Bodo stanovanja gradili tuji »veleposestniki«?

Zaradi pomanjkanja javnih najemnih stanovanj je nujno pospešiti njihovo gradnjo, glede tega pa naj bi med strankami sedanje koalicije veljal velik konsenz. Nemudoma je treba pripraviti načrt za reševanje stanovanjske krize in si prizadevati za konkretni cilj, to je zagotoviti 20 tisoč javnih najemnih stanovanj do leta 2030, se zavezujejo v koalicijski pogodbi. Minister za finance iz Gibanja Svoboda Klemen Boštjančič pa je v nedavnem intervjuju za Mladino razkril, da je naklonjen ideji, da bi najemna stanovanja v Sloveniji gradili zasebni institucionalni investitorji, saj bi s tem odvzeli finančno breme državnemu proračunu: »Zagovarjam idejo, in tudi v Evropi so to države že dokazale, da pri teh projektih ni potrebno, da je vse financirano le iz javnih sredstev ali iz proračunskega denarja. Tega niti nimamo dovolj.« A njegovi »rešitelji«, torej institucionalni investitorji oziroma »veleposestniki«, ki po Evropi oddajajo več sto tisoč najemnih stanovanj, so v nekaterih delih Evrope obravnavani kot del problema in nikakor kot rešitev.

»Kot ministra za finance me seveda zanimajo predvsem modeli financiranja,« je glede stanovanjske gradnje dejal minister Boštjančič v nedavnem intervjuju za Mladino. In: » Cilj je, da pridemo čim hitreje do čim večjega števila stanovanj z zelo ugodnimi najemninami, pri tem pa minimalno obremenimo državni proračun.«

Da gradnja 20.000 najemnih stanovanj, kolikor je ciljna številka do leta 2030, veliko stane, je nesporno. Črtomir Remec, direktor Republiškega stanovanjskega sklada, je v intervjuju letos poleti strošek v grobem ocenil na od 2,5 milijarde evrov do treh milijard evrov.

Gre torej, če ponazorimo s primerjavo, za dobro polovico stroška sanacije bank v prejšnji finančni krizi ali 55 odstotkov denarja, ki je bil od marca 2020 do zdaj porabljen za menedžiranje koronakrize, in trikrat toliko denarja, kot ga je z nedavnim rebalansom v letošnjem proračunu za vsak primer »rezerviral« ravno minister Boštjančič za morebitne potrebne dokapitalizacije energetskih družb v sedanji energetski krizi.

V proračunu denar za krize očitno je, minister Boštjančič pa kljub temu nakazuje, da denarja za stanovanjsko krizo ni. »Rešitelja« vidi v sistemu oziroma investitorjih, kot sta avstrijski Buwog in njena nemška lastnica Vonovia. »Ena od rešitev, ki mi je blizu, je sistem, vzpostavljen v Nemčiji in Avstriji. Vzpostavila ga je družba Buwog, nekoč državna družba, ki se že 70 let ukvarja z razvojem stanovanjske gradnje in upravljanjem najemniškega fonda in jo je leta 2018 prevzela nemška stanovanjska velikanka Vonovia,« je dejal minister. In dodal: »Avstrijci so že pred časom nakazali, da so sposobni graditi po cenah, ki so bile bistveno nižje od cen stanovanj v Ljubljani v tistih letih. In to je zame neka smer, ki nas mora zanimati.«

Kaj sta Buwog in Vonovia? Buwog je leta 1951 ustanovila Republika Avstrija kot gradbeno-stanovanjsko podjetje, ki bo zagotavljalo kadrovska stanovanja za zvezne uslužbence. Buwog je gradil javna stanovanja in v prvih desetletjih v sodelovanju s priznanimi arhitekti razvil stanovanjske komplekse, na katere v 70-letni zgodovini danes posebej opozarja. Eden takih je 800-stanovanjski kompleks An der Ach v Bregenzu, zgrajen v letih 1971–1982. A leta 2000, ko so v avstrijsko vlado konservativnega kanclerja Wolfganga Schüssla (ljudska stranka ÖVP) prišli desničarski Svobodnjaki (FPÖ) Jörga Haiderja, je padla politična odločitev: zvezna stanovanjska podjetja je treba privatizirati. Paket podjetij s 60 tisoč najemnimi stanovanji, v katerem je bil tudi Buwog, je bil za slabo milijardo evrov prodan avstrijskemu konzorciju Raiffeisenlandesbank, Wiener Städtische in Immofinanz. Ta privatizacija je po večletni preiskavi dobila epilog decembra 2020, ko je bil svobodnjaški finančni minister v letih 2000–2007, Karl-Heinz Grasser, zaradi zlorabe položaja in 9,6-milijonske korupcije obsojen na osemletno zaporno kazen. Zaradi notranjih informacij, ki jih je posredoval, je omenjeni konzorcij ponudil 961 milijonov evrov ali le milijon evrov več kot konkurent in zmagal.

Po nekaj lastniških spremembah je Buwog leta 2018 za 5,2 milijarde evrov kupila nemška stanovanjska družba Vonovia. Ta družba s sedežem v mestu Bochum in geslom »Gradimo stanovanja za reševanje pomanjkanja domov v metropolitanskih območjih« je danes največji in najbolj osovraženi nemški najemodajalec.

