Vasja Jager

25. 10. 2019  |  Mladina 43  |  Politika

Sodobni slovenski graščaki

Kako globok je pravzaprav nepremičninski prepad in kako neučinkovita je država pri njegovi premostitvi

V trenutku, ko tole berete, se prepad, ki razdvaja Slovenijo, še poglablja. Z vsakim najetim kreditom, ki gre za plačilo precenjenega stanovanja; z vsako prodajo penthausa v vila bloku, z vsako izkoriščevalsko najemnino, obračunano študentu; z vsakim podedovanim in na novo opremljenim stanovanjem, oddanim tujim turistom prek Airbnb. Cene nepremičnin v Sloveniji še naprej rastejo. Zmagoslavna medijska poročila o okrevanju gradbenega sektorja so se umaknila ugotovitvam, da so stanovanja v velikem delu države, zlasti na Obali in v prestolnici, postala sleherniku nedosegljiva.

»Število mesečnih neto plač, potrebnih za nakup stanovanja, se pri vseh vrstah stanovanj povečuje in poslabšuje njihovo dostopnost. Tudi ob upoštevanju še vedno ugodnih posojilnih pogojev se dostopnost stanovanj poslabšuje,« ugotavlja junijsko poročilo Banke Slovenije o finančni stabilnosti. A med tem ko študenti, matere samohranilke, mlade družine in vsi, ki nimajo nadpovprečnih dohodkov, vse težje prihajajo do strehe nad glavami, ima ozek krog izbrancev vse razloge za dobro voljo.

Nepremičninska neenakost je posebej izražena v Ljubljani. Medtem ko se mlade družine selijo v cenejša stanovanja v okoliških naseljih, po prestolnici investitorji za izbrane petičneže gradijo razkošna naselja vila blokov, kot je tole, ki raste v Rožni dolini.

Nepremičninska neenakost je posebej izražena v Ljubljani. Medtem ko se mlade družine selijo v cenejša stanovanja v okoliških naseljih, po prestolnici investitorji za izbrane petičneže gradijo razkošna naselja vila blokov, kot je tole, ki raste v Rožni dolini.

Njihova imena in naslove ščiti zakonodaja o varstvu osebnih podatkov. Toda številke o njihovem bogastvu, ki so nam jih posredovali iz Geodetske uprave (Gurs), so zadosti zgovorne. Med njimi je anonimnež, ki ima kot fizična oseba v lasti 27 stanovanj in sedem hiš. Pa premožnež, ki ima pod palcem 20 hiš in – morebiti za vsak primer – še šest stanovanj. En sam človek ima v lasti 46 stanovanj – vendar ne visoko kakovostnih, saj je povprečna vrednost vsakega izmed njih okoli 30 tisočakov; skoraj zagotovo gre za stanovanja, ki jih oddaja v najem študentom in ljudem s socialnega roba. Slovenski rekorder po vrednosti stanovanjskega portfelja pa je nekdo, ki ima na svoje ime vpisano lastništvo ali solastništvo 40 stanovanj, vrednih 9,2 milijona evrov oziroma dobrih 230 tisočakov po stanovanju.

To pa še ni vse. Stanovanja in hiše seveda niso edini vir premoženja, nepremičninski baroni vlagajo tudi drugam. Omenjeni stanovanjski rekorder ima v lasti še tri pisarne, devet lokalov, 28 kmetijskih stavb, sedem gozdov in pet stavbnih zemljišč, na katerih bo lahko gradil vila bloke. Vse to pa ne zadostuje, da bi bil izbrani bogataš prvi tudi na skupni lestvici, ki beleži premoženje posameznikov, naloženo v različne tipe nepremičnin. Najbogatejši med slovenskimi lastniki nepremičnin ima tri hiše, eno garažo, en lokal, devet kmetijskih stavb, 27 stavb družbenega pomena, 27 kmetijskih zemljišč, štiri stavbna zemljišča in kar 76 gozdov; slednji pomenijo največji delež njegovega 14,7 milijona evrov vrednega nepremičninskega portfelja.

Kdo mi sname krono z glave?

