23. 4. 2002 | Mladina 16 | Politika
E-zemljiška knjiga do leta 2004
Zaostanki pri vpisu se povečujejo iz leta v leto
Senožeče: 30 minut od Ljubljane in trikrat nižja cena kvadratnega metra
Zemljiška knjiga je ena največjih težav slovenskega sodstva, je pred nedavnim pojasnjeval pravosodni minister Ivo Bizjak. V začetku leta 2000 je začelo vseh 44 slovenskih okrajnih sodišč prehajati na dolgo pričakovano elektronsko zemljiško knjigo, toda kar 24 se jih ubada z velikimi težavami s pripadom novih zadev. Med najbolj kritične sodijo ljubljansko, mariborsko, celjsko, kranjsko, novogoriško in slovenjgraško okrajno sodišče, torej tista, ki obravnavajo največ zadev. Projekt elektronska zemljiška knjiga nameravajo precej optimistično izpeljati do konca leta 2003. Do sedaj so v Sloveniji v elektronsko obliko prenesli okoli 422.177 zemljiških vložkov ali 35 odstotkov celotnega obsega. Klasična oblika zemljiške knjige, stara več kot 250 let, dediščina iz avstro-ogrskih časov, ima vpisanih okoli 1,2 milijona vložkov. Toda število prenesenih vložkov je na različnih sodiščih različno, saj so recimo v Lendavi in Murski Soboti vpisali že 78 in 76,5 odstotka obsega, nekatera okrajna sodišča pa ostajajo le pri nekaj več kot 10 odstotkih.
Zakup člankov
Celoten članek je na voljo le naročnikom. Če želite zakupiti članek, je cena 4,5 EUR. S tem nakupom si zagotovite tudi enotedenski dostop do vseh ostalih zaklenjenih vsebin. Kako do tedenskega zakupa?
23. 4. 2002 | Mladina 16 | Politika
Senožeče: 30 minut od Ljubljane in trikrat nižja cena kvadratnega metra
Zemljiška knjiga je ena največjih težav slovenskega sodstva, je pred nedavnim pojasnjeval pravosodni minister Ivo Bizjak. V začetku leta 2000 je začelo vseh 44 slovenskih okrajnih sodišč prehajati na dolgo pričakovano elektronsko zemljiško knjigo, toda kar 24 se jih ubada z velikimi težavami s pripadom novih zadev. Med najbolj kritične sodijo ljubljansko, mariborsko, celjsko, kranjsko, novogoriško in slovenjgraško okrajno sodišče, torej tista, ki obravnavajo največ zadev. Projekt elektronska zemljiška knjiga nameravajo precej optimistično izpeljati do konca leta 2003. Do sedaj so v Sloveniji v elektronsko obliko prenesli okoli 422.177 zemljiških vložkov ali 35 odstotkov celotnega obsega. Klasična oblika zemljiške knjige, stara več kot 250 let, dediščina iz avstro-ogrskih časov, ima vpisanih okoli 1,2 milijona vložkov. Toda število prenesenih vložkov je na različnih sodiščih različno, saj so recimo v Lendavi in Murski Soboti vpisali že 78 in 76,5 odstotka obsega, nekatera okrajna sodišča pa ostajajo le pri nekaj več kot 10 odstotkih.
