priloga / Mojstri so carji

Slovenci radi zidamo in prenavljamo. Navadno seveda sami. Po neuradnih podatkih si večina Slovencev pol hiše zgradi lastnoročno. Od staršev podedujejo zaplato zemlje, kupijo tipski načrt, ga prilagodijo svojim željam in si postavijo dom. Nič čudnega, da so hiše pogosto poraznega videza, pa tudi nefunkcionalne. Da bi se izognili napakam in nepotrebnim stroškom, pred gradnjo preberite, kaj glede tega svetujeta zveza potrošnikov in gradbeni inštitut.

Tolar na tolar palača

Začnimo z denarjem. Preden se lotite gradnje, preverite družinski proračun, se pravi, koliko ste za hišo pripravljeni odšteti. K temu dodajte še 10 odstotkov za nepredvidene stroške. Zemljišče je trenutno najdražja postavka pri gradnji hiše. Cene so seveda odvisne od lokacije. Če boste parcelo kupili v okolici Ljubljane, boste zanjo odšteli približno 150 do 200 evrov za kvadratni meter, kar pomeni, da boste za 800 kvadratnih metrov veliko parcelo odšteli 120.000 do 160.000 evrov. Stroške gradnje hiše lahko vsaj približno ocenite tako, da bodočo izdelano kvadraturo objekta množite s povprečno vrednostjo 700 do 800 evrov na kvadratni meter. Seveda so stroški odvisni tudi od tega, ali boste gradili sami ali boste delo zaupali komu drugemu. Če boste najeli obrtno gradbeno podjetje, vas bo gradnja stala 100 enot. Za inženiring gradnjo boste odšteli 200 enot, gradnja v lastni režiji pa vas bo stala 75 enot. Na podlagi tega je mogoče sklepati, da se najbolj splača gradnja v lastni režiji. Pa v resnici ni tako, saj boste stroške za morebitne napake morali trpeti sami. Izkušnje kažejo, da boste za odpravo napak potrebovali še dodatnih 20 enot sredstev, se pravi da bodo končni stroški skoraj enaki, kot če bi najeli obrtno gradbeno podjetje. "Inženiring gradnja, ko vso gradnjo zaupate inženiring podjetju, na primer SCT, GPG ali IMOS-u, je sicer najdražja, zagotavlja pa največjo solidnost gradnje in najvišje možno zavarovanje za morebitne napake," pravi Janez Durini z Gradbenega inštituta ZRMK d.o.o. v Ljubljani.

Dobro je tudi vedeti, da tretja gradbena faza predstavlja 47 odstotkov celotne investicije in da največ denarja poberejo zaključna dela. Ali kot pravi gospod Durini: "Dokler se koplje z bagri in se na gradbišče vozi opeka, je to predvsem trdo delo. Ko pa se začne nositi z vrečkami, pridejo na vrsto finance." Po njegovih izkušnjah se čedalje več strank z gradbenikom dogovori za četrto gradbeno fazo, to pomeni, da ima hiša streho z žlebovi, okna, vrata in vso napeljavo, pri zaključnih delih pa poiščejo pomoč pri prijateljih obrtnikih. V velikih nakupovalnih središčih je danes na voljo pestra ponudba materiala za zaključna dela. Če po nakupu ugotovite, da je material poškodovan, ga vrnite in trgovec vam je dolžan vrniti denar. To je dobro vedeti, ker se trgovci navadno skušajo izogniti vračilu denarja in vam namesto tega ponujajo kako drugo prodajno blago.

