Rekorderji spornih gradenj

Kamorkoli se že nameni ZIL inženiring, že gradi. Ponavadi več, kot je dovoljeno. Imajo odlične zveze, mimogrede prepričajo občinske veljake, največkrat tudi sodnike, večje težave imajo s sosedi in z državnimi organi. Oglejmo si nekaj primerov, ki jih druži ista "podjetniška" logika. Zgraditi čim več kvadratnih metrov ne glede na veljavnost dovoljenj in na koncu ne glede na okrnjeno udobje kupcev. Sicer pa, kdo bo podiral, kar je že zgrajeno, čeprav za objekt ni pravih dovoljenj. Jih bodo pristojni občinski možje že priskrbeli. Saj konec koncev na ZIL-u vse poznajo, še več, načelnik Oddelka za urbanizem in okolje v Ljubljani Igor Jurančič je bil denimo na začetku devetdesetih direktor enega od ZIL-ovih tozdov.

Podjetje ZIL inženiring, d. d. je naslednik Zavoda za izgradnjo Ljubljane, ki je v času tranzicije postal delniška družba. Že to dejstvo jim daje določene prednosti pred konkurenco. Nestorja Mankoča, prvega človeka podjetja, cenijo tudi njegovi nasprotniki, saj zanj velja, da lahko zgradi vse, kar si zamislita on in njegova ekipa.

Sporni bazen

Le nekaj minut pešačenja je potrebnih, da iz najstrožjega ljubljanskega centra pridemo do kopališča Ilirija. Za bazenom, ki je bil zgrajen leta 1929, stoji Tivoli, ljubljanski centralni park. Bazen, nekdaj ponos mesta, je v klavrnem stanju. Na spletnih straneh plavalnega kluba Ilirija, ki ima tam domicil, piše: "... na srečo je PK Ilirija prav v teh usodnih dneh imel upravni odbor s predsednikom Nestorjem Mankočem na čelu, ki se je zavedel, da je Bloudkov spomenik sredi Ljubljane treba 'nadgraditi', tako da bo spet prevzel vlogo, kakršno je imel pol stoletja." Na spletnih straneh Plavalnega kluba Ilirija pravijo, da so se "Ilirijini zanesenjaki" spustili v tvegan boj za sodoben bazen, ki ga bijejo z ljudmi v mestu, ki odločajo o uresničevanju takšnih zamisli.

Interes Plavalnega kluba Ilirija, da dobi nov, sodoben bazen, v katerem bodo rasli bodoči olimpijski šampioni, je nedvomno legitimen. Zgodba o vzgoji vrhunskih športnikov, pogumu in vizionarstvu inženirja Bloudka, ki je zgradil staro Ilirijo, stopanju v Evropo, napredku, prihodnosti in nerazumevajočih mestnih oblastnikih pa ima tudi svojo drugo stran. Nestor Mankoč, predsednik Plavalnega kluba Ilirija, "ki se je zavedal, da je treba Bloudkov spomenik 'nadgraditi'", je hkrati tudi direktor podjetja ZIL inženiring, ki je z ljubljansko mestno občino podpisalo pogodbo, na podlagi katere vodi vse dejavnosti, potrebne za zgraditev nove Ilirije. Ko so se na ZIL-u lotili projekta, so sklenili v bazenskem kompleksu postaviti tudi garažno hišo s 1200 do 1300 parkirnimi prostori. Poleg tega bi bilo v kompleksu še za nekaj tisoč kvadratnih metrov trgovin in lokalov.

