Kazen za varčne

Da bi lažje razumeli, kakšno finančno breme vam z novim davkom na nepremičnine namerava že čez dve leti naložiti oblast, se je treba najprej seznaniti z obstoječo zakonodajo. Če ste lastnik 60 kvadratnih metrov velikega stanovanja v Ljubljani in v tem stanovanju tudi stalno bivate, morate občini po letošnjem ceniku plačati nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča od 5.988 do 13.608 tolarjev. Višina zneska je odvisna od tega, v katerem od sedmih ljubljanskih območij je stanovanje. Bolj ko je območje komunalno opremljeno, višja je vrednost točke. Najvišje nadomestilo zaračunavajo mestne občine, kjer višina celo do petkrat presega višino nadomestila v najmanjših slovenskih občinah. Če je takšno razlikovanje še nekako logično, pa so bistveno manj logična merila za izračunavanje nadomestil. Ta so namreč tako različna, da so že zdaj predmet številnih ustavnih tožb. A vrnimo se k izračunavanju. Če imate še eno stanovanje, v katerem pa ne bivate stalno, morate občini zanj odšteti še davek na premoženje, pa čeprav je morda stanovanje veliko le 20 kvadratnih metrov. Ali povedano drugače: plačila davka na premoženje za stanovanja, ki so manjša od 160 kvadratnih metrov, so oproščeni samo tisti, ki v teh stanovanjih stalno bivajo. Kdor torej drugo stanovanje uporablja za vikend, mora zanj plačevati davek na premoženje, in to tudi, če je stanovanje manjše od 160 kvadratov. Zato pa davka na premoženje ni treba plačevati pravnim osebam, se pravi, da so plačila oproščene vse poslovne nepremičnine v lasti podjetij. Poleg tega so evidence o nepremičninah izredno slabe, tako da občinam uspe zajeti le približno polovico tistih, ki bi bili po zakonu dolžni plačevati nadomestilo. Tako se na primer dogaja, da v isti ljubljanski ulici pol lastnikov hiš nadomestilo plačuje, ostala polovica pa ne. Še hujše. Povsem mogoče je, da ste zaradi šlampastih evidenc edini stanovalec bloka, ki plačuje nadomestilo.

Takšno razlikovanje bo svoj epilog doživelo sredi leta 2005, ko naj bi začel veljati zakon o davku na nepremičnine. Takrat bosta namreč hkrati ukinjena nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča in davek na premoženje, nadomestil pa ju bo novi davek na nepremičnine. Ministrstvo za finance naj bi predlog zakona predvidoma pripravilo do julija letos.

Več denarja za državo

Novi davek vas bo po žepu udaril bistveno bolj, kot vas tepe sedanja zakonodaja. Za že omenjeno 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje boste namreč po najbolj optimističnem scenariju odšteli 54.000 tolarjev, po najbolj črnem scenariju pa kar 180.000 tolarjev davka na leto. Še več. Če boste imeli še eno stanovanje, ki ga boste oddajali najemnikom, a teh najemnikov ne boste prijavili, bo občina stanovanje štela za neizkoriščeno in vam bo zanj imela pravico zaračunati še bistveno višji davek. Kar pomeni, da boste na primer za drugo stanovanje, če bo to prav tako merilo 60 kvadratnih metrov, po optimistični varianti plačevali 81.000 tolarjev, po črni varianti pa 270.000 tolarjev davka na leto. Za tiste, ki radi seštevajo: lahko se vam zgodi, da boste za obe stanovanji letno odšteli tudi do 450.000 tolarjev davka. V osemdesetih letih vam bo torej stanovanji uspelo še enkrat plačati. Tudi če bi država vrednost 60 kvadratov velikega stanovanja ocenila zgolj na dve tretjini njegove dejanske tržne vrednosti, torej na 13,5 milijona tolarjev, bo davek pri predvideni stopnji 0,3 odstotka znašal 40.500 tolarjev, pri stopnji enega odstotka 135.000 tolarjev, pri najvišji možni stopnji 1,5 odstotka za neizkoriščene nepremičnine pa 202.500 tolarjev na leto. Če se že ti zneski slišijo grozljivo, pomislite, kakšno breme bodo morali plačevati šele tisti, ki živijo v večjih stanovanjih ali hišah. Zanje bo letni znesek že ob najnižji davčni stopnji presegal poprečno slovensko plačo.

