Konec prodaje »socialnih« stanovanj

Stanovanjski sklad Republike Slovenije je institucija, ki od ustanovitve leta 1991 deluje kot osrednja ustanova za izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa oziroma za spodbujanje stanovanjske gradnje. Kot to laična javnost razume, naj bi stanovanjski sklad s svojim delom omogočil ekonomsko šibkejšim in socialno ogroženim družinam, da si kupijo stanovanje. Zadnje spremembe poslovne politike in izjave vodstva pa kažejo, da sklad opušča vlogo socialnega korektiva in postaja bolj klasičen razvojni nepremičninski najemni sklad. Kaj to pomeni in zakaj sprememba povzroča težave?

Glavna težava sklada, ki deluje kot socialni korektiv, je njegova finančna konstrukcija. Če je nepremičninski projekt razvit, zgrajen in prodan brez dobička, od njega ne ostane nič sredstev za nadaljnji razvoj in vlaganje. Tako je tak sklad treba nenehno dokapitalizirati, tega pa država, še posebej po letih hude gospodarske krize, ni več pripravljena delati. Sklad je tako dopolnjevala predvsem s prenosom stanovanj, ki so bila v njeni lasti. Ta stanovanja so bila v povprečju prav tako potrebna obnove in so pravzaprav negativno vplivala na sklad. Zaradi tega se je bil za delovanje prisiljen zadolževati, s tem pa so se dodatno povečali stroški izvedbe projektov.

Kljub temu mu je uspelo zadnjih deset let prekrmariti mimo čeri stečajev izvajalcev, menjav direktorjev in krize v gradbeništvu ter uspešno zaključiti sosesko Zeleni gaj na Brdu v Ljubljani. Soseska ima skoraj 700 stanovanjskih enot, v bližini pa sklad načrtuje že novo sosesko Brdo 2 s še 700 stanovanji.

Da so v politiki sklada nastali premiki, je bilo vidno že ob drugem razpisu za prodajo stanovanj v soseski Zeleni gaj. Takrat se je veliko potencialnih kupcev pritoževalo, da so se cene, čeprav gre za isto sosesko, zvišale – ponekod tudi za 30 odstotkov. Sklad je podražitev utemeljil s tem, da začenja ločevati med stanovanji glede na kakovost (oziroma povpraševanje) in da po novem stanovanja s terasami stanejo več od »navadnih« – skratka, da se je z visoko ceno zgolj odzval na veliko povpraševanje po nekem tipu enot. A podrobne primerjave med stanovanji v obeh razpisih so pokazale, da so se stanovanja dejansko podražila. To je bil prvi znak, da se sklad začenja obnašati tržno.

Poleg že končane soseske Zeleni gaj gradi in končuje še vrstne hiše in duplekse ter vzorčni nizkoenergijski (pasivni) blok, ki naj bi deloval kot laboratorij za arhitekturne in gradbene inovacije. V tem segmentu so cene že popolnoma tržne. Cena vrstnih hiš in dupleksov s terasami naj bi znašala od 350 tisoč do 450 tisoč evrov, stanovanja v vzorčnem bloku pa naj bi bila prodana po 2500 evrov za kvadratni meter. Sicer je res, da gre tu za kakovostnejšo in energijsko varčno (pasivno) gradnjo, a v primerjavi s ceno stanovanj iz razpisa leta 2014 je ta visoka – takrat so stanovanja prodajali po 1700 do 2000 evrov za kvadratni meter.

Če primerjamo cene iz leta 2014 s cenami iz leta 2004, ko je sklad prodajal stanovanja na Mesarski cesti, dosti bliže središču Ljubljane, po približno 1300 evrov za kvadratni meter, je razlika še očitnejša. Indeks cen življenjskih potrebščin (kazalnik inflacije) se je, po podatkih SURS, med letoma 2004 in 2017 zvišal za približno 30 odstotkov, to pomeni, da je 1300 evrov leta 2004 približno 1700 evrov danes – torej samo najcenejša stanovanja v Zelenem gaju dosegajo povprečno ceno tistih na Mesarski cesti, čeprav so precej bolj oddaljena od središča mesta.

Iz tega gre sklepati, da je finančna konstrukcija sklada pri prodaji čedalje slabša, predvsem zaradi stroškov financiranja in preprečavnja finančne izgube. Zaradi tega se mora sklad obnašati kot tržni razvijalec nepremičninskih projektov, le da z manj apetita po dobičku.

Poleg tega je tudi iz njegove poslovne politike in izjav vodstva jasno, da stanovanj za prodajo ne bo več gradil. Soseska Brdo 2 je v celoti namenjena najemnim stanovanjem in prihodnji programi ne predvidevajo več gradnje lastniških stanovanj, ampak le še najemnih.

Povečanje obsega gradnje najemnih stanovanj je gotovo pravilno. Slovenci imamo v primerjavi z drugimi evropskimi državami zelo veliko stopnjo lastniških stanovanj, to pa otežuje razvojno mobilnost. Drugod se predvsem mlajši in mlade družine odločajo za najem, ko pa nekoč ugotovijo, katera soseska, tip nepremičine in oblika družine jim ustreza, se odločijo za nakup. Slovenija je z (ne)slavnim Jazbinškovim zakonom vse svoje nepremičnine, ki bi jih lahko prenesla na sklad in oddajala v najem, prodala državljanom in s tem skoraj v celoti olastninila stanovanjski fond. Vzpostavljanje več najemniških stanovanj in spodbujanje najemniškega trga je tako smiselno.

