Stanovanja za vse

Žal je v Sloveniji vse od osamosvojitve ne glede na določila v ustavi in ne glede na vsakokratne deklarirane politične usmeritve izvoljenega vodstva odločitev o tem vprašanju povsem jasna. Stanovanje v družbi ni več razumljeno kot temeljna človekova pravica, ampak kot tržno blago. Čeprav je Republika Slovenija že leta 2000 sprejela kakovosten Nacionalni stanovanjski program, ki je bil leta 2015 dopolnjen z Resolucijo o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025, državi nikakor ne uspe izpolnjevati ene od primarnih nalog, to je zagotavljanje spodobnih bivalnih razmer za državljane. Svojo vlogo vidi le v omogočanju prostorskih in tržnih razmer, ki spodbujajo produkcijo novih stanovanj, ponudbo in dostopnost teh pa naj ureja trg. Kot se je izkazalo v zadnjih 30 letih, je takšna usmeritev napačna, slaba in popolnoma neučinkovita.

Kmalu po osamosvojitvi, že leta 1991, je bil sprejet »Jazbinškov« stanovanjski zakon, ki je omogočil privatizacijo večine javnih najemnih stanovanj. Slovenija je za vzpostavitev normalnega delovanja mlade države nujno potrebovala devizna finančna sredstva. Prodaja stanovanjskega fonda, ki je pomenil velik delež premoženja družbe, je v kratkem času omogočila prelitje precejšnjega dela zasebnih prihrankov v državno blagajno. S pravzaprav zelo solidarno potezo je država – za ceno poceni avtomobila – skoraj četrtini prebivalcev tako rekoč podarila stanovanja, v katerih so živeli. Zakon pa je, žal, imel veliko pomanjkljivosti.

Dejstvo je, da so bila stanovanja prepoceni. Država bi s prodajo družbenih stanovanj lahko iztržila več sredstev, ki bi jih lahko, vsaj delno, prelila v zagotavljanje novih stanovanj. Tako pa je bil denar v celoti porabljen za druge namene, stanovanjski program je povsem zastal.

Zaradi naglice pri pripravi stanovanjskega zakona je bilo pomanjkljivo urejeno lastništvo funkcionalnih zemljišč, pripadajočih objektom. Številna zemljišča, na katerih so imela gradbena podjetja, ki so stanovanjske soseske gradila, v zemljiških knjigah vpisano pravico graditi (to ni lastninska pravica), so obveljala za last teh podjetij. Gre za površine, ki so bile grajene in urejene z javnimi sredstvi in bi morale imeti status grajenega javnega dobra (s katerim kupoprodajni posli niso mogoči), kot so ceste, pločniki, parkirišča, parkovne ureditve, otroška igrišča, odprte športne površine. Drugje so zunanje površine v družbeni lasti, ki so bile izvorno namenjene ureditvi vrtičkov za samopreskrbo stanovalcev sosesk, prešle v občinsko last. To je pripeljalo do težav, kakršne danes spremljamo v Ljubljani: MOL je vrtove Fondovih blokov vložila kot stvarni vložek v družbo BŠP, ki na njih namerava intenzivno graditi, stanovalci soseske pa bi tako ostali brez zunanjih bivalnih površin, v šišenski soseski SŠ6 pa se »lastnik« grajenega javnega dobra pogaja z MOL, ki naj bi mu omogočila pozidavo zelenih odprtih parkovnih površin znotraj gosto poseljene soseske, v zameno pa bi brezplačno dobila ceste, parkirišča, pločnike in ostanek zelenic.

Zakon je povzročil tudi veliko neenakost med državljani. Diskriminirani so bili tisti, ki so imeli to smolo, da so jim bila v prejšnji državi dodeljena stanovanja v nacionaliziranih stavbah. Ti niso imeli možnosti odkupa stanovanj, saj so bila tista, v katerih so živeli, v denacionalizacijskem postopku vrnjena nekdanjim lastnikom, za uporabnike pa so nenadoma veljali drugačni najemni pogoji. V neenakem položaju so bili tudi vsi, ki so si stanovanja ali hiše kupili ali zgradili sami, pred uveljavitvijo zakona.

