Pogoj: soglasje za Airbnb

»Nimamo celovitega pregleda, a po podatkih, ki jih dobivamo od naših članov, je to vedno pogostejša praksa pri investitorjih,« tako Boštjan Udovič, direktor zbornice za poslovanje z nepremičninami na Gospodarski zbornici Slovenije, potrjuje informacije, da se pri novogradnjah kot pogoj za nakup zahteva tudi vnaprejšnje soglasje za oddajo stanovanj v kratkoročni najem. Torej da se kupci vnaprej strinjajo, da lahko sosedje oddajajo stanovanja za Airbnb.

Nesporno je, da želijo investitorji s tako prakso povečati zanimanje za stanovanja. To pa kaže, da se novogradnje v velikem delu prodajajo kot naložbene nepremičnine, torej kot drugo ali tretje stanovanje oziroma stanovanje za oddajanje. Kupci, ki si rešujejo stanovanjski problem in kupujejo stanovanje za bivanje, so očitno v manjšini in ne diktirajo prodajnih zahtev.

Udovič meni, da je ta praksa vezana predvsem na dele mest, ki so zanimivi za turiste. Novogradnja, kjer so kupci morali vnaprej soglašati z oddajo (drugih) stanovanj v kratkoročni najem, je bila denimo Rezidenca Masarykova. Gre za novogradnjo z 81 stanovanji, kjer je investitor podjetje M.Rezidenca, eden ključnih lastnikov (prek podjetja K. Tivoli) pa družba Kolektor Koling. Časnik Dnevnik je že lani pisal o paru, ki je tam želel kupiti stanovanje, a soglasja za Airbnb za druge sosede ni želel dati. Ker sta imela še nekaj pripomb, so na koncu par označili za »problematična« kupca; in čeprav sta bila na koncu pripravljena prevzeti pogoje, sta bila obveščena, da z njima investitor zaradi podobnih slabih izkušenj iz preteklosti ne želi sklepati pogodb. Drugih kupcev, ki zaradi Airbnb (in ostalega) niso protestirali, ampak so vnaprejšnje soglasje videli celo kot plus, je bilo očitno dovolj.

»Stanovanja so bila takoj razprodana že leta 2021, takoj po objavi začetka uradne prodaje,« so v piar članku zapisali investitorji in dodali, da so bila stanovanja »namenjena vsem kupcem, tako lokalnim kot tujim ter investitorjem za oddajo«. Cena je bila med 3400 in 3500 evrov na kvadratni meter, stanovanja, ki bodo vseljena najkasneje v prvem polletju 2023, pa merijo od 30,20 do 148 kvadratnih metrov.

Običajni kupci stanovanj se znajdejo v stiski: če želijo kupiti stanovanje, morajo vnaprej privoliti v to, da bo v njihovem stanovanjskem objektu potekala pridobitna dejavnost kratkoročnega oddajanja nepremičnin.

Da so stanovanja v očeh mnogih zadnja leta prva naložbena priložnost, je po mnenju Udoviča dejstvo. »Investicijske priložnosti se tehtajo glede na druge in pred dvema, tremi leti smo ugotavljali, da je nakup nepremičnine najprimernejša investicijska priložnost. Z vidika donosa in zlasti varnosti. Bančne obresti so bile negativne, denar je v bankah ’izginjal’, tudi delniški trgi so bili zelo volatilni in ljudje so videli nepremičnine kot varne. Ta percepcija je pri nas zakoreninjena,« pravi in dodaja, da bi zato morala svoje opraviti država oziroma vladajoča politika in obdavčiti nepremičnine, zlasti prazne.

Pa je pogojevanje nakupa z danim soglasjem za oddajo sosednjih stanovanj za Airbnb pravno sporno? Pravnik Rajko Pirnat odgovarja: »Osebno se mi to sicer zdi povsem nesprejemljivo izsiljevanje, vprašanje pa je, kako to preprečiti. Problem je, da investitor lahko določi pogoje, pod katerimi bo prodal nepremičnino, in ta pogoj neposredno ni prepovedan. Menim sicer, da neko splošno soglasje v pogodbi o nakupu ne more nadomestiti soglasja etažnih lastnikov za uporabo stanovanja (konkretnega, konkretnemu lastniku) za opravljanje dejavnosti po 14. členu Stanovanjskega zakona, vendar je to odvisno od tega, kako je besedilo pogodbe o nakupu oblikovano.«

Omenjeni 14. člen med drugim določa, da etažni lastnik lahko uporablja stanovanje tudi za opravljanje dejavnosti v delu stanovanja, »če ta dejavnost ne moti stanovalcev pri mirni rabi stanovanj in ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov večstanovanjske stavbe«, ter da mora za opravljanje te dejavnosti »etažni lastnik pridobiti soglasja solastnikov«.

Po Pirnatovem mnenju bi se morda vnaprejšnje soglasje dalo izpodbijati (tudi pred sodiščem), saj da mora po določilih omenjenega 14. člena za uporabo dela stanovanja za dovoljeno dejavnost etažni lastnik pridobiti soglasje solastnikov, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev – vključujoč soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo z njegovo stanovanjsko enoto. »Ker pa v takem primeru soglasja ne bo pridobil etažni lastnik, je po mojem mnenju mogoče izpodbijati, da neko vnaprej dano soglasje ne more nadomestiti soglasja iz drugega odstavka 14. člena. Kolikor mi je znano, o tem sodne prakse še ni in je vprašanje odprto,« še dodaja Pirnat.