V središču / Zakaj je pri nas toliko mirujočih gradbenih jam in zapuščenih objektov?

V letih pred svetovno finančno krizo, ki je prizadela tudi Slovenijo, se je na veliko gradilo – posojila za podjetja in nepremičninska posojila za potrošnike so bila poceni, po vsej državi so kot gobe po dežju rasli novi stanovanjski in poslovni objekti. A prišla je kriza, zaradi nje so številna gradbena podjetja, ki so se v predkriznih letih preveč zadolžila, propadla, njihovi projekti pa so zastali. Po tistem obdobju je v Sloveniji ostalo ogromno zapuščenih gradbenih jam, ki so pričale o tem. Nekatere so bile zapuščene že veliko prej, prav tako je bilo nemalo praznih objektov, za katere lastniki niso skrbeli in so počasi propadali ter postajali nevarni za okolico.

Šele v zadnjih nekaj letih se spet veliko gradi in se število gradbenih jam in dotrajanih objektov občutno zmanjšuje. To je dobro vidno že v glavnem mestu Ljubljani. Na parceli v središču mesta, kjer je včasih stala tovarna Šumi, zdaj denimo stoji velik, celo povsem predimenzioniran objekt s hotelom in stanovanji. Gradbeno jamo na območju Kolizeja, zgrajenega v prvi polovici 19. stoletja in po dolgotrajnem propadanju porušenega leta 2011, je po krepko več kot desetletju čakanja zamenjal stanovanjski kompleks Schellenburg. Na Bavarskem dvoru sta iz ene gradbene jame in enega makadamskega parkirišča zrasli stolpnici z mondenima hoteloma, Intercontinentalom in hotelom Plaza. Iz večne gradbene jame ob eni od mestnih vpadnic, Celovški cesti v Šiški, sta zrasli rumeni stolpnici z imenom Spektra.

A kljub temu med sprehodom ali vožnjo po prestolnici še vedno vidimo kar nekaj ogromnih, večnih gradbenih jam, kjer se nič ne dogaja, pa tudi zapuščenih, propadajočih objektov. Sameva recimo gradbena jama ob nekdanji Tobačni tovarni, sameva tudi tako imenovana Rižarna, že desetletja večinoma zapuščen industrijski objekt za Bežigradom, sramotno zanemarjen in s travo prerasel je Plečnikov stadion, nedotaknjena ostaja zloglasna zasebna hiša brez oken na križišču Masarykove ceste in Metelkove ulice, kjer se zbirajo odvisniki od drog. Vse te lokacije, ki ležijo le streljaj od središča glavnega mesta, bi bile seveda za investitorje lahko zelo dobičkonosne, sploh glede na cene nepremičnin zadnja leta v Sloveniji. Zakaj torej še naprej samevajo?

Aleš Prijon, gradbeni inšpektor in nekdanji državni sekretar na ministrstvu za okolje in prostor, pojasnjuje razloge za sedanje razmere. »Če pogledamo najbolj v nebo vpijoče primere, je navadno razlog v tem, da neka okoliščina onemogoča realizacijo projekta. Ta okoliščina je za vsak primer drugačna, vendar je zaradi nje naloga za navadnega investitorja prezahtevna. Ali je območje preveliko ali so težave z lastništvom ali pa z varstvenimi režimi. Jasno je, da v Sloveniji ni investitorjev, ki bi bili sposobni izpeljati velike projekte, kot je recimo Tobačna. Pa tudi v tem primeru, žal, vidimo, da gre verjetno le za parkirani denar, saj ni nobenih investicijskih dejavnosti.«

Podjetje Imos-G, ki je hotelo na območju nekdanje Tobačne tovarne izpeljati megalomanski projekt – zgraditi kar 650 stanovanj in hotel, je šlo leta 2015 v stečaj. Še prej je izkopalo gradbeno jamo, postavilo temelje in nekaj kletnih etaž. Leta 2020 je med stečajnim postopkom od podjetja Imos-G vsa zemljišča kupilo podjetje AS57, katerega edini lastnik je Kompas Shop, ki ga obvladuje slovenski podjetnik Aleksander Jereb. Od leta 2015 do danes je gradbišče videti popolnoma enako, z eno razliko: v betonski kotanji se je nabrala voda, tako da je Ljubljana pridobila še eno jezero. To je sicer izredno nevarno, saj je v neposredni bližini gradbene jame primorska železnica, ki povezuje Ljubljano s Koprom in je ena izmed bolj prometnih v državi. Da je le nekaj metrov od nje ogromna betonska kotanja, napolnjena z vodo, verjetno ni najvarneje.