To so ljudje, ki jih strokovnjakinja za stanovanjsko politiko z ljubljanske FDV Srna Mandić imenuje »zmagovalci denacionalizacije in privatizacije«, slovenski nouveau riches, ki se imajo za svoje bogastvo zahvaliti anomalijam in otroškim boleznim naše demokracije. Mnogi so do njega prišli že kmalu po osamosvojitvi, ko je politika privolila v postopno refevdalizacijo države z vračanjem bogastva. Nekateri pa so si ga morda nakopičili skozi leta s pazljivim nalaganjem začetnega kapitala v ravno pravšnje dele cikla gibanja cen nepremičnin. Vsem pa je skupno, da s svojim kopičenjem premoženja še krepijo skrajnosti vedno bolj zaostrenih nepremičninskih krivic.

Nekaj več kot 2800 fizičnih oseb ima v lasti 16.452 stanovanj, v povprečju šest na osebo. Rekorder je lastnik 40 stanovanj, skupaj vrednih več kot devet milijonov evrov.

Nekaj več kot 2800 posameznikov ima v lasti 16.452 stanovanj, skoraj šest stanovanj na osebo. Njihova skupna vrednost je slabih sedem milijard evrov; težko je reči z gotovostjo, kajti dejansko se to premoženje povečuje iz dneva v dan. Kot ugotavlja poročilo Banke Slovenije o finančni stabilnosti, je bila lani v Sloveniji rast cen stanovanj »najvišja med vsemi državami evroobmočja«, stanovanja so se podražila za več kot 18 odstotkov. In se še dražijo, na veselje stanovanjskih graščakov, ki sedijo na svojem bogastvu in skušajo uganiti trenutek, ko bo krivulja na vrhuncu, da bodo lahko prodajali po najvišjih mogočih cenah.

Takole je videti druga skrajnost nepremičninskega prepada, ki deli Slovenijo: Korotansko naselje na obrobju Ljubljane spominja na brazilsko favelo; »hiše« so last zasebnika, ki jih oddaja ljudem s socialnega dna

Takole je videti druga skrajnost nepremičninskega prepada, ki deli Slovenijo: Korotansko naselje na obrobju Ljubljane spominja na brazilsko favelo; »hiše« so last zasebnika, ki jih oddaja ljudem s socialnega dna
© Uroš Abram

Ob tem pa država nima na voljo niti enega samega učinkovitega vzvoda, ki bi jim to preprečil. Prav tako ti ljudje od svojega bogastva širši skupnosti odmerijo relativno gledano le fičnike. Slovenija namreč nima učinkovitega progresivnega davka na nepremičnine, ki bi primerno obdavčil tovrstna sorazmerja in zagnal ponudbo na trgu. Pravzaprav nima niti nevtralnega in nesorazmernega nepremičninskega davka, ki ga politika napoveduje že slabo desetletje – temveč le obupno zastarelo in luknjasto ureditev, po kateri je pomemben del opisanega premoženja obdavčen malo ali pa nič.

Neučinkovit davek

Namesto enotnega davka država in občine zdaj zbirajo denar od nepremičnin prek treh različnih virov: pristojbine za vzdrževanje gozdnih cest, davka na premoženje in nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč (NUSZ), ki prinese daleč največ denarja. Kot so zapisali avtorji interne analize sistema za vlado Marjana Šarca, »vse tri dajatve izvirajo še iz 80. let prejšnjega stoletja, torej iz časov s povsem drugačnim ekonomskim sistemom in lastninskimi razmerji«. Te dajatve so torej zastarele, predvsem pa obupno neučinkovite.

Naravnost tragikomično je stanje davka na premoženje, ki bi moral biti eden ključnih vzvodov zmanjševanja neenakosti v družbi. Plačujejo ga tisti, ki imajo stanovanje z več kot 160 kvadrati površine, davkariji pa je od več kot 382 tisoč takšnih lastnikov uspelo v letu 2017 izpuliti komaj šest milijonov evrov – ali celih 16 evrov davka na osebo. Daleč največ prilivov v sedanjem sistemu obdavčitve nepremičnin tako država zbere z nadomestilom za uporabo stavbnih zemljišč, ki ji na leto nanese okoli 216 milijonov. Zdi se dosti, dejansko pa je znesek precej manjši, kot bi moral biti. Po zadnjem vrednotenju, ki ga je pred dnevi predstavil Gurs, so namreč vse nepremičnine v Sloveniji vredne okoli 153 milijard evrov. V čem je težava? V dejstvu, da pri pobiranju omenjenih treh dajatev vlada popoln kaos.

