Vrnitev odpisanih

Ob prelomu tisočletja je kazalo, da je z urbanostjo v Sloveniji konec. Dežela se je pospešeno suburbanizirala: z gradnjo avtocestnega križa so postajale cestne povezave vedno boljše, motoriziranost prebivalstva pa zaradi naraščajočega standarda vse večja; obenem je gradnja nakupovalnih središč v predmestjih povzročila zapiranje trgovin v mestnih jedrih in slednje s tem obsodila na životarjenje in postopen propad. Pojav tujih diskontnih trgovcev, ki so zasedli tudi obrobja manjših krajev, je bil zadnji udarec in zdelo se je, da se bo že tako nikoli zelo urban slovenski prostor dokončno zazibal v nekakšno podalpsko različico ameriškega sna. Čeprav težko rečemo, da se je trend obrnil, pa se na obzorju kažejo prve lastovke sprememb: poleg množice turistov in z njimi povezane gostinske ponudbe so se začele pojavljati splošne živilske trgovine, prvenstveno namenjene meščanom; in to ne kot običajne prostostoječe trgovske »škatle« s parkiriščem, katerih smo se navadili v zadnjih desetletjih, temveč kot stavbe mešane uporabe, kjer so v pritličju trgovine, v nadstropjih pa stanovanja, pisarne ali kakšna druga dejavnost. Gre za vrsto gradnje, ki bi ji v urbanističnem žargonu rekli mestotvorna, saj z aktivacijo pritličja prispeva k mestnemu utripu v okoliškem javnem prostoru in s tem gradi mesto ne le v fizičnem, ampak tudi v družbenem smislu.

Zanimivo je, da se je opisani trend najprej pojavil v najbolj suburbanizirani družbi, v ZDA, in prihaja v Slovenijo z običajno nekajletno zamudo. Seveda so tudi za ta trend »krivi« milenijci oz. generacija Y, ki je v nasprotju z njihovimi starši ne mika življenje v izolirani družinski predmestni idili, ampak si želijo dinamičnega in pestrega življenjskega sloga v dobro povezanih skupnostih, z dobrim dostopom do kulturnih, gastronomskih in drugih storitev, in to brez prevelikih stroškov za prevoz (avtomobil). Tega pa lahko ponudi le dovolj gosto urbano okolje. Na spreminjajoče se navade so se hitro odzvali trgovci, ki že nekaj let opažajo stagnacijo dobičkov iz velikih predmestnih nakupovalnih središč. Zato namesto mega- in hipermarketov (»big-box«), dostopnih le z avtomobilom, razvijajo manjše tipe trgovin, prilagojene strnjenemu mestnemu okolju, v katere stranke običajno pridejo peš. Target, ena od večjih ameriških trgovskih verig, je uvedel novi blagovni znamki CityTarget in TargetExpress za manjše mestne trgovine. Prilagojena je tudi ponudba izdelkov, večji so na primer oddelki s svežimi živili in elektroniko. Asortimaje prilagodijo celo glede na mikrolokacijo vsake poslovalnice: v trgovinah blizu univerz je manj otroških igrač in več pripravljene hrane ter osnovna oprema za študentska stanovanja. V mestna središča se utegnejo vrniti celo trgovine s pohištvom: Ikea namerava novo blagovnico zgraditi v samem centru Dunaja, brez vsakršnih parkirišč. Razstavljeno bodo imeli vse pohištvo v ponudbi, ne bo pa skladišča, temveč bodo kupcem artikle dostavili, razen drobne opreme, ki jo lahko vzamemo s seboj na kolo ali javni prevoz. Pomembna sprememba za velike trgovce pa je v tem, da v strnjenih naseljih težje dobijo ugodne lokacije za svoje trgovine (te so sicer v primerjavi z našimi še vedno zelo velike), obenem pa ne morejo uporabljati tipiziranih tlorisnih razporedov, saj se morajo prilagoditi različnim dimenzijam parcel ali zasnovi obstoječih stavb, v katere se nameravajo vseliti.

