Urša Marn

3. 11. 2017  |  Mladina 44  |  Družba

Stroj za denar

Vse več mest omejuje oddajanje stanovanj prek platforme Airbnb. Česa se lahko naučimo od New Yorka, Berlina, Amsterdama, Københavna, Barcelone in Londona?

Ponudba aplikacije Airbnb v okolici Univerze v Ljubljani

Ponudba aplikacije Airbnb v okolici Univerze v Ljubljani

Stephan von Dassel je od oktobra lani župan berlinske mestne četrti Mitte. Podporo volivcev si je pridobil z jasno politiko nasprotovanja Airbnbju. »Naša prednostna naloga je skrb za družine, ki tu živijo, šele nato za turiste,« pravi 50-letni politik stranke Zelenih. Prepričan je, da mora socialna blaginja širše skupnosti prevladati nad interesi dobička posameznikov. Marsikdo se z njim strinja. Od ustanovitve spletnih portalov, kot so Airbnb, Wimdu in 9Flats, prek katerih se turistom oddajajo zasebni domovi, je življenje številnih Berlinčanov nevzdržno. Vzdolž ulice Wilhelmstrasse v osrčju mestne četrti Mitte so nanizane večstanovanjske stavbe, kjer je v času Nemške demokratične republike živela vzhodnonemška politična elita. Danes se veliko stanovanj v teh stavbah oddaja turistom.

V eni od njih je kar 280 od 300 stanovanj namenjenih kratkoročnemu najemu – to je pokazala analiza, ki so jo oblasti opravile septembra 2015. Poleg četrti Mitte so med turisti najbolj zaželene še četrti Prenzlauer Berg, Neukölln in Kreuzberg-Friedrichshain. Na samo dveh ulicah v četrti Neukölln, na Sonnenallee in Weserstrasse, je turistom na razpolago 200 zasebnih nastanitvenih enot. Povprečna cena za prenočitev v zasebni nastanitvi v Berlinu znaša 55 evrov. Najcenejšo nastanitev je mogoče dobiti že za deset evrov na noč, najem razkošne vile v središču mesta pa stane tudi 2500 evrov na noč. Med ponudniki, ki oglašujejo prek portala Airbnb, je vedno več takšnih, ki imajo v lasti deset in več stanovanj in se z oddajanjem ukvarjajo poklicno. »Airbnbjeva ponudba vse bolj spominja na hotelirsko dejavnost, to ponazarja tudi sestava ponudnikov. Ti so vse bolj profesionalizirani in vedno več jih ima v lasti vedno več enot,« pravi sociolog Klemen Ploštajner. To ne velja samo za Berlin.

V New Yorku šest odstotkov ponudnikov na platformi Airbnb trži dve ali več enot, a imajo v lasti 20 odstotkov enot in ustvarijo 36 odstotkov rezervacij in 37 odstotkov dohodkov v mestu. Zgolj en ponudnik v New Yorku ima 272 enot in je med letoma 2010 in 2014 s kratkoročnim oddajanjem zaslužil 6,8 milijona dolarjev. Pomenljiv je tudi podatek, da so v New Yorku leta 2013 kar 65 odstotkov prihodkov ustvarila celotna stanovanja, ki so se oddajala 90 dni ali več – to je pokazala analiza, ki jo je naročil glavni newyorški tožilec Eric Schneiderman. Podobne analize so opravili v Barceloni, Los Angelesu in drugih mestih. Povsod ugotavljajo isto: da ne gre več samo za socialni korektiv, se pravi za to, da si navadni meščani z oddajanjem sob v stanovanjih, kjer živijo, izboljšujejo dohodek, ampak vse bolj za dobro organiziran in zelo dobičkonosen posel, od katerega ima največjo korist peščica nepremičninskih veleposestnikov. V Berlinu se prek platforme Airbnb v 90 odstotkih oddajajo celotna stanovanja. Tudi predpostavka, da naj bi Airbnb spodjedal poslovni model hotelskih verig in monopol turistične industrije, je lažna. Podatki kažejo, da zasedenost hotelskih sob v mestih, kjer je Airbnb najbolj razširjen, narašča. Airbnb bolj kot hotelirjem škoduje prebivalcem mest.