A Jazbinškov zakon se je vseeno izkazal za koristnega. Če bi namreč nekoč družbena stanovanja ostala v javni lasti, bi katera od slovenskih vlad nedvomno ugotovila, da je – podobno kot v številnih družbenih podjetjih – država slab gospodar in nesposoben upravljavec premoženja, in bi celoten stanovanjski fond prodala kateri od »izkušenih« mednarodnih stanovanjskih korporacij ali kateremu od finančnih skladov. Kakšne so posledice takšnih odločitev, nazorno pokaže švedski dokumentarni film Pritisk (Push, Fredrik Gertten, 2019). V lasti velikih skladov stanovanje postane izključno tržno blago, ki mora ustvarjati velik dobiček. Stari najemniki so prisiljeni sprejeti nove pogoje ali pa so brez zadržkov izseljeni. To vodi v gentrifikacijo ali izpraznjenost mestnih predelov, saj so stanovanja le varna naložba, ki pridobiva vrednost, tudi če so prazna.

Po 30 letih neoliberalne stanovanjske politike smo se kljub razpršenemu lastništvu (po deležu lastniških stanovanj smo s približno 75 odstotki malo nad povprečjem EU) znašli v skrb zbujajočem položaju. Zaradi poceni denarja sicer poteka intenzivna komercialna stanovanjska gradnja, a si velika večina mladih, ki prvič vstopajo na stanovanjski trg, lastnega stanovanja zaradi popolnoma nedostopnih cen ne more privoščiti. Tržne najemnine stanovanj so astronomske – najem stanovanja že za posameznika s povprečno plačo pomeni hudo finančno obremenitev, neprofitnih najemnih stanovanj pa ni dovolj. Položaj je seveda najslabši v Ljubljani.

Vzrokov za visoke cene je več. Najpomembnejši je pomanjkanje stanovanj v urbanih središčih, ki ga povzroča priseljevanje mladih v mesta in staranje prebivalstva, zaradi nezadostne ponudbe manjših oskrbovanih stanovanj in prostora v domovih za starejše pa se podaljšuje čas prehajanja stanovanj na mlajše rodove. Pomemben vpliv na najemni trg ima tudi močno razširjen model kratkotrajnega najema (Airbnb).

Akutno pomanjkanje je vendarle presenetljivo, saj se število prebivalcev Slovenije zmanjšuje, po podatkih SURS iz leta 2018 pa naj bi bilo skoraj 18 odstotkov stanovanj v Sloveniji uradno praznih.

Verjetno se lahko strinjamo s tezo Friedricha Engelsa iz njegovih zapisov O stanovanjskem vprašanju (1872), da rešitev stanovanjskega vprašanja ne bo rešila socialnih problemov, ampak da bo le rešitev socialnih problemov z opustitvijo kapitalističnega načina produkcije omogočila rešitev stanovanjskega vprašanja. Toda kljub zaostrovanju razmer na vseh področjih v povprečju še vedno živimo razmeroma dobro in še nismo prišli do točke, ko bi lahko v kratkem pričakovali radikalne spremembe. Torej moramo poskusiti najti možnosti rešitve stanovanjskega vprašanja znotraj ureditve, v kateri živimo. Glede na to, da je stanovanjski resor v vladi prevzel minister iz stranke, ki se deklarativno zavzema za socialno pravičnost in enakopravnost, so obeti dobri.

Če pogledamo države, kjer sistem stanovanjske preskrbe deluje razmeroma dobro, vidimo, da sta pomembni predvsem dve izhodišči, solidarnost in neprofitnost, izhodišči, na katerih je temeljil tudi sistem stanovanjske preskrbe v nekdanji skupni državi Jugoslaviji.

Minister Mesec je pred volitvami omenjal potrebo, da država zagotovi 30 tisoč neprofitnih stanovanj do leta 2030. Po nekaj mesecih ministrovanja se je to število znižalo na 20 tisoč, kar je verjetno realneje. Direktor Stanovanjskega sklada RS mag. Črtomir Remec je pred kratkim zatrdil, da bo država do leta 2025 razpolagala z deset tisoč stanovanjskimi enotami. Da bo načrt uresničen, jih bo do leta 2030 treba zgraditi še enkrat toliko.

Stanovanjsko vprašanje je kompleksno in se ga je treba lotiti na več ravneh.

Začeti je treba z razmislekom o regionalnem razvoju, ki bo intenzivno usmerjen v razvoj regionalnih središč in bo omogočal ohranjanje sedanjih delovnih mest in selitev novih v vse regije v državi. Zakaj morajo biti vse državne funkcije (uprava, sodstvo, kultura) v državi, ki bi jo bilo mogoče, če bi imeli dobro delujoč sodoben železniški potniški promet, v vseh smereh prepotovati v slabi uri, združene v Ljubljani, in to v času pospešenega digitalnega razvoja? Z oživljanjem regij bi lahko vsaj delno izkoristili potencial praznih stanovanj in ohranjali za optimalen razvoj družbe tako pomembno družinsko medgeneracijsko povezovanje. Enakomernejši razvoj regij bi pozitivno vplival na zmanjšanje prometnih in okoljskih težav, pripomogel bi tudi k ohranjanju podeželja in kulturne raznolikosti. Pogoj za optimalen razvoj in povezanost regij pa je seveda dobro delujoč javni potniški promet, predvsem železniški, med regijami in znotraj njih.

