Boj za dobiček

Pred časom je vodilni človek enega največjih podjetij za inženiring pri nas Nestor Mankoč, direktor ZIL inženiringa, pojasnil: "V prodajni ceni kvadratnega metra stanovanja znaša cena zemljišča od 600 do 1200 nemških mark, odvisno, kako je bilo zemljišče pridobljeno. Potem sta tu še davek in komunalni prispevek in tako stane zemlja na kvadratni meter prodajne površine 1000 nemških mark ali več. Tisti, ki je zemljo kupil malo ceneje in se je nekako znašel, doseže ceno do 700 nemških mark, nižjega zneska najbrž nihče. Tisti, ki so prišli do zemlje po težji poti, zanjo ne morejo računati manj kot 1200 nemških mark. Potem so tu še izdelava, financiranje, inženiring, obresti vloženih sredstev. Zato naša gradbena podjetja s svojimi podizvajalci pri prodajni ceni 3000 nemških mark komaj 'pridejo skozi'." Torej se morajo tisti, ki hočejo zaslužiti, znajti pri nakupu prave lokacije ali pa pri gradnji uporabiti slabše in cenejše materiale. No, nekateri graditelji se znajdejo tudi tako, da kakemu izvajalcu ne plačajo ali pa kupci ostanejo brez plačanih stanovanj. Kako pa vse to na svoji koži občutijo kupci novih stanovanj?

Prava lokacija v Stožicah

Kot smo videli, je največji strošek in najtežji del pri gradnji novih stanovanj pridobitev zazidljivega zemljišča. Ker je kupovanje parcele precejšen strošek, je zaželeno zgraditi čim več stanovanjskih enot na čim manjši parceli. To pa je najlaže doseči z višanjem dovoljenih gabaritov. Lep primer prave gradbeniške logike je naselje BS 4/2 Stožice, kjer je ZIL inženiring s partnerjem, podjetjem Reality, zgradil novo stanovanjsko sosesko. Uporabnost zemljišča, kjer je zrasla ta soseska, se je zadnjih nekaj let pred začetkom gradnje pogosto spreminjala. Vedno v korist pravega investitorja. Pred letom 1994 je bilo na tem zemljišču dovoljeno graditi le centralne poslovne prostore, takratna občina Bežigrad je sprejela spremembe in dovolila tudi gradnjo stanovanjskih objektov, ki so lahko imeli največ tri nadstropja. Kot kaže, to ni bilo dovolj zanimivo za bodoče investitorje, zato so leta 1996 mestni svetniki povečali število dovoljenih nadstropij, in sicer na pet. S tem so bili zadovoljni oboji, investitorji in prodajalci zemljišča. Med prodajalci je bil tudi Karel Pollak, zaposlen na mestni upravi, in sicer ravno na oddelku za urbanizem, torej oddelku, ki je strokovno utemeljil povečano izrabo zemljišča. Po nekaterih nepreverjenih podatkih naj bi bil za tako pripravljeno zemljišče dobil milijon nemških mark, vendar sam to zanika. Nikoli pa ni povedal, koliko je zares dobil.

Za kupce teh stanovanj je bolj kot sporna pridobitev pravega zemljišča zanimivo prodajanje stanovanj, ki so tu zgrajena. Kupci, ki so se za nakup stanovanja odločili, še preden je bil objekt končan, so imeli nemalo težav zaradi zamujanja rokov. Največ težav pa so imeli tisti, ki so sprejeli nadstandardno ponudbo, saj je ta dovoljevala nekatere spremembe po lastni želji. Ko bi moral investitor plačati pogodbene kazni za zamudo, so se pokazale skrite pasti. V pogodbi je pisalo, da bodo kupci dobili tisočinko od vrednosti neopravljenih del za vsak dan zamude. Pa še tu je veljala omejitev, največ pet odstotkov vrednosti stanovanja, brez vračunane cene zemljišča. Tu sta dve zanki. Prvič, kazen je lahko mizerna, če računajo samo tisočinko od neopravljenih del. Drugič, večini kupcev kljub zamujanju sploh niso priznali zamude. Posebna ponudba namreč ne velja za neopravljeno delo. To so dodatna dela. Zato bodoči kupci novih stanovanj pazite, še posebej, ko plačujete vnaprej. Pomemben je drobni tisk.