Ampak brez skrbi, tudi če projekt ne steče nikamor, podjetju Kompas Shop ne bo hudega. Lepo namreč služi s tem, da bližnje prostore nekdanje tovarne oddaja ljubljanski upravni enoti ter številnim manjšim nevladnim organizacijam in podjetjem. Hkrati je uredilo parkirišča in pobira parkirnino, ki so jo obiskovalci opisali kot izkoriščevalsko. Prvih deset minut parkiranja je brezplačnih, nato morajo obiskovalci takoj plačati prvo uro parkiranja, to pa stane šest evrov. Večina obiskovalcev ima na upravni enoti opravke, ki jih zelo težko konča v desetih minutah, nato pa mora plačati za polno uro parkiranja, tudi če je parkirala le 20 minut. (Kot drugo možnost priporočamo občinsko parkirišče Mirje na drugi strani Tržaške ceste, kjer boste za vsako uro parkiranja plačali evro.) Tako ima lastnik Tobačne tovarne kar dva lepa vira pasivnega dohodka, hkrati pa vrednost objektov in parcel, pa tudi betonskega jezera iz leta v leto raste.

Tadej Glažar, profesor na Fakulteti za arhitekturo, pojasnjuje, da je bilo območje Tobačne tovarne prvotno namenjeno širjenju Univerze v Ljubljani. »Po strateškem načrtu Edvarda Ravnikarja iz obdobja po drugi svetovni vojni so bile fakultete zasnovane tako, da bi se organsko širile ob Tržaški cesti. Še vedno ni prepozno, da bi država ali mesto z ustreznimi mehanizmi pridobilo ta zemljišča in tam razvilo univerzitetni ali državni kampus.« Filozofska fakulteta, ki je razmeroma blizu, že najema nekatere prostore na tistem območju, vendar je to le kratkoročna rešitev prostorske stiske, s katero se fakulteta spoprijema.

Še en boleč primer zapuščenega in razpadajočega objekta je Plečnikov bežigrajski stadion, kulturni spomenik državnega pomena in športno-rekreacijski prostor. Ta zgodba se je zapletla predvsem zaradi dveh popolnoma različnih pogledov na to, kako bi stadion morali prenoviti in komu bi moral biti po prenovi namenjen. Po prvem naj bi ohranil prvotno podobo, dosledno bi ohranili vso Plečnikovo zapuščino, nato pa bi tam uredili prosto dostopen mestni park oziroma prostor za rekreacijo vseh meščanov. Drugi pogled je precej bolj komercialen: ohranili bi le ključne dele zapuščine velikega arhitekta Jožeta Plečnika, objekte okoli stadiona pa bi izrazito povečali, z dejavnostjo na stadionu bi skušali ustvarjati dobiček.

V to zgodbo je leta 2007 vstopil podjetnik Joc Pečečnik, ko je s solastnikoma, Mestno občino Ljubljana in Olimpijskim komitejem Slovenije, ustanovil projektno družbo Bežigrajski športni park. Ta naj bi prenovila stadion, ki je bil že takrat v slabem stanju. A megalomanski projekt se je zapletel na več ravneh, še vedno nima soglasja Zavoda za varstvo kulturne dediščine Slovenije, prav tako nima okoljevarstvenega soglasja zaradi vprašanj, povezanih s hrupom načrtovanih prireditev. Nikakor nima niti podpore sosedov, saj so se stanovalci Fondovih blokov spustili v dolgotrajno pravno bitko z investitorji. Prepričani so, da del zemljišča, ki je v lasti Bežigrajskega športnega parka in je na izrazito ozkem zemljišču med bloki in stadionom, dejansko pripada njim, na njem imajo že desetletja vrtičke.

Pred časom se je govorilo, da bi stadion lahko odkupila vlada in s tem preprečila izmaličenje kulturne dediščine, a dogovor ni bil sklenjen. Temu ni naklonjena niti ljubljanska občina, ki vztrajno podpira komercialni projekt. »Za Plečnikov stadion, kot kaže, ni več zasebnega interesa, čeprav je spomeniška služba zelo popustila investitorju. Za razmeroma majhen znesek bi ga lahko odkupilo mesto Ljubljana ali država. Je pa res, da za državo ni posebej primeren. Kaj pa naj tam počne? Prireja sprejeme za vzhodnjaške diktatorje ali zaprisege vojakov? Nasprotno bi bil za mesto Ljubljana izredno dragocen: za prirejanje kulturnih prireditev, koncertov, športnih prireditev in kot  odprta športna površina za okoliške šole in društva. Zato je županovo stališče, naj ga kupi kar država, če ga želi varovati, precej cinično,« meni Aleš Prijon.