Državna sekretarka na ministrstvu za finance Milojka Kolar je v začetku junija za časnik Delo izjavila, da nepremičnine po novem ne bodo bolj obremenjene, kot so s sedanjimi tovrstnimi davščinami. Enako zatrjuje tudi vladna svetovalka na ministrstvu za finance Neva Žibrik: "Jasno je, da bo davek za nekatere nekoliko višji, za druge pa nekoliko nižji od sedanjega nadomestila. Vendar pa bo obremenitev načeloma ostala enaka." Toda naši izračuni dokazujejo nasprotno. Glede na zdaj predlagano davčno stopnjo bo tudi po najbolj optimistični različici za isto nepremičnino treba plačali trikrat več denarja, kot ga plačujemo danes. Ali kot je v izjavi za javnost pred kratkim opozoril Forum za levico: "Novi davek na nepremičnine ni nadomestilo za zdaj veljavna davka, temveč radikalen in sprevržen preobrat pri neoliberalnem obravnavanju bivanjskega prostora." Takšna obremenitev bo morda sprejemljiva za lastnike nepremičnin z izredno dobrimi dohodki. Vendar ne gre pozabiti, da je takšnih bistveno manj kot državljanov, ki prejemajo le povprečno slovensko plačo in ki jim je hiša (ali stanovanje) edina velika življenjska naložba.

Če bo ministrstvo hotelo držati svojo besedo o vsaj približno enaki obremenitvi, bo predvideno davčno stopnjo moralo drastično znižati. K temu jih silijo tudi prvi podatki simulacij v občinah Ljubljana, Koper in Krško, saj ti kažejo, da enake ravni davčnega bremena ni mogoče ohraniti z davčno stopnjo 0,3 odstotka, ampak šele z davčno stopnjo, nižjo od 0,1 odstotka.

Argumentu ministrstva za finance, češ da tudi večina ostalih evropskih držav pozna razpon davčne stopnje do enega odstotka, sicer ni mogoče ugovarjati. Vendar obstaja bistvena razlika. V Sloveniji naj bi se osnova za izračun davka revidirala letno. V tujini zaradi pritiska javnosti to ni tako. V Nemčiji je določena davčna stopnja do višine 0,35 odstotka, ki pa jo lokalne skupnosti lahko povečajo do 505 odstotkov (tak primer je Berlin). Osnova za izračun je tržna vrednost nepremičnin, pri čemer naj bi se ta revidirala vsakih šest let, v resnici pa že vse od uzakonitve davka leta 1964 ni bila opravljena niti ena sama revizija. Podoben je primer Avstrije, kjer davčna stopnja sicer znaša med 0,5 in dvema odstotkoma, vrednost nepremičnin kot osnova za izračun davka pa ostaja že od leta 1980 skoraj nespremenjena. Pa še tretji primer: Belgija bi revizijo vrednosti nepremičnin morala opraviti vsakih deset let, a jo je predvsem zaradi pritiska javnosti odložila tako leta 1990 kot leta 2000.

Hipoteka kot kazen za neplačilo

Da bi bila zadeva še hujša, ministrstvo za finance v sedanjem zakonskem osnutku ne predvideva nobenih izjem za revnejše sloje. Kar je seveda bistvena razlika glede na sedanjo ureditev, ki pri plačilu nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča predvideva olajšave za socialno šibkejše kategorije prebivalstva. Davek na nepremičnine bodo morali plačevati vsi lastniki nepremičnin, ne glede na višino svojih dohodkov. Torej tako pravne kot fizične osebe, in to ne le za stanovanja, hiše, garaže, poslovne objekte in industrijske nepremičnine, pač pa tudi za kmetijska, gozdna in nezazidana stavbna zemljišča. Pri čemer za zdaj še ni povsem jasno, ali naj bo davčna stopnja za vse sklope nepremičnin enaka ali pa naj se uvede progresivna lestvica, tako da bi bila na primer nekoliko manj obdavčena kmetijska zemljišča, za katera bo tudi po uvedbi davka treba še naprej plačevati katastrski dohodek. Skoraj zagotovo pa bo davčna stopnja enaka tako za prvo kot vsako naslednje stanovanje ali hišo. Razen seveda takrat, ko bodo nepremičnine neizkoriščene, saj bo v teh primerih občina davčno stopnjo lahko povišala za 50 odstotkov.

