Iz pisarn v stanovanja

Pred letom dni je evropska komisija podpisala dogovor z Belgijo, da bo država od komisije odkupila 23 poslovnih stavb v evropski četrti v Bruslju, kjer so vse najpomembnejše evropske institucije. Približno 25 odstotkov pisarniških površin bodo preuredili v stanovanja in s tem zagotovili okoli 75 tisoč kvadratnih metrov novih stanovanjskih površin. Leta 2024 je bila povprečna velikost najetega stanovanja v Belgiji 97 kvadratnih metrov, to pomeni, da bo ta projekt ustvaril 773 povprečnih belgijskih stanovanj, in če bo šlo vse po načrtih, se bodo prvi stanovalci vanje vselili leta 2028. Belgijska država bo v to vložila dve milijardi evrov, s tem zneskom bo poravnala stroške nakupa in prenove stavb ter spremembe njihove namembnosti. Vodje projekta v Bruslju si želijo, da bi tako hkrati oživili evropsko četrt, ki zdaj ob koncih tedna in med prazniki deluje kot mesto duhov, saj so tam samo pisarne, redkokdo pa v njej živi. Belgija ima sicer že dolgo zgodovino preurejanja starih, nezaželenih pisarniških prostorov v stanovanja, rešitev pa se je izkazala za kar uspešno.

Še bolj velikopotezni so v Španiji, kjer je nepremičninska kriza v velikih mestih podobna kot v Sloveniji. Najbolj kritično je v španski prestolnici Madridu, strokovnjaki ocenjujejo, da bo treba v prihodnjem desetletju zgraditi 175 tisoč stanovanj, če bo mesto s ponudbo želelo dohajati povpraševanje. Pred letom je madridska občinska oblast sporočila, da namerava olajšati in skrajšati postopek spremembe namembnosti objektov iz pisarniških v stanovanjske za tiste investitorje, ki nameravajo na trgu po tem postopku ponuditi stanovanja za dostopno najemnino. Madridske mestne oblasti upajo, da bo do sredine leta 2026 ta ukrep spodbudil ponudbo 20 tisoč stanovanj, ki bodo nastala iz pisarniških prostorov. Učinkov te politike za zdaj še ni zaznati, razmere pa se zaostrujejo, na začetku aprila, so v večjih španskih mestih potekali množični protesti pod geslom Ustavimo stanovanjski posel, katerih udeleženci so od španske vlade zahtevali cenovno dostopnejša stanovanja, predvsem pa omejitev kratkoročnega oddajanja nepremičnin turistom, ki je tam še bolj razširjeno kot pri nas.

Zelo pomemben dejavnik, zaradi katerega se praznijo pisarne po Evropi, pa tudi po vsem svetu, je vedno več dela od doma. V to smer so se stvari začele razvijati že pred začetkom epidemije covid-19 leta 2020, med njo pa je vse skupaj dobilo nove razsežnosti. Ko so se epidemija in z njo povezane omejitve končale, se je del zaposlenih, ki so med epidemijo delali od doma, sicer vrnil v pisarne, še zdaleč pa ne vsi. Nemški ekonomski inštitut Ifo je septembra 2024 objavil izsledke raziskave, s katero so ugotovili, da bi zaradi povečanega obsega dela od doma v največjih sedmih mestih v Nemčiji lahko nastalo okoli 60 tisoč novih stanovanjskih enot, ki bi jih uporabljalo 102 tisoč ljudi. »Delo od doma dolgoročno spreminja način rabe pisarn. Delež ljudi, ki delajo od doma, je v Nemčiji že skoraj dve leti stabilen in znaša četrtino zaposlenih in več kot dve tretjini podjetij. Avtorji raziskave pričakujejo, da se bo zaradi tega povpraševanje po pisarniških prostorih do leta 2030 zmanjšalo za približno 12 odstotkov. Zlasti veliki ponudniki storitev, ki uporabljajo največji delež pisarniških prostorov, zmanjšujejo število zaposlenih in se selijo na sodobnejše lokacije v mestnih središčih,« so sporočili raziskovalci.