Posledica pretvarjanja nepremičnin v turistične nastanitve je, da je na razpolago vse manj stanovanj za dolgoročni najem, zaradi tega pa se najemnine zvišujejo. V obdobju med letoma 2009 in 2014 so se najemnine v Berlinu zvišale za 56 odstotkov; lani je povprečna dolgoročna tržna najemnina znašala deset evrov na kvadratni meter stanovanjske površine, kar je v primerjavi z drugimi velikimi evropskimi mesti sicer še dokaj ugodno, vendar pa si številni Berlinčani takšne najemnine ne morejo več privoščiti. Berlinska zvezna oblast je zato ukrepala.

Leta 2014 je sprejela Zweckentfremdungsverbot ali po slovensko zakon o preprečevanju zlorab, ki mu Berlinčani pravijo kar anti-Airbnb zakon. Po tem zakonu, ki je začel veljati 1. maja lani, po dveh letih prehodnega obdobja lastniki v kratkoročni najem brez pridobitve posebnega dovoljenja oblasti ne bodo smeli oddajati več kot polovice zasebnega stanovanja. Kdor bo omejitev kršil, mu grozi do sto tisoč evrov globe. Turistom je še vedno mogoče oddajati posamezne sobe, a pod pogojem, da lastnik uporablja vsaj polovico stanovanja zase.

Najbolj skrb zbujajoča posledica oddajanja nepremičnin prek platform, kot je Airbnb, je krčenje stanovanjske ponudbe.

Kdor želi turistom oddajati celotno stanovanje, mora torej zaprositi za posebno dovoljenje, to pa je težko dobiti, zlasti v četrtih, kjer zelo primanjkuje stanovanj za dolgoročni najem. Župan četrti Mitte Stephan von Dassel je dal vnaprej vedeti, da nameravajo v tej četrti zavrniti 95 odstotkov prošenj. Poleg omejitve so uvedli posebno spletno stran, prek katere lahko Berlinčani anonimno ovajajo someščane, ki kršijo zakon. A učinek prohibicije je za zdaj neznaten. V mesecih pred uveljavitvijo zakona se je število enot, oglaševanih prek portalov Airbnb, Wimdu in 9Flats, resda močno zmanjšalo, s slabih 20 tisoč na okoli 11 tisoč, že kmalu po uveljavitvi zakona pa je začelo hitro naraščati in v kratkem času preseglo 20 tisoč enot. Oblasti sicer skušajo najti in kaznovati čim več kršiteljev, a so postopki dokazovanja zapleteni in dolgotrajni, tako da naj bi letos oglobili le 20 do 30 kršiteljev od 1500 primerov, ki so v postopku. Odkrivanje kršiteljev bi bilo veliko lažje, če bi multinacionalka Airbnb razkrila podatke o tistih, ki prek njene spletne strani oglašujejo stanovanja in hiše. Vendar podjetje teh podatkov noče razkriti, politiki pa še niso ugotovili, kako bi ga k temu prisilili.

Udarec je prišel septembra letos, ko je berlinsko sodišče razsodilo v korist tožnika, ki mu je oblast zavrnila prošnjo za kratkoročno oddajanje celotnega stanovanja. Multinacionalka Airbnb to sodbo predstavlja kot svojo veliko zmago, češ da gre za precedenčni primer, ki bi moral veljati tudi za vse druge zatirane sobodajalce. A berlinskim oblastem ne pride na misel, da bi prohibicijo omilile na podlagi ene same sodbe. Vztrajajo, da imajo legitimno pravico do omejevanja, saj z njim varujejo širši družbeni interes.

Berlin ni edino nemško mesto, ki se je odločilo za omejitev. Enako so ravnali v Hamburgu in Münchnu, omejitve pa uvajajo tudi druga večja mesta po Evropi in v ZDA. Med političnimi odločevalci v Bruslju omejevanje ekonomije delitve ni zaželeno. Evropska komisija je državam članicam priporočila, naj bo popolna prepoved takšnih dejavnosti, kot je oddajanje nepremičnin prek portala Airbnb, »le skrajni ukrep«. Pomenljivo je, da je komisija to priporočilo sprejela v letu, ko je multinacionalka Airbnb podvojila vsoto za lobiranje v Bruslju.

