Župan BTC Cityja

Kdaj je nastala ideja, da se Javna skladišča spremenijo v mesto malih trgovin?

Podjetje je bila ustanovljeno leta 1954 kot Javna skladišča, s ciljem, da se združi vsa skladiščna dejavnost Ljubljane na isti lokaciji. Do oblikovanja Blagovno transportnega centra pa je prišlo leta 1985, sedem let po mojem prihodu v to hišo.

Iz transportnega ste prišli do trgovinskega centra ...

Trgovinski center je nastal leta 1990. Zakaj? Pred osamosvojitvijo smo bili, v logističnem smislu, najmočnejši ne samo v bivši Jugoslaviji, ampak celo v vsej celinski Evropi. Imeli smo 250.000 kvadratnih metrov zaprtih skladiščnih površin. Tu se je shranjevalo blago, ki se je uvažalo iz Evrope za celotno Jugoslavijo, in se distribuiralo, zato so bila skladišča vedno polna. Jasno, s postopnim uvajanjem tržne ekonomije so se potrebe po takšnih skladiščih zmanjšale. Poleg tega smo z osamosvojitvijo izgubili jugoslovanske trge, tako da smo ostali na dobrih 30 odstotkov potrebnih zmogljivosti. To pomeni, da 150.000 do 180.000 kvadratnih metrov površin nismo potrebovali. Postavilo se je dolgoročno vprašanje, kaj naj s temi površinami počnemo. Ali jih prodamo mestu, za stanovanjsko, industrijsko ali kakšno drugo gradnjo, ali pa poiščemo drugo rešitev. Naš menedžment je že od leta 1988 iskal možne izhode iz te zagate. Iskali smo nove programe in se odločili ...

Kdo je bil takrat direktor?

Vlado Zlobko. Aprila 1993 ga je zadel infarkt in takrat me je upravni odbor določil za predsednika uprave.

So bile ideje o trgovinskem centru že njegove?

Seveda. Sicer pa je šlo za projekt celega štaba, saj smo že v osemdesetih spremljali dogajanje v tujini. Videli smo, kaj se dogaja na obrobju Münchna, v New Yorku, v Milanu in Parizu. Videli smo, kakšne so možnosti, kakšni so trendi v Srednji Evropi, in videli smo, kaj se dogaja s politično situacijo v naši državi. Prve poskuse v tej smeri smo imeli že leta 1990. Začeli smo v Hali A. Šlo je za izjemno cenene diskontne prodajalne. Poskušali smo ljudi navajati, da bi sploh prišli kupovat v ta javna skladišča. Če bi takrat odprli dva fina butika, bi projekt seveda takoj propadel. Šli smo korak za korakom, da smo privabili ljudi.

Katera je bila prva trgovinica?

To je bilo v tej dvorani A v kletnih prostorih, tako da smo imeli med viličarji tri trgovinice, eno s tekstilom, eno z gradbenim materialom in eno s pohištvom. Najnižja raven, Ponterosso. V tej hali je danes približno 160 trgovin.

Kakšen je bil naslednji korak?

Leta 1993, ko sem prevzel vodenje tega sistema, sem se z ekipo v juniju odločil, da gremo v obnovo. V šestih mesecih smo preprojektirali in adaptirali 12.000 kvadratnih metrov trgovskih površin in odprli 70 novih trgovin naenkrat. To je bilo 1. decembra leta 1993, ko smo iz transportnega že postali trgovinski center.

Obenem pa so odmirale skladiščne površine.

Odmirale so, nekatere pa so bile že prazne. Od leta 1993 smo naprej adaptirali in na novo zgradili 145.000 kvadratnih metrov površin.

Koliko skladišč je ostalo?

Dobrih 30 odstotkov glede na leta 1990.

In tudi tem se slabo piše?

Vse tisto, kar imamo na tem območju, vsako leto zmanjšujemo in delno selimo na novo lokacijo na Letališki. V Ljubljani imamo dve lokaciji, eno logistično, na Letališki, ostalo pa je na Šmartinski. Jasno je, da to zemljišče postaja predragoceno za logistične, transportne in skladiščne dejavnosti. Ob tem pa seveda tudi ni možno mešati programov, kot so trgovski, poslovni, zabaviščni, s skladiščnimi.

Cilj je torej nič skladišč?

