Stanovanja za dobičke premožnih

V Ljubljani začenja delovati družba Equinox, ki se promovira kot »prva nepremičninska delniška družba«. Družba bo, povedano enostavno, vlagala v nepremičnine – tudi stanovanja, z njihovim upravljanjem –, z oddajanjem pa bo skušala iztržiti čim višje dobičke za svoje delničarje. Kaj to pomeni za trg najemniških stanovanj?

»Nova naložbena priložnost: vsak Slovenec lahko postane solastnik privlačnih nepremičnin v središču Ljubljane,« se glasi piarovsko sporočilo družbe Equinox. Družbo Equinox vodi menedžer Matej Rigelnik, pred nekaj meseci pa je družba Union hoteli na to družbo prenesla štiri hotele (Grand hotel Union, uHotel, Hotel Lev, The Fuzzy Log) in štiri poslovne nepremičnine v centru Ljubljane (Modno hišo ter poslovne prostore Dela, Kompasa in Nomaga).

Družba Equinox bo zdaj izdala nove delnice. Z njihovo javno prodajo, uvrščene bodo tudi na borzo, bo skušala od vlagateljev dobiti 25 milijonov evrov denarja, ki jih namerava nato Equinox vložiti v dodatne nepremičnine. Če zdaj večino oziroma 78 odstotkov naložbenega portfelja Equinoxa pomenijo hoteli, naj bi se v prihodnjih petih letih portfelj razpršil. »Ideja je, da ne bomo nosili vseh jajc v eni košari,« pravi Matej Rigelnik. Delež hotelov naj bi se tako v Equinoxovem portfelju zmanjšal na 30 do 50 odstotkov, povečal pa delež drugih nepremičnin, predvsem stanovanjskih. Naložbeni načrt predvideva, da bodo stanovanja v srednjeročnem obdobju pomenila od pet do 20 odstotkov celotnega portfelja. Ker Equinox kupcem svojih delnic obljublja kar devet- do 12-odstotno dolgoročno letno donosnost, je seveda logično sklepanje, da bo iz portfelja – tudi stanovanj – poskušal iztisniti čim več dobička. Kar je poslovno verjetno dobra poteza, pa nikakor ni dober obet za stanovanjski trg v Ljubljani, kjer so cene že zdaj izredno visoke in povsem nedostopne vse več ljudem – zlasti mladim, ki stanovanja potrebujejo za bivanje in ne za finančno naložbo, v kateri bi plemenitili denarne presežke.

V Equinoxu so, pričakovano, glede stanovanj previdni. Na vprašanje, kako bo Equinox v Ljubljani prišel do stanovanj – zlasti stanovanj za oddajo, ali jih bo gradil ali kupil ter koliko –, so nam odgovorili, da v tem trenutku še ne morejo odgovoriti, saj bo odločitev odvisna od stanja in trendov na trgu stanovanj: »V ospredju bosta kriterija varnosti in dolgoročne donosnosti za delničarje.« Na pripombo, da najemniška stanovanja zagotovo vključujejo v portfelj zato, ker si iz najemnin obetajo visoke donose, so odgovorili enigmatično: »Equinox bi si želel v svoj portfelj vključiti stanovanja za namen oddajanja – vendar ne po trenutnih visokih cenah. Equinox v nobenem primeru ne zanimajo kratkoročni dobički, temveč bo zasledoval dolgoročno vzdržno rast, ki delničarjem hkrati prinaša tudi ustrezno varnost njihove naložbe.«

Visoke cene na nepremičninskem trgu zlasti v Ljubljani zdaj že vidno privabljajo vse več igralcev, ki v obdobju nizkih obrestnih mer iščejo donosnejše naložbene priložnosti.

Seveda se novi zasebni igralec, ki se bo očitno vključil v stanovanjski oziroma najemniški trg v Ljubljani, ni pojavil, da bi reševal socialne stiske najemnikov, temveč ponuja »rešitev« ljudem, ki imajo presežek denarja. Denarja za naložbe je namreč zgodovinsko največ; gospodinjstva so imela v bankah v Sloveniji konec junija letos 23,8 milijarde evrov, kar je skoraj deset milijard evrov več kot ob koncu finančne krize decembra 2013 (14,4 milijarde evrov). In prav te presežke bi radi v družbi Equinox zdaj združili v nov sklad. Matej Rigelnik je pred dvema letoma v intervjuju v Delu dejal: »Med tuširanjem si vsak dan zavrtim prvi inavguracijski govor Ronalda Reagana.«

Da stanovanja globalno vse pogosteje pristajajo v portfeljih finančnih družb oziroma velikih institucionalnih vlagateljev – torej da postajajo vse bolj »običajno« naložbeno blago za velike finančne igralce, je na nedavnem pogovoru v okviru Festivala Grounded 2021 opozoril Klemen Ploštajner, mladi raziskovalec na Oddelku za sociologijo ljubljanske Fakultete za družbene vede. Zgovoren je podatek, da so v letu 2020 stanovanjske nepremičnine pomenile že 30 odstotkov vseh nepremičninskih naložb, ki so jih lani v Evropi kupili največji institucionalni vlagatelji. Še leta 2015 je bil delež naložb v stanovanja le 10-odstoten. Gre za nov naložbeni trend, ocenjujejo nepremičninski analitiki. Po Ploštajnerju se dogaja nekakšna globalna sinhronizacija. Do nedavna so bili lokalni nepremičninski trgi, denimo velemesta, nepovezani, njihova volatilnost in likvidnost sta bili različni. V zadnjih letih pa so lokalni nepremičninski trgi vse bolj sinhronizirani ter predmet istih globalnih finančnih tokov in megalomanskih finančnih igralcev, ki iščejo dobiček. To sinhronizacijo pospešujejo tudi vse bolj metodološko poenotene informacijske baze nepremičnin. Veliki investitorji spremljajo kazalce za vse več globalnih lokacij, kjer ne zgolj kupujejo obstoječih stanovanjskih nepremičnin, pač pa skušajo z naložbenimi potezami obvladovati bodočo ponudbo. Časnik DW je nedavno objavil seznam največjih evropskih institucionalnih »landlordov«, torej najemodajalcev; največja nepremičninska portfelja upravljata nemška finančna-zavarovalniška skupina Allianz (71,5 milijarde evrov) in nizozemska pokojninska družba APG (49 milijard evrov).