Po grobih izračunih bo zakon obdavčil približno pet milijonov parcel, 750.000 stanovanj in 1,4 milijona stavb s površino, večjo od štirih kvadratnih metrov. Občine, ki na račun davka na premoženje in nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča letno načrpajo okoli 22,8 milijarde tolarjev (podatek je iz leta 2001), naj bi po novem zaradi popolnejših registrov nepremičnin in širšega kroga zavezancev zaslužile tretjino več denarja, torej približno 50 milijard tolarjev letno. Tako vsaj trdi Žibrikova, medtem ko Kolarjeva govori o povečanju za 10 do 20 odstotkov.

Po sedanjem zakonskem predlogu bi bile plačila davka oproščene zgolj redke izjeme. In sicer tiste nepremičnine, ki ne morejo biti predmet prostega pravnega prometa, kot so javno dobro, zavarovana območja, območja naravnih in drugih spomenikov in vse nepremičnine, za katere je treba uvesti oprostitev na podlagi mednarodnih in bilateralnih pogodb, torej vsa diplomatska in konzularna predstavništva v lasti tujih držav ter predstavništva mednarodnih organizacij, kot sta Unicef ali Amnesty International. Razmišlja se tudi, da bi bile plačila oproščene nepremičnine, ki se uporabljajo za izvajanje verskih in karitativnih dejavnosti, ter vse stavbe v lasti občine in države. Pri čemer takšna oprostitev ne bo veljala za tiste objekte v državni ali občinski lasti, ki se uporabljajo v profitne namene.

Kaj pa ostale nepremičnine? Za navadne smrtnike razmišljajo o enem samem odpustku. Plačila naj bi bile oproščene le na novo zgrajene hiše in stanovanja, do starosti pet let. Cilj takšne rešitve, ki je povzeta po švedskem modelu, poznajo pa jo tudi nekatere druge evropske države, na primer Nemčija in Nizozemska (čeprav slednja le za obdobje gradnje objektov), je spodbujanje investicij v novogradnje. Vendar so šli Švedi dlje, kot namerava iti Slovenija. Njihova zakonodaja namreč določa, da se za nove stanovanjske nepremičnine prvih pet let ne plačuje noben davek, naslednjih pet let pa se plačuje le polovični davek.

O morebitni popolni oprostitvi davka za socialno najšibkejše sloje na finančnem ministrstvu resneje ne razmišljajo, čeprav bi se lahko pri tem zgledovali po Irski, kjer so davka oproščeni vsi tisti, katerih bruto letni dohodek gospodinjstva (lastnika in njegovih sostanovalcev) ne presega 25.000 funtov. Na ministrstvu tudi ne razmišljajo o oprostitvi davka za prizadete osebe, čeprav takšno ugodnost poznajo v Angliji, na Češkem, Slovaškem, Poljskem, v Franciji in Moldaviji. V tujini je na splošno najpogostejša oprostitev odlog plačila ali pa odpis dela davčne obveznosti.

Kaj torej v primeru, ko lastnik nepremičnine davčnega bremena zaradi prenizke plače ne bo zmogel poravnati? Že ob prvem neplačilu bo občina nepremičnino lahko obremenila s hipoteko, ki bo na nepremičnini ostala do poravnave davčnega dolga. Ob morebitni prodaji nepremičnine bo hipoteka prešla na novega lastnika. S hipoteko obremenjeno nepremičnino je seveda bistveno težje prodati. Vendar Žibrikova zagotavlja, da je strah pred izgubo strehe nad glavo odveč, saj naj bi bila v zakonu predvidena zelo blaga oblika hipoteke: "Izvršba se bo lahko izvedla šele, ko bodo znesek neplačanega davka presegel 20 do 30 odstotkov vrednosti nepremičnine. To pa ne bo prav hitro, saj bodo obresti za neplačani davek na nepremičnine nižje od obresti pri običajnem davčnem dolgu. Nekateri izračuni kažejo, da bi bila ob predlagani davčni stopnji izvršba mogoča šele po 60 letih. Za blažjo obliko hipoteke smo se odločili zato, ker naš cilj ni, da se ljudje izselijo iz svojih domov, ampak da jih spodbudimo k plačilu davka. Hipoteka bo inštrument za preprečevanje špekulacij in ne orodje za množične izvršbe."