Če bi na mestu stare Ilirije postavili nov kompleks, bi ob robu Tivolija dobili 12 metrov visoko konstrukcijo, katere stene bi bile prekrite z raznimi reklamnimi panoji. Predlog novih prostorskih ureditvenih pogojev (PUP), ki naj bi omogočali gradnjo velikega kompleksa, so izdelali kar na mestnem oddelku za urbanizem, čeprav zakonodaja določa, da mora občina za izdelavo predloga PUP pooblastiti zunanjo gospodarsko družbo. Ljubljanski mestni svet je nov prostorski načrt potrdil brez pripomb. Zdi se, da je bil novi PUP pisan na kožo ZIL-u, ki je na natečaju potem res zmagal. Ob odločitvi mestnega sveta pa se je oglasila stroka. Zaradi načrtovane pozidave dela Tivolija so protestirali Društvo arhitektov, Društvo urbanistov in društvo krajinskih arhitektov. Trdili so, da novi mestni prostorski načrt ni skladen z dolgoročnimi prostorskimi načrti. Obrnili so se na ustavno sodišče in zahtevali, naj razveljavi nove prostorskoureditvene pogoje. To pa je ocenilo, da društva, ki nasprotujejo spremembam, v svoji vlogi niso izkazala pravnega interesa.

Tako bo ZIL inženiring v Tivoliju verjetno zgradili garaže in bazen, za katere lahko rečemo, da so v splošnem interesu. Hkrati pa bodo zgradili še skoraj 4000 kvadratnih metrov poslovnih prostorov. Na ta račun naj bi po nekaterih grobih ocenah ZIL inženiring samo s prodajo poslovnih prostorov zaslužil pet milijonov nemških mark. Le kaj bodo za to uslugo dobili na mestni občini, ki je posel omogočila? Zakaj na mestu, kjer stoji stara Ilirija, ne bi zgradili kompleksa, ki bi sicer imel olimpijski bazen, vendar hkrati ne bi zastiral pogleda mimoidočih na mestno zelenico? Zakaj ne bi povečali bazena, ki v Tivoliju že stoji? Zakaj se mestna oblast odloča za poseg v Tivoli, mestni centralni park? Zakaj bodočim generacijam ne bi omogočili, da bi hkrati trenirali plavanje in uživali v razgledu na mestni park?

Subcenter

V ZIL inženiringu poleg drugih projektov načrtujejo tudi, da bi v ljubljanski Šiški, tik ob ljubljanski obvoznici, tam, kjer danes stojita Avtoobnova in Cosmos, postavili poslovno-trgovsko-administrativno-kulturni kompleks, imenovan Subcenter. Obstaja pa problemček. Idejni osnutek Subcentra se ne ujema z določili veljavnih prostorskoureditvenih pogojev. Za umestitev načrta, ki ga predlaga investitor, bi bilo treba spremeniti prostorskoureditvene pogoje, ki sedaj v dveh enotah dovoljujejo le proizvodno-poslovno in skladiščno namembnost. Najbrž ni naključje, da se ravno v tem času delajo dopolnitve prostorskega razvoja Ljubljane. Načelnik Oddelka za urbanizem in okolje Igor Jurančič se z vizijami ZIL inženiringa v dopisu z naslovom Urbanistična informacija glede možnosti lociranja poslovno-trgovsko-administrativno-kulturnega centra v območju ŠP 1/3 Viator-Subcenter Šiška "načelno" strinja. Svoje načelno stališče je posredoval tudi tistim, ki za potrebe Mestne občine Ljubljana delajo koncept prostorskega razvoja. S takim početjem ZIL inženiring prek Jurančiča praktično prejudicira odločitve mestnega sveta. Ko pa enkrat dosežejo, da se PUP spremeni po njihovih željah, lahko začnejo graditi.

Kot smo že omenili, je bil Jurančič na začetku devetdesetih direktor LUZ-a, Ljubljanskega urbanističnega zavoda, ki je bil eden od ZIL-ovih tozdov in predhodnik današnjega LUZ, d. d.. Ko je Jurančič na začetku devetdesetih let zapustil LUZ, je skupaj z Nestorjem Mankočem, sedanjim direktorjem ZIL inženiringa, ustanovil zasebno podjetje IN razvoj in svetovanje. Potem pa se je spet vrnil v javno službo in danes uraduje kot načelnik mestnega urbanističnega "ministrstva". Bo torej Jurančič lahko prepričal urbaniste, da je Subcenter mogoče graditi tudi na kraju, kjer običajnim smrtnikom ne bi uspelo zgraditi niti enega spornega objekta? Naslednji primeri kažejo, da je vse mogoče ...