Dejanske potrebe po novih stanovanjih pa lahko ocenimo šele na podlagi analiz in premisleka o mogočih spremembah strategije razvoja države kot celote. Nobenega dvoma ni, da na cene stanovanj in višino najemnin pomembno vpliva država z vzpostavitvijo politik, ki bodo zagotovile zadostno število stanovanj tam, kjer so potrebna.

Povsem jasno je, da je v ta namen najprej treba zagotoviti zadosten, ustrezen in trajen vir financiranja. Večinoma se kot mogoč vir že več let omenja progresiven nepremičninski davek, s katerim naj bi obdavčili predvsem tiste nepremičnine, ki jih lastniki ne potrebujejo za bivanje. Kljub dobrim namenom ni prave politične volje, da bi tak davek resnično vpeljali, kot eden glavnih razlogov pa se omenja pomanjkanje ustreznih evidenc, ki bi pravično obdavčitev omogočile. To je le zelo slab (a priročen) izgovor. Smo v dobi intenzivne digitalizacije in izvedba preseka lastniških podatkov iz zemljiške knjige in podatkov o stalnem bivališču, ki jih imajo na upravnih enotah, ne bi smela povzročati prehudih težav. Če bi pri tem še smiselno definirali kvadraturo, ki jo posameznik potrebuje za spodobno življenje, bi lahko hitro prišli do ustreznih podatkov za odmero davka. Seveda lahko pričakujemo nepravilnosti, a jih, ob ustreznih dokazilih in sprotnih dopolnitvah, ne bo težko odpraviti.

Drugi vir, ki večinsko gotovo ne bi naletel na nasprotovanje, je uvedba stanovanjskega prispevka, namenjenega za graditev stanovanj, ki smo ga nekdaj že poznali (do vključno leta 1990). Gre za izrazito solidarnostni vir, ki bi lahko že ob minimalnih mesečnih zneskih vseh zaposlenih, proporcionalno glede na višino dohodkov, pomenil pomemben prispevek v proračunih stanovanjskih skladov.

Država in občine imajo veliko pristojnosti in možnosti za izboljšanje položaja. Občine, ki upravljajo občinsko premoženje, načrtujejo prostorski razvoj in usmerjajo posege v prostor, so po zakonu dolžne zagotavljati možnosti za gradnjo socialnih stanovanj in za povečanje najemnega sklada neprofitnih in zadružnih stanovanj.

Pametna zemljiška politika omogoča odgovorno rabo prostora. Mesta morajo skrbeti za ohranjanje in zagotavljanje zadostne količine zemljišč v javni lasti, ki bodo namenjena neprofitni stanovanjski gradnji.

Občine so tiste, ki določajo, kje, koliko in kakšna stanovanja se bodo gradila, žal pa svojih nalog ne opravljajo zadovoljivo. Prodaja mestnih zemljišč najboljšemu ponudniku, brez pogojev in omejitev glede gradnje v prihodnosti, je kratkoročna neoliberalna vizija, ki je ni mogoče upravičiti. Žal živimo v času dogovornega urbanizma, ko investitorji močno in neposredno vplivajo na prostorske načrte občin, ta pa si prizadevajo le ugoditi njihovim željam. Pomislimo na primer na Center Šumi, Palais & Villa Schellenburg in Bellevue Living v Ljubljani, ki čezmerno posiljujejo prostorske kapacitete mestnih predelov, kjer stojijo.

Kljub upoštevanju načela zgoščevanja mesta navznoter, da se ohranjajo zelene in kmetijske površine na obrobju, bi občine morale vztrajati pri urbanističnih prostorsko-izvedbenih pogojih, definiranih tako, da bi se novogradnje dobro vključile v obstoječe urbano tkivo in bi se ohranil ustrezen delež nepozidanih odprtih, tudi javnih, površin. Pri tem bi bil lahko predpisan obvezen delež neprofitnih socialnih stanovanj v sklopu vsake večstanovanjske gradnje. To bi pomembno vplivalo na zmanjšanje socialne segregacije in gentrifikacije v mestu. Razmišljamo seveda o občini, ki skrbi za blaginjo vseh prebivalcev in ni koruptivna.

