Stanovanjske ankete 2005. Pa jim ni. Namesto strokovnih analiz jih je vodila trdna vera; v posvetnih krogih je takšno ravnanje mogoče razumeti kot opustitev dolžne skrbnosti, torej protipravno ravnanje, če povzroča škodo. Ali pa je škoda prevelika, da bi jo upali priznati? Če bomo izgubo v bančnem sektorju poravnavali z javnimi sredstvi brez ugotavljanja odgovornosti za slabe odločitve in brez korenitih sprememb za bodoče, je prav, da slabo banko preimenujemo v javni finančni adrenalinski park.

Kdo je tisti, ki destabilizira državo

Olajševalna okoliščina za slabe odločitve bank pri nepremičninskih naložbah je, da ni stanovanjske politike, ki bi postavila realni okvir potrebnih vlaganj v sklad stanovanj in ki bi poskrbela, da bi bilo povpraševanje po stanovanjih bolje podprto s posojili za nakup. Kako zlahka so banke dale velikim igralcem velika posojila za gradnjo in kako težko malemu človeku posojilo za nakup stanovanja, skupaj s pogojem zaposlenosti za nedoločen čas – zahtevo, ki ji v evropskem prostoru zlepa ne najdeš para! Javna sredstva, ki se s stanovanjsko politiko namenjajo stanovanjski oskrbi, z javnimi neprofitnimi stanovanji in ugodnimi stanovanjskimi posojili vred, pa imajo tudi funkcijo stabiliziranja razmer. V Sloveniji ta sredstva znašajo 0,04 odstotka BDP (Housing statistics in the EU 2004, str. 18), kar je drugi najnižji odstotek v EU; slabša je bila le še Grčija z 0,01 odstotka; za primerjavo, povprečje EU15 je bilo 0,53 odstotka, torej približno desetkrat več. Danes tudi vedo, da ima javni stanovanjski sektor, tako kot javni sektor nasploh, vlogo stabilizatorja. Kriza je v Evropi najhuje udarila države z najšibkejšim javnim sektorjem, južnoevropske države.

Kako zlahka so banke dale velikim igralcem velika posojila za gradnjo in kako težko malemu človeku posojilo za nakup stanovanja.

V slovenski nepremičninski – in delno tudi v siceršnji gospodarski zgodbi – ni šlo le za prilaščanje premoženja, šlo je tudi za adrenalinsko igro, ki jo je poganjal pohlep. In tudi za testosteronsko petelinjenje, kdo bo koga iz katere politične garniture. V teh okoliščinah neprofitna najemna stanovanja res niso imela veliko možnosti za uspeh. S svojim bednim 1,5-odstotnim donosom, gotovim in dolgoročnim, in še od mladih družin, so pa res dolgčas; kakšno pomanjkanje adrenalina v primerjavi z mešetarskimi posli in petelinjimi boji velikih igralcev!

V državi, ki so nam jo zamajale špekulacije na veliko, potrebujemo več preudarnosti, trdnosti in predvidljivosti, kar je tudi vloga sektorskih politik. Če hočemo spremembe, potrebujemo v politiki tudi ljudi, ki bodo več stavili na blaginjo prebivalstva, ne na najbolj tvegane kapitalske naložbe; in ki se jim bo skrb za ljudi zdela dovolj zanimiva. Zato v politiki potrebujemo več žensk. In zato potrebujemo tudi boljši javni sektor.