Upor civilne družbe

Davek na nepremičnine v nobeni državi ni priljubljen. Ljudje so se sicer sprijaznili z dejstvom, da ga morajo plačevati, vendar pa to še zdaleč ne pomeni, da tiho pristajajo na drastično zviševanje tega davka. Ravno nasprotno. Vsakemu, tudi najmanjšemu dvigu, se skušajo upreti. Vse kaže, da tudi slovenska javnost novega davčnega zalogaja ne bo požrla brez kritike. Del Ljubljančanov je v svojih nabiralnikih že zasledil izjavo Združenja lastnikov nepremičnin v Sloveniji, v kateri ostro protestirajo proti uvedbi tako visoke davčne obveznosti, kot jo v prvem osnutku zakona predvideva finančno ministrstvo. Dodajajo še, da je zakon izredno krivičen, ker uvaja obdavčenje ene same vrste premoženja oziroma prihrankov. Lastništva manj vidnega premoženja (vrednostnih papirjev, zlatnine, umetniških slik in drugih oblik) pa ne obdavčuje.

Poleg Združenja lastnikov nepremičnin so se v bitko zoper predvideni zakon vrgli tudi predstavniki Foruma za levico pod neformalnim vodstvom Franca Jurija. V izjavi za javnost so med drugim zapisali: "Nedopustno je, da vlada v vseh teh letih, ko so se na stanovanjskem področju dogajale nezaslišane špekulacije in so nekateri z izjemno majhnimi vložki postali nepremičninski veleposestniki, še ni uveljavila zakona o davku na nepremičnine, ki bi izvzel površine, na katerih lastniki dejansko živijo, in temeljito obdavčil tiste, ki prinašajo dobiček." Vladi zato predlagajo, da vpelje moratorij na davek za prvo stanovanje, dokler Slovenija ne bo dosegla dohodkovnega povprečja EU, dokler ne bodo zagotovljene osnovne stanovanjske pravice za manj premožne in dokler ne bodo zagotovljeni evropski pogoji za nakup prvega stanovanja (med slednje spadajo predvsem ugodni krediti, primerne cene in večja ponudba stanovanj na tržišču). Skratka, forum od vlade pričakuje, da bo davek na nepremičnine vpeljala samo za tiste nepremičnine, ki ne sodijo v temeljni bivalni prostor in jih je zato mogoče obravnavati po kapitalski logiki. Opozarjajo, da bo novi davek zaradi še neurejenih stanovanjih razmer v Sloveniji hudo prizadel zlasti srednje in manj premožne sloje prebivalstva. "Po mnenju poznavalcev bo nujno povzročil povišanje cen manjših stanovanj, ki so po ceni kvadratnega metra že zdaj bistveno dražja od velikih, luksuznih stanovanj, povzročil pa bo tudi drastično povišanje podnajemniških najemnin."

Strah, ki ga izražata obe civilni združenji, vsaj deloma potrjujejo tudi ocene nepremičninskih agentov. Direktor agencije ABC Nepremičnine Andrej Kuplenk na primer meni: "Večji ko bo davek na nepremičnine, večja bo ponudba in posledično tudi nižje cene nepremičnin večjih vrednosti. Davek bo nedvomno vplival tudi na višje cene najemnin, saj se bo interes fizičnih oseb, ki se odločajo za nakup stanovanja kot investicijo (z namenom oddaje), zmanjšal, ostali pa bodo - glede na dejstvo, da povpraševanje že danes bistveno presega ponudbo - ustrezno zvišali najemnino."