Se bo pa verjetno v nekaj letih zaključila zgodba največje slovenske gradbene jame, Stožic. Gradnja največjega nogometnega stadiona in največje športne dvorane v državi se je, sicer s kar nekaj aferami, povezanimi z (ne)upravičenostjo porabe javnih sredstev, končala pred več kot 15 leti, precejšen del kompleksa pod njima, kjer naj bi po prvotnih načrtih zaživelo nakupovalno središče (tedaj naj bi bila ena od možnosti, da bi se tam naselila trgovina s pohištvom Ikea, a je ta medtem že zgradila novogradnjo v BTC), pa je ostal prazen in iz leta v leto bolj propada. Toda ravno v zadnjem času je slišati, da naj bi se gradbeno podjetje MG Mind pripravljalo na skorajšnji začetek gradbenih del. Podjetje, ki je kompleks kupilo leta 2024, je v lasti podjetnika Mladena Milanovića iz Republike Srbske, ki je tudi lastnik podjetja KPL. To večinoma sodeluje z ljubljansko občino.

Nedokončani del Stožic meri okoli 200 tisoč kvadratih metrov, približno polovica tega naj bi bila namenjena trgovinam. Tako naj bi se v novo nakupovalno središče, če ga bomo res dočakali, naselilo od 200 do 250 trgovin, polega tega pa še gostinske in storitvene zmogljivosti in približno 3700 parkirnih mest. Župan Zoran Janković je napovedal, da bo trgovsko središče dokončano v dveh letih.

Po Ljubljani je tudi nekaj manjših zapuščenih objektov, pri katerih gre pogosto za zapletena lastniška vprašanja ali pa v zvezi z njimi potekajo zapleteni sodni postopki. Takšna je že omenjena zapuščena hiša na Masarykovi ulici blizu Metelkove, kjer se zadržujejo odvisniki od drog. Hiša, ki je polna smeti in razpada, je nevarna za uporabnike, v njej pa naj bi se od časa do časa dogajala tudi kazniva dejanja.

Kaj so mogoče rešitve, da bi zapuščene objekte končno uredili in spodbudili dela v gradbenih jamah? Ko je v igri zasebni lastnik, ki objekta ni sposoben revitalizirati, bi ga lahko prevzela država. Tega v Sloveniji sicer ni mogoče storiti preprosto in neposredno, obstajajo pa trije mehanizmi, ki jih javne institucije lahko uporabijo, razloži Aleš Prijon. »Prvi je ta, da ima država, če ne gre le za zapuščenost, ampak tudi za nevarne objekte, možnost poseči v zadevo z državnimi inšpekcijami in zahtevati prenovo, varovanje ali odstranitev takega objekta. Če lastnik inšpekcijo ignorira, se aktivirajo mehanizmi prisiljevanja z denarnimi kaznimi ali izvršbo. Država torej ima možnost posrednega lastniškega prevzema, če zavezanec stroškov ne povrne. Drug mehanizem imajo občine, ki lahko predpišejo, da objekti ne smejo biti zanemarjeni in kvariti videza in kakovosti okoliša. Občinska inšpekcija lahko sankcionira lastnika in v skrajnem primeru izvede izvršbo. Tretji ukrep, ki je morda najbolj klasičen, je možnost, da država ali lokalna skupnost lastnika takšnega objekta razlasti in tam zgradi kaj drugega. Je pa res, da mora biti za to izpolnjen pogoj javnega interesa, a je tega treba zelo konkretno dokazati, recimo potrebo po izvedbi posega v javnem interesu (cesta, javni program itd.).« Toda vsi trije postopki so »navadno zelo dolgotrajni zaradi številnih možnosti pritožb«.

V nemški zakonodaji je možnosti še več: poleg treh omenjenih imajo občine tudi predkupno pravico za degradirane objekte, nekatera mesta pa lahko prepovejo praznjenje stanovanja – ukrep se v nemščini imenuje Zweckentfremdungsverbot (prepoved spremembe namena) in prepoveduje, da bi bili stanovanjski objekti prazni ali da bi se njihova namembnost (poslovna raba, kratkoročno oddajanje) spremenila brez dovoljenja lokalnih oblasti.