Težava pa se pokaže pri ceni najema. Po besedah direktorja državnega stanovanjskega sklada, izrekel jih je na okrogli mizi o optimizaciji gradnje večstanovanjskih objektov, je predvidena cena najema osem evrov na kvadratni meter. To ne zveni veliko, a opravimo hiter preračun. Če osem evrov mesečne najemnine množimo s približno 90 kvadratnimi metri površine, kolikor jih ima štirisobno stanovanje v najemnih blokih v Zelenem gaju, dobimo 720 evrov mesečne najemnine za štiričlansko družino. Če upoštevamo dobro prakso, da naj najemnina ne presega tretjine prihodka, bi moral prihodek družine za spodobno življenje znašati 2160 evrov oziroma približno dve povprečni plači po navedbah SURS za januar 2017. To pomeni, da je 50 odstotkov prebivalstva pod tem pragom in bo prisiljenih za najem plačevati več kot tretjino prihodka.

Poleg tega hitri pregled nepremičninskih oglasov pokaže, da se kar nekaj štirisobnih stanovanj oddaja za podobno ceno, okoli 700 evrov na mesec, na podobnih lokacijah (Fužine, Vič ...).

Če torej sklad opušča gradnjo stanovanj za prodajo, predvidena najemnina v njegovih najemniških stanovanjih pa ustreza povprečni plači in je že dandanes prisotna na trgu – ali sklad sploh še opravlja socialno vlogo ali pa je preprosto tržni razvijalec nepremičninskih projektov, ki ga podpira država? Kaj to z moralnega vidika pomeni za slovensko državo? Mar pomeni, da je že tako očitno odsotnost stanovanjske politike sprejela kot dejstvo in je koncept pomoči pri nakupu stanovanjske nepremičnine opustila? Če priženemo primerjavo do absurda: bo država subvencionirala in dokapitalizirala banke, najšibkejšim segmentom prebivalstva pa ne bo pomagala do strehe nad glavo?

Tu pa so tudi širše negativne posledice takega strateškega položaja sklada.

Stanovanjski sklad ne bo več imel korektivnega vpliva na trgu nepremičnin. Jasno je bilo, da od leta 2014 daje na trg v povprečju 200 stanovanjskih enot na leto, sedaj tega ne bo več počel.

Poleg zmanjšane ponudbe na trgu bo umanjkal tudi cenovni korektiv sklada – če so na trgu na voljo stanovanja sklada po 2000 evrov za kvadratni meter, je težko prodati stanovanja zasebnega investitorja po 50 odstotkov višji ceni. Te ovire sedaj ne bo več. Manj konkurence bo zagotovo razveselilo zasebne vlagatelje v nepremičnine.

Z osredotočanjem na najem v ločenih blokih se bo povečala tudi getoizacija. Izkušnje iz drugih držav, predvsem Anglije, kažejo, da je za socialno integracijo najbolje, da je struktura znotraj sosesk čim bolj mešana – da se mešajo lastniška stanovanja z najemniškimi ter neprofitni najemniki s tržnimi. Tako se ustvarja mešana družba, v kateri stanovalci drug drugega vzgajajo, v eni smeri v strpnosti do drugačnih, v drugi smeri pa v tem, da se blatni čevlji ne puščajo na skupnem hodniku. Na dolgi rok mešane stanovanjske strukture omogočajo boljše priložnosti za otroke iz šibkejših slojev, saj socialno bolje pozicionirani prebivalci v sosesko pritegnejo boljše javne storitve, šole in aktivnosti.

Z oddelitvijo najemnih, prehodnih stanovanj v celoten blok ali celotno sosesko se lahko ustvari okolje, ki si ga nihče ne lasti. Mešanica začasnih najemnikov, ki čakajo na nakup stanovanja kje drugje in jim za prostor ni mar, ter socialno šibkejših najemnikov, ki za prostor ne zmorejo ali ne znajo skrbeti, lahko vodi do negativne spirale in getoizacije soseske.

Vprašanje je torej, kakšne bodo posledice takih strateških odločitev. Kombinacija gospodarske rasti in odsotnosti stanovanjskega sklada s trga bo verjetno vodila v naglo povečanje povpraševanja po lastniških stanovanjih in s tem v rast cen stanovanj. Lahko nastane tudi podoben balon kot v obdobju 2003–2008. Oblikovanje ločenih najemnih sosesk bo sicer skladu olajšalo upravljanje (veliko laže je upravljati celoten najemni blok kot nekaj stanovanj v bloku) in omogočilo veliko posameznikom in družinam, da se odselijo na svoje. Vprašanje pa je, kakšno skupnost znotraj soseske bo takšna kombinacija prebivalcev oblikovala.

Navsezadnje gre tu za tihi razkroj pomembnega segmenta družbene pogodbe. Če nakazane usmeritve in ciljne najemne cene držijo, je stanovanjski sklad, kot ga poznamo – to je tisti, ki je gradil in prodajal stanovanja po dostopni ceni – mrtev.