Oktobra lani je newyorški guverner Andrew Cuomo podpisal zakon, s katerim je oglaševanje prek portalov, kot je Airbnb, prepovedano za stanovanja, ki se turistom oddajajo za manj kot 30 dni. V zvezni državi New York, kjer se prek Airbnbja oddaja 58 tisoč enot (od tega 45 tisoč v mestu New York), je bilo že pred tem prepovedano oddajanje celotnih stanovanj za manj kot 30 dni. Cuomo pa je uvedel še denarno kazen za nelegalno oglaševanje; ta znaša do 7500 dolarjev na posamezno stanovanje. Po poročanju ameriških medijev naj bi bila multinacionalka Airbnb za kampanjo proti sprejetju zakona porabila deset milijonov dolarjev. Ker ji sprejetja ni uspelo preprečiti, je prepoved oglaševanja skušala izpodbijati na sodišču z utemeljitvijo, da gre za kršitev svobode govora. Tožbo je opustila, ko so oblasti privolile, da bodo preganjale le individualne gostitelje, ne pa tudi podjetja Airbnb.

Poglejmo še v nekaj drugih mest. V Londonu so kratkoročno oddajanje omejili na največ 90 dni na leto, tisti, ki želijo oddajati dlje od treh mesecev, morajo prej pridobiti dovoljenje mestnih oblasti. V Franciji so sprejeli zakon, s katerim so kratkoročno oddajanje omejili na največ 120 dni na leto, omejitev pa ne velja samo za Pariz, temveč za vsa francoska mesta z več kot 200 tisoč prebivalci. Po izteku 120-dnevnega obdobja mora ponudnik oglas umakniti s spletnega portala do naslednjega leta, kršiteljem omejitve pa grozi do 50 tisoč evrov globe. V Barceloni je mestna oblast napovedala, da bo platformi Airbnb in HomeAway kaznovala s 600 tisoč evri globe zaradi trženja nastanitev, ki nimajo dovoljenja za opravljanje turističnih storitev.

Airbnb naj bi spodjedal monopol turistične industrije. Toda podatki kažejo prav nasprotno. Zasedenost hotelskih sob v mestih, kjer je Airbnb najbolj razširjen, narašča.

V Amsterdamu, kjer se turistom prek portala Airbnb oddaja okoli 22 tisoč enot, četrtina ponudnikov pa oddaja več kot eno stanovanje, so oddajanje omejili na največ 60 dni na leto in na največ štiri osebe na posamezno enoto. Obenem so uvedli 24-urno telefonsko linijo za pritožbe meščanov, podjetje Airbnb pa se je moralo pod pritiskom mestnih oblasti zavezati, da bodo s portala samodejno odstranjene vse ponudbe, ki bodo presegle predpisano časovno omejitev. Februarja letos je mesto izreklo rekordno denarno kazen: lastnika 11 stanovanj in agencijo, ki je v njegovem imenu oddajala stanovanja, je zaradi prekoračitve 60-dnevne omejitve kaznovalo s kar 297 tisoč evri globe, to je 27 tisoč evrov globe na stanovanje, od česar mora polovico plačati lastnik in polovico agencija. Mesto Amsterdam pa želi iti še korak dlje. S predstavniki Airbnbja se je začelo pogajati, da bi podjetje javno razkrilo gostitelje in goste, ki ne spoštujejo predpisanih omejitev.

Na Danskem se prek portala Airbnb oglašuje približno 26 tisoč enot (dvakrat toliko kot na Švedskem in na Norveškem). Časovne omejitve še niso uvedli, a o njej resno razmišljajo, predvsem zaradi hitre rasti najemnin v Københavnu, saj so te samo leta 2015 narasle za 16,8 odstotka. Danska vlada je naklonjena t. i. ekonomiji delitve, katere del je Airbnb, ker v njej vidi priložnost za dodatno gospodarsko rast in nova delovna mesta, a vztraja, da ta ne sme uspevati na račun socialne države. Da bi državljane spodbudila k legalnemu oddajanju sob in stanovanj, namerava uvesti davčni rabat oziroma davčni popust, do katerega bodo upravičeni tisti, ki bodo prihodke od kratkoročnega oddajanja prijavili davčni upravi prek tretje osebe, denimo, da bo prihodke prijavilo podjetje Airbnb. Zavedajo se, da so storitve, ki jih ponujajo platforme, stvarnost, s katero se bo treba sprijazniti. A to še ne pomeni, naj država kar prenaša oddajanje na črno. Naloga politike je, da »novo« ekonomijo ustrezno zakonsko uredi in obdavči ter tako zagotovi denar za financiranje socialnih pravic. Danski politiki odkrito priznavajo, da je davčna zakonodaja v njihovi državi zastarela in ne upošteva sprememb, ki potekajo v gospodarstvu.