Kako je s tem v Sloveniji? Primerljivih podatkov, kot so jih pridobili nemški raziskovalci, nimamo na voljo, lahko pa iz nekaterih usmeritev sklepamo, da so razmere podobne. Lani je po podatkih inšpektorata za delo od doma delalo 105 tisoč Slovencev, kar je nekaj več kot deset odstotkov delovno aktivnih. Sklepali bi torej, da se poslovni prostori praznijo in da zagotovo ni povpraševanja po novih, a v resnici ni tako. V Sloveniji se po finančni krizi poslovni objekti skoraj niso gradili, v zadnjih nekaj letih pa je v Ljubljani zraslo kar nekaj novih stolpnic, ki med drugim ponujajo tudi poslovne prostore, avstrijski gradbinec Strabag je leta 2023 na Dunajski cesti končal gradnjo poslovne zgradbe, v kateri ima zdaj tudi sedež v Sloveniji. Še več poslovnih prostorov se še gradi, na primer okoli nove železniške postaje, kjer bosta obe novogradnji, Emonika in Vilharia, ponujali poslovne prostore. Kot rečeno, podjetja ne povprašujejo po poslovnih prostorih, ker bi potrebovala večje prostore, ker bi imela zdaj v pisarnah več ljudi, temveč zato, ker se želijo seliti v novejše, bolje opremljene, pogosto tudi malo manjše prostore. Taki družbi sta obe največji slovenski banki.

Nova Ljubljanska banka načrtuje selitev z ikoničnega sedeža na Trgu republike 2 (TR2), »srednjeročno načrtujemo selitev iz osrednje poslovne stavbe NLB na Trgu republike v Ljubljani in centralizacijo bančnih služb na enem mestu, ki je za zdaj predvideno na lokaciji banke na Šmartinski cesti. Selitev na novo lokacijo bi omogočila delovanje v sodobnih, do zaposlenih in obiskovalcev prijaznih in – to je še posebej pomembno – energetsko varčnih prostorih. Komitenti banke morebitne selitve ne bi občutili, prav tako ta ne bi vplivala na kakovost produktov ali storitev NLB. Nekatere velike bančne institucije zunaj naših meja so tak korak že naredile in se iz središč prestolnic umaknile na infrastrukturno in logistično prijaznejše lokacije. Razmišlja se v smeri, da bi bila končna rešitev pridobitev tudi za občane, mesto in pomemben korak k dolgoročno vzdržnemu delovanju banke,« je sporočil tiskovni predstavnik banke Luka Brlan. Možnosti, kaj storiti s stolpnico na Trgu republike, je veliko, »od delne ali celotne oddaje ali prodaje. Še vedno pa menimo, da je stavba na ekskluzivni lokaciji v srcu prestolnice gotovo zelo privlačna tudi za državne organe. Navsezadnje je že arhitekt Ravnikar objekt zasnoval v ta namen.« Podobno odgovarjajo iz banke OTP, ki se namerava seliti s sedeža na ploščadi Ajdovščina v novo stavbo Emonika, katere gradnjo tudi financira.

Po vseh teh selitvah velikih družb bo v središču prestolnice ostalo precej praznih pisarniških prostorov, ena izmed možnosti, ki jo lastniki imajo, je, da spremenijo njihovo namembnost, jih preuredijo v stanovanja in jih oddajajo oziroma prodajajo. Lahko jih tudi prodajo investitorju, ki bo storil isto. Glede na cene nepremičnin, ki se kljub ohlajanju trga (zmanjšanje števila sklenjenih poslov) še vedno niso znižale, je to lahko zelo donosen posel, pri katerem so tudi stroški manjši kot pri postavljanju novogradnje »iz nič«. Glavna ovira, zaradi katere se za takšne posle ne odloča več investitorjev, ni donosnost, ampak zapleten in pogosto dolgotrajen postopek spremembe namembnosti.

