O (pravih) cenah nepremičnin

S cenami nepremičnin na slovenskem trgu je nekaj hudo narobe. Neskladje med trgom nepremičnin in vsem preostalim gospodarstvom postaja vse večje. Kot da trg dokončno izgublja stik z resničnostjo, zaprt v svojo samozadostnost in nekakšno iluzijo stanja iz leta 2008, ko se je nepremičninska pravljica začela spreminjati v najhujšo moro, tik pred tem pa je rušila vse cenovne rekorde. Še danes, štiri leta po izbruhu krize, ni zaznati nobenega prilagajanja katastrofalnim finančnim razmeram. Cene nepremičnin so v Sloveniji še vedno astronomske. Nedosegljive so, pogosto prav žaljive, predvsem pa v nobenem razmerju z dohodki prebivalstva in povsem neprimerljive s številkami v sorodnih okoljih Avstrije in Italije. Prav primerjava s sosednjimi državami potrdi prepričanje, da je nepremičninski fond pri nas precej precenjen, v povprečju za kakih 50 odstotkov, v najbolj ekscesnih primerih pa tudi do 75 odstotkov. Nacionalnega bogastva v nepremičninah je torej v resnici pol manj, kot mislimo, in s tem se bo treba nekoč sprijazniti ter nato popraviti bilance.

Zakaj bi visoke cene pomenile težavo? Saj je vendar odlično, če je nekaj vredno milijon namesto pol milijona, mar ne? V resnici ni tako preprosto. Neoliberalni pogled seveda ugovarja že sami misli na kakršnokoli korekcijo trga, prepričan o samoregulaciji finančnih tokov. A dvom je po vseh izkušnjah upravičen. Kaj je spodbudilo napihovanje nepremičninskega balona v ZDA? Nikakor ne samo neka notranja logika trga, pač pa izdatno zunanje posredovanje medijev, ki so promovirali lastništvo – po možnosti več nepremičnin –, in pa manipulacija bank s programom vsem dostopnih posojil – oboje je sprožilo nebrzdan pohlep posameznikov. To ni trg v svoji normalni, stabilni obliki, temveč spodbujena in vodena histerija, ki so jo ustavili šele bliskovito zmanjšanje vrednosti, propad nekaterih bank in presahnitev reke kreditiranja. Anomalija ameriškega trga so bila predvsem hipotekarna posojila, ki so izhajala iz nepremičnine same (znameniti desetodstotni polog, se pravi sto tisoč dolarjev kupi milijon, preostanek pa na zaupanje v dobre čase), brez pokritja v kakšni drugi vrednosti in brez preverjanja dolgoročne sposobnosti kreditojemalcev.

Nerealna pričakovanja

Anomalije našega trga najdemo drugje, saj slovenska hipotekarna posojila praviloma izhajajo iz realne vrednosti drugega premoženja, zato ni pričakovati razprodaje bibličnih razsežnosti. A blokada trgovanja z nepremičninami je tu in v jedru težave je, enako kot v ZDA, previsoka cena. Visoke cene hromijo trg in ga lahko tudi povsem ohladijo, to se nam je že zgodilo. Za nastanek nekakšnega kolektivnega slepila, koliko so realno vredne slovenske nepremičnine, obstajajo vsaj trije razlogi. Predvsem je to fenomen samograditeljstva, slovenska posebnost, ki izkrivlja vrednotenje zaradi poveličevanja lastnega truda in odrekanj. Pa ni težava le nekritičnost, gradnja v lastni režiji je tudi gojišče nestrokovnosti in slabega okusa. Posledica je paradoksalna: prodajalci visoko cenijo prav tisto, kar bi zaradi diletantstva moralo biti napol zastonj. Naslednji razlog je pogoltnost lastnikov, ki jim, ko se pričnejo vrteti »resne številke«, povezane z nepremičninskimi transakcijami, tako drugačne od vsakodnevnih, to povsem odvzame razsodnost. In jih praviloma vodi v sovraštvo do kupca, ki se bo menda okoristil z nečim, od česar se v resnici nočejo posloviti. Veliko vlogo pri spodbujanju nerealnih pričakovanj ima tudi tretji dejavnik previsokih cen, to so nepremičninske agencije. Te so v preteklosti s podpihovanjem pričakovanj lestvico postavile absurdno visoko, še danes pa je praviloma ista nepremičnina pri agenciji nekaj deset tisoč evrov dražja kot neposredno pri prodajalcu.

Zakaj predrago?