Tudi v Sloveniji se je veliko govorilo o zastarelosti predpisov, toda zgodilo se ni nič. Medresorska delovna skupina, ki jo je vlada Mira Cerarja ustanovila, da pripravi akcijski načrt za posodobitev predpisov v zvezi s kratkoročnim oddajanjem nepremičnin turistom, je sestankovala več mesecev, julija lani pa so jo razpustili, ne da bi pripravila en sam koristen predlog. Na ministrstvu za gospodarstvo zdaj pravijo, da se bodo rešitve iskale »na drugačen način«. Toda nikomur ni jasno, kaj to pomeni. Prek platforme Airbnb se v Sloveniji oddaja več kot 2000 enot (sob, stanovanj in hiš), od tega več kot tisoč v Ljubljani. Kar 74 odstotkov od ponujenih enot v Ljubljani so celotna stanovanja. »Porast turizma v prestolnici in povečano povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah, tudi zaradi možnosti, ki jih ponuja Airbnb, vsekakor vpliva na razpoložljivost stanovanjskih enot za dolgoročni najem in na ceno tega najema – v kolikšni meri je tako, pa je težko oceniti,« pravi Sašo Rink, direktor Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana. Podatkov o spreminjanju cene tržnih najemnin namreč ni. Statistični urad teh podatkov ne zbira, Geodetska uprava pa jih zbira šele od leta 2013 in ji jih še ni uspelo statistično obdelati. Ker podatkov ni, tudi ni mogoče z gotovostjo reči, kako zelo, če sploh, oddajanje stanovanj prek Airbnbja in drugih portalov vpliva na višino dolgoročnih tržnih najemnin v državi. »Po občutku pa bi rekel, da najemnine naraščajo, zlasti v Ljubljani,« pravi Aleš Perovšek, vodja sektorja za trg nepremičnin na Geodetski upravi.

Invazija turistov v Ljubljani

Invazija turistov v Ljubljani
© Matej Pušnik

Pregled ponudbe najemnih stanovanj na trgu kaže, da dolgoročna najemnina za enosobno ali dvosobno stanovanje (do 50 kvadratnih metrov) v Ljubljani znaša od osem do deset evrov na kvadratni meter, to je toliko, kot v povprečju znaša tržna najemnina v Berlinu, to pa je veliko, saj je kupna moč v Nemčiji občutno višja kot pri nas. V nepremičninskih agencijah opažajo, da se najemnine v Ljubljani zvišujejo, a rahlo, povpraševanje pa je tolikšno, da lahko brez težav oddajo ali prodajo katerokoli stanovanje, tudi majhna, vlažna in temna kletna stanovanja, saj kupci računajo, da jih bodo brez težav oddali turistom in tako zaslužili precej več, kot bi z dolgoročnim oddajanjem. Lično dvosobno stanovanje v središču Ljubljane je turistom mogoče oddati za 50 evrov na noč. Če je oddano vse dni v mesecu, to lastniku prinese 1500 evrov bruto dohodka na mesec. Z dolgoročnim oddajanjem istega stanovanja lahko računa na 500 do največ 600 evrov bruto mesečnega dohodka. Res je sicer, da stroške ogrevanja, elektrike, vode, odvoza smeti in drugega pri kratkoročnem oddajanju krije lastnik stanovanja, pri dolgoročnem pa so breme najemnika, a res je tudi, da je davčna obveznost pri oddajanju zasebnih sob ali stanovanj turistom nizka. Legalno lahko oddajate na dva načina: kot registrirani sobodajalec ali pa kot samostojni podjetnik, registriran za opravljanje gostinske dejavnosti. Če ste sobodajalec, lahko oddajate največ pet mesecev in gostom lahko ponudite največ 15 ležišč. Če pa odprete popoldanski s. p., lahko oddajate vse dni v letu in niste omejeni glede števila ležišč. Še več. Če ste normirani s. p., lahko uveljavljate 80-odstotne normirane odhodke, se pravi, da plačate davek od 20 odstotkov letnih prihodkov, pa še na to vam država zaračuna le približno 17-odstotni davek. Poenostavljeno rečeno: od celotnega prihodka morate davkariji odšteti le približno štiri odstotke davka, kar je drobiž. Seveda boste morali plačati tudi socialne prispevke, a za popoldanski s. p. so ti zelo nizki. Ministrstvo za finance je sicer pripravilo predlog, s katerim bi obdavčitev normirancev zaostrili (in bi se tako v državni proračun nateklo nekaj več davčnih prihodkov), vendar v vladi ni našlo dovolj posluha za to zamisel in jo je opustilo.