Največ medijske pozornosti, če govorimo o spreminjanju pisarniških prostorov v »stanovanjske«, je deležen projekt podjetja Equinox Mateja Rigelnika, ki bo v nekdanji stolpnici časopisa Delo uredil apartmaje. Treba je poudariti, da se Equinox ni odločil, da bi pisarniške prostore zamenjal s stanovanjskimi, ampak se je odločil za namembnost za gostinstvo, torej bodo to uradno apartmaji, ne stanovanja. Direktor Matej Rigelnik je v medijih pojasnil, da je bil izvirni načrt ponuditi stanovanja, a je bilo to birokratsko prezapleteno, zato so se odločili za apartmaje, ki jih bodo ljudje lahko najemali srednjeročno, torej za nekaj tednov do nekaj mesecev. Vprašanje je, ali bo ta projekt zaradi opisanih posebnosti zares pozitivno vplival na nepremičninski trg in dostopnost stanovanj v prestolnici.

Je pa javni sektor očitno uspešnejši od Rigelnika, javni stanovanjski sklad ljubljanske občine je leta 2022 pisarniške prostore uspešno spremenil v pet neprofitnih najemnih stanovanj v Šiški. Direktor sklada Sašo Rink je proces opisal takole: »Preden se odločimo za spremembo, je treba preveriti, kakšna je trenutna namembnost prostora. Ali je poslovni prostor legalno prepoznan kot poslovni oziroma pisarniški prostor. Preverimo seveda tudi primernost prostorov, med drugim zmogljivost komunalnih priključkov za stanovanjsko namembnost. Treba je preveriti obstoječo upravno dokumentacijo (gradbeno dovoljenje) in zahteve prostorskega akta (ali je v objektu dopustna stanovanjska namembnost). Pridobimo tudi informacijo o razpoložljivih/pripadajočih parkirnih mestih.« Nato morajo spremeniti namembnost. »Če želimo spremeniti rabo prostora iz poslovnega v stanovanjskega, je treba zahtevek za spremembo namembnosti prostora predložiti pristojni upravni enoti za pridobitev gradbenega dovoljenja. Priložiti je treba projektno dokumentacijo DSN (dokumentacija za spremembo namembnosti), ki skladno z veljavnim pravilnikom o projektni in drugi dokumentaciji obsega vse načrte ter obrazce, potrebne pri graditvi objektov, in pridobiti vsa mnenja (mnenjedajalcev, etažnih lastnikov ipd.),« zadnji korak pa je »izvedba del, pridobitev uporabnega dovoljenja, ureditev etažnega načrta in sprememba vpisa nepremičnine v javne evidence (GURS)«.

Ko se je tega lotil javni sklad, je celoten projekt – zbiranje dokumentacije in čakanje na potrditev, pa tudi izvedbena dela – trajal tri leta, sama gradbena dela pa le devet mesecev. Veliko več časa je torej porabil za birokracijo kot za dejansko gradnjo. Cena celotnega projekta je bila 325.311 evrov oziroma 1023,39 evra za kvadratni meter, stroški novogradenj so trenutno okoli 3000 evrov za kvadratni meter. Še ena pomembna podrobnost je, da mora investitor za spremembo namembnosti zbrati tudi soglasja etažnih lastnikov, če ni lastnik celotne stavbe, s tem pa je pogosto lahko precej težav. Seveda je treba biti pozoren, ali občinski prostorski načrt (OPN) spremembo namembnosti v stanovanjsko sploh dopušča.

