Brez prehodnega obdobja

V slovenski ustavi je zapisano, naj država ustvarja možnosti, da si bodo državljani lahko pridobili primerno stanovanje. Mislite, da se 78. člen ustave v Sloveniji sploh upošteva?

Ta člen je mogoče interpretirati različno; ali je napravljeno dovolj, je povsem politično vprašanje. Ultraliberalna smer, ki prevladuje pri nas, je zadovoljna že z malim. Slovenija stanovanjske politike ne jemlje dovolj resno, čeprav se na mednarodnih forumih trudi pokazati, da sledi sodobnim usmeritvam. Naša stanovanjska politika je šibka, njen vpliv pa zelo majhen. Trudi se regulirati le majhen del dogajanja v sistemu stanovanjske oskrbe, pa tudi pri svojih skromnih ambicijah ni ravno uspešna. Poleg vsega v zadnjem desetletju ostaja neke vrste ujetnik denacionalizacijskega zakona in deluje kot nekakšen 'skriti podaljšek denacionalizacije'.

Slab učinek naj bi imel tudi prvi pravi institucionalni poseg v stanovanjsko problematiko. Ali ni tako, da je Jazbinškov zakon nekaterim slojem prebivalstva pomagal do rešitve stanovanjskega vprašanje, drugim pa je pot do lastnega stanovanja še podaljšal?

Sklicevanje na Jazbinškov zakon je kot sklicevanje na točo izpred desetih let. Tedanja zakonodaja je odprodala družbeno lastnino po ceni, ki je bila bistveno nižja od tržne. A prinesla je tudi zametke novih institucionalnih rešitev in zanimivo se je vprašati, kako uspešno smo jih razvijali in kako učinkovite so danes, po celem desetletju. Naredilo se je malo.

Pred leti je državni zbor z velikim navdušenjem sprejel program nacionalne stanovanjske politike, pojavile so se varčevalne sheme, proračunske rezervacije.

Seveda, a to še zdaleč ni dovolj. Najprej potrebujemo sistematične in zanesljive informacije o dogajanju v sistemu stanovanjske oskrbe. Pri nas, recimo, ne spremljamo sistematično naložb v stanovanja, cenovne dosegljivosti stanovanj v razmerju do plač, realne višine najemnin v zasebnem sektorju in delu neprofitnega sektorja, ni podatkov o namembnosti stanovanj. Brez tega ni mogoče spremljati, kako deluje sistem stanovanjske oskrbe, stanovanjska politika pa je koristna ravno toliko, kolikor izboljšuje njegovo delovanje. Slovenija pri tem ni ravno uspešna. In ni uspešna niti pri izbiri ukrepov stanovanjske politike, še zmeraj ne uporablja dovolj sodobnejših spodbud za akterje na stanovanjskem trgu.

Ali niso ugodno kreditiranje, varčevalne sheme in podobni ukrepi spodbujanje in podpora?

Seveda, a v glavnem le za potrošnike. Ne za ponudnike stanovanj tako, da bi ti znižali cene oziroma povečali kakovost. Smisel stanovanjske politike pa je, da postavlja kakovostne cilje in k njim usmerja ponudnike stanovanj. Naš sklad stanovanj je vse manj kakovosten, stanovanja se ne obnavljajo, pa tudi tista, ki se gradijo, niso dovolj kakovostna. Na Nizozemskem na primer obstajajo nove soseske, kjer je 5000 stanovanj, zaokrožene celote, z rekreacijskimi površinami in zelenjem. V njih so raznovrstna stanovanja za vse generacije, nekaj je manjših blokov in nekaj enodružinskih vrstnih hiš. Vsa stanovanja so iz sodobnih materialov, zdrava, ekološka in energijsko varčna. V Ljubljani bi med novogradnjami težko našli kaj podobnega. Nekakovostne nepremičnine, ki se gradijo danes, bodo obremenjevale okolje še desetletja.

Na stanovanjskem področju je zdaj največja težava neusklajenost med povpraševanjem in ponudbo stanovanj. Zakaj takšno neskladje, ki je navsezadnje povzročilo tudi strahovito rast cen?

Tako visoke cene imajo ime - reče se jim tržna motnja, neučinkovito delovanje trga. Ravno stanovanjska politika pa je tista, ki bi morala ustvariti razmere, v katerih bi stanovanjski trg bolje deloval. A jih ne, pri svojem delovanju ne uporablja vseh instrumentov, ki bi jih lahko. Je kot kirurg, ki poskuša zahtevno operacijo opraviti zgolj z nekaj medicinskimi pripomočki in se potem na koncu čudi, zakaj operacija ni uspela.

Katere so stvari, ki jih mora slovenska država nujno spremeniti, da se razmere na tem področju izboljšajo?

Pomembna stvar so razpoložljiva gradbena zemljišča in seveda njihov naravni sovražnik - zemljiške špekulacije. Logika teh, pri nas zelo razširjenih špekulacij je zelo preprosta. Posameznik ali podjetje ima v lasti neko zemljišče in čaka, da mu cena zraste, nato ga z velikim dobičkom proda. Razvite države in lokalne skupnosti takšne špekulacije omejujejo in ne dovolijo, da gredo čez okvir, ki bi ogrozil skupnost, kajti razpoložljivo zemljišče je tudi razvojni vir skupnosti. Naprej, država bi morala pospeševati neprofitno in zadružno gradnjo in tako dejavno večati ponudbo ne predragih stanovanj. Predvsem pa Slovenija pozablja na potrošnika na stanovanjskem trgu in na nujnost, da ima ta dobre in zanesljive informacije ter utečene kanale varstva pravic. Ko človek kupuje na primer kolo, zve, kdaj so ga napravili, iz česa je, do kdaj ima garancijo ... Ko pa kupuje stanovanje, včasih sploh ne ve, kdaj je bilo zgrajeno, kakšna je njegova statika, ali je bilo vmes prezidavano, ali je res uporabno, kdo je njegov pravi lastnik in podobno. Pogosto kupujemo stanovanja, ki so v gradnji. Oglaševanje teh stanovanj je včasih zavajajoče in kaže računalniško simulirano podobo zgradbe, okoli nje veliko zeleno površino, v resnici pa je stvar videti čisto drugače.

Že tako šibko slovensko stanovanjsko politiko pa čaka še en velik preizkus, z vstopom v EU se bo trg nepremičnin odprl.

Prvo vprašanje pri tem je, ali so slovenski kupci dovolj dobro opremljeni za nakup, da bomo zmogli konkurenco s tujimi kupci. Bojim se, da niso. Naša kupna moč je nižja, pa tudi manj ugodna posojila imamo na voljo. Mlada družina pri nas dobi za nakup prvega stanovanja skromnejše posojilo, kot ga lahko dobi upokojenec iz kakšne zahodne države za nakup počitniškega stanovanja pri nas. Za tekmo v mednarodni konkurenci je pripravljena predvsem ponudbena stran na trgu nepremičnin, stran povpraševanja pa ne. Ne poznam argumentov, zakaj nismo tako kot druge kandidatke zahtevali prehodnega obdobja, da bi v njem kupno moč domačega prebivalstva izboljšali s posojilnimi pogoji, ki bi bili primerljivejši s tistimi v razvitejših državah. In bi omogočili tudi lokalnim skupnostim, da se opremijo z razvojnimi viri in se okrepijo proti špekulativnemu kapitalu.

Bi načrtovalci slovenske stanovanjske politike naredili izpit pri vas, bi dobili šest, sedem ali bi padli?

Tega pa ne morem vedeti; najprej bi dobili kar nekaj študijske literature, potem bi se pa pogovarjali.