Zapuščina socializma za zmagovalce kapitalizma

Leta 2012 so v občini Kamnik doumeli, da nekaj ni v redu z zbirkami podatkov, na podlagi katerih so uporabnikom stavbnih zemljišč odmerjali nadomestilo za uporabo; za nameček je bil odlok, na podlagi katerega so to počeli, pomanjkljiv in neskladen z zakonodajo. Zato so se odločili za temeljito revizijo svojih evidenc; izkazalo se je, da so bile milo rečeno odmerjajo NUSZ, so pogosto še vedno zastarele in nepopolne.

Predvsem pa ima ta ureditev veliko luknjo, skozi katero se lahko najbogatejši lastniki nepremičnin izmuznejo brez večjih težav. Kot pove že naziv, se nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča ne zaračuna lastniku stavbe, temveč tistemu, ki jo uporablja. V primerih stanovanj so to njihovi najemniki ali pa imetniki stanovanjske pravice. Nepremičninski magnati z začetka članka, ki imajo v lasti 20, 30 ali celo 40 stanovanj, tako po zakonu, sprejetem davnega leta 1984, sploh niso avtomatično tudi zavezanci za davek. So lahko povsem brez skrbi.

Najboljše doslej, a še ne dovolj dobro

Šarčeva vlada jim je nameravala pristriči peruti z uvedbo davka na nepremičnine, ki bi breme obdavčitve z uporabnikov prenesel na dejanske lastnike nepremičnin, temeljil pa bi na enotni bazi nepremičnin za vso državo. Vse lepo in prav, če se ne bi spet pokazala težava, ki jo Marjan Šarec dobro pozna še iz lokalne politike – nepopolne evidence.

Slovenija nujno potrebuje progresiven nepremičninski davek, ki bo omejil pohlep najbogatejših in sprostil ponudbo stanovanj. Sedaj veljavna ureditev izvira še iz osemdesetih let prejšnjega stoletja.

Država je sicer res vzpostavila novo različico baze nepremičnin, ki jo pripravlja že od leta 2006, pri čemer je minister za okolje Simon Zajc ocenil, da so »zdajšnji modeli najboljši doslej«. Vendarle pa ti modeli še niso zadosti dobri za uvedbo enotnega davka. Kot pojasnjuje pravnik Franci Gerbec iz nepremičninskega združenja Fiabci, »približno polovica občin geodetski upravi in ministrstvu za infrastrukturo še ni posredovala podatkov o dejanski rabi zemljišč pod javno cestno in železniško infrastrukturo. Čeprav bi to morale storiti do letošnjega junija.« Ob tem vlada Gursu ni zagotovila dodatnih kadrov – obljubila je 20 dodatnih uslužbencev –, ki jih uprava krvavo potrebuje, saj se sedaj utaplja v nepregledni množici podatkov, ki jih mora urediti.

Na Gursu kljub temu pravijo, da bo nova evidenca vzpostavljena do konca pomladi. A kot je spoznal tudi sam predsednik vlade Šarec, še vedno ne bo zadosti natančna za uvedbo pravičnega nepremičninskega davka, ki bi uspešno prestal tudi presojo ustavnega sodišča. Kot so nam sporočili iz LMŠ, se v premierovi stranki zavedajo, da bodo »vsa ta opravila predvidoma zaključena šele v prihodnjem letu, to pa pomeni, da je obdobje, v katerem bi lahko dosegli potrebno politično soglasje za uvedbo nepremičninskega davka, zamujeno«. Franci Gerbec pa ocenjuje, da bodo ustrezne zbirke podatkov ob sedanji dinamiki vzpostavljene šele okoli leta 2025. »Če bi zelo pohiteli, bi jih nemara lahko uredili v dveh do treh letih, prej pa zagotovo ne.« Tudi v Skupnosti občin Slovenije pravijo, da so vlado že pred časom opozorili, »da je zastavljen rok za evidentiranje javne cestne in železniške infrastrukture nerealen in da ga občine ne bodo mogle izpolniti«.

