Stanovanja za peščico

Kaj je stanovanje? Odgovor na to vprašanje se zdi zdravorazumski in tudi stanovanjski zakon, ki naj bi ponudil odgovor nanj, je jasen: gre za skupino prostorov, »namenjenih za trajno bivanje«. Stanovanje ni klasična investicija – kot so bančne vloge, delnice, obveznice, vezave, vlaganja v sklade ipd. –, temveč je namenjeno bivanju, uresničevanju te temeljne, življenjske potrebe posameznika, da ima dom, streho nad glavo. Prav zato slovenska ustava državi nalaga, da mora ustvarjati možnosti, »da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje«. To pomeni, da mora s stanovanjsko politiko to potrebo prepoznati kot javni interes – s tem v mislih pa tudi omejevati pravice, ki jih imajo lastniki stanovanj v svojem delovanju na stanovanjskem trgu.

Med temi pomembnimi ukrepi bi morala država močno omejiti kratkoročno oddajanje stanovanj turistom prek platform, kot so Airbnb, Booking in Vrbo, in tako stanovanjem, ki so z razmahom tovrstnega oddajanja v zadnjem desetletju dejansko postala turistični objekti, povrniti njihov prvotni namen. Stanje na tem slabo reguliranem področju je namreč alarmantno: kratkotrajni najemi predstavljajo kar 22,8 odstotka vseh tržnih najemov stanovanj pri nas, število takšnih nepremičnin pa vsako leto raste – če je bilo leta 2015 samo na platformah Airbnb in Vrbo oglaševanih 2569 takšnih nepremičnin, jih je bilo predlani že 12.912, se pravi skoraj petkrat več.

»Ne govorimo o hotelskih objektih, temveč o stanovanjih, ki imajo danes neki drug namen, kot je bilo mišljeno,« je pojasnil arhitekt dr. Miloš Kosec. »Govorimo o lastnini, ki je regulirana že sedaj, njena raba je določena in od nje se lahko samo v določeni meri razlikuje. Ta pa je že več let prekoračena in vpliva na druge funkcije te lastnine. Vse skupaj je simptomatično za državo, v kateri je ena manjšina zelo spretno upognila pravno in politično ozračje v svoj prid. In to dela na področju nepremičnin že 35 let.«

Oddajanje stanovanj turistom je postalo dobičkonosen poslovni model, ki ga je z mačehovskim odnosom do tega področja posredno spodbudila prav država.

Oddajanje stanovanj turistom je postalo dobičkonosen poslovni model, čisto pravi »biznis«, ki ima enega najvišjih donosov sploh in ki ga je z mačehovskim odnosom do stanovanjskega področja posredno spodbudila prav država. Lastnikom stanovanj in podjetnikom, ki bi jih sredi stanovanjske krize lahko označili tudi za vojne dobičkarje, je omogočila znatno bolj ugodne in manj tvegane pogoje, kot če bi se podali denimo v hotelirstvo, in obenem veliko večje zaslužke, kot če bi se odločili stanovanje oddajati v dolgoročen najem.

Več kot 80 odstotkov ponudbe na spletnih platformah denimo oglašuje celotno nepremičnino, kar pomeni, da je tovrstno oddajanje že zdavnaj preseglo načelo delitvene ekonomije, torej svoj dejanski prvotni namen. Pri tem pa samo okoli 30 odstotkov nepremičnin pripada lastnikom, ki oddajajo eno nepremičnino, največ, okoli 37 odstotkov lastnikov ima od dve do pet nepremičnin, 12 odstotkov pa več kot 21 nepremičnin. Na ta račun so lastniki stanovanj in podjetja predlani iz naslova najemnin prejeli 174,6 milijona evrov (2,6-krat več kot leta 2019).

Aktualna vlada z gospodarskim ministrom Matjažem Hanom na čelu je imela priložnost poseči na to področje. A zdaj vse kaže, da bo to priložnost zapravila. Že pred več kot letom so na ministrstvu predstavili predlog zakona o gostinstvu, ki naj bi omejil takšno oddajanje stanovanj. Prvotni predlog je predvideval omejitev oddajanja na največ 30 dni na leto oziroma več, če bi tako določila občina. A je nato z vsako fazo obravnave izgubil nekaj ostrine. Ko je bil marca, po kar nekaj mukotrpnih mesecih, ko se je že zdelo, da je nekam poniknil, sprejet na vladi in nato prestal prvo branje v državnem zboru, je že predvideval splošno omejitev 60 dni v primeru stanovanj v bloku in znatno milejši režim z omejitvijo 150 dni za hiše, kjer bi imel lastnik prijavljeno stalno prebivališče.