Ustavni spor in gradnja v Kamniku

Kamniški projekt je buril duhove že od samega začetka drage investicije, ki naj bi po nekaterih ocenah investitorjev znašala približno 60 milijonov nemških mark. Investitor ZIL Inženiring se je že pri projektiranju znašel v navzkrižju z izbranim projektantom, podjetjem MIT inženiring, ki naj ne bi upoštevalo investitorjevih želja. Zato naj bi jih ZIL tudi odpustil. Pri MIT inženiringu pravijo, da so sami izstopili iz tega sicer tveganega projekta. "Gradbeno dovoljenje je bilo izdano na podlagi naših projektov. Vendar je ZIL inženiring začel izvajati dela po spremenjenih načrtih, ki niso v skladu s projektno dokumentacijo. Zaradi tega smo jih prijavili inženirski zbornici, vendar ta ne reagira," pravijo pri MIT-u.

Zgodba se je začela, ko je propadla kamniška usnjarska tovarna Utok. Po zazidalnem načrtu iz leta 1996 je bilo na območju usnjarske tovarne načrtovano trgovsko-industrijsko območje. Vendar za takšno dejavnost med kupci ni bilo povpraševanja, zato je občina Kamnik 10. decembra 1997 na pobudo ZIL inženiringa sprejela oziroma izdelala izvleček zazidalnega načrta, ki v 12. členu pravi, da sprememba namembnosti ni možna, razen v primerih, ko gre za vsebinsko enakovredne dejavnosti, ki ne bodo dodatno obremenjevale načrtovane infrastrukture. V tem členu je tudi zapisano, da so odstopanja lahko tudi večja od predpisanih gabaritov, da je gradnja torej lahko obsežnejša, če se s tem strinja izdelovalec zazidalnega načrta. Takrat je ZIL inženiring propadajoče usnjarske objekte tudi dejansko kupil, saj so si ta člen razlagali tako, da je na tem mestu dovoljena tudi stanovanjska gradnja.

Težava je potem nastala že, ko je upravna enota zavrnila izdajo gradbenega dovoljenja. Na intervencijo upravne enote pa je občinski svet 30. septembra 1998 ZIL inženiringu dovolil, da zgradi, kar se mu zdi. Pri tem je imel nemajhno vlogo tudi sam župan občine Kamnik Anton Tone Smolnikar. Zlobneži iz Kamnika trdijo, da je bila županova podpora ZIL-ovemu načrtu povezana s prijateljstvom z dolgoletnim novinarskim sodelavcem Tonetom Vahnom, ki je vodja kamniškega projekta in hkrati soustanovitelj ZIL-ovega hčerinskega podjetja DIAL. Investitorji so tako prišli do stanovanjsko zazidljive parcele, velike kar 1,7 hektarja. Na tako poslovanje občine so se hitro odzvali kritični Kamničani in Zeleni Kamnika, ki se niso strinjali s predlaganim in sprejetim načrtom razvoja kamniškega mestnega jedra, saj naj bi šlo za poškodovanje kulturne dediščine Malega gradu. Po njihovem mnenju je šlo za zlorabo 12. člena zazidalnega načrta, zato so vložili kazenske ovadbe zoper vse vpletene, med njimi tudi zoper župana Smolnikarja, načelnika upravne enote Mihaela Novaka in celo zoper bivšega ministra za okolje in prostor Pavla Gantarja. Kamniški župan in ZIL inženiring pa sta se odločila za protiudarec in napovedala svojo tožbo proti kritičnim Kamničanom.

Kljub temu da je bil ovaden tudi bivši minister Pavel Gantar, so se na ministrstvu za okolje postavili na stran kamniške civilne iniciative. Po mnenju ministrstva naj bi bilo dovoljenje občine nično, saj naj v veljavnem prostorskem izvedbenem načrtu ne bi bilo podlage za navedene objekte. Na sklep ministrstva se je ZIL inženiring pritožil in prek upravnega sodišča 1. septembra 1999 dosegel, da se je odločba ministrstva za okolje in prostor odpravila. Na odločitev sodišča se ministrstvo ni pritožilo, kar je civilna iniciativa ostro kritizirala, in videti je bilo, da se bo tu zaplet končal in da bodo Kamničani, če hočejo ali ne, dobili novo sosesko. Vendar je spet prišlo do preobrata, saj je ministrstvo za okolje in prostor 22. februarja 2001 spremenjeno gradbeno dovoljenje, ki ga je upravna enota Kamnik izdala sredi lanskega leta, izreklo za nično. ZIL inženiring si je namreč na dveh objektih zaželel še dodatni etaži.

