Povrniti življenje

Po podatkih ministrstva za infrastrukturo in prostor kar tretjina slovenskih gospodinjstev prebiva v domovih, ki jim puščajo strehe, imajo vlažne stene ali pa jim trohnijo okna, skratka, so tako ali drugače neprimerni. Hiše, v katerih živimo, očitno zanemarjamo in ne vzdržujemo na sprejemljivi ravni. Kje je vzrok in kaj lahko storimo glede tega?

Poskusimo opisati težave povprečne slovenske hiše. Zgrajena je bila nekje v sedemdesetih letih, to pomeni, da se počasi bliža štiridesetim letom starosti, ko so praviloma potrebna obsežna vzdrževalna dela. Zgrajena je bila v lastni režiji ali z nestrokovnim delom, to pomeni, da so detajli in izvedba pomanjkljivi, materiali pa hitreje propadajo. Zaradi starosti in gradnje v lastni režiji verjetno ni potresno varna. Pogosto ni vzdrževana; niso opravljeni redni pregledi in vzdrževalna dela, zaradi česar še hitreje propada. Je prevelika za svoje prebivalce – zidana je bila za dve družini, po sistemu »da bodo otroci imeli kje biti«, v njej pa živi samo ena družina ali celo en človek. Je prevelika in neprilagojena potrebam sodobne družine. Je energetsko neučinkovita, se ogreva na kurilno olje in lastniku požre okoli tri tisoč evrov na leto za ogrevalne stroške. Napeljave in ogrevalni sistemi so dotrajani. Če povzamemo: problematične hiše so stare, dotrajane, vanje vgrajeni materiali vedno hitreje propadajo, so energetsko neučinkovite in preveliko finančno breme za lastnike, hkrati pa pogosto arhitekturno in organizacijsko neprimerne za sodobni čas. Kako lahko s čim manjšimi stroški odpravimo nekatere izmed naštetih težav?

Starost in potresna varnost

Glavna težava v zvezi s starostjo ni toliko v nosilni konstrukciji kot v drugih elementih – strehi, kritini, stavbnem pohištvu … A vseeno ima nosilna konstrukcija starih hiš temeljno težavo: potresno odpornost oziroma varnost. Sicer je veliko odvisno od konkretnega primera, vendar lahko posplošimo, da hiše, grajene pred letom 1963, ko je katastrofalni potres v Skopju povzročil spremembe zakonodaje, skoraj zagotovo potrebujejo ojačitev nosilne konstrukcije. Za hiše, zgrajene pred letom 1982, obdobjem druge pomembnejše spremembe zakonodaje, sicer težko posplošujemo, ampak v nekaterih primerih bo potrebna konstrukcijska sanacija. Ta se najceneje izpelje s sovprežnim dobetoniranjem in ojačitvijo nekaterih elementov hiše. Vendar so za te posege potrebni statična analiza, natančen načrt in strokovna izvedba, poleg tega pa grožnja potresne škode ni tako opazna kot grožnja puščajoče strehe, tako da se tega investitorji ob prenovah najpogosteje ne lotevajo. Posledice bomo čutili ob prvem močnejšem potresu na gosto naseljenem območju.

Redno vzdrževanje

Zagotovo je najcenejši način za zagotavljanje dolge življenjske dobe hiše redno vzdrževanje. Pri gradnji se je treba zavedati, da ceno gradnje plačamo še dvakrat – enkrat v vzdrževalnih, drugič v obratovalnih stroških. Tako moramo pri selitvi v novo hišo razmisliti, da bo poleg ogrevanja in elektrike treba nekaj denarja vsako leto nameniti tudi za različne obnove in popravila. Osnovni urnik je približno tak: vsakih deset let je treba prebarvati fasado, kovinske in lesene dele, opraviti manjša popravila na strehi, popravila oken in detajlov (npr. snegolovov, žlebov); vsakih trideset let obnoviti del ali celotno kritino (odvisno od kritine), zamenjati lesene in kovinske ograje, okna in okenske police, keramiko pri vhodih in na terasah, obnoviti dotrajano notranjo napeljavo; vsakih petdeset do šestdeset let obnoviti ali zamenjati trajnejše elemente, kot so fasada in izpostavljeni deli konstrukcije, popolnoma prenoviti kopalnice, tlake, stopnice. Urnik je približen, a na splošno velja, da sprotna majhna popravila odložijo ali pa celo preprečijo potrebo po večjih. Okna bo treba menjati veliko kasneje, če jih redno vzdržujemo, in kritina, na kateri so redno izvajana manjša popravila, bo začela puščati kasneje kot tista, ki je zanemarjena.