Tako je. Trenutno jih imamo na tej lokaciji še 75.000 kvadratnih metrov. Samo lani smo zmanjšali 40.000 kvadratnih metrov skladiščnih površin. Na teh površinah so skladišča tudi porušena in zdaj se bo na ruševinah gradil drugi del centra Interspara, kar bo dodatnih 30.000 kvadratnih metrov. To bo skupaj 120.000 kvadratov površin, kar je le še 30 odstotkov manj od največjega nakupovalnega središča na Dunaju. S tem, da ima Dunaj zaledje 4 milijonov ljudi, ki tja gravitirajo, mesto Ljubljana z zaledjem pa morda milijon. Poleg tega ima Dunaj 150 do 200 odstotkov kupne moči Slovenije.

Pa boste kdaj dohiteli nakupovalno središče na Dunaju?

Mislim, da ne. Kvečjemu če bi lahko to gravitacijo povečali, vendar je naš cilj, da postanemo čim bolj mednarodni center, da se čim bolj odpiramo navzven, da zajamemo tudi tranzitne turiste, ki potujejo skozi Slovenijo, in tiste, ki prihajajo v Slovenijo. Saj veste, danes ni več turizma, ko gre kdo samo za 14 dni na morje ali v hribe. Danes si želijo določene zabave, nakupov ... Drugi ponujajo hotele, mi pa ponujamo nakupovalna središča, zabavišča in vse ostalo.

Pomemben podatek je tudi ta, da Slovenci zaradi zadržkov v bližnji preteklosti šele zdaj postajamo pravi potrošniki.

Leta 1990, ko smo razlagali, da Slovenija potrebuje nakupovalne centre, se je politika čudila, zakaj. Ravno zaradi tega, da prepreči odliv nakupov Slovencev v Italijo, Avstrijo ali Nemčijo. Če bi navadili domačega kupca, da kupuje v tujini, potem bi bilo konec nacionalne ekonomije, ker ves odliv gotovine odhaja v tujino. Vsak državljan bi moral klasične nakupe opraviti doma, v tujini pa naj bi trošil med dopustom za spominke, hotele ...

Včasih smo dejansko hodili v KGM, Spar in podobne centre v tujini, zdaj naj bi bilo obratno ...

Čeprav je tu veliko tujih podjetij, gradijo za domačo operativo, zaposlujejo domače trgovce, plačujejo prispevke v Sloveniji, tudi carinske prispevke in dajatve. Sicer pa bi vse to šlo v blagajne tujih držav, kar je za majhno nacijo popolnoma nesprejemljivo.

Zdaj v Emporiumu že videvamo Italijane.

To je naš ponos, prihajamo v fazo, ko je ob sobotah v Emporiumu tudi do deset odstotkov italijanskih kupcev. Druga stvar pa je, da hodijo gledat tudi naše kulturne programe, tako domače kot mednarodne. Tega Italijani ob meji nimajo, kajti Ljubljana je le prestolnica, Trst pa to ni.

Če se za hip vrnemo, katere so glavne prelomnice za BTC City? Zdi se, da je bistvena prelomnica pojav Interspara.

Interspar smo namenoma pripeljali na to lokacijo, da bi pridobili koncentracijo, povečali obisk. To je bilo leta 1993, avgusta, sočasno pa smo odprli še 70 trgovin. In vse je takoj oživelo, saj veste, kakšen je bil naval na Interspar.

Leta 1993 smo si postavili za cilj, da moramo biti do leta 1997 najmočnejši nakupovalni center v Sloveniji. S tem pa nekako mednarodno opazen, za tranzitne turiste. Leta 1997 smo ta cilj dosegli, potem se je postavilo vprašanje, kam naprej. Že leta 1994 je dozorela misel, da bi postopoma naredili City. Kot je ameriški ali azijski koncept cityjev, kjer imaš kakšen nebotičnik, kakšna zabavišča in drugo. To je praktično mesto v mestu, to je sestavni del mesta: velika lokacija in ponudba različnih programov, tako nisi več klasični nakupovalni center. To pomeni, da 300 trgovinam, ki jih imamo trenutno v Ljubljani, dodaš veliko zabave, športa, rekreacije, veliko dodatnega servisa, določene črpalke, svojo tržnico, svojo avtopralnico, ki lahko na dan opere tudi po tisoč vozil, ker je tu dnevno po 22.000 vozil. Minimalno 18.000, maksimalno 25.000 vozil, po pretoku smo praktično mesto Celje. Vsako leto pripeljemo nekaj novega. Tako smo pripeljali kino Megapleks, ki bo odprt spomladi, lani smo odprli športni center Millenium, ki je na izredno visoki ravni. Zaseden je od 7. do 22. ure. Dopoldne starejši in mladina, popoldne, zvečer menedžerji.

Še kakšna prelomnica?