Dolgoročno oddajanje je z davčnega vidika precej manj ugodno, saj vam država samodejno prizna deset odstotkov normiranih odhodkov (razen če imate račune, s katerimi lahko dokažete, da ste imeli višje stroške), to pomeni, da boste davek plačali od 90 odstotkov letnih prihodkov iz oddajanja, in to po 25-odstotni davčni stopnji. Jasno je, katera možnost je ugodnejša in zakaj vse več ljudi stanovanja raje oddaja turistom kot pa na primer študentom.

»Obdavčitev je tako ugodna, da se ne splača tvegati in stanovanja oddajati na črno,« pravi Biljana Čenić, ki že nekaj časa v imenu lastnikov legalno oddaja stanovanja prek portala Airbnb. V javnosti se je zaradi medijskega strašenja razširilo prepričanje, da je postopek legalizacije izjemno zapleten in zahteven, vendar to po mnenju Čenićeve ne drži. »Če obvladate internet in znate stanovanje oglaševati na portalu Airbnb, vam tudi legalizacija ne bo delala večjih težav.« Zapletenost postopka je predvsem priročen izgovor za tiste, ki državi ne bi odšteli niti mizernih štirih odstotkov davka.

Če državi pridno odmerjate davek, vas bo pustila pri miru. Finančne uprave ne zanima, ali ste za kratkoročno oddajanje stanovanja v večstanovanjskem bloku pridobili zahtevano 75-odstotno soglasje sosedov, saj to ni v njeni pristojnosti, temveč v pristojnosti stanovanjske inšpekcije, ta pa je kadrovsko podhranjena in se redko odzove na pritožbe, zaradi česar se je večina zasebnih sobodajalcev ne boji. Zahtevano soglasje sostanovalcev v bloku je tako le prazna črka na papirju. Ključno je, da plačate davek, saj so kazni za kršitelje visoke. Fizičnim osebam grozi od 1500 do 9500 evrov globe, pravnim osebam pa do 41 tisoč evrov globe.

V zadnjem času se vse več Slovencev odloča za legalizacijo oddajanja. Po podatkih finančne uprave se je samo od 7. junija do 10. julija letos, torej v mesecu dni, za opravljanje dejavnosti oddajanja zasebnih sob gostom in druge nastanitvene dejavnosti dodatno registriralo 458 fizičnih oseb (31 odstotkov več, kot mesec poprej). Med temi je bilo 305 fizičnih oseb, ki dejavnost opravljajo občasno, se pravi, da so se registrirale kot sobodajalci in lahko oddajajo največ pet mesecev v letu in največ 15 ležišč. Ta množična legalizacija je gotovo tudi posledica tega, da davčni inšpektorji že vse poletje po državi izvajajo poostren nadzor nad zasebniki, ki sobe ali stanovanja oddajajo prek portalov Airbnb in Booking.