Velikost in stroški

Z rednim vzdrževanjem so pogosto težave, saj imamo v Sloveniji veliko primerov t. i. hišne revščine (iz angleškega izraza house-poor). Gre za to, da ima nekdo tako veliko nepremičnino, da mu ta požre vse dohodke in mu ne ostane prav dosti za življenje. To je posebej opazno pri hišah, ki so bile zidane za dve generaciji. Starši so v želji, da bi rešili stanovanjski problem otrok, kupili ali zgradili hišo, v kateri lahko dejansko živita dve družini. Ko so se otroci odselili ali starši preminili, ostane dvesto in več kvadratnih metrov velika hiša, ki jo morajo vzdrževati ljudje s povprečnimi dohodki. Seveda to postane finančni mlinski kamen za vratom. Stroški ogrevanja so vsakoletna grožnja in vzdrževanje se izvaja samo takrat, ko je nujno – ko zamaka streha ali plesnijo stene. Rešitvi za tak položaj sta v bistvu dve: zmanjšanje stroškov ali odprodaja dela hiše.

Energetska učinkovitost

Stroške je mogoče zmanjšati predvsem pri obratovanju, torej pri ogrevanju, elektriki, ohlajanju … Žal pa teh stroškov ni mogoče zmanjšati brez naložb. Te so potrebne za dodajanje izolacije na hišo, prenovo ogrevalnega sistema, zamenjavo peči s toplotno črpalko, menjavo oken … vse to omogoči nižje račune. Z izolacijo stavbe lahko zmanjšamo porabo energije s povprečnih dvajset litrov kurilnega olja na sezono na kvadratni meter na sedem litrov. Peč na kurilno olje lahko zamenjamo s cenejšo toplotno črpalko. Poleg tega je varčevanje z energijo ekološko – in tako ravnanje država spodbuja s posebnimi subvencijami iz Ekosklada. Veliko proizvajalcev ponuja celovite storitve prenove, od načrtovanja in fasade do oken in toplotne črpalke. A kot rečeno, če hočete na tem področju prihraniti denar, je treba denar najprej porabiti.

Arhitektura

Poleg tega so hiše pogosto neprimerne za sodobne bivalne potrebe. Če začnemo pri denarju – včasih je najlaže del hiše oddati v najem. A pogosto so tlorisi neprimerni; prehodne sobe, narejene za družino z enim otrokom, je nemogoče oddajati denimo študentom. Zgornja nadstropja nimajo ločenih vhodov in stopnišč in ne morejo delovati kot ločene stanovanjske enote.

Ne smemo pozabiti niti na osnovnejše stvari. Včasih pri starih hišah pogrešamo zunanje površine; balkonov in teras ni ali pa so tako ozki, da so neuporabni. Okenske odprtine so izredno majhne in ne spuščajo svetlobe v prostor. Prostori so narobe organizirani in povezani med seboj. Vse to je mogoče urediti, ko začnemo razmišljati o konkretni prenovi, in tu bi morali tudi začeti – pri arhitekturi.

Prihranek skozi prostor

Seveda se pri vseh prenovah postavi vprašanje cene. Naštevanje najcenejših materialov bi bilo zavajajoče, saj ni vse odvisno od materiala, ampak predvsem od situacije, specifičnosti primera ter upoštevanja stroškov vzdrževanja in obratovanja. Za take nasvete se je najbolje obrniti na spletne forume, kakršen je na primer podsvojostreho.net, in črpati informacije iz izkušenj drugih, hkrati pa ne pozabiti na nujnost kakega strokovnega nasveta.

Najcenejši način za prenovo hiše se pravzaprav ne skriva v »pravem« materialu ali nekem skrivnem načinu izbire izvajalca, ampak v pametni uporabi površine hiše. Če je ta dovolj velika za stanovalce ali pa celo premajhna, je najpametnejši vložek v energetsko učinkovitost ter sprotna vzdrževalna dela na hiši. Če pa je hiša prevelika, je treba razmisliti, koliko prostora res potrebujemo in ali ga ne bi raje s kom delili. Kaj je pomembneje – lastna hiša ali dovolj denarja za normalno (ali malo razkošnejše) življenje?

Mogoče je treba prenove zasnovati tako, da iz svojih prevelikih enodružinskih hiš naredimo mini vila bloke ali dvojčke. Višji etaži dodamo lasten vhod, veliko teraso, zagotovimo parkirišče in jo odprodamo kot ločeno stanovanje – tako dobimo denar za prenovo in mogoče še malo za zraven. Najdražji je namreč prostor, ki ga ne uporabljamo.