Uporabno dovoljenje v Črnuški gmajni

Močnejši investitor iz prejšnje zgodbe, ZIL inženiring, nastopa tudi pri gradnji naselja Črnuška gmajna. Tudi tam gre za elitno lokacijo, kot so vse njihove. A kupci so se kljub plačani kupnini morali vseliti v stanovanja brez uporabnega dovoljenja. Investitorju so prekrižali račune okoliški sosedje, ki jih je zmotila gradnja mimo dovoljenega. Obetajoči se zaslužek je graditelju narekoval gradnjo, ki je bila prek dovoljenega, in to v širino in višino. Največjo vlogo je pri tem odigrala upravna enota, ki je kljub vsem očitnim nepravilnostim izdala gradbeno dovoljenje. Najprej so spregledali, da lokacijsko dovoljenje dovoljuje gradnjo 25 stanovanjskih enot, projektna dokumentacija pa 42. Upravna enota je privolila v investitorjevo zahtevo po 42 stanovanjskih enotah. Upravna enota je tudi spregledala, da je na tem območju dovoljeno graditi le klet, pritličje in mansardo. Projektant se je za investitorja domislil še ene pogruntavščine. Čez drugo nadstropje, ki ga ne bi smelo biti, je potegnil streho in nastale so dvoetažne mansarde. Ker pa je zaradi tega presegel višinske gabarite, je v načrtu za pridobitev potrebnih dovoljenj prikrojil številke. Številke v načrtu so sedaj videti tako, kot da je vse po črki zakona, ko pa preveriš merilo in izmeriš narisano, ugotoviš odmike. Seveda upravna enota tudi tega ni opazila. Podpis tega projekta razloži, zakaj so na upravni enoti tako površno pregledali načrte. Projekt je podpisalo podjetje IN razvoj in svetovanje. Ustanovitelja tega podjetja sta Nestor Mankoč, direktor ZIL inženiringa, in Igor Jurančič, zdajšnji načelnik oddelka za urbanizem.

Prvi kupci so se morali vseliti v drago plačana stanovanja, čeprav ta nimajo uporabnega dovoljenja. Kdaj ga bodo imela, se še ne ve, saj ministrstvo za okolje in prostor zavrača tako pridobljeno gradbeno dovoljenje, s čimer so se enkrat strinjali tudi na upravni enoti, vendar je ta zdaj izdala enotno gradbeno dovoljenje za objekt. Zadeva je spet romala na MOP.

Smešenje sodišča v Zgornji Hrušici

ZIL inženiring se je lotil še ene atraktivne lokacije in je v bližini Golovca zgradil 12 vrstnih hišic. Ker pa se stanovanja prodajajo laže od vrstnih hišic, so to spretni graditelji spremenili. Manjša težava je nastala, ker za spremembo niso imeli potrebnih dovoljenj. Kakšen status ima ZIL inženiring pri mestnih veljakih, pa kaže tudi ta primer. Čeprav ni bilo dovoljenj, je Mestna občina Ljubljana kupila in že plačala 16 stanovanj. Nikogar ni zmotilo, da ima ZIL inženiring oziroma ZIL-ovo hčerinsko podjetje dovoljenje za 12 vrstnih hišic. Ker je vsa zadeva še pred koncem gradnje prišla v javnost, je bila pogodba prekinjena in denar vrnjen. Investitor pa je vztrajal pri svojem in nadaljeval začeto gradnjo. Sosedje so z njim prišli v spor tudi pri ureditvi služnostne poti, saj jo je investitor zgradil, čeprav je imel odločbo sodišča, ki mu je to prepovedovala. Tudi pri tem se je pokazalo, zakaj je ZIL vodilni v Ljubljani. Sklep sodišča, ki je prepovedoval gradnjo služnostne poti, je ZIL obšel tako, da je sklenil pogodbo neposredno z izvajalcem del, podjetjem Tiganj Rifet, s. p. Sodišče temu podjetju namreč ni prepovedalo gradnje. Pri investitorju pravijo, da je njihov interes narediti stalno pot, vendar je ne morejo, ker jim lastniki zemljišča, po kateri naj bi potekala stalna pot, le tega nočejo prodati. Tudi ta zadeva je na sodišču. Obljubljajo pa, da bodo začasno pot takrat ukinili, če temu ne bodo nasprotovali tisti, ki se bodo nanjo navadili. Kar praktično pomeni, da bo začasna pot postala vseeno stalna.