Sedenje na zlatih jajcih

Slovenija tako še nekaj časa ne bo dobila predpisa, ki bi učinkovito omejil poglabljanje nepremičninskega prepada. Ministrstvo za okolje in prostor je sicer sprejelo vrsto sprememb stanovanjske in gradbene zakonodaje, s katerimi želi med drugim prizemljiti rast pobezljanih najemnin in zmanjšati obseg oddajanja stanovanj petičnim turistom. Banka Slovenije pa je bankam nedavno drastično omejila izdajanje novih stanovanjskih kreditov fizičnim osebam. Vse to kaže, da se pristojne institucije zavedajo problema – vendar ti ukrepi niso dovolj. Visoke najemnine in oddajanje prek Airbnb so namreč simptomi, ne pa izvirni vzroki anomalij na stanovanjskem trgu. Sekanje kreditov državljanom in državljankam pa bo zgolj razveselilo podjetja in sklade, ki sedaj načrtno kupujejo stanovanja kot investicije.

Pobezljale niso le cene, temveč tudi najemnine. To stanovanje v Ljubljani lahko najamete za 2600 evrov; na sliki je omara za čevlje, ki čaka na grmado dragih obuval. Medtem pa se vse več študentov že sprašuje, kje bodo živeli med študijem.

Pobezljale niso le cene, temveč tudi najemnine. To stanovanje v Ljubljani lahko najamete za 2600 evrov; na sliki je omara za čevlje, ki čaka na grmado dragih obuval. Medtem pa se vse več študentov že sprašuje, kje bodo živeli med študijem.

Ali kot pravi Gerbec: »Treba je vršiti pritisk na ljudi, ki imajo preveč nepremičnin, ki jih ne želijo trajnostno izrabljati ali ponuditi na trgu. Zato so dolgoročni učinki uvedbe davka na nepremičnine še pomembnejši od fiskalnega vidika.« Enako meni Srna Mandić: »V samem centru Ljubljane so zemljišča, primerna za gradnjo, vendar povsem zanemarjena. Če bi bili njihovi lastniki ustrezno obdavčeni, bi gotovo bolj skrbno gospodarili z njimi.« Ker nimamo davka na nepremičnine, množica ljudi preprosto »sedi« na svojem premoženju, saj z njim nimajo nobenega stroška.

Davek na premoženje, ki ga na podlagi samoprijave plačajo tisti, ki imajo stanovanja z več kot 160 kvadratnimi metri površine, je povsem neučinkovit.

Po podatkih Statističnega urada je v Sloveniji 150.700 praznih, nenaseljenih stanovanj, od česar jih je 83.000 uporabnih. Samo v Ljubljani je uradno 23.000 praznih stanovanj; dobršen del se jih zagotovo oddaja na črno, a več tisoč jih je zagotovo brez stanovalcev. Ob tem imamo v stanovanjskem fondu kup nepremičnin, ki so za svoje lastnike prevelike in preveč zahtevne za vzdrževanje, pa vendar se jim ne želijo odpovedati. Kot ugotavlja SURS, je namreč v letu 2015 »v več kot 162.000 stanovanjih, velikih povprečno 64 m2, živel le po en prebivalec; večinoma so bile to ovdovele ženske, stare povprečno več kot 60 let«. To pomeni, da imamo v tem trenutku v državi okoli 240.000 zgrajenih stanovanj, ki bi lahko ob ustreznih sistemskih ukrepih sprejela mlade družine.

Zmagovalci tečejo nov krog

Ključni izmed teh ukrepov pa je progresiven nepremičninski davek, ki bo na temelju neoporečnih podatkov najbolj obdavčil tiste, ki imajo največ. Gerbec pravi, da je njegovo združenje vladi predlagalo »ureditev po vzoru avstrijske, po kateri bi lastništvo določene kvadrature stanovanjskih površin, na primer do 125 kvadratov, obdavčili po 0,1 odstotka vrednosti na leto, nad tem pa bi stopnje povečevali, če ima nekdo v lasti še več površin. Torej neke vrste davek na luksuz. Zadeva je bila usklajena v širokem krogu deležnikov, še celo Gospodarska zbornica je izrazila svojo podporo.« Toda po vladah Boruta Pahorja, Mira Cerarja in Alenke Bratušek se je – spet zaradi ne do konca dodelanih evidenc – uvedbi nepremičninskega davka odpovedala tudi vlada Marjana Šarca.