Množični naskok tujih institucionalnih investitorjev na stanovanjski trg in posledice v zadnjih letih beleži zlasti Irska, kjer je vlada trend spodbudila tudi z davčnimi olajšavami po zadnji finančni krizi. Posledici sta višje stanovanjske najemnine in rastoče nezadovoljstvo prebivalstva, o čemer prihaja vse več poročil. Podatki statističnega urada Eurostat kažejo, da so se v obdobju med letom 2010 in prvim četrtletjem 2021 stanovanjske najemnine na Irskem v povprečju zvišale kar za 63,3 odstotka; višjo rast sta med 27 državami EU beležili le Estonija in Litva. V Sloveniji je bila v istem obdobju rast najemnin 11-odstotna.

Sedanja vlada za pomanjkanje dostopnih najemniških stanovanj krivi (!) prenizke neprofitne najemnine.

Visoke cene na nepremičninskem trgu zlasti v Ljubljani zdaj že vidno privabljajo vse več igralcev, ki v obdobju nizkih obrestnih mer iščejo donosnejše naložbene priložnosti, Equinox je le eden od njih. Država sicer obljublja gradnjo najemniških stanovanj, a več kot očitno to ni prednostna naloga. Sedanja vlada namreč za pomanjkanje dostopnih najemniških stanovanj krivi (!) prenizke neprofitne najemnine. »Prenizka neprofitna najemnina je temeljni razlog za krčenje fonda javnih najemnih stanovanj,« navaja v maja letos pripravljenem Načrtu za okrevanje in odpornost. Zato je kot »rešitev« zvišala neprofitne najemnine (stanovanjska točka se bo postopoma zvišala z 2,63 na 3,50 evra), iz česar se seveda še leta ne bo nateklo dovolj denarja za gradnjo, namesto da bi takoj zagotovila denar za gradnjo novih stanovanj in takoj sprožila masovno gradnjo. Če kdaj, je bil namreč denar na voljo zadnji dve leti. A tukaj v resnici ni političnega interesa, saj status quo številnim vplivnim interesnim skupinam zelo koristi. Po podatkih zadnje izvedene analize Stanovanjskega sklada RS iz leta 2019 je na državni ravni izražena potreba po dodatnih 9150 javnih najemnih stanovanjih.

In kako je trenutno? Le tri reprezentativne ponudbe v Ljubljani s portala nepremicnine.net: 50 kvadratnih metrov veliki stanovanji v Župančičevi jami se oddajata za 750 oziroma 850 evrov na mesec, soba 12 kvadratnih metrov za 230 evrov na mesec. Mogoče je le cinično retorično vprašanje: Kolikšne bi šele bile cene, ki seveda bremenijo zlasti mlade, če ustava v 78. členu ne bi določala: »Država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje.«? Odgovor je žal trd: enake. Ustavo je namreč treba tudi izvajati.

Spomenik stanovanjski krizi

Na Muzejski ploščadi Metelkova v Ljubljani dober teden stoji Spomenik stanovanjski krizi – opomnik na vseprisotno stanovanjsko stisko. »Dovolj nam je nenehne rasti cen, gradnje stanovanj, ki si jih nikoli ne bomo mogli privoščiti, starih, dotrajanih in neprimernih stanovanj ter nestabilnosti in tesnobe tržnega najema,« je bilo otvoritveno vabilo. Pravokotni spomenik – avtor je umetniški kolektiv Kvadratni meter ob sodelovanju Inštituta za študije stanovanj in prostora in zavoda za sodobne umetnosti Aksioma – uprizarja stanovanja; tista redka, ki si jih sploh lahko privoščimo in ki ne omogočajo ničesar drugega od golega obstoja. 

Najemniški SOS za pravice najemnikov!

Od te srede je najemnicam in najemnikom na voljo novo spletno mesto https:// najemniski-sos.si, ki sta ga razvili ekipi Danes je nov dan ter IŠSP – Inštitut za študije stanovanj in prostora. Razlog? Stanje. »Najemni trg v Sloveniji je majhen, prenasičen in nereguliran, zato so cene previsoke, bivanje pa zaradi kratkoročnih pogodb negotovo in nepredvidljivo.« Namen spletne strani? »Najemnice in najemniki se lahko na enem mestu podučijo o svojih pravicah, poiščejo odgovore na najpogostejša najemniška vprašanja ali pa s skupnostjo delijo svoje izkušnje.« Cilj (eden od)? »Pritisniti na politične funkcionarje in poskrbeti, da se v javnosti začnemo pogovarjati o najemniških stiskah, ter sprejemati odločitve, ki jih bodo pomagale lajšati.«