Prav model, ki ga zdaj finančni minister Klemen Boštjančič ponuja kot rešitev, je bil razlog za proteste in referendum v Berlinu.

Ravno Vonovia je namreč »veleposestnica«, ki je zadnji dve leti na ulice pognala Berlinčane. »Berlinčani na nezavezujočem referendumu glasujejo za razlastitev veleposestnikov,« je poročala agencija Reuters 26. septembra lani, ko je v Berlinu potekal referendum. Na njem je večina podprla zahtevo, da mestne oblasti razlastninijo institucionalne najemodajalce, kot sta zlasti Vonovia in Deutsche Wohnung – to je druga družba najemodajalka, ki jo je Vonovia prav v času referenduma kupovala za 18 milijard evrov. V 11 od 12 berlinskih okrožij je več kot 50 odstotkov volivcev glasovalo za to, da najemna stanovanja prevzame mesto in se znižajo najemnine; največ, kar 72 odstotkov podpore je bilo izkazane v okrožju Friedrichshain-Kreuzberg. Nezadovoljstvo najemnikov v Berlinu je že lani spomladi močno dvignila odločitev najvišjega nemškega sodišča, ki je razveljavilo leta 2020 uzakonjeno »kapico« na najemnine; ustavno pritožbo zoper omejitev so vložili poslanci bundestaga iz konservativne Krščanskodemokratske unije (CDU) in podjetništvu naklonjene Svobodne demokratske stranke (FDP).

Leto dni po referendumu, ki je bil nezavezujoč, pa je čedalje več opozoril, da je epilog kljub večinski podpori klavrn. Mestne oblasti so sicer za pomiritev strasti že tik pred referendumom kupile del najemniških stanovanj od Vonovie (14.750 stanovanj za 2,9 milijarde evrov), a to ni prineslo spremembe. Vonovia v Berlinu še naprej obvladuje najemniški trg, po prevzemu nekdanje rivalke Deutsche Wohnung oddaja okrog 156 tisoč stanovanj. Hkrati Vonovia po pisanju medijev krši zavezo iz socialnega pakta z mestom (»Škoda je bilo papirja,« so pisali mediji), da bo najemnine do leta 2026 zviševala le za odstotek na leto; nekateri najemniki naj bi zgolj v prvem trimesečju beležili devetodstotni dvig. Vonovia sicer v svojih poročilih navaja povprečje najemnin, ki jih zaračunava; za Berlin naj bi leta 2017 za najem kvadratnega metra računala 6,27 evra, lani 7,33 evra, zdaj pa se bliža 7,5 evra. Teh najemnin seveda ne gre primerjati s tržnimi najemninami v Sloveniji: gre za stanovanja, ki so po statusu primerljiva z najemniškimi javnimi stanovanji, za katere se plačuje v Sloveniji neprofitna najemnina, ki ta trenutek znaša v povprečju 5,31 evra na kvadratni meter. Seveda je tudi v Nemčiji na trgu ogromno stanovanj, ki se oddajajo po neprimerno višjih cenah.

Vonovia sicer prek svoje skupine, ki zajema tudi Buwog, upravlja skoraj 550 tisoč lastnih stanovanj, katerih tržno vrednost ocenjuje na 99,2 milijarde evrov, piše v pravkar objavljenem finančnem poročilu za prvih devet mesecev letos. V Nemčiji ima 488.472 stanovanj, v Avstriji 21.127 in na Švedskem 39.411, več kot 72 tisoč stanovanj pa upravlja za druge stranke. Z vidika Ljubljane je pomenljiv podatek, da Vonovia v poročilu kot povprečno tržno vrednost, po kateri računa vrednost portfelja, za Berlin upošteva 3170 evrov na kvadratni meter. Za primerjavo: oktobra izdano poročilo Geodetskega urada navaja, da se je v prvem polletju letos večina rabljenih stanovanj v Ljubljani »prodala po ceni med 3500 in 4500 evrov za kvadratni meter«.

Minister Boštjančič pravi, da zaplete glede bodoče stanovanjske politike rešujeta s prvakom Levice Luko Mescem. A vse to bi lahko poimenovali tudi odpovedovanje stanovanjskim načrtom.

Vonovia in njena podružnica Buwog sta torej prototip institucionalnih stanovanjskih investitorjev, njun model pa prototip financializacije stanovanj. Torej modela, ko so stanovanja naložbeno blago za ustvarjanje dobička, ne pa osnovna življenjska dobrina, ki mora biti dostopna. Zgolj lani je imela Vonovia 2,8 milijarde evrov dobička, po devetih mesecih letos pa že 2,2 milijarde evrov. »Evropske stanovanjske nepremičnine so postale privlačen naložbeni razred za vlagatelje po vsem svetu, zmanjšuje se dostopnost stanovanj za prebivalce, dohodkovna podpora gospodinjstvom, ki plačujejo najemnine, pa zagotavlja stabilne donose vlagateljem,« so povzeli razmere v letos izdanem poročilu »My home is an asset class«, ki je nastalo na pobudo skupine Zeleni/ Evropska svobodna zveza v evropskem parlamentu. Poročilo za stanje krivi ravno institucionalne stanovanjske vlagatelje tipa Vonovia in BlackRock, ki so tudi močni lobisti zgrešenih evropskih stanovanjskih politik.