Zanimivo je, da so še najustreznejše prodajne cene novih stanovanj in hiš. Zelo visoke so, vendarle – upoštevaje zapletenost upravnih postopkov in gradnje – še sprejemljive. Vprašljivi sta praviloma le kakovost arhitekturnih rešitev (ta je slaba) in izvedba, pri kateri so uporabljene zastarele tehnologije (beton) in najcenejši materiali. Kadar pri takih objektih naletite na kombinacijo barvastega ometa, plastičnih oken in »granitogres« ploščic, vedite, da je investitor varčeval na vsakem koraku, in upravičeno zahtevajte približno četrtino nižjo ceno. Kar počez, saj je brez posebne ekspertize jasno, da se stavba slabo vklaplja v okolje, da so tlorisi nedomišljeni, gradbeni materiali neekološki in da za ureditev okolice ne bo poskrbel nihče.

Cena sme biti visoka le, kadar imamo opravka z odlično lokacijo in ogromno dodane vrednosti, ki je posledica dobrega projektiranja na vseh ravneh, od arhitekture, notranje opreme, strojnih instalacij in gradbene fizike, vse v okviru najnovejših trajnostnih standardov.

Bistveno spornejše so stare individualne hiše. Pretežni del tega stavbnega fonda (t. i. tipske hiše na primestnih lokacijah, zgrajene v lastni režiji) je danes star od 30 do 50 let. To pove vse o njegovi amortiziranosti. Pa vendar cene tega izjemno slabega stanja, v katerem je, preprosto ne odslikavajo. Na tem trgu 200 tisoč evrov sploh ni denar, razen v nekaterih regijah. Številke mimogrede presežejo pol milijona, za kar bi človek upravičeno pričakoval (in že v okolici Celovca tudi dobil) super urejeno vilo v negovanem parku z bazenom, nizom garaž, okusno notranjostjo in stilskim pohištvom, vse v najboljšem stanju. Pa pri nas? Nikoli dokončan »transformator« na neugledni lokaciji, obdan s preostalimi nedokončanimi »transformatorji«, s pogledom na bližnjega avtomehanika, z neurejenim, štiri metre širokim vrtom, brez kanalizacije, z dotrajano fasado brez termoizolacije in s povsem neuporabnim tlorisom. In še neurejenim zemljiškoknjižnim stanjem in spori z vsemi sosedi za povrhu. Niti govora o estetiki, uporabnosti in ekologiji – rešitev pa je le radikalna prenova (ki je izjemno draga) ali celo rušitev (prav tako). Kar ostane, je skorajda zgolj vrednost zemljišča. Če je tako, je povsem upravičeno zahtevati pol nižjo ceno, s katero bodo šele priznana bodoča nujna vlaganja. Lastnik jih namreč noče, saj v resnici niti ne ve, kaj pomeni bivati kakovostno.

Najbolj od vseh pa prebijajo vse razumne meje cene zazidljivih zemljišč. Posebnost Slovenije je, da je prostora razmeroma malo in da bo ta zmeraj nekoliko dražji. A preveč je le preveč. Tristo evrov in več (vse tja do tisoč evrov) za kvadratni meter zemljišča v Ljubljani, od 200 na Gorenjskem, podobno na Primorskem, komaj kaj je v Sloveniji naprodaj za sto evrov za kvadratni meter. Pa bi moralo biti, in tudi bistveno manj, saj se stavbišča prodajajo brez komunalne infrastrukture in dostopa, dovoljenj za gradnjo in privoljenja mejašev. Zaradi tega so tudi do 75 odstotkov predraga. Sporno je, da si prodajalci parcele prisvajajo ves potencialni dobiček, ki v resnici pripada nekomu, ki zemljišče razvije, ga torej kupi (financira), uredi lastništvo, naroči načrte, pridobi dovoljenja, uskladi soglasja, najde gradbenika, se prebije skozi spore s sosedi, izvajalci in kasneje kupci, zgradi objekt ter zasadi zadnje drevo parkovne ureditve. Šele takrat zemljišču upravičeno zraste cena.

Pozitiven vpliv na gibanje cen bi imel tudi davek na nepremičnine, pod pogojem, da bi bil usmerjen pametno. Ne v populistično obdavčenje nekega navideznega razkošja, ki ga v resnici ni, pač pa v kaznovanje potratnosti.

Če povzamem: cena sme biti visoka le, kadar imamo opravka z odlično lokacijo in ogromno dodane vrednosti, ki je posledica dobrega projektiranja na vseh ravneh, od arhitekture, notranje opreme, strojnih instalacij in gradbene fizike, vse v okviru najnovejših trajnostnih standardov. In koliko je takih hiš v Sloveniji? Vsega nekaj deset.