Ustavno sodišče brez možnosti v Kamnik

Današnji graditelji morajo bolje obvladovati črko zakona kot samo gradnjo. V središču Kamnika je ZIL inženiring zgradil sosesko, ki je še pred koncem gradnje prišla celo do ustavnega sodišča. Kuhati se je začelo, ko so pri zdajšnjem investitorju soseske videli priložnost za gradnjo stanovanj, vendar jim tega zakonodaja ni dovoljevala. Investitorjem so to na upravni enoti jasno povedali. Zato je bila pridobljena obvezna razlaga zazidalnega načrta, ta pa je gradnjo po okusu ZIL inženiringa dovolila. To je upravna enota v gradbeno dovoljenje tudi zapisala: "Pred izdajo enotnega gradbenega dovoljenja za gradnjo je bilo ugotovljeno, da izvleček iz zazidalnega načrta v določenih objektih predvideva tudi stanovanjsko namembnost, ki pa ne v tekstualnem ne v grafičnem delu odloka o zazidalnem načrtu območja K-6 Utok ni omenjena. Zato je bila pridobljena razlaga župana Občine Kamnik in obvezna razlaga Občinskega sveta Občine Kamnik. Iz navedenih razlag je razvidno, da je v skladu z 12. členom odloka poleg dejavnosti, naštetih v 5. členu odloka, enakovredna namembnost tudi stanovanjska in vzgojnovarstvena." To pa niso bile edine zaželene spremembe, zato v enotnem gradbenem dovoljenju še piše: "Dvanajsti člen odloka predpisuje tolerance od predvidenih gabaritov v notranjost urbanih karejev. Ker so odstopanja v predloženi projektni dokumentaciji večja, je bilo v skladu s tem členom pridobljeno tolmačenje izdelovalca zazidalnega načrta." Tako so bili vsi apetiti investitorja zadovoljeni. Težava je nastala, ko je tudi ministrstvo za okolje in prostor ugotovilo, da tu nekaj ni v redu. Zakonitost takih odlokov je, na predlog vlade, začelo premlevati ustavno sodišče. Vmes je ZIL inženiring opravil že precej dela. Kot so njegovi predstavniki zagotavljali takrat, naj bi bilo opravljenega dela za 30 milijonov nemških mark. Ker so za svoje početje imeli dovoljena, ne glede na to, kako so jih pridobili, bi moral ustavljeno gradnjo in rušenje nekdo plačati. Najverjetneje bi bila to Občina Kamnik. Ustavno sodišče je sprejelo salomonsko rešitev. Vse sporne odloke oziroma razlage odlokov je razveljavilo. Vendar je to pomenilo razveljavitev za naprej. Tako je ustavno sodišče ugotovilo, da takih odlokov in razlag, posledično tudi gradbenega dovoljenja, ne bi smelo biti, vendar sporna gradnja ostane. Z odločitvijo so bili zadovoljni vsi. Župan Kamnika Tone Smolnikar, ker se mu je že pošteno majal županski stolček, ministrstvo za okolje in prostor, ker je le doseglo razveljavitev spornih razlag, Kamničani, ker jim ni bilo treba plačati 30 milijonov nemških mark, še najbolj pa investitor. Upamo, da bodo zadovoljni tudi kupci stanovanj.

Nespretni investitor na Brodu

V Ulici Milana Majcna je IPC holding investiral v stanovanjski objekt, ki ga je zanj gradilo podjetje Givo. Stanovanja so bila že zgrajena, prodana in plačana, vendar je izvajalec del Givo s tako imenovano pridržno pravico 14 stanovanj zadržal, da bi tako od IPC izterjal denar, ki naj bi mu ga bilo to podjetje dolžno. Pri Givu trdijo, da jim je IPC dolžan 157 milijonov tolarjev, investitor pa to zanika. Kratko so seveda potegnili kupci, saj kljub pogodbam in celo ključem niso mogli do svojih stanovanj. Givo je zamenjal ključavnice in postavil varnostnika. Zadeva je prišla tudi pred sodišče. Okrožno sodišče je izdalo začasno odredbo, da se kupci lahko vselijo v svoja stanovanja, ki jih je Givo zadržal zaradi neporavnanih računov. IPC in njegovi kupci pa se niso znašli v težavah samo tu. Zaradi nezmožnosti plačevanja se je ustavila gradnja stanovanjskega kompleksa Brod. Tam je vlogo graditelja prevzelo podjetje Gradis. Ker IPC ni mogel plačevati niti zagotoviti hipotečno neobremenjenih stanovanj, so dela ustavili. Po besedah investitorja naj bi bilo 28 stanovanj že prodanih, načrtovana vselitev pa oktobra letos. Glede na začetne zaplete vse kaže, da bodo kupci morali spet malo potrpeti. Upajo lahko le, da bodo do stanovanj sploh prišli, četudi z zamudo.