So to modeli in investitorji, ki jih želimo v Sloveniji? So to modeli, ki so dejansko mišljeni v ohlapni zavezi iz koalicijske pogodbe, to je zavezi »okrepiti delovanje Stanovanjskega sklada Republike Slovenije in podpreti druge modele financiranja« s ciljem zagotoviti 20.000 javnih najemnih stanovanj do leta 2030? Levica govori o stanovanjskih zadrugah in podobnih alternativah, minister Gibanja Svoboda pa govori o Vonovii in Buwogu – oboje seveda lahko pomeni »podpreti druge modele«.

Na ministrove izjave so se sicer zelo kritično odzvali v skupnosti Kje bomo pa jutri spali?, ki se bori za primerna in dostopna stanovanja: »Vonovia in Buwog ne moreta biti zgled stabilne preskrbe dostopnih, neprofitnih najemnih stanovanj. Vonovia je sinonim za nestabilna razmerja, dvige najemnin in deložacije.«

Opozarjajo, da je javno financiranje gradnje stanovanj ključno. »Preskrba dostopnih stanovanj brez proračunskega vira je mit. Vprašanje je le, kako se ta sredstva kanalizirajo.« Svarijo zlasti pred modeli, ki ne vlagajo v gradnjo stanovanj, temveč iz proračuna subvencionirajo najemnine.

Kar predlaga minister Boštjančič, je le stopnjevanje današnjega modela, za katerega je že dolgo jasno, da ne deluje.

»Primer tega je Velika Britanija, ki za stanovanjsko politiko potroši največ med državami OECD, a gre velika večina za subvencije najemnin. Posledica takega modela so visoke cene in najemnine, nestabilni trgi, zaostajanje gradnje za potrebami, nedostopnost in eksplozija stanovanjskih stisk.« Subvencioniranje najemnin celo evropski parlament navaja kot primer zgrešene stanovanjske politike. »V Sloveniji že danes prevladujejo subvencije ob odsotnosti proračunskega vira za gradnjo, kar je tudi glavna težava razmer v Sloveniji. Kar minister predlaga, je le stopnjevanje današnjega modela, za katerega je že dolgo jasno, da ne deluje,« pravijo in dodajo, da za Slovenijo ne bi smel biti zgled Buwog, ampak drugi del avstrijske stanovanjske politike, to je Dunaj. »Dunaj takrat (leta 2000) ni sodeloval v privatizaciji, ampak je še bolj okrepil javno investiranje v neprofitna najemna stanovanja. Ravno tako je v zadnjem času okrepil kupovanje zemlje in razširil javno last zemljišč. Naš zgled mora biti močno financiranje stanovanjske gradnje, ki ga izvaja Dunaj in ga spodbujajo tudi mednarodne institucije, kot je OECD.«

Tudi sogovornik, ki noče biti imenovan, svari pred »rešitvijo«, ki jo vidi minister Boštjančič: »Kot minister ustvarjaš ozračje, v katerem govoriš, da ni proračunskih virov, in nato kot rešitev v zgodbo pripelješ zasebnike, popularne v finančnem sektorju, ki jih pri vsem zanima le dobiček. Ker ti zasebniki ’rešujejo’ problem, jim da država celo kakšno subvencijo, na koncu, ko država zgubi nadzor, pa ji ne ostane drugega, kot da ljudem subvencionira najemnine, ki jih ta ’landlord’ rabi za donose za delničarje,« pravi. In svari: »To, v kaj gre javni denar, je politična odločitev. Denar za to, kar se politika odloči, vedno je!«

Iz Buwoga nam niso odgovorili, ali jih slovenski trg zanima.

Kakšna bo »rešitev« oziroma v koalicijski pogodbi obljubljen krizni načrt reševanja stanovanjske krize, s katerim bi lahko določili model za več naslednjih desetletij, še ni jasno. Ker bo o zakonu odločal izid na referendumu, ki bo 27. novembra, še ni ustanovljeno novo ministrstvo za solidarno prihodnost, ki naj bi ga prevzel prvak Levice Luka Mesec in ki naj bi združeval celotno stanovanjsko politiko. Pol leta po nastopu vlade tako to področje in ekipa ostajata na izhodišču.

Minister Boštjančič sicer javno zagotavlja, da z Mescem ves čas skupaj rešujeta zaplete, ki nastajajo. A ni prepričljiv. »Zaplet« je denimo odločitev, da bodo nepremičnine, vredne okoli 100 milijonov evrov, iz slabe banke DUTB prenesene na Slovenski državni holding, čeprav koalicijska pogodba predvideva prenos na Stanovanjski sklad. »Zaplet« je, da prav tako ni opaziti nikakršne krepitve državnega stanovanjskega sklada, čeprav je to koalicijska zaveza.