Recimo Emporium. Zakaj? Ker je pod eno streho 111 svetovnih blagovnih znamk. Tega ni na enem mestu ne na Dunaju, ne do Benetk. Veliko butikov, ampak vsak zase ločen. To je bil težek in velik projekt, tudi za Magistrat International, težko je to izpeljati v Ljubljani oziroma v Sloveniji. To je bolj zanimivo za Dunaj, Benetke ...

Se oblačite v Emporiumu?

Dostikrat grem tja, nekoč sem si kupil celo dve obleki.

Koliko ste največ zapravili?

Najdražja stvar je bila obleka za 70 tisoč tolarjev, kar za obleko ni tako veliko.

Dobro, to je bila ena prelomnica ...

Tudi Milenium je bil na neki način prelomnica, v smislu športa in rekreacije. Tam je dnevno tudi po 400-500 ljudi.

Greste tudi kdaj v Millenium?

Tudi.

Kateri šport?

Fitnes imam ob torkih zvečer, letos pa smo razširili še savno, tako da obiskujem tudi savno. Z Milleniumom smo dosegli dvig koncentracije. Žene gredo po nakupih, možje in otroci pa lahko skočijo notri. To je del družinske filozofije. Eni gredo po nakupih, drugi na pranje avtomobilov, tretji kupujejo sadje na tržnici, in jim ni treba v trgovine, če jih ne marajo, zdaj bo še Megapleks, ko bo lahko šla vsa družina v kino ali pa pošlješ samo otroke. Tu morajo biti miksi od miksov.

Verjamete v uspeh Megapleksa?

Zanimivo vprašanje, saj večina ljudi najprej meni, da ne bo šlo. Tako so govorili tudi, da ne moremo imeti trgovin v javnih skladiščih, za nebotičnik so govorili, da bo propadel, pa smo ga razprodali že konec junija lani. Za nobeno stvar še niso rekli, da bo uspela. Megapleks je velika stvar, se strinjam, delno tudi tvegana, vendar je to prvi primer Megapleksa v Ljubljani in Sloveniji, zato je za nas pomembno, da je na tej lokaciji. Ocenjujemo, da bo obisk med 800.000 in 1,000.000 ljudi na leto. Računamo tudi na 30-odstotno rentabilnost. Pri takšni zasedenosti bo Megapleks že uspešen. Tega, da bomo imeli zmeraj polne dvorane, niti ne pričakujemo. V to smo šli tudi zaradi filozofije BTC Cityja. Pred petimi leti večina ni vedela, kaj je to BTC, danes ga že vsi poznajo. In če nam uspeta še Casino in aqualand, smo že mesto v mestu. Potem tak kompleks pravzaprav potrebuje Megapleks.

Diskoteka Dakota pa ni bila tako uspešna.

To je bil neuspešen projekt, se strinjam. Mogoče smo ga prezgodaj zasnovali, drugo vprašanje pa je, ali smo imeli pravega menedžerja. Še vedno trdim, da če bi imeli pravega menedžerja, ki bi pripeljal DJ, pa čeprav iz tujine ... Po drugi strani pa sem danes vesel, da tega nimamo več, ker se je začelo pojavljati veliko mamil. Zbirala so se tudi različna mafijska združenja, od črnogorskega do albanskega.

Ali menite, da v igralnici ne boste imeli mafije?

Mislim, da ne, sicer bomo morali ta projekt opustiti, ker bi nam padel ugled.

Mimogrede, za kakšno igralnico gre?

To ne bo klasična igralnica, sestavljena bo iz dveh delov; zgoraj celo noč varieteji, programi v živo. Spodaj pa igralnica in gostinstvo.

Kdo naj bi bili lastniki?

Primarno BTC in Relax iz Kranjske Gore.

Ste predsednik uprave, postali ste javna osebnost, posel teče. Koliko imate dobička?

Za lansko leto računamo, da bo milijardo sto, milijardo dvesto milijonov tolarjev.

Kdo so lastniki BTC-ja?

25 odstotkov so lastniki tuji fondi, kajti kotiramo tudi na londonski borzi. 75 odstotkov pa je v slovenskih rokah. Zaposleni imamo 22 odstotkov.

Koliko imate vi?

Dva odstotka.

To je veliko?

Veliko. Če si menedžer tako velikega podjetja, je pomembno, ali v to podjetje zaupaš ali ne. Če zaupaš, zaupaš tudi v to premoženje, zato se splača take delnice kupovati, pa še kupovali smo jih po polovični ceni, v skladu z zakonom o privatizaciji. Tisti menedžment, ki ni verjel v razvoj podjetja, je zelo čudno ravnal. Jaz pa sem navdušil celoten kolektiv.