V Mostecu pravi investitor in prava lokacija

Že ob začetku gradnje so okoljevarstveniki povzdignili glas, da se na tem mestu, ki je bilo namenjeno za rekreacijske dejavnosti, ne sme graditi. Vendar to ni dosti pomagalo. Stanovanjska soseska se je zgradila. Kljub težavam s plačevanjem podizvajalcem del (krivec za neplačevanje naj bi bil izvajalec del in partner Vegrad), je Imos inženiring zgradil stanovanjsko sosesko Mostec. Soseska, ki naj bi bila nadstandardna po lokaciji, izdelavi in ceni, je ostala nadstandardna samo po zadnjem merilu. Z investitorjem so si prišli navzkriž celo arhitekti, ki so izdelali načrte za sosesko. Očitali so mu, da je na svojo roko spreminjal projekte, uporabljal slabše materiale in celo spreminjal barvo fasade. Investitor zagotavlja, da bodo dolgoročno kupci na boljšem, čeprav ti pri vsem tem niso imeli veliko besede.

Težave nepravih investitorjev

Doslej smo opozarjali, da se morajo kupci paziti investitorjev, ki iščejo bližnjice, zapisati pa je treba še, da se morajo kupci paziti tudi investitorjev, ki nimajo pravih poznanstev na Mestni občini Ljubljana. V bližini Koseškega bajerja je nastala cela stanovanjska soseska, kljub negodovanju in čeprav je bilo območje namenjeno za rekreacijo. Nedaleč stran pa je prvotni urbanistični načrt predvideval tudi gradnjo športno-rekreacijskega objekta v velikosti 23 m x 45 m. Kot kaže, je to parcelo dobil nepravi kupec, saj se je po zamenjavi lastnika zemljišča in z novim urbanističnim redom ta gradnja prepovedala. Zgodba pa se je začela na drugem koncu Ljubljane, kjer je isti zasebni investitor Iztok Štrbenc na podlagi pravnomočnih dovoljenj zgradil Vilo Grbina. Poleg zgrajene vile je parcela, na kateri je bilo po urbanističnem načrtu dovoljeno graditi vrtec. Temu primerna je bila cena zemljišča. Lastnik zemljišča pa je dovoljeno gradnjo hotel spremeniti in namesto vrtca zgraditi več stanovanjskih blokov do višine dveh nadstropij. Ker sosed Štrbenc ni hotel dati soglasja za tako spremembo, saj bi to zmanjšalo vrednost njegovi vili, so se začele težave. Vse dejavnejši je bil odvetnik Miro Senica, sicer mestni odvetnik; sedaj od Štrbenca celo zahteva 100.000 DEM odškodnine. Sočasno z zavračanjem soglasja pa so se spreminjala tudi urbanistična pravila za parcelo ob Koseškem bajerju. Brez vednosti novega lastnika se je urbanistični načrt spremeni v njegovo škodo. Zato je lastnik zaprosil za sprejem pri županji Viki Potočnik. Ta naj bi mu bila zagotovila, da se njegovi načrti in načrti mesta ujemajo in da bo poskrbljeno, da se bodo urbanisti držali zazidalnega načrta. Hkrati z zgodbo o gradnji športno-rekreacijskega objekta pa se je nadaljevala zgodba o gradnji vile oziroma izdaji soglasja za spremembo namembnosti sosednjega zemljišča. Štrbenc ni privolil v spremembo namembnosti zemljišča, hkrati pa se njemu spet ni dovolila gradnja športno-rekreacijskega objekta ob Koseškem bajerju. Ker Štrbenc kljub temu ni privolil v spremembo namembnosti parcele ob Vili Grbina, sedaj "mestni" odvetnik Miro Senica oporeka njegovemu že pridobljenemu gradbenemu dovoljenju. Toda tu vsaj ne bodo oškodovani kupci stanovanj, ker nihče ne ve, kdaj bo zasebni investitor stanovanja sploh lahko prodal.