Tadej Glažar podpira uvedbo bolj neposrednih mehanizmov upravljanja zapuščenih objektov. »To je eden od osnovnih mehanizmov upravljanja mesta in lastnine. Te stavbe ali zemljišča pogosto ogrožajo življenje meščanov. Če imate nevzdrževano hišo, ki je že napol ruševina in stoji ob pločniku, je nevarno, da del fasade pade na koga. Eklatanten primer še hujše zgodbe je območje Tobačne tovarne. Tam je ogromna, globoka gradbena jama, ki leži blizu železniške proge, po kateri vozijo težki tovorni vlaki z nevarnimi snovmi. Ker gre za rob Barja, kjer zemeljske strukture niso tako trdne kot na skali, upam, da tam poteka ustrezen nadzor. Ne bi si želeli, da se proga z nevarnim tovorom ali ljudmi nekega dne znajde v tej jami, ki je že leta polna vode.« Hkrati je jasno, tudi iz opisanih primerov, da niti država ni vedno najučinkovitejša pri optimalnem zaključevanju gradbenih projektov. Ne gre le za težavo s finančnimi zmogljivostmi, temveč tudi z odsotnostjo politične volje, ki je lahko še bolj izmuzljiva in spremenljiva kot finančni vidik projektov.

A prazni razpadajoči objekti niso glavna težava slovenskega nepremičninskega trga, teh objektov v resnici ni prav veliko. Večja težava so popolnoma funkcionalni objekti, ki so namenoma prazni zaradi finančnega špekuliranja lastnikov, meni Prijon. Po podatkih Elektra Ljubljana naj bi bilo le na območju prestolnice več kot 40 tisoč praznih stanovanj. Rešitev je nepremičninski davek. »Glavno orodje je nepremičninski davek, zaradi katerega bi neizkoriščene kapacitete postale razmeroma drage, lastniki bi jih morali spraviti v promet,

v prodajo ali z nekimi drugimi sistemi v partnerstvu z državo tam zagotoviti javna stanovanja ali podobne projekte. A politične volje za nepremičninski davek trenutno očitno ni. Treba pa je vedeti, da niso težava samo stanovanja. Pri tolikšni neizkoriščenosti nastanejo širši družbeni stroški v smislu vzdrževanja vse te infrastrukture, cestnega omrežja, elektrike, ogrevanja, vodovoda do tega, da so zato poti daljše. Ljudje se morajo dalj časa voziti v službo, bolj obremenjujejo prometnice, več onesnažujejo,« pravi Aleš Prijon.

Tadej Glažar zaključi z mislijo, da so tudi pozitivni primeri uporabe gradbenih jam. Uporaba, ki iz klavrnega položaja naredi nekaj produktivnega. Najlepši primer je Krater, prostor za ustvarjanje in izobraževanje o naravi, ki je nastal v gradbeni jami ob Dunajski cesti za Bežigradom, kjer naj bi, vsaj po prvotnih načrtih, stala nova sodna palača. Jamo so izkopali že leta 1996, potem ko je bila porušena vojašnica Ljuba Šercerja in je bila v neposredni bližini zgrajena soseska Bežigrajski dvori, vendar načrtovana sodna palača ni nikoli zrasla. Vse od takrat se nobeden od pravosodnih ministrov ne odloči, da bi se resno lotil tega velikega projekta, temveč iščejo več manjših prostorov za najem ali nakup. Tako se je bivša ministrica Dominika Švarc Pipan iz SD ujela v afero z nakupom stavbe na Litijski cesti, ki naj bi bila začasna rešitev za prostorsko stisko ljubljanskih sodišč, raztresenih po vsem glavnem mestu.

To omrtvičeno stanje so izkoristili posamezniki, aktivisti in naravovarstveniki in v gradbeni jami vzpostavili prostor, v katerem potekajo različne prireditve, okrogle mize, razstave, delavnice, izobraževanja, vse s poudarkom na varovanju narave v urbanem in javnem okolju. V Kraterju obstaja nekaj različnih »laboratorijev« – arhitekturni, biološki, oblikovalski, umetniški, kjer lahko strokovnjaki, pa tudi zanesenjaki preizkušajo nove zamisli. Seveda bi bilo bolje, da posamezniki iz kolektiva Krater sploh ne bi imeli priložnosti naseliti gradbene jame in da bi sodno palačo, ki je potrebna, dejansko zgradili. A tega ni na obzorju.

Kot poudari Tadej Glažar, so projekti, kakršen je Krater – omeniti moramo vsaj še vrtičke, ki jih je KUD Obrat vzpostavil v zdaj že nekdanji gradbeni jami nasproti glavne ljubljanske avtobusne postaje in s tem povezal okoliške prebivalce –, bolj izjema kot pravilo. »Druge lokacije so predmet špekulacij, na njih vzpostavijo parkirišča ali kaj podobnega; ležijo kot mrtev kapital, ki s časom pridobiva vrednost za lastnika, za mesto, za nas pa dejansko pomeni izgubo, zaradi dejavnosti, ki bi lahko tam potekale, in verjetno tudi zaradi splošne kakovosti življenja, bivanja v mestu.«