Od papirjev do prve lopate

Kakšno dokumentacijo potrebujete za gradnjo? Po novi zakonodaji morate zaprositi za enotno gradbeno dovoljenje, se pravi, da poprej ni treba zaprositi za lokacijsko dovoljenje. V občinski urbanistični službi najprej pridobite lokacijsko informacijo, ki določa, kaj in pod kakšnimi pogoji lahko na izbrani lokaciji gradite. Sledi iskanje projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja. Izdelajo vam ga za to specializirana manjša ali večja podjetja. Če se odločite za montažno hišo, boste vso potrebno dokumentacijo dobili tam, kjer te objekte izdelujejo, če se odločite za klasično gradnjo, pa vam bo dokumentacijo pripravilo projektantsko podjetje. Najceneje je seveda, če v projektantskem biroju kupite tipski načrt. Če pa si želite živeti v hiši, ki bo zares narejena po vašem okusu in prilagojena parceli, najemite arhitekta. Za projektno dokumentacijo vam bo zaračunal vsaj milijon tolarjev. Ko je projektna dokumentacija pripravljena, pri občinskem upravnem organu vložite prošnjo za gradbeno dovoljenje. Na podlagi enotnega gradbenega dovoljenja vam bo geodet zakoličil objekt in lahko boste začeli gradbena dela. Temeljno pravilo, ki ga po mnenju Janeza Durinija še vedno premalo upoštevamo, se glasi: "Stvari je treba najprej popraviti s svinčnikom, ne pa s krampom." To pomeni, da je treba vse vidike temeljito premisliti, še preden začnete gradbena dela, saj vas bo pozneje vsaka napaka drago stala. Drugo zelo pomembno pravilo je, da med gradnjo čim več časa preživite na gradbišču. Torej natančno spremljajte potek gradnje. Po zakonu o graditvi objektov morate na gradbišču obvezno imeti strokovni nadzor. Lahko ga zaupate izvajalskemu ali projektivnemu podjetju ali pa posamezniku, ki mora seveda izpolnjevati predpisane pogoje, se pravi, da je pooblaščeni inženir, da ima strokovni izpit in delovne izkušnje. Če se torej odločite za gradnjo v lastni režiji, telefonirajte v Inženirsko zbornico Slovenije in si poiščite nadzornika. Cena nadzora pri gradnji individualne hiše naj ne bi presegla 400.000 tolarjev. Ker je urna postavka gradbenega inženirja 10.000 tolarjev, boste za ta denar dobili 40 ur. Vendar po Durinijevih izkušnjah to ne zadošča za dober nadzor. Optimalno je, da je nadzornik na gradbišču sto ur, se pravi, da boste zanj odšteli milijon tolarjev. Durini opozarja, da to ni stran vržen denar: "Ljudje se še premalo zavedajo, da jim dober nadzornik pri gradnji lahko prihrani ogromno denarja." Opozarja pa še na nekaj. Na vsakem gradbišču je treba voditi gradbeni dnevnik. Se pravi, da izvajalec vse, kar se na gradbišču dogaja, tudi to, v kakšnih vremenskih razmerah se gradi ali koliko delavcev je na gradbišču, zapisuje dnevno in ne šele na koncu meseca. Ti podatki vam bodo koristili pri reklamacijah zaradi morebitnih napak. "Če pri pregledu gradbenega dnevnika ugotoviš, da se je betoniralo pri temperaturi minus petnajst stopinj, bo to pomemben indic za izvedenca. Betonu se sicer lahko doda sredstvo proti zmrzovanju, kljub temu pa pri tako nizki temperaturi ni priporočljivo betonirati."

Pa še eno opozorilo: tudi če imate ogromne količine denarja, z gradnjo hiše ne hitite. Računajte, da boste od začetka do konca gradnje potrebovali približno devet mesecev. Priporočljivo je namreč, da vse faze potekajo v optimalnem časovnem zaporedju. V starih časih so ljudje rekli, da se mora hiša sušiti leto dni, ker sicer dobi revmo. Posledice hitenja so najbolje vidne pri instantni gradnji novih stanovanjskih naselij. Zadnja leta znova postaja moderna klasična gradnja z opeko. Na žalost pa investitorji v hlepenju po hitrem zaslužku pozabljajo, da ima takšna novogradnja začetno gradbeno vlago. "Kubični meter sveže narejenega zidu vsebuje približno 470 litrov vode. Ko se vlaga uravnoteži, je v njem le še 0,9 odstotka do odstotek vode. Se pravi, da v zidu ostane približno 10 litrov vode. Ker novogradnje običajno nimajo pravega prehoda vode skozi fasado, gre odvečna voda v prostor. Posledica tega je, da se parket deformira in odstopi v področju lepila ali izravnalne mase," pravi Janez Durini. Na ta problem opozarjajo stanovalci skoraj vseh novejših sosesk. Kakšen je torej nauk? Da pri gradnji hiše ne gre hiteti, ker bomo sicer družinski proračun obremenili z nepotrebnimi dodatnimi stroški.

Kako izbrati izvajalca?