Zadnji žebelj v krsto zakona naj bi prejšnji mesec zabila zakonodajno-pravna služba državnega zbora, ki je v sicer neobvezujočem mnenju, pod katerega se je podpisala vodja službe Nataša Voršič, opozorila na možnost ustavne spornosti ukrepov. Kot so zapisali pri pravni službi, ukrepi »predstavljajo posege v pravico do zasebne lastnine, pravico do svobodne gospodarske pobude in imajo vpliv celo na finančno avtonomijo občin«. Predlog zakona bi po njihovem nedvomno posegel v to »dinamično, turistično dejavnost«, vendar pa naj ne bi bilo gotovo, »če bo s tem dosegel njegov namen reševanja stanovanjske problematike«. Namesto tega so vladi predlagali, naj poseže po drugih, manj invazivnih ukrepih, glede možnosti omejevanja kratkoročnega oddajanja stanovanj pa dodeli več avtonomije občinam.

Na gospodarskem ministrstvu so tako pripravili predlog novih sprememb predloga zakona, ki bodo na mizah poslancev pristale predvidoma prihodnji petek, na redni seji odbora za gospodarstvo. Ena ključnih je, da zakon po novem predvideva mehanizem, ki bo meril razmerje med nedostopnostjo stanovanj in turističnim obiskom po občinah, na podlagi tega pa bo narejen izbor, za katere občine bodo veljale omejitve. Takšnih naj bi bilo predvidoma okoli 20, med njimi Ljubljana, Koper, Piran, Bled, Kranjska Gora ... Zanje bi veljala splošna omejitev oddajanja stanovanj turistom 60 dni na leto, občine pa bi imele manevrski prostor omejitev zaostriti na 30 dni ali najverjetneje razrahljati vse do 270 dni – torej bi lahko postavile mejo še višje, kot jo predvideva aktualna zakonodaja, po kateri lahko sobodajalci nepremičnino oddajajo največ pet mesecev v letu. Novi sveženj sprememb prav tako ne bi več razlikoval med stanovanji v bloku in hiši, stanovanja pa bi lahko oddajale tako fizične kot pravne osebe.

Z gospodarskega ministrstva je slišati, da so bile take spremembe nujne, ker mnenje državnozborske pravne službe ni najboljša popotnica za zakon, če bi ta naposled pristal na ustavnem sodišču. A bi se na ministrstvu, če bi imeli za to resnično interes, lahko odločili za drugačno pot.

Ministrstvo je imelo nemalo prilik pripraviti trden zakon. Kapitulacija lahko pomeni le, da so podlegli lobiranju – ali pa da so zakon ves ta čas pripravljali s figo v žepu.

Mnenje o zakonu so namreč pripravili tudi pri Pravni mreži za varstvo demokracije (v nadaljevanju Pravna mreža). Natančneje, pripravili so ga pravnici dr. Barbara Rajgelj in Kaja Gajšek ter pravnik Peter Podržaj. V njem so poudarili, da ustavni določbi o svobodni gospodarski pobudi in zasebni lastnini kakopak nista absolutni. Tudi ustavno sodišče je že večkrat poudarilo, da skrajno liberalistično pojmovanje podjetništva ni v skladu z ustavo, zato lahko v primeru izkazane javne koristi, kamor sodita dostopnost stanovanj in mirna raba stanovanj drugih, zakonodajalec določi pogoje za podjetniško delovanje, ki predstavljajo omejitev svobodne gospodarske pobude.

Ustava pa prav tako določa, da so človekove pravice in temeljne svoboščine omejene samo s pravicami drugih, torej je, v kolikor ukrep prestane test razumnosti oziroma test sorazmernosti, omenjeni pravici mogoče omejiti. Navsezadnje tudi nemško zvezno ustavno sodišče priznava, da ustavno jamstvo lastnine lastniku stanovanja sicer zagotavlja možnost ustvarjanja določenega (razumnega) dobička, vendar pa mu zaradi svoje socialne vezanosti še ne zagotavlja pravice do kakršnekoli uporabe lastnine.

»Pri omejevanju lastninske pravice in svobodne gospodarske pobude je zagotovo treba biti previden, ključno je zlasti, da so ukrepi premišljeni in dobro utemeljeni,« je povedala Kaja Gajšek. »Temeljna pomanjkljivost predloga zakona je ravno v tem, da pomanjkljiva obrazložitev ustvarja vtis, da marsikateri ukrep ni ustrezno premišljen. Če bi se izpostavilo več vidikov potrebe po regulaciji in bi se ukrepi bolje utemeljili ter se ustrezno prilagodili, bi bilo po naši oceni mogoče zadostiti tudi kriteriju sorazmernosti.«