Gurs je v težkih razmerah opravil veliko delo; evidence nepremičnin, ki so jih vzpostavili, so res najboljše doslej. Niso pa zadosti dobre za uvedbo poštenega davka, ki bi vzdržal presojo na ustavnem sodišču.

S tem je naredila veliko veselje izbranim nepremičninskim magnatom z začetka članka, ki se jim še vsaj nekaj let ni treba bati, da bi država kakorkoli posegla v njihovo bogastvo. Razveselila je tudi velike kmete, ki za njive in gozdove še naprej ne bodo plačevali ničesar in ki od države prejemajo velikodušne subvencije in odškodnine ob naravnih nesrečah – ob napovedih večje obdavčitve svoje zemlje pa napovedujejo traktorske pohode nad Ljubljano. Razveselila je obrtnike, ki prav tako skočijo v zrak ob vsaki omembi novih davkov – čeprav sedanji sistem nadomestila za stavbna zemljišča prelaga bremena nanje, saj občine zaračunavajo nesorazmerno veliko NUSZ za poslovne stavbe. In končno, razveselila se je tudi katoliška cerkev, ki po nekaterih ocenah razpolaga z več kot 800 milijonov evrov vrednim premoženjskim fondom. In ki je pred skoraj točno letom dni pri Šarcu prek pisma Škofovske konference lobirala za izvzem svojih cerkva, kapel, samostanov, gozdov, travnikov, njiv, domov za ostarele, gostišč in hotelov iz obdavčitve.

»Namesto na izkušnjah iz tujine se Slovenija še kar uči na napakah, ki jih vedno znova dela,« ne skriva razočaranja Srna Mandić. »Morda bodo politiki čez čas, čez 20 ali 30 let, le spoznali, kar ostali vemo že dolgo. Da je pravična in trajnostna nepremičninska politika eden osnovnih generatorjev razvoja neke skupnosti.«

Najdi vsiljivca

Kdo v koaliciji je proti?

Odgovori koalicijskih strank razkrivajo, na koga je mislil predsednik vlade, ko je dejal, da davka na nepremičnine tudi pod to koalicijo ne bo, ker da ga »v tej konstalaciji vlada ni sposobna sprejeti«
SaB: »Davek na nepremičnine podpiramo, ne bi čakali z uvedbo, zdi se nam eden najpravičnejših davkov.«
SMc: »Uvedbo nepremičninskega davka podpiramo, če bi pravično nadomestil dosedanje dajatve na tem področju in bi bil orodje za učinkovitejšo izrabo prostora. Za to smo si prizadevali že v prejšnjem mandatu. Verjetno bo znal premier najbolje pojasniti, stališča katerih partneric so ga prepričala v takšno mnenje.« 
SD: »Podpiramo uvedbo davka na nepremičnine, kot to določa koalicijski sporazum. Ob tem je pomembno, da davek v povprečju ne bo obremenil ljudi bolj kot današnji NUSZ. Vodilo torej mora biti pravičnost in solidarnost; v obdavčitvi nepremičnin vidimo način, da se davčna bremena bolj pošteno porazdelijo in da se glavno breme obdavčitve vsaj nekoliko odmakne od obremenitve dohodkov iz dela ... Davek mora upoštevati velikost in namembnost nepremičnin, hkrati pa se lahko obdavčitev nepremičnin uporabi kot spodbudo, na primer za oddajanje nepremičnin v dolgoročni najem.« V SD še dodajajo, da bi morali zbrani prihodki ostati v lasti občin in biti vir za izgradnjo javnega fonda najemnih stanovanj.
DeSUS: »Glede uvedbe davka na nepremičnine je treba povedati, da vlada ni podala nobene informacije poslanski skupini DeSUS, da se davek ne bo uvajal. Ob spremembah množičnega vrednotenja je bilo le pojasnjeno s strani predstavnika vlade, da se davek na nepremičnine ne bo uvajal brez ustrezno urejenih evidenc. Zaradi navedenega se poslanska skupina posebej ni opredeljevala do te tematike.« 
Ob tem ni odveč dodati, da je predsednik stranke Karl Erjavec že v mandatih prejšnjih vlad javno izražal nasprotovanje vsakokratnim napovedim uvedbe nepremičninskega davka.

Pisma bralcev pošljite na naslov pisma@mladina.si. Minimalni pogoj za objavo je podpis z imenom in priimkom ter naslov. Slednji ne bo javno objavljen.