Vlada je ob tem podala pobudo ustavnemu sodišču za presojo ustavnosti in zakonitosti spornega 12. člena zazidalnega načrta in njegove obvezne razlage, ki jo je sprejel kamniški občinski svet. Medtem pa gradnja na stanovanjskem delu projekta stoji. Investitorji so že napovedali tožbo, v kateri bodo spet dokazovali, da so njihova gradbena dovoljenja v skladu z zakoni. Hkrati pa napovedujejo tožbo tudi zaradi povrnitve nastale škode ob prenehanju del. Številke so, milo rečemo, astronomske. Če se zgodi, da se tam dejansko ne bodo smeli graditi objekti stanovanjske namembnosti, bo ZIL od občine Kamnik oziroma od države zahteval 30 milijonov nemških mark, saj so imeli, kot trdijo, za gradnjo vsa potrebna dovoljenja. Če pa bodo lahko nadaljevali gradnjo že začetega, bodo zaradi ustavitve del zahtevali povrnitev nastale škode, kar po njihovih besedah znaša že nekaj milijonov mark.

ZIL inženiring je medtem že začel postopek za pridobitev začasne odločbe, ki bo dovoljevala gradnjo, dokler ne bo končne sodbe. S spremembo enega stavka v zazidalnem načrtu pa bi po nekaterih zelo grobih ocenah v Kamniku ZIL inženiring zaslužil dodatnih 15 milijonov nemških mark.

Stožice

Veliki dobički spremljajo tudi gradnjo soseske Stožice v Ljubljani, kjer ob mraku že lahko vidimo lučke v stanovanjih prvih kupcev. Sosesko je investiralo podjetje R.E.Z. inženiring, še eno od podjetij, kjer se kot soustanovitelj pojavlja ZIL inženiring. Poleg ZIL inženiringa je tu soustanovitelj tudi podjetje Reality. Čeprav tudi v tem primeru ni šlo brez zapletov pri pridobivanju dopolnilnih gradbenih dovoljenj, je zgodba zanimiva tudi zaradi nenavadnega spreminjanja prostorskoureditvenih pogojev: pred letom 1994 so se na tem območju lahko gradili le centralno-poslovni prostori. Takratna občina Bežigrad je to spremenila in dovolila gradnjo tudi stanovanjskih objektov, ki naj bi imeli največ tri nadstropja. Ker pa očitno tudi to ni bilo dovolj zanimivo za bodoče investitorje, so te pogoje 1996 prilagodili in dovolili gradnjo stanovanjskih objektov tudi pet nadstropij visoko. Kaj za investitorja pomenita dve nadstropji, ki so jih pridobili s povečano izrabo, najbolje pove cena kvadratnega metra, ki se giblje med 274.000 in 325.000 tolarjev.

Med prodajalci zemljišč se je našla tudi družina Pollak. Mimogrede, ena od odgovornih projektantk je tudi Vera Pollak, sicer sestra Karla Pollaka, ki je zaposlen na mestni upravi, in sicer ravno na Oddelku za urbanizem in okolje, torej istem oddelku, ki je to povečano izrabo strokovno utemeljil. Po nekaterih informacijah naj bi za to zemljišče družina Pollak dobila milijon nemških mark. Pollak je navedbe o milijonski številki zanikal, vendar konkretne številke ni želel razkriti. Sicer pa pravi, da s tem nima nič, ker je na tem oddelku pristojen za projekt Ljubljana - moje mesto, ki se ukvarja s povsem drugimi zadevami, na primer z izdajanjem dovoljenj za poletne vrtove ljubljanskih kafičev.