Koliko ste imeli zaposlenih, ko ste začeli s privatizacijo?

300, danes pa jih imamo 320.

V tem podjetju se je splačalo biti celo snažilka.

Tako je, tudi snažilke so kupovale delnice. In prek papirja so bile razmeroma uspešne.

Prek papirja ... ali si ne izplačujete dividend?

Letni donos je triodstoten prek dividend, kar je interes vseh delničarjev.

Investicija pa je prva?

Investicija je prva. Tudi snažilke so v končni fazi lahko vzele kredit za nakup naših delnic.

Tudi zaradi tega, ker ste uspešen predsednik uprave, ste šli v šport in postali predsednik največjega slovenskega športnega kolektiva!

Ne čisto tako. Pred petimi leti, ko je Miloš Kovačič odhajal iz Olimpije, niso našli novega predsednika. Bil sem predlagan za člana izvršnega odbora in sem tudi privolil, da bom pomagal pri tem projektu. Takrat so pritisnili name, da bi klub kar prevzel. To je bila velika odgovornost. Lani sem se želel posloviti, a se nisem mogel, ker nismo bili državni prvaki, zato je nastala histerija, da se bo vse razletelo. To pa bi se lahko zgodilo, če bi sam odstopil z mesta predsednika, saj sem lahko prepričal sponzorje, da bodo še naprej ostali, toliko si pa med sabo že zaupamo, da bomo znali to speljati. Potem pa bo treba najti novega predsednika, ker je to zelo naporna in odgovorna funkcija. V določenih trenutkih bolj kot samo vodenje sistema. Pokrivanje proračuna je zelo naporno, je le treba zbrati veliko denarja.

Letos bo to 11 milijonov mark?

9 ali 10 milijonov. Več ni realno. Ko sem prevzel, smo začeli pri proračunu 2,2 milijona mark.

Se vam zdi, da je Union Olimpija uspešen za ta denar?

Za to sezono smo dosegli svoj cilj, to je play-off. Če si postaviš za cilj kar Final four, je to popolnoma zgrešena miselnost. Ali pa moraš toliko več vložiti in takrat lahko tudi več zahtevaš.

Po drugi strani pa Olimpijin proračun ni tako majhen!

Ne rečem, da je majhen.

Od Uniona Olimpije sta močnejša dva grška kluba, dva španska, dva italijanska, potem pa je tu nekje tudi Union Olimpija!

Samo tam so finance mnogo bolj urejene.

Kako da finance niso urejene? Saj imate direktorja, pa naj jih uredi.

Ne more.

Kako ne more?

Če bi bilo to tako preprosto, potem ne bi potrebovali predsednika, kajti direktor bi vse uredil.

Ampak če mu vi pripeljete 10 milijonov, bi finance morale biti urejene.

Veste, to je klub, to ni tako kot v podjetju, ko imate predsednika nadzornega sveta, pa predsednika uprave. Kokalis je predsednik Olimpiakosa zato, ker pripelje 50-60 odstotkov denarja.

Jaz sem prepričan, da ste vi pripeljali več denarja kot direktor!

Seveda sem, saj ga Lorbek ne more. Lahko bi bili zraven tudi vi in bili direktorji, vendar ko bi hoteli od koga dobiti 200.000-300.000 mark za klub, bo relativno malo uspeha, če jih na višji ravni ne navdušimo. Seveda pa je tudi direktor odgovoren za finance.

Tudi pri Unionu Olimpiji?

Seveda, samo ne moreš mu obesiti 10 milijonov mark, ker ni realno.

Lani je pri Unionu Olimpiji igral najboljši beli igralec olimpijskega turnirja Šarunas Jasikevičius. Koliko denarja je Union Olimpija dobil zanj?

80.000 dolarjev. Mi bi radi več.

Kako radi, če nismo dobili, bomo zamenjali direktorja?

Ne, problem je v tem, da razmeroma dobrih igralcev v Ljubljano ne bi dobili, če bi jim klub postavljal pogoje. Mi bi radi čim več potegnili iz odškodnin, ampak nimamo svojih igralcev, kot jih imata Zvezda, Partizan.

Kaj pa Brezec?

Tu so pravila NBA; ker je začetnik, bomo dobili 350.000 dolarjev, več se pa ne da, ker bi potem oni kršili pravila. Tu bomo dobili nekaj, vendar Šarunas ni hotel podpisati take pogodbe, saj sicer v Ljubljano sploh ne bi prišel.

Takrat ni bil tako dober igralec, da bi imel ne vem kakšne ponudbe?

