priloga / Pretkani prodajalci

Zgodba Danice M. je zelo poučna. Pred leti je v Celju kupila stanovanje v večstanovanjski hiši. Prodajalec je bil prijazen, ves meden in pripravljen dati vse potrebne podpise in potrdila - samo originalne kupo-prodajne pogodbe ne, češ da jo je nekam založil in da ima fotokopije. Stanovanje je plačala, toda ko se je začel postopek za vpis stanovalcev večstanovanjske hiše v zemljiško knjigo, so se začele težave. Pri vpisu so zahtevali originalne listine, Danica M. pa je imela samo fotokopije in izjavo prodajalca, da je stanovanje njeno. Prodajalec je medtem seveda izginil kot kafra, težava pa je v tem, da lahko z originalnimi listinami najema hipotekarne kredite na že prodano stanovanje, ne da bi Danica M. za to sploh vedela. Obrnila se je tudi na odvetnika, a ta ji brez originalnih listin seveda ni mogel pomagati, saj v zemljiški knjigi lastništva brez originalov niso hoteli vpisati na njeno ime.

Podobne so zgodbe iz afere Zbiljski gaj, kjer je grozilo in še grozi, da bodo nekateri kupci ostali brez že vplačanega denarja in brez stanovanj. Kljub temu se bo zanje izteklo bolje kot za kupce stanovanj na Brodu, ki jih je gradil Holding IPC. Podjetje je šlo v stečaj, kupci pa so ostali brez vsega. Pri Zbiljskem gaju se je namreč vmešala država, tako da bo nekaterim kupcem zdaj omogočeno, da plačajo celotno kupnino, stanovanja bodo potem prešla v njihovo last, gradnjo pa bo do konca financirala banka. Skratka, veliko tragičnih zgodb, zato se postavlja vprašanje, kako se lahko, če kupujemo nepremičnino, sami obvarujemo goljufov.

Seveda je najbolje, če za nakup stanovanja ali nepremičnine, za katero bomo odšteli sto tisoč evrov ali več, najamemo odvetnika, ki bo preveril vse potrebne kupo-prodajne listine in boniteto podjetja, pri katerem stanovanje kupujemo. Res bomo odšteli nekaj deset tisoč tolarjev, toda to bo še vedno ceneje, kot da bi nazadnje ostali brez denarja in brez stanovanja. Ker pa smo Slovenci pregovorno varčni in se nam zdi škoda denarja za odvetnika, je tukaj nekaj nasvetov, kako se obvarovati goljufov.

Afera Zbiljski gaj se bo po spremenjeni zakonodaji težko ponovila. Podjetje Mebles, ki je gradilo stanovanjsko naselje Zbiljski gaj, je gradnjo financiralo tako, da je pobiralo kupnine vnaprej. Ker pa to ni bilo dovolj ali pa je Mebles denar od kupnin vlagal kam drugam, je moral najemati bančna posojila. Da jih je dobil, je preprosto zastavil stanovanjske hiše, ki jih je prodajal in za katere je že dobil nekaj obrokov od kupcev. In ker se je Mebles zaračunal, je šel v stečaj. Pri stečaju pa je tako - prednost pri poplačilu dolga imajo hipotekarni upniki - banke. To zdaj ne bo več mogoče, saj novi zakon, razen izjemoma, prepoveduje takšen način financiranja gradnje. Kljub temu previdnost ni odveč, zato se je treba pred vsakim nakupom novogradnje pozanimati o bonitetah podjetja in morebitni obremenjenosti nepremičnine s hipoteko.

Lahko se namreč zgodi tole. Podjetje, ki stanovanja gradi, resda ne zahteva kupnine vnaprej, zato pa najame hipotekarno posojilo, da dokonča gradnjo. Nato dokončana stanovanja, ki so še vedno obremenjena s hipoteko, prodaja. Zato se je treba pred vsakim nakupom novega ali starega stanovanja na zemljiški knjigi pozanimati, ali ni morebiti obremenjeno s hipoteko. To najlaže ugotovimo z zemljiškoknjižnim izpiskom. V listu C se zaznamujejo vsi postopki, ki lahko vplivajo na prodajo ali nakup hiše ali stanovanja. Če pa nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, moramo preveriti originalno pogodbo, kjer je kakršnakoli prepoved razpolaganja z nepremičnino z žigom sodišča označena na zadnji strani. Če pogodbe v originalu ni, je to lahko znak za preplah, kot se je zgodilo v prej opisanem primeru Danice M. Skratka, bistven je vpis v zemljiško knjigo; ta je pravno edino verodostojno potrdilo, da je nepremičnina res naša oziroma da je nepremičnina res last tistega, od katerega jo kupujemo.

Veliko pa je odvisno tudi od notarja, ki overja sporne pogodbe. Nekateri so menili, da pri aferi Zbiljski gaj notarji kupcev niso opozorili, da je na nepremičninah poleg hipoteke vpisana tudi prepoved obremenitve in odtujitve nepremičnine. Povedano drugače - Mebles sploh ne bi smel prodajati stanovanj, ki so obremenjena z bančnimi hipotekami, in sicer toliko časa, dokler banki sam ne bi poplačal najetega posojila. Notarska zbornica je menila drugače, češ da notarji pri pogodbah ugotavljajo predvsem "istovetnost podpisanih oseb" in da notar ni odgovoren, če Mebles zaradi finančne nesposobnosti ni mogel končati gradnje stanovanjskega naselja Zbiljski gaj. Res pa je, da tudi notarjem, ki so po zakonu opredeljeni kot osebe, vredne javnega zaupanja, ni treba verjeti ravno vsega - najbolje je, da se zanesemo nase ali pa na svojega odvetnika.

Zanimivo je, da denimo v Franciji in Nemčiji, se pravi v državah, po katerih se tako radi zgledujemo, pogodbe oziroma notarske listine pri poslih z nepremičninami sestavljajo samo "osebe, vredne javnega zaupanja" - notarji. Tudi v Sloveniji se je porodila zamisel, da bi prevzeli ta del zakonodaje, vendar ni bilo nikakršnega navdušenja - niti med samimi notarji, še manj pri finančnih lobijih, ki že leta služijo z oderuškimi obrestmi ali navideznimi prodajami nepremičnin. Zakaj? Preprosto zato, ker bi tako notar prevzel vso odgovornost za pogodbo.