Če hiše ne boste gradili sami, ampak boste najeli podjetje ali zasebnika, pred odločitvijo vedno upoštevajte priporočila. Enako ravnajte tudi, če nameravate zgolj prenoviti staro hišo ali stanovanje. Pri obrtni zbornici seznama najkakovostnejših obrtnikov sicer nimajo, kar je logično, saj si ne morejo privoščiti razslojevanja svojega članstva. Je pa čudno, da takšnega seznama še ni pripravila nobena neodvisna ustanova, na primer Zveza potrošnikov Slovenije. A ne obupajte. Obstaja kopica načinov, kako najti kakovostnega in cenovno ugodnega izvajalca. Za nasvet vprašajte prijatelje in znance. Pri lokalnih trgovcih z gradbenim materialom vprašajte, kje je kakšen izvajalec izdelal dobro hišo. Od potencialnega izvajalca zahtevajte, da vam našteje nekaj strank ali opravljenih poslov, potem si jih sami natančno oglejte. Priporočljivo je, da izberete izvajalca, ki ima vsaj pet let izkušenj in obrtno dovoljenje oziroma registrirano obrt ali podjetje. To sicer še ne zagotavlja kakovosti, je pa način, kako izločiti "fušarje" in si zagotoviti račun, saj je ta po zakonu o graditvi objektov tudi jamstvo za dobro izvedbo del. Mimogrede, če boste sklenili pogodbo z zasebnikom, ki nima registrirane dejavnosti, vas lahko tržna inšpekcija kaznuje po zakonu o preprečevanju dela in zaposlovanja na črno. Zaradi povračila morebitne škode je pametno tudi preveriti, ali ima izvajalec splošno zavarovanje obrti ali podjetja.

Konkurenca na trgu je velika, zato se splača pridobiti čim več ponudb potencialnih izvajalcev. Pošljite jim čim podrobnejši popis del, da boste pozneje laže primerjali posamezne ponudbe. Pametno je, da potencialne izvajalce povabile na ogled terena, saj boste s tem pokazali resnost v pristopu in ne zgolj zanimanje za ceno. Od potencialnih izvajalcev zahtevajte, da v predračunu ne navedejo le cene, pač pa tudi to, kakšen material bodo uporabili in koliko bodo računali delovno uro. Pri izbiri izvajalca se nima smisla omejili na bližnjo okolico, ker stroški prevoza in razdalja za večino izvajalcev danes skoraj niso več ovira. Za vsako vrsto del sicer lahko najamete drugega izvajalca, sami pa koordinirate njihove dejavnosti, vendar strokovnjaki pravijo, da bo tako prihranek pri celotni investiciji le desetodstoten, vam pa bo takšno usklajevanje vzelo veliko časa in živcev.

Kaj pa cena obrtne storitve? "Cene ne določa noben državni predpis, ampak se prosto oblikuje na trgu kot posledica ponudbe in povpraševanja," pravi Janez Durini. Če boste pozneje ugotovili, da bi drug obrtnik delo opravil ceneje, so možnosti za spremembo odločitve majhne in drage, saj se boste zelo verjetno morali spustiti v sodni postopek. Urne postavke obrtnikov so lahko katastrofalno visoke, zato pred končno odločitvijo primerjajte cenike storitev. V pomoč vam je lahko tudi območna obrtna zbornica. Prosite, naj vam postrežejo s podatkom o povprečni ceni posamezne storitve, na primer koliko stane kvadratni meter zidarskih ali pleskarskih del. Te podatke imajo zagotovo zbrane in tako boste hitro videli, kateri od obrtnikov je po ceni najdlje od povprečja.

Kaj, če se med delom izkaže, da bodo stroški dela višji, kot je bilo predvideno v predračunu? Obrtnik vas mora o prekoračitvi postavk obvezno obvestiti. Predlagano zvišanje cene mora biti utemeljeno oziroma nujno potrebno, da bi lahko obrtnik kakovostno končal začeto delo. Lahko se seveda zgodi, da boste za dokazilo potrebovali mnenje izvedenca. Če vas obrtnik takoj, ko ugotovi, da dela brez povišanja cene ne bo mogoče končati, o tem ne obvesti, je upravičen od vas zahtevali le znesek iz prvotno izdelanega predračuna. To z drugimi besedami pomeni, da od vas ne more terjati poravnave višjih stroškov. Še najbolj optimalno je, če se z obrtnikom dogovorite za pisni predračun z izrecnim jamstvom, s katerim se boste povsem zavarovali pred poznejšo podražitvijo storitve. Če obstaja fiksni predračun, obrtnik v celoti prevzame tveganje povišanja cen in večje porabe materiala, potrebnega za kakovostno izvedbo posla.

Na kaj paziti pri podpisu pogodbe?

Pogodba o izvedbi storitev naj bo narejena v pisni obliki, poleg cene in delovnih ur pa v njej zapišite še, kakšna storitev bo opravljena, vrsto in količino materiala, ki je potreben za izvedbo del, katera od pogodbenih strank bo zagotovila material, način plačila, datum začetka del, rok za izvedbo del, pogodbeno kazen, če bo obrtnik pri izvršitvi del zamujal, in način nadzora nad izvajanjem del. Če želite, da delo osebno opravi mojster, s katerim ste se dogovarjali, in ne njegovi pomočniki oziroma delavci ali celo podizvajalci, tudi to zapišite v pogodbi.