V Sloveniji je stanje drugačno v tem, da je maloprodajna mreža živilskih trgovin vedno obstajala, vendar so bile trgovine večinoma tako majhne, da jim s ponudbo ni uspelo slediti zahtevam potrošnikov po večji izbiri, poleg tega niso mogle zagotoviti parkirnih mest za prebivalce, ki so se navadili na nakupe odpraviti z avtom. Predvsem pa so jih velika nakupovalna središča pokosila v ekonomiji obsega, izkušeni tuji trgovci pa še z v potankost dodelanimi modeli optimizacije poslovanja. Prav slednji so tisti, ki zdaj gradijo nove poslovalnice tudi v mestnih središčih. Pri tem ne gre več za ogromne hipermarkete iz predmestja, ampak za trgovine s prodajno površino v velikostnem razredu okoli tisoč kvadratnih metrov – torej dovolj velike, da lahko ponudijo ustrezno izbiro izdelkov, obenem pa dovolj majhne, da nakup opravimo v nekaj minutah, torej spotoma in ne da bi za to porabili celo sobotno dopoldne.

A čeprav je trend gradnje večjih trgovin v mestih načeloma pozitiven, je njihov dejanski prispevek k urbanemu okolju odvisen od podrobnosti, natančneje, od tega, kako so trgovine arhitekturno in urbanistično umeščene in zasnovane v odnosu do javnega prostora v neposredni okolici.

Prepogosto se namreč zgodi, da so trgovine na sicer odlično centralno lokacijo umeščene po predmestni logiki, kot turobne trgovske škatle, ki jih obdajajo velika parkirišča. Take ureditve urbanega utripa ne ustvarjajo, ampak ga prej dušijo. V Ljubljani sta tako na primer zgrajena Mercator in Hofer na Mesarski ulici ali Lidl pri Astri za Bežigradom, pa tudi nekatere starejše trgovine v soseskah. Kot pozitivnejše primere nedavne prakse lahko navedemo Hoferjevo poslovalnico v prenovljeni poslovni stavbi nekdanjega Slovenijalesa (zdaj Hiša Evropske unije) ter trgovini Hoferja in Mercatorja v obeh garažnih hišah na Njegoševi. Pomanjkljivost nekaterih naštetih je žal v pomembni podrobnosti – manjka vizualni stik med notranjostjo in zunanjim prostorom ulice, ki je bistven za prijeten ulični ambient. Vzoren primer sodelovanja med zasebnim in javnim je novi Spar v Zalogu, zgrajen na parceli dotrajanega zadružnega doma, ki ima v pritličju trgovino, v nadstropju pa knjižnico, večnamensko dvorano, športno dvorano in druge prostore, namenjene lokalni skupnosti. Nenavadna situacija pa se je zgodila v Vili Urbani, kjer je bila trgovina urejena naknadno in se je zato znašla v prej neprodanih prostorih v prvem nadstropju.

Nedavne novice kažejo, da se je s sistemskim pristopom programsko mešanih projektov lotilo podjetje Mijaks, ki se sicer ukvarja z gradnjo oskrbovanih stanovanj za starejše. Objavili so namreč načrte, da bodo zgradili dva nova stanovanjska kompleksa, enega v Rožni dolini in drugega v Kosezah. Oba bosta stala na parcelah obstoječih Mercatorjevih trgovin – v novih stavbah bosta v pritličju še naprej tudi trgovini, nad njima pa stanovanjske etaže. Vsekakor upamo, da bo ta model postal stalnica in da bo, v primernem merilu, uporabljen tudi v manjših krajih. Upamo tudi, da bodo v Kosezah izkoristili lokacijo ob pomembni mestni cesti in ustvarili aktivno mestno fasado z obuličnimi lokali po celotni dolžini stavbe, kot je že urejena ponekod v neposredni okolici, ne pa da bo med pločnikom in stavbo parkirišče, kot nakazujejo trenutno dostopne vizualizacije projekta.

Da stanovanjski trg zanima tudi trgovska podjetja, kaže letošnja novica, da namerava nemška veriga Aldi trideset berlinskih poslovalnic prenoviti tako, da bo obstoječe, večinoma pritlične objekte porušila, v novih zgradbah pa bo v nadstropjih zgradila najemna stanovanja velikosti okoli 60 kvadratnih metrov, od katerih bodo tretjino oddajali po socialni najemnini. Skupaj naj bi tako zgradili več kot 2000 stanovanj, ki jih v Berlinu zelo primanjkuje. Začeli bodo z dvema pilotnima projektoma, v katerih bo skupaj 200 stanovanj.

