Med mitom in dejstvi

Osnutek Poročila o prostorskem razvoju Slovenije, ki ga je ministrstvo za okolje in prostor pripravilo skoraj 15 let po zadnjem podobnem dokumentu, ponuja nov, celovit pregled razmer v državi, kar zadeva urejanje prostora, in nosi – kljub dolgočasnemu naslovu in skromni promociji – nekaj zelo močnih sporočil. Morda je najmočnejše med njimi tisto, ki govori o nepozidanih stavbnih zemljiščih.

Že desetletja poslušamo tarnanje zlasti ekonomistov in gospodarstva, da pri nas ni na voljo dovolj zemljišč za gradnjo, zaradi česar Slovenija ni dovolj prijazna do domačih in še posebej do tujih vlagateljev. Prav pomanjkanje zemljišč za gradnjo je bilo pogosto poudarjeno tudi kot eden od pomembnih razlogov za premajhno konkurenčnost države. Takšno sporočilo se je že pred časom preselilo v skoraj vse uradne politike države, ki rešitev najpogosteje vidijo v poenostavitvi in skrajšanju postopkov prostorskega načrtovanja in dovoljevanja gradnje.

Poročilo zdaj s številkami ponazarja nasprotno: »V prostorskih aktih občin so precejšnje rezerve stavbnih zemljišč. Na ravni države je nepozidanih okoli 43,5 odstotka vseh območij stavbnih zemljišč ali 59.734 hektarov.« Čeprav poročilo opozarja na metodološke zagate in svari, da vsa nepozidana stavbna zemljišča niso dejansko zazidljiva, saj so na zelo različnih razvojnih stopnjah, gre vendarle za velikanske številke! Zalog vseh nepozidanih stavbnih zemljišč v državi je v seštevku več kot površin mestnih občin Ljubljana, Maribor in Kranj skupaj. Če ponazorimo to še nekoliko drugače – gre za površino kroga s središčem v središču Ljubljane in s polmerom v razdalji Mengša!

Razlike med posameznimi občinami so pri tem seveda ogromne, po absolutni površini nezazidanih stavbnih zemljišč, kar je še najmanj zanimiv podatek, in po površini teh zemljišč na prebivalca občine ali po deležu nezazidanih med vsemi stavbnimi zemljišči. Poročilo tako, na primer, ugotavlja, da ima Ljubljana največje površine nepozidanih stavbnih zemljišč med vsemi slovenskimi občinami, a se pri deležu nepozidanih stavbnih zemljišč uvršča na rep slovenskih občin.

Nepozidana stavbna zemljišča pa niso edini neizkoriščeni potencial zemljišč v državi. Poročilo postreže tudi s podatki o degradiranih območjih; povzema jih po evidenci degradiranih površin Oddelka za geografijo Filozofske fakultete Univerze v Ljubljani iz leta 2011. V evidenci je zajetih 194 območij s skupno površino skoraj tisoč hektarov. Površina v evidenci zajetih degradiranih območij je torej približno enaka desetim območjem Poslovne cone Komenda. Poročilo ugotavlja, da je pretežni del degradiranih površin, med katere sodijo na primer industrijska območja v Kranju, območje vojašnice v Škofji Loki, območja nekdanjih tovarn v Kamniku ali območje železarne na Jesenicah, neposredno uporaben za poslovno dejavnost: »Degradirana območja, na katerih je bila umeščena stara industrija ter nekatera vojaška ter opuščena prometna območja, se pogosto nahajajo v bližini mestnih središč ... Po namenski rabi prostora so ta zemljišča najpogosteje uvrščena med stavbna zemljišča. Večina degradiranih območij – 380 hektarov ali 44 odstotkov v nalogi zajetih površin – sodi med območja, namenjena proizvodnji, 76 hektarov ali 9 odstotkov teh območij pa je namenjenih centralnim dejavnostim.«

Stavbnih zemljišč je očitno več kot dovolj za oboje, morebitne tuje in tudi domače vlagatelje. Strokovnjaki, ki se ukvarjajo z urejanjem prostora, to že dolgo govorijo, a doslej ni bilo na voljo tako jasne slike na ravni države. Bi se zdaj lahko kdo potrudil in ugotovil, v čem je dejansko težava? Zakaj točno se marsikomu zdi, da ni mogoče dovolj hitro graditi? Morda tudi zato, ker želijo nekateri graditi tam, kjer po prostorskih načrtih, pri katerih gre za s težavo usklajen družbeni dogovor o tem, kje je mogoče graditi, to ni mogoče? Ker imajo po naključju podedovano zemljišče zunaj površin, predvidenih za gradnjo? In zakaj hkrati toliko komunalno opremljenih zemljišč ostaja praznih? So res predraga ali je morda pač ceneje in zato z vidika posameznika razumno izsiliti od občine spremembo namenske rabe svojega zemljišča, čeprav to traja precej dlje? Tako ali tako se od občine pričakuje, da bo slej ko prej poskrbela tudi za komunalno infrastrukturo, strošek komunalnega opremljanja pa vsaj deloma razporedila med vse občane, ne le med tiste, ki so ga povzročili.

Kaj tako velikanske rezerve stavbnih zemljišč pomenijo za državo in občine? Največja težava je negospodarna pozidava. Omogočanje gradnje na izjemno razsežnih površinah povzroča škrbasto strukturo naselij, ko med posameznimi stavbami ostaja ogromno sveže degradiranega praznega prostora. Na široko raztresene hiše prinašajo izjemno visoke stroške gradnje in vzdrževanja infrastrukture, od cest do kanalizacije, vodovoda, elektrike in drugih virov energije. To se na računih trajno pozna vsem prebivalcem občin in države. Seveda pa so trajno pokvarjene tudi kulturna krajina, identiteta in kakovost življenja v takih naseljih.

Najbrž bo poleg tega držalo, da postopki za pridobitev gradbenega dovoljenja niso optimalni, prav tako je pri pripravi prostorskih aktov domnevno še veliko rezerve, zlasti pri medsebojnem usklajevanju državnih resorjev. A kaj v resnici vemo o tem? So bile kdaj izpeljane kakšne poglobljene, neodvisne analize o težavah v zvezi s postopki? Imamo o tem na razpolago kakšne verodostojne podatke? Za zdaj pač vemo le, da je nepozidanih stavbnih zemljišč očitno več kot dovolj, prav tako je precej zemljišč na voljo na degradiranih območjih. Podatke o tem lahko poiščemo v Poročilu o prostorskem razvoju Slovenije.