Obrtniki pogosto zahtevajo predplačilo, ki seveda ni ara, zato zanj ne veljajo zakonska pravila o vračanju in vračunavanju are. Zakon o varstvu potrošnikov v zvezi s predplačilom določa: "Če podjetje molče ali izrecno pogojuje nakup blaga ali opravljanje storitev z delnim ali celotnim predplačilom in dobavi blago ali opravi storitev po prejemu predplačila, je dolžno potrošniku ob dobavi blaga ali izvedbi storitve obračunati in plačati obresti po obrestni meri, po kakršni se obrestujejo hranilne vloge, vezane nad tri mesece". Če katera koli od strank ne izpolni svoje obveznosti, ima nasprotna stranka pravico vztrajati pri izpolnitvi pogodbe ali pa pogodbo razdreti. Ob razveljavitvi pogodbe morata stranki druga drugi vrniti vse, kar sta od sklenitve pa do razveljavitve pogodbe druga od druge prejeli, torej tudi predplačilo z zamudnimi obrestmi vred. Stranka, ki je kriva za neizpolnitev pogodbe, mora nasprotni stranki plačati še morebitno škodo, ki jo je povzročila, na primer škodo zaradi neizdelane fasade, zamakanja strehe in podobno. Naročnik je izvajalcu dolžan plačati šele po pregledu opravljenega dela, razen če se seveda vnaprej ne dogovori za postopno plačevanje po posameznih fazah dela. Tedaj zadnji obrok plača, ko je delo končano, ker tako laže doseže odpravo morebitnih napak. Vedno je seveda treba zahtevati račun. Če ga obrtnik noče izročiti, ga je mogoče prijaviti davčni in tržni inšpekciji.

Po zakonu lahko od pogodbe kadar koli odstopite, ne da bi za to navedli razloge. Vendar morate tedaj obrtniku dati dogovorjeno plačilo, zmanjšano za stroške, ki bi jih imel, če bi pogodbo izpolnil do konca. Po drugi strani obrtniku zakon ne dovoli odstopiti od pogodbe. Pa še to: plačilu se ni pametno izogibati, saj obrtnik lahko pridobi zastavno pravico na vaših stvareh, jih proda in si tako poplača stroške.

Kakšne so pravice potrošnika, če ugotovi napake?

"Glavne napake navadno ne nastajajo pri gradbenih delih, ker so ta že precej rutinska, materiali pa nadzorovani pri proizvajalcih. Najpogostejše so napake pri zaključnih delih, na primer estrihu, ometih, ob vgradnji oken in vrat," pravi Janez Durini. Kaj storiti, če nastanejo napake? Kakšni so roki? Po zakonu ste dolžni opravljeno delo pregledati takoj, o ugotovljenih očitnih napakah pa morate izvajalca pisno obvestiti v osmih dneh. Če napaka ni sporna, jo je obrtnik dolžan odpraviti takoj, če pa je sporna, je obrtnik potrošniku dolžan pisno odgovoriti v osmih dneh. Če se napaka pokaže pozneje in je takšna, da je ob prevzemu niste mogli opaziti, morate reklamacijo obrtniku poslati v mesecu dni po odkritju napake. Skrajni rok za uveljavljanje reklamacij je dve leti od prevzema opravljenega dela. "Po šestih mesecih pa do skrajnega roka dveh let mora potrošnik obrtnikovo napako dokazovati z izvedenskim mnenjem," še opozarja Janez Durini. In kaj lahko zahtevate v reklamaciji? Da je treba napako v določenem roku odpraviti ali storitev ponoviti. Lahko pa uveljavljate tudi povračilo škode, če bi na primer zaradi slabo narejene strehe zamakalo v hišo in bi bil uničen interier. Seveda je mogoče, da bo obrtnik odpravo napake odklonil. Tedaj imate več možnosti. Lahko najamete drugega obrtnika, račun pa izstavite prvotnemu obrtniku, lahko zahtevate znižanje cene ali pa odstopite od pogodbe in od obrtnika zahtevate, da vrne plačani znesek z obrestmi vred. Če pa z obrtnikom nikakor ne boste našli skupnega jezika in se boste odločili za tožbo, morate vedeti, da je zakonski rok za vložitev tožbe eno leto od dne, ko ste obrtnika prvič obvestili o napakah in ga pozvali, naj jih odpravi. Durini, ki v sporih med naročniki in izvajalci pogosto nastopa v vlogi sodnega izvedenca, pravi, da je predvsem pri velikih napakah pametno, če poiščete pomoč izvedenca. Ta bo najlaže presodil, za kakšno napako gre in koliko manj je opravljeno delo zaradi tega vredno. Seznam izvedencev dobite na sodišču ali na ministrstvu za pravosodje.