On je prišel zaradi Sagadina, zato da ima določeno minutažo, da je opazen v Evropi. Ker je vedel, da imamo urejen center za trening in da imamo ugleden klub, kjer je možnost napredovanja velika, predvsem v denarju. On se je prodal za 800.000 dolarjev. Isto je bilo z Markom Miličem, tudi on je prišel sem samo za eno leto ali pa ne bi podpisal.

Ali ima smisel vsako leto delati novo ekipo?

Mi imamo to smolo, da imamo v ekipi preveč tujcev. Če bi imeli več domačih igralcev ... Zato dostikrat pripeljemo tudi te mlade fante, v katere vlagamo, potem pa mogoče bo kaj iz njih, mogoče pa nič. Žal nimamo pogodb za pet, šest, sedem let.

Ampak sedaj imamo štiriletne pogodbe ...

Za naše igralce.

Ali lahko za te igralce zagotovite, da se ne bodo prodali pred tem rokom?

Za Bečireviča na primer težko.

Bo Olimpija kaj zaslužila?

O, to pa, saj je naš igralec še za nekaj let.

Boste z odškodnino, ki jo boste iztržili za Brezca, pokrili stroške investicije?

Približno tu nekje.

Dajmo reči še besedo ali dve o Telemachu. Menda ste se lastniki zavedeli, da imate slabega direktorja, ko se je zaletel s službenim ferrarijem.

Mislim, da je imel res prometno nesrečo s ferrarijem, vendar je bil njegov.

Menda je imel poleg tega še ...

Vem, vem, jahto, ki je vredna več kot milijon mark, vendar jo je kupil, ko Telemacha sploh še ni bilo.

Ne, mislil sem nekaj drugega, menda je imel na leasing še nekaj avtomobilov.

Ne, ni res. Leasing je bil za nekaj avtomobilov, vendar ne zanj.

Mercedes in audi A8.

Ima mercedesa, vendar lastnega, na svoj leasing, ki ga je vozil, ko je bil direktor Telemacha.

Se vam ne zdi, da ste izbrali osebo, ki ni v življenju nič več potrebovala, hoteli pa ste, da pokriva telekomunikacije?

Začeli bi kot kabelski operater. Problem pa je, kako zagotoviti hitro rast. Za nazaj so vsi pametni, tistih, ki bi zgrabili za delo, pa je bolj malo.

Bi moral začeti kopati kable?

Ne, nakupovati bi morali podjetja, kot so Meglič telekom, Telmont in drugi slovenski kabelski operaterji. Mi smo takrat hoteli postati močan telekomunikacijaki operater in konkurenca Telekomu. Za to, če hočeš biti nekdo, pa je potrebno nekaj sto milijonov mark. Ta trg je izjemno drag v kapitalskem smislu.

Kje so bile narejene napake?

Vsi skupaj smo šli preširoko, tudi uprava bi morala družbenike bolj opozarjati, da naj zagotovijo denar, ali pa zadeve ustavljati. Tako da ne moremo izpostaviti samo enega človeka.

Koliko je doslej vložil BTC?

11 milijonov mark. Vendar je to tako kot pri Simobilu, ko so dve leti govorili, da bo Simobil crknil. Vsako telekomunikacijsko podjetje v začetku dela z izgubo. Druga stvar pa je, ali je ta izguba kontrolirana ali podivjana. Če je podivjana, je konec, če pa je uokvirjena, pa taka podjetja tretje ali četrto leto začnejo dajati.

Pri Telemachu gre za kontrolirano izgubo?

Lani je bila predvidena izguba 900 do 950 milijonov tolarjev in bo znašala približno 850-900 milijonov. Čeprav je bilo narejenih dosti napak, tako da bi lahko bila še manjša. Primarno je vedno odgovoren menedžment, sočasno pa tudi solastniki z vidika prave kontrole.

Od našega specialista za telekomunikacije sem slišal, da je bistveni korak, ki ga je Telemach naredil, potem ko je del uprave odpustil, da se je odločil, da bo šel najprej v normalne kable in začel delati stvari na majhno!

Res je. Ocenili smo, da moramo delati počasi, ne prehitro, ne preglomazno. Zdaj gremo korak za korakom. Kupili smo dva kabelska operaterja, STI, ki je imel 14.000 naročnikov, in Sistel, ki je imel 7000 naročnikov, in zdaj smo že največji kabelski operater v Sloveniji. Do konca leta bi lahko prišli do 70.000 ali celo 100.000 naročnikov. Potem bi začeli ponujati še druge stvari.

povezava