Pri projektu se je zapletlo tudi pri pridobivanju uporabnega dovoljenja, saj je inšpektorica Angelca Čepeljnik ugotovila, da obstajajo razlike med lokacijsko dokumentacijo, ki je dovoljevala gradnjo 160 stanovanj, in gradbenim dovoljenjem, ki je dovoljeval 263 stanovanj s pripadajočimi garažami. Vodja izpostave Bežigrad, upravne enote Ljubljana, Zlatko Strle, pa je razložil, da so investitorji res najprej dobili lokacijsko dovoljenje za 160 stanovanj, vendar so potem zaprosili še za dopolnitev lokacijske dokumentacije, na podlagi te spremembe pa so investitorju izdali gradbeno dovoljenje za 263 stanovanj.

Najbrž ni treba posebej poudarjati, da tega projekta, vrednega 4,5 milijarde tolarjev, sploh ne bi bilo brez sprememb, ki so dovolile gradnjo visokih blokov. Podobno taktiko naknadnega povečanja so zilovci uporabili tudi pri gradnji projekta Črnuška gmajna.

Črnuška gmajna

"Soseska Črnuče v prestolnici sredi mirne zelene oaze" je bil naslov prispevka v eni od nepremičninskih revij. Težave so se pojavile, ker naj bi po besedah sosedov sedanji že zgrajeni objekti presegali dovoljenje gabarite, tako v višino kot v širino. Tudi faktor poseljenosti naj ne bi bil v skladu z dovoljenim. Kot vse obtožbe investitorji odločno zavračajo tudi te. Čeprav je bila najprej dovoljena gradnja 25 stanovanjskih enot, zgrajenih pa je 42 stanovanjskih enot. To so investitorji dosegli tako, da so v postopku spremembe prometne ureditve, ko so zahtevali povišanje parkirnih mest na 74, mimogrede omenili tudi 42 stanovanjskih enot. Ob tem je prišlo tudi kršitve 18. člena Zakona o graditvi, ki pravi, da mora biti projektna dokumentacija izdelana v skladu z lokacijskimi pogoji. Kljub temu je upravna enota 29. julija 1998 izdala gradbeno dovoljenje.

Projektant pa se je domislil še ene potegavščine, da bi se izognil zakonskim določilom. Na tem območju je dovoljeno graditi klet, pritličje in mansardo. Ker to investitorju ni bilo dovolj, je zadevo rešil na ta način, da je čez drugo nadstropje, ki ga ne bi smelo biti, potegnil streho in ga razglasil za del dvoetažne mansarde. Poleg tega so spregledali tudi to, da projekt presega dovoljeni faktor poseljenosti za več kot 50 odstotkov.

Mimogrede, ustanovitelja podjetja IN razvoj in svetovanje, ki je izdelalo projekt, sta načelnik mestnega oddelka za urbanizem in okolje Igor Jurančič in Nestor Mankoč, direktor ZIL inženiringa. Zanimivo je, da je bil v tem času tudi direktor projektantskega podjetja kar sam Igor Jurančič. Tako niti ni presenetljivo, da nikogar ni zmotilo, da je investitor preskočil tudi potrebno soglasje sosedov, ki s tem seveda niso zadovoljni. "Mi nimamo nič proti gradnji, želimo si le enake pogoje za vse," pravi predstavnik sosedov Jože Arko.

Zadeva je na upravnem sodišču, kljub temu investitorji pravijo, da so že opravili tehnični pregled, kar naj bi dokazovalo, da je vse čisto, medtem ko še čakajo na uporabno dovoljenje. Čeprav tega še nimajo, pa so nekateri stanovalci v objekte že vseljeni. Dodatno nadstropje naj bi ZIL inženiringu prineslo 660.000 DEM dodatnega dobička.

Zgornja Hrušica

Tudi v bližini Golovca gradi ZIL inženiring 12 vrstnih hišic. Tako je najprej načrtoval investitor in za tako gradnjo je tudi pridobil potrebno gradbeno dovoljenje. Pozneje so si premislili, ker naj bi lažje prodali več manjših stanovanjskih enot. Zato so brez potrebnih dovoljenj spremenili prvotni načrt in v vsaki hišici zgradili več stanovanjskih enot. To pa je za sabo potegnilo nov problem, za tako povečanje stanovanj niso imeli potrebnih parkirišč.