Gradnje stanovanj so se lotili tudi v irski podružnici Lidla, ki namerava v enem od dublinskih predmestij zgraditi poslovalnico, nad katero bo 150 študentskih stanovanj za bližnjo univerzo. Odveč je poudarjati, da trgovska podjetja tako tudi precej bolje izkoristijo svoje nepremičnine in si obenem zagotovijo dodatne stalne stranke.

Kombiniranje stanovanjskega in trgovsko-storitvenega programa seveda ni nobena novost. Že v srednjeveških mestih so imeli lastniki stavb v pritličju trgovino ali obrt, stanovali pa so nad njo. Iz povojnega, modernističnega obdobja, ki mešanju funkcij sicer ni bilo naklonjeno, velja omeniti arhitekturno odlični stanovanjski stavbi Kozolec in Ferantov vrt v Ljubljani, ki pa sta bili s trgovsko-storitvenimi in gostinskimi lokali v pritličju bolj izjemi kot pravilo svojega časa. Celo v prej opisanem obdobju eksodusa trgovin iz mestnih središč pa sta nastala stanovanjski kompleks na Savski cesti ter trgovsko-poslovno-stanovanjski kompleks Kapitelj pri Pravni fakulteti, oba z večjimi Sparovimi trgovinami v pritličju.

Programsko mešani stavbni kompleksi so v sodobnih zahodnih in azijskih metropolah še toliko bolj velikopotezni in običajno vezani tudi na vozlišča javnega prometa. Znani nizozemski arhitekt in teoretik Rem Koolhaas, fasciniran nad urbano gostoto podobnih središč na Japonskem, je že v 90. letih tako zasnoval projekt Euralille, urbanistični kompleks okoli vozlišča hitre železnice v francoskem mestu Lille, kjer je med starejšo in novo postajo umestil nakupovalno središče, ob katero so prislonjeni stanovanjski, poslovni in hotelski stolpiči. Podobna gosta mešana zazidava s podobnim imenom Europaallee trenutno nastaja tudi ob glavni železniški postaji v Zürichu. Nasploh je »mixed-use development« (zazidava z mešano rabo) že več let pravi »šlager« nepremičninskega trga v ZDA in vse bolj tudi v hitro rastočih kitajskih velemestih. Sicer gre za projekte, ki so po obsegu neprimerljivi s slovenskimi, kljub temu pa bi jim lahko sledili vsaj pri prizadevanju za večjo urbanost, ki jo prinašata predvsem večja gostota in mešanje rab – seveda prilagojeni lokalnim razsežnostim in razmeram.

Le upamo lahko, da bo opisano mešanje trgovske in stanovanjske rabe kmalu postalo stalnica tudi v slovenskem prostoru. Ko gradimo nakupovalna središča, kot trenutno na primer ob Celovških dvorih v Ljubljani, bi jih lahko dopolnili s stanovanji, ki bi imela na strehah trgovin vrtove ali skupno zeleno površino, v pritličju pa bi lokale usmerili navzven in tako ustvarili mestno ulico. To bi pravzaprav morali zahtevali že urbanistični načrti, pa ne le znotraj obstoječih strnjenih območij, ampak tudi kot njihovo širitev. Problem sploh ni v izvedljivosti takih projektov, ampak v tem, da vizija investitorjev (celo institucionalnih, torej stanovanjskih skladov) pri nas le redko seže onkraj gradnje vila blokov s stanovanji v pritličju, pri trgovcih pa prek predmestnega modela poslovalnic po principu cesta-parkirišče-trgovina. Žal tudi precej arhitektov in urbanistov ne razmišlja zunaj tega okvira. Prvenstveno pa je to naloga nepremičninskih podjetij, ki bi se lahko, tako kot v tujini, aktivno ukvarjala ne le s posredništvom, temveč z aktivnim vodenjem takih kompleksnih nepremičninskih projektov in razvijanjem novih nepremičninskih modelov.