Nacionalni konsenz

Da bi presegli tak položaj, bi se morali na širši ravni zediniti o dveh izhodiščih, ki bi blagodejno vplivali na razmere na trgu nepremičnin. Eno je, da so poceni nepremičnine v resnici nekaj dobrega, drugo pa, da je stvar širšega interesa, da je mogoče gradbeno dovoljenje pridobiti hitro. Prvo zato, ker bi nižje cene pomenile pravo olajšanje in streznitev za vse (morda so edina izjema banke) in v bistvu ne bi spremenile pozicij – če prodaš ceneje, lahko pač tudi kupiš ceneje. Ker bi se številke približale realnim okvirom slovenske ekonomije, bi bilo transakcij bistveno več, s čimer bi pridobila panoga kot celota. Drugo pa zato, ker je hitrost pridobivanja gradbenih dovoljenj ena od ključnih kategorij, pomembnih z vidika Svetovne banke (po tem parametru smo 81. na svetu) in vsakega posameznika, ki ureja stanovanjsko vprašanje in pri tem še kako občuti prav to 81. mesto. Zagovor poceni nepremičnin in hitro pridobljenih gradbenih dovoljenj tako ne izhaja iz vere v nenadzorovano liberalizacijo, kar je večna bojazen birokratskega aparata in njegova skrita agenda (»da se ne bo vse pozidalo«, »da se ne bo preveč zaslužilo«, »da se ne bodo poteptale pravice malega človeka«), temveč iz prepričanja, da oboje zbuja optimizem in ljudem ponuja priložnosti. Optimizem pa je gorivo za vse, ekonomijo, kulturo, medčloveške odnose. Celo za prijaznost. Kaj lepšega si lahko predstavljamo kot slehernika, ki se odloči svojo preveliko hišo predelati v pet oskrbovanih stanovanj in malo enoto vrtca in ki papirje za to uredi v enem mesecu. Skupaj z zahvalo, ker se je spomnil nečesa koristnega. Nepredstavljivo in vsaj v Ljubljani neizvedljivo, tudi v nekaj letih ne.

Kako do znižanja

Nepremičnine se seveda ne bodo pocenile same od sebe in še najmanj bodo k temu pripomogli njihovi lastniki. A proces k sreči že teče. Predvsem bo k temu pripomogla recesija, to bo zanesljivo ena njenih najbolj pozitivnih posledic. Počistila bo med investitorji, kupce pa navadila premišljevati tudi pri nakupu stanovanj, da ne bodo kupili vsega, kar nerazviti trg ponuja. Pozitiven vpliv na gibanje cen bi gotovo imel tudi davek na nepremičnine, pod pogojem, da bi bil usmerjen pametno. Ne v populistično obdavčenje nekega navideznega razkošja, ki ga v resnici ni, pač pa v kaznovanje potratnosti. Torej bi moral biti to davek na prazna stanovanja, na hiše, ki niso vseljene, na prevelike kvadrature, na počitniška stanovanja in vse objekte, ki zato, ker niso vzdrževani, porabijo veliko več energije, kot bi bilo treba. Velik vpliv pa bi navsezadnje imela tudi boljša izobraženost potencialnih kupcev nepremičnin. Prav neverjetno je, kako malo se ljudje pozanimajo pred odločitvijo, ki navadno zaznamuje velik del njihovega življenja. Precej manj kot na primer pri nakupu avtomobila. Pa je možnosti za pridobitev poglobljene informacije zelo veliko. Internet postreže z neomejeno možnostjo primerjav, specializirane revije predstavljajo prave stvari, arhitekti so praviloma strokovni. Izogibajte se le samograditeljem, ’nasvetom’ obrtnikov in izvajalcev, pa tudi nekompetentnosti nekaterih nepremičninskih posrednikov.

Pa še dva nasveta. Prvi je: primerjajte cene. Ne samo pri nas, temveč ob pomoči spleta tudi recimo v Avstriji in Italiji. Tako boste izvedeli, da je cena zemljišč v Gradcu od 150 do 300 evrov za kvadratni meter, v Celovcu od 50 do 100 evrov, v Vidmu pa povprečno 150 evrov. In da so zneski, kot so 80 tisoč ali 150 tisoč evrov, kakršni so pri nas obravnavani s posmehom, tam spoštovanja vredni in kupijo ne le zemljišče, pač pa včasih kar celo hišo. Drugi nasvet je, da je pri ocenjevanju nepremičnin skrajni čas za prevzem metodologije ocenjevanja avtomobilov na testih. Poskusite z razpredelnico. Lokacija, od ena do pet (že vnaprej povem, da lokacije za pet v Sloveniji ni, ker je bližnja okolica vedno zanemarjena in ker, ko stopiš s svojega vrta, nisi na urejeni ulici kakšnega kalifornijskega predmestja, čeprav bi po ceni sklepal tako), arhitektura, od ena do pet, pa vzdrževanost, udobje notranjosti pa posebnosti, kot so npr. pogledi na morje ali planine, in, ključno, ekonomičnost rabe. Vzemite torej vsaj šest parametrov, ocenite od ena do pet, brez milosti seveda, in če boste kjerkoli prilezli do seštevka, večjega od 15, pomeni, da je cena blizu primerne. Vendar je to malo verjetno – in takrat je pravi trenutek, da zahtevate 50 odstotkov popusta. In se pustite presenetiti.