Zanimivo je, da so takšna stanovanja, brez potrebnih dovoljenj, ponudili celo Mestni občini Ljubljana, ki je ravno kupovala kadrovska stanovanja. Nastala je celo pogodba, po kateri bi moral ZIL inženiring predati mestni občini 16 stanovanjskih enot, kar pa ZIL inženiringu v določenem pogodbenem roku ni uspelo, ker se je že prej oglasil urbanistični inšpektor Inšpektorata RS za okolje in prostor. Inšpektor je ukazal takojšnjo prekinitev del ter zadal investitorju nalogo, da mora zaprositi upravno enoto za spremembo lokacijskega dovoljenja, ker je gradnja treh stanovanjskih enot v nasprotju z gradbenim in lokacijskim dovoljenjem, ki predvidevata enodružinske hiše.

Ker so gradnjo nadaljevali, povrh vsega pa še niso pridobili potrebnih dokumentov, se je inšpektor odločil za ostrejše ukrepe, med katerimi je tudi prepoved prodaje teh stanovanj. Jože Šolar iz podjetja PUN - tudi to podjetje je ustanovil ZIL inženiring in se ukvarja s prodajo - pravi, da je samo vprašanje časa, kdaj bodo pridobili dopolnjeno gradbeno dovoljenje, ker naj bi bili vsi potrebni dokumenti že na upravni enoti. Na upravni enoti pa pravijo, da se bo treba bolj potruditi, saj naj bi v tem primeru, zaradi prevelikih dodatnih posegov, morali spremeniti tudi lokacijsko dovoljenje. Po besedah Šolarja so tudi to že storili. Po mnenju strokovnjakov naj s to spremembo ne bi imeli dodatnih dobičkov, razen tega, da bodo ta stanovanja lažje prodali. Na račun tega pa naj bi preobremenili ljudi, ki bodo tam stanovali, posledice pa bo nosil javni sektor, ko bodo preobremenjeni javni prevozi, šole, vrtci ...

Podstandardno in neekološko

In kaj pravijo neodvisni strokovnjaki, ki zadeve poznajo od blizu? Problem sistema, ki ga uporablja ZIL inženiring, ni le v dodatnih dobičkih, ki nastajajo ob povečevanju gabaritov in števila stanovanj v objektih ali ob graditvi stanovanj na območjih, kjer takšna gradnja ni dovoljena. Gre za insiderstvo, ki je poznano z borznega poslovanja. Bivši uslužbenec podjetja je postal mestni šef za urbanizem - odlično, pol posla je s tem že opravljenega. Ob tem se seveda ni čuditi, da začnejo graditi, preden dobijo vsa dovoljenja. Kdo bi si upal podreti stanovanjska poslopja v obdobju, ko stanovanj ni, ko ima večina meščanov velike probleme s streho nad glavo. K temu pripomorejo tudi občinske urbanistične službe, ki ne opravljajo svojega dela; vse kaže, da popuščajo posameznim pritiskom in s tem dajejo prednost koristim posameznikov ali posameznih podjetij pred koristmi celotne skupnosti. Morda bi bilo v situaciji, kakršna je, še najbolj smotrno opozoriti bodoče kupce, naj pazijo, kaj kupujejo. Kaj je nadstandarna ponudba? To, da zaradi koristi investitorjev ne dobijo niti parkirnih prostorov, niti otroških igrišč, niti klopc za cekarje, niti ...

Ob vsem tem pa so nekatere mestne oblasti, ob popolni odsotnosti kakršnegakoli zelenega gibanja, pri nas v zadnjem času dopustile nekaj gradenj celo na območjih, ki so ekološko desetletja veljala za nedotakljiva. Poznavalci opozarjajo predvsem na pozidavo nove reševalne postaje na bregu Ljubljanice, pozidavo Agrostroja ob koseškem bajerju, ki so ga 50 let čuvali za rekreacijski center, ali pa odobritev Lesninine trgovine na Vrhovcih.