Kaj pomeni uporaba elektronske zemljiške knjige? Predvsem naj bi skrajšala čas dostopa do izpiskov iz zemljiške knjige, saj že sedaj v razmeroma kratkem času dobimo izpis iz računalnika, če je bil vpis prenesen v elektronsko obliko. Velika prednost je v tem, da izpiska ni nujno več zahtevati v kraju, kjer je bil opravljen vpis, temveč ga lahko izda katerokoli sodišče. Okrajna sodišča se opremljajo s posebnimi terminali, kjer bodo stranke lahko pregledovale vpise v zemljiško knjigo. Kasneje, ko bodo vsi podatki v elektronski obliki, pa bodo prek posebnega intraneta imeli dostop do zemljiške knjige tudi notarji, nepremičninski agenti, odvetniki in drugi državljani. Na izpisek bo treba čakati največ tri dni. Če vse navedeno primerjamo s sedanjimi razmerami, se zdi, kot bi futuristično mesto primerjali s kakšnim prizorom iz viktorijanskega Londona. Na izpisek iz knjige je treba čakati deset ali več dni. Banke od strank, ki si želijo posojilo na podlagi hipoteke, denimo zahtevajo največ do pet dni stare izpiske, nekoliko prizanesljivejši so v državnih uradih, saj se zadovoljijo tudi z nekaj mesecev starimi izpiski. Poleg tega je samo v Ljubljani nevpisanih skoraj 40.000 zahtevkov in dogaja se, da ljudje čakajo na vpis tudi po leto dni. Pri tem je treba upoštevati, da se je do sedaj z etažno lastnino, stanovanjskimi bloki, trgovalo prek zemljiške knjige zgolj s kupoprodajnimi pogodbami. Takšnih primerov nevpisane etažne lastnine naj bi bilo v Sloveniji kar 700.000. To vpisovanje pa je, zaradi številnih preostalih nerešenih primerov, za zdaj na stranskem tiru. Prav urejanje vpisa etažne lastnine v zemljiško knjigo bo postalo donosen posel. Vpisovanje v blokih naj bi urejali upravniki, pojavljajo pa se tudi posebne agencije, ki ponujajo te storitve. Stanovanja, ki niso vpisana v zemljiško knjigo, imajo načeloma manjšo tržno vrednost oziroma mora kupec vedeti, da bo vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo prinesel nekaj deset tisočakov dodatnih stroškov. Vpis v zemljiško knjigo pomeni prednost pri prodaji tudi zato, ker prodajalec lahko izkaže svojo lastnino zgolj z izpiskom iz zemljiške knjige. Drugače je kupcu treba izročiti izvirnike vseh prodajnih pogodb. Ti so potrebni tudi za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo. Edina izjema so stanovanja, ki so bila kupljena po t. i. Jazbinškovem zakonu. Oseba, ki je izkoristila možnost odkupa stanovanja po privatizacijskih odločbah, se šteje za kupca, ki je pridobil stanovanje v dobri veri. Lastniku stanovanja za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo ni treba predložiti celotne verige kupoprodajnih pogodb od investitorja naprej, pač pa zadostujejo pogodbe od lastnika, ki je pridobil stanovanje s privatizacijo.
Hipoteke
Ena največjih težav, ki jih povzročajo zaostanki pri vpisovanju v zemljiško knjigo, se kaže pri hipotekah. Hipotečni trg je pri nas ravno zaradi velikih težav slabo razvit, poleg tega mora biti kupec pri nakupu izjemno pozoren, da ni nepremičnina obremenjena s hipoteko. Kupci morajo biti pozorni tudi na morebitne t. i. "plombe". Te so razvidne iz izpiska iz zemljiške knjige in pomenijo, da pri konkretni nepremičnini v fazi zemljiškoknjižnega vpisovanja že obstaja poprej vložen predlog, ki pa še ni prišel na vrsto za reševanje. Vpogled v plombe ponavadi razkrije, kaj naj bi se v zvezi z lastništvom nepremične spremenilo. Hipoteke na stanovanjske hiše ali parcele so ali bodo zapisane v zemljiško knjigo. Večjo težavo pomenijo nevpisane zadeve. Pri etažni lastnini hipotečni upnik ponavadi zadrži izvirno pogodbo do končnega plačila posojila, tako da prodajalec ne more razpolagati z njo. Če jo vseeno ima, je, kadar je na stanovanje vpisana hipoteka, na zadnji strani žig sodišča o prepovedi razpolaganja z nepremičnino. Seveda pa se lahko zgodi, da se hipotečni upnik ni zavaroval na opisana načina in se lahko stvari kasneje precej zapletejo. Hipoteke so v Sloveniji precejšnja redkost, saj je, drugače kot v državah EU, kjer je večina stanovanjskih posojil vezana na hipoteke, pri nas pri bankah tako zavarovanih le okoli 10 odstotkov posojil. Glavna težava je spet zemljiška knjiga. Banke zaradi tega zahtevajo najažurnejše izpiske iz nje. Druga težava je nevpisana lastnina, saj banke le redko vzamejo hipoteko na takšno lastnino. Vendar neažurna zemljiška knjiga ni edini krivec. Tu so še izterjave dolgov, ki se pri nas zavlečejo in trajajo nekaj let. Poleg tega niti uspešna izvršba ne zagotavlja, da bo upnik zapustil stanovanje. Banka ga ne more vreči na cesto, temveč lahko postane njegov najemodajalec. To pa pomeni, da ne more prosto razpolagati s svojo lastnino.