Medtem ko eni odlično služijo z oddajanjem stanovanj turistom, drugi hodijo na Združenje najemnikov Slovenije po brezplačne pravne nasvete, kako se spoprijeti z najemodajalcem, ki ne spoštuje najemne pogodbe in tudi večkrat na leto zviša najemnino. Predsednica Združenja najemnikov Tanja Šarec je prepričana, da je oddajanje stanovanj v turistične namene »še bolj zaostrilo že sicer katastrofalne razmere« na stanovanjskem področju, še posebej pri najemanju, saj primanjkuje stanovanj, hkrati pa so najemnine visoke. Slovenska država za stanovanjsko politiko namenja okoli 0,04 odstotka bruto domačega proizvoda, povprečje v EU je štiri odstotke. Tu je izvirni greh. Pojav Airbnbja pa je že sicer slabe razmere še poslabšal in jih bo še bolj, saj število zasebnih stanovanj, oglaševanih prek te in drugih platform, v Sloveniji izjemno hitro raste.

Na ljubljanski mestni upravi o omejevanju oddajanja zasebnih stanovanj v turistične namene ne razmišljajo.

Največje pomanjkanje stanovanj je v Ljubljani. Ljubljanski stanovanjski sklad gospodari s 4083 stanovanjskimi enotami, od tega 3766 stanovanjskih enot oddaja za netržno najemnino. Od leta 2003 so pripravili devet javnih razpisov in vsakič je število prosilcev krepko presegalo število razpoložljivih stanovanjskih enot. Na lanskem javnem razpisu so ponudili 280 stanovanj, dobili so 3129 vlog, uspešnih pa je bilo 278 upravičencev ali samo 8,88 odstotka upravičencev. »V zadnjih letih nam v povprečju uspe rešiti stanovanjsko vprašanje z dodelitvijo neprofitnega stanovanja zgolj vsakemu desetemu sodelujočemu na razpisu,« pravi direktor sklada Sašo Rink. Tistim, ki na razpisu niso uspešni, ostaneta dve poti: da si kupijo stanovanje z zadolžitvijo pri banki ali da se odločijo za tržni najem – oboje pa je drago. V Ljubljani so cene rabljenih stanovanj v drugem četrtletju letošnjega leta glede na prvo četrtletje v povprečju zrasle za 3,7 odstotka. V letu dni so se cene v povprečju zvišale za 12 odstotkov, glede na povprečje leta 2015 pa za skoraj 20 odstotkov. Po podatkih spletnega portala Nepremičnine.net je povprečna oglaševana cena stanovanja v Ljubljani 2320 evrov na kvadratni meter. Oglaševana cena za garsonjere je 2740 evrov na kvadratni meter, za dvosobno stanovanje pa 2415 evrov. »V zadnjem letu, tudi zaradi Airbnbja, zelo hitro prodamo vse, še zlasti pa dobro vzdrževana in urejena stanovanja v središču Ljubljane,« pravi eden od nepremičninskih posrednikov.

Čeprav je očitno, da se tudi pri nas razmere na stanovanjskem trgu spreminjajo, na ljubljanski mestni upravi o kakršnikoli omejitvi oddajanja zasebnih stanovanj v turistične namene ne razmišljajo. Nasprotno. Dodatno nastanitveno ponudbo odkrito podpirajo, saj »te kapacitete dopolnjujejo ljubljansko turistično ponudbo in privabljajo nov segment gostov«. Sodeč po raziskavi, ki jo je opravilo podjetje Valicon, vse prenočitve, ustvarjene prek Airbnbja, mestu prinesejo skupaj približno 18 milijonov evrov na leto. »Ti gosti porabijo nadpovprečen znesek za hrano in pijačo (35 evrov, kar je pet evrov nad povprečjem vseh obiskovalcev) ter za izlete iz Ljubljane (64 evrov, kar je 15 evrov nad povprečjem vseh obiskovalcev),« pravijo pri Turizmu Ljubljana, ki je del javne mestne službe. Tudi s pritožbami se na občini ne obremenjujejo. Po anketi, ki jo je letos opravilo podjetje Valicon, naj bi bilo oddajanje stanovanj prek Airbnbja moteče »le« za sedem odstotkov prebivalcev Ljubljane.

Pisma bralcev pošljite na naslov pisma@mladina.si. Minimalni pogoj za objavo je podpis z imenom in priimkom ter naslov. Slednji ne bo javno objavljen.