Zdi se, da je spreminjanja pisarn v stanovanja v primerjavi s tujino v Sloveniji bolj malo. Je pa mogoče, da je velik del pisarn, ki se dejansko uporabljajo za stanovanja, urejen na črno, so torej uradno še vedno pisarne. »Predvsem so se te spremembe začele že pred leti, ko legalnost posegov še ni bila tako poudarjena. V zakonodaji sicer vedno, v zavedanju ljudi pa se odnos do urejenosti dokumentacije in usklajenosti gradnje bistveno povečuje od spremembe gradbenega zakona leta 2018. Vloga inšpekcijskih služb tukaj umanjka, žal je večina posegov in rab prepuščena trgu, ta pa, kot rečeno, šele zadnja leta bolj ceni ’papirologijo’. Predvsem so bili taki prostori spremenjeni v stanovanja z namenom oddaje, morda z nekaj pridobljenimi soglasji sosedov in večkrat tehnično, žal, prilagojeni le toliko, kot je prostor omogočal. Ti prostori se večinoma tudi zelo redko znajdejo na prodajnem trgu, saj je tam raven zahtevnosti (tudi zaradi nadzora nepremičninskih družb, ki morajo opozoriti na pravno stanje, in bank, ki preverjajo primernost zavarovanja) bistveno višja kot v najemnih pravnih poslih. Po zelo grobi oceni je poslovnih prostorov, ki so v rabi kot stanovanja (so predvsem v pritličnih etažah večstanovanjskih objektov – bivši saloni, biroji, trgovinice …) in njihovo stanje ni povsem urejeno (ni pridobljeno gradbeno dovoljenje), več kot polovica,« je razmere opisal Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS.

Bi torej postopek spreminjanja pisarn v stanovanja lahko pripomogel k odpravi nepremičninske krize v večjih mestih, kjer so stanovanja najbolj nedostopna? Zoran Madon, direktor nepremičninske družbe Metropola In, meni, da bi. »Vsekakor je to rešitev treba podpreti, jasno z legalnim postopkom spremembe, saj ob veliko preskromni ponudbi stanovanjskih novogradenj, namenjenih za dolgoročno oddajanje stanovanj, blaži neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem po dolgoročnem najemu. Vemo, da se na vsak razpis javnih stanovanjskih skladov navadno prijavi desetkrat več prosilcev, kot je na voljo stanovanj.« Opozarja pa, da »je treba poudariti, da imajo tako spremenjena stanovanja nekaj pomanjkljivosti v primerjavi s klasičnimi stanovanji, na primer, če govorimo o energetski varčnosti, praviloma nimajo balkonov ipd., saj v osnovi niso bila projektirana za stanovanjsko rabo in gre za starejše poslovne stavbe, zgrajene na podlagi 30, 40 ali 50 let starih gradbenih normativov. Če pogledamo sedanje razmere na nepremičninskem trgu v Sloveniji, zlahka ugotovimo, da ponudba novih stanovanj daleč daleč zaostaja za povpraševanjem. To je tudi vzrok za astronomske cene, ki ne ustrezajo kupni moči Slovencev, kar potrjuje že skoraj 30-odstotno zmanjšanje števila transakcij s stanovanji.«

Udovič je še dodal, da »stanovanjski zakon v 3. odstavku 29. člena izrecno predvideva lažjo spremembo namembnosti iz poslovnega prostora v stanovanje kot obratno (za spremembo iz poslovnega prostora v stanovanje zakon zahteva soglasje več kot treh četrtin etažnih lastnikov po solastniških deležih, za spremembo namembnosti iz stanovanja v poslovni prostor pa soglasje vseh etažnih lastnikov). To je neposredna posledica pomanjkanja stanovanj in želje zakonodajalca, da bi se sprememba namembnosti iz poslovnih prostorov v stanovanja olajšala.«

Ta postopek torej lahko pripomore k temu, da bo na trgu več stanovanj, s tem pa tudi zniža cene nepremičnin. Primer javnega stanovanjskega sklada v Ljubljani kaže, da so taki projekti popolnoma izvedljivi, pa tudi zelo donosni, čeprav trajajo nekaj časa. Potrebovali bi torej investitorje, ki bi imeli dolgoročno perspektivo in željo po tem, da s svojim poslovnim projektom koristijo tudi širši skupnosti.