Obenem pa so pri Pravni mreži opozorili na temeljno neskladje v razumevanju predvidene rabe stanovanj, ki so zaradi pomanjkanja regulacije na tem področju postala turistični objekti. To je problematično tudi z vidika gradbene in prostorske zakonodaje. »Čeprav je oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem (formalno) urejeno v zakonu o gostinstvu, je iz vsebine razvidno, da gre za dejansko vprašanje rabe stanovanj,« je poudaril Peter Podržaj. »Da je ureditev umeščena v zakon o gostinstvu, s področjem pa se ukvarja ministrstvo za turizem in ne ministrstvo, pristojno za stanovanja, se zdi prej izraz politične realnosti kot pravne nuje.« Občine seveda imajo določene pristojnosti na področju stanovanjskega in najemniškega trga, vendar bi po njegovem morala regulacija v prvi vrsti izhajati »iz ustavne dolžnosti države, da ustvarja možnosti, da si državljani pridobijo primerno stanovanje«.

V Sloveniji sicer imamo zgodovino sobodajalstva, v okviru katerega posamezniki izboljšujejo svoj materialni položaj z oddajo dela svojih hiš ali stanovanj. »Takšnim oblikam dodatnega zaslužka nihče ne nasprotuje. Žal pa je sredi devetdesetih prišlo do spremembe zakonodaje, ki je omogočila kratkotrajno oddajanje stanovanj tudi samostojnim podjetnikom in pravnim osebam, kar je v celoti spremenilo idejo sobodajalstva in jo poblagovilo do te mere, da s prvotnim sezonskim oddajanjem nima več nobene zveze,« je dodala Barbara Rajgelj. Ob morebitnem nadaljnjem rahljanju predvidenih ukrepov bi se lahko tako pojavilo vprašanje, koliko bo regulacija sploh še zasledovala svoj prvotni namen. »Namesto tega bi bilo, nasprotno, treba predvideti strožjo ureditev, ki bi bila jasno utemeljena. V ospredju bi morala biti zlasti ideja, da oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem pomeni izjemo od njihove temeljne bivanjske funkcije, tovrstne izjeme pa je treba določati restriktivno.«

V Pravni mreži so zato predlagali, da bi lahko stanovanja turistom oddajale samo fizične osebe, enotna zamejitev tako v blokih kot hišah pa bi morala po njihovem znašati 60 dni na leto, pri čemer bi občine lahko ukrep zaostrile na največ 30 ali razrahljale na največ 90 dni. Ker se je v raziskavah stanovanjskega trga izkazalo, da nekateri lastniki kopičijo stanovanja, ki jih nato oddajajo v najem turistom, pa so vladi predlagali tudi, da bi lahko razmislila o omejitvi števila stanovanj, ki jih lahko oddaja posameznik.

Vlada znova kaže, da bodisi ni sposobna ali pa preprosto ne želi sprejeti ukrepov, ki bi na stanovanjskem področju omejili pogoltnost kapitala.

Gospodarsko ministrstvo je imelo v zadnjem letu in še prej nemalo prilik pripraviti dovolj trden zakon oziroma premisliti o zakonodaji, ki bi prestala ustavno presojo. A za kaj takega bi bilo najbrž treba nekaj več poguma odločevalcev, ki so vedno znova zelo razumevajoči do trpljenja lastnikov kapitala, v tem primeru stanovanj, precej manj pa do mladih, družin in ostalih, ki v nastalih razmerah ne morejo do stanovanja. Namesto tega je z ministrstva slišati predvsem izgovore, kako predlog zakona ni nabral zadostne medijske in javne podpore, niti enotne podpore med poslanci koalicijskih partneric, z izjemo stranke Levica, in kako so bili ves čas tarča lobističnih združenj lastnikov stanovanj. Vse to deloma drži, a tovrstna kapitulacija v tem trenutku lahko pomeni le, da so predvsem slednjim podlegli – ali pa da so zakon ves ta čas pripravljali s figo v žepu.

»Če do razvodenitve zakona res pride, bo to predvsem veliko razočaranje za civilno družbo in vse, ki se soočajo s stanovanjsko stisko,« je povedal Tadej Štrok z inštituta Danes je nov dan, kjer so lani zagnali kampanjo »Airbnb, pejt domov!«. Vlada, ki naj bi ji bila stanovanjska kriza prioriteta, bo s tem po njihovem znova pokazala, da bodisi ni sposobna ali pa preprosto ne želi sprejeti ukrepov, ki bi na stanovanjskem področju omejili pogoltnost kapitala. »Podobno neodločnost in politikanstvo smo lahko opazovali že na primeru predloga nepremičninskega davka in bojimo se, da se podoben vzorec ponavlja tudi v agoniji sprejemanja tega zakona. Prepričani smo, da se jim bo to poznalo tudi na volilnem rezultatu prihodnje leto.«

Zdaj so na potezi poslanci.