Za gradnjo stanovanj so potrebna ustrezna komunalno opremljena zemljišča. Ponovno lahko razmišljamo o solidarnosti. Če smo pred 30 leti velikemu delu prebivalcev solidarno skoraj podarili stanovanja, v katerih so bivali, bi lahko z namenom rešitve stanovanjskega vprašanja država in občine razpoložljiva primerna zemljišča brezplačno prenesle na stanovanjske sklade. Dosledno bi morale poleg tega uveljavljati predkupno pravico na zemljiščih, ki omogočajo stanovanjsko gradnjo tudi v neposredni bližini mestnih središč, saj je to pogoj za ohranjanje vitalnosti mest.

V osmih letih naj bi zagotovili še dodatnih deset tisoč neprofitnih stanovanj. Ker so cene stanovanj previsoke, dokup in obnova praznih stanovanj, žal, za zdaj nista sprejemljiva, čeprav bi bila okoljsko in razvojno najugodnejša. S primerno stanovanjsko politiko in uvedbo pravičnega nepremičninskega davka bi trend lahko hitro obrnili. Pri tem pa je nujen razmislek o možnostih prenove in spremembe rabe poslovnih, pa tudi proizvodnih objektov, ki so zdaj v lasti DUTB. V svetu je zaradi sprememb v načinu dela, ki jih je povzročila epidemija covida, veliko primerov uspešne predelave pisarniških stavb v stanovanjske. Prednosti, ki jih prinaša ponovna uporaba namesto novogradnje, so velike. Predvsem pa je pomembno vnašanje nove dinamike življenja v mestna središča, kjer poslovne stavbe navadno stojijo. Pri tem so lahko ovira zastareli zakoni, ki večidel onemogočajo razvoj projektov, če se ti odmikajo od veljavnih standardnih rešitev. Prevetritev in posodobitev stanovanjske zakonodaje pa je tudi sicer nujen pogoj za uspešno reševanje stanovanjskega vprašanja.

Še vedno bo treba graditi tudi nova stanovanja. Toliko, da je nujen razmislek o drugačnem, skoraj industrijskem načinu produkcije, ki bi dosledno sledil načelu neprofitnosti, vse od financiranja pa do končne izvedbe in vzdrževanja. Država bi lahko ustanovila nepridobitno stanovanjsko banko, ki bi zagotavljala ugodna posojila za reševanje stanovanjskega vprašanja. Glede na potrebno število novih stanovanj bi lahko ustanovila tudi svoje nepridobitno gradbeno podjetje, ki bi zagotavljalo optimalno, cenovno ugodno izvedbo, ustanovila pa bi lahko tudi nepridobitno podjetje, ki bi skrbelo za vzdrževanje vseh njenih nepremičnin. Utemeljitev o nesposobnosti države, da bi uspešno vodila in upravljala takšna podjetja, temelji na predpostavki o koruptivnosti vodstva in nezadostni motiviranosti zaposlenih v javnih podjetjih. Pozitivni primeri kažejo, da je, če so zaposleni primerno plačani, bolj vključeni v upravljanje podjetja in so učinki njihovega dela jasno prepoznavni ter pozitivni za razvoj skupnosti, mogoče uspešno odpraviti oba pomisleka. Nepridobitnost seveda ne pomeni, da nihče v sistemu nič ne zasluži. Pomeni le, da namen podjetja ni ustvarjanje presežnih dobičkov za lastnike. Cena, ki jo nepridobitno podjetje postavi za svoje storitve, je oblikovana tako, da so vsi udeleženi za svoje delo ustrezno plačani in motivirani ter da podjetje zadrži le sredstva, potrebna za njegovo normalno delovanje, posodobitev in širitev.

A čas je, da začnemo graditi. Vsaka gradnja pa se začne s projektom. Vsakokratno projektiranje stanovanjskih objektov je drago in zamudno.

Stanovanjski sklad RS, glavni izvajalec stanovanjske politike, bi lahko za začetek razpisal arhitekturni natečaj za nekaj tipov večstanovanjskih objektov. Po izbiri najboljših »tipskih« rešitev, ki bi bile izpopolnjene s široko javno razpravo, bi se projektiranje vsake nove gradnje lahko omejilo predvsem na urbanistično umestitev ali zasnovo soseske, oblikovanje zunanjih odprtih javnih ali polzasebnih površin ter manjše prilagoditve objektov lokalnim posebnostim. Seveda bi bil za zahtevnejše lokacije še vedno potreben poseben arhitekturni natečaj.

Različne velikosti tipskih objektov bi omogočale preplet različnih tipov in velikosti stanovanj (tudi oskrbovanih), kar bi zagotavljalo želeno mešano socialno sestavo stanovalcev. Smiseln bi bil tudi razmislek o tipu manjšega večstanovanjskega objekta z večjim deležem oskrbovanih stanovanj, ki bi ga bilo mogoče umeščati znotraj grajenih naselij individualnih stanovanjskih hiš – kot danes povsod rastoče vila bloke. To bi starejšim ljudem, ki sami živijo v prevelikih hišah, olajšalo odločitev za selitev v manjše, primernejše stanovanje, locirano znotraj njihovega socialnega okoliša ali v njegovi neposredni bližini.

Bistvo dunajskega uspeha na stanovanjskem področju sta predvsem izredno dejavna zemljiška politika in odločitev, da urbani razvoj in stanovanjska ponudba nista v celoti prepuščena prostemu trgu.

Natečaj bi bil tudi priložnost za razmislek o novih stanovanjskih tipologijah. Pri sodobnem načinu življenja so načini bivanja zelo raznoliki, a stanovanjski standardi s predpisanimi kvadraturami prostorov in zahtevanim številom parkirnih mest se nanje slabo odzivajo. Potrebujemo zasnovo stanovanja, ki bi znotraj predvidene kvadrature omogočalo različne organizacije tlorisa – vse od enoprostornega »lofta« do izvedbe več ustrezno velikih in primerno osvetljenih sob znotraj bivalne enote. Vsako stanovanje potrebuje vsaj dvostransko orientacijo in uporaben, dovolj velik balkon ali teraso. Razmisliti bi veljalo tudi o možnosti zelo kompaktnih bivalnih enot, ki bi na majhnih kvadraturah omogočale udobno bivanje.

Ureditev skupnih notranjih in zunanjih prostorov, ki omogočajo druženje stanovalcev in grajenje skupnosti, bi morala biti obvezna v vsakem večstanovanjskem objektu.

Dolgoročno pa bo potrebna tudi prilagoditev individualne mobilnosti stanovalcev. Omejevanje velikosti parkirnih površin oziroma zmanjševanje števila parkirnih mest bi se kmalu odrazilo v rabi drugih načinov mobilnosti, souporabi vozil in pogostejši rabi javnega prometa.

Proučiti je treba tudi možnost drugih tehnologij gradnje, s katerimi bi se bistveno pocenila izvedba in skrajšal zanjo potreben čas. Če se danes sprehodite mimo gradbišč stanovanjskih objektov, manjših vila blokov ali velikih sosesk, opazite, da je gradnja omejena izključno na armiranobetonske, na mestu lite, večinoma celostenske konstrukcije. Taka tehnologija je sicer dobro razvita, a jeklene kletke, ki ne morejo uravnavati vlage v prostorih in jih je zelo težko še kdaj porušiti, nikakor ne zagotavljajo optimalnih bivalnih razmer. Za množično gradnjo novih stanovanjskih objektov bi bilo smiselno razviti preproste in poceni montažne armiranobetonske ali lesene konstrukcije ter sistem prefabriciranih fasadnih in stenskih elementov, sanitarnih sklopov in stopnišč, ki bi omogočali prilagodljivost in bistveno hitrejšo izvedbo. Vse te tehnologije so že dolgo v rabi, številne poznamo, saj so bile uspešno uporabljene za gradnjo večjih stanovanjskih sosesk v nekdanji državi. Kakšne so zmožnosti sodobnih tehnologij, nazorno pokaže primer iz Kitajske – tam jim je lani vseljivo desetnadstropno večstanovanjsko zgradbo uspelo sestaviti v 28 urah.

Z namenoma skrajno racionalnimi projektnimi in tehnološkimi rešitvami bi občutno znižali stroške gradnje, to pa bi omogočilo tudi povečanje kvadrature posameznih še vedno cenovno dostopnih enot.

Potreben je še en razmislek: do katere faze je smiselno finalizirati stanovanjsko enoto? Da objekt dobi uporabno dovoljenje, morajo biti danes prostori povsem zaključeni, položeni morajo biti tlaki, stene finalno obdelane ... Potem pa se pogosto zgodi, da novi lastniki menjajo pravkar položeno talno in stensko keramiko v kopalnicah, tlake v dnevnih prostorih itd. V osnovi so cene finaliziranega stanovanja višje, s takojšnjo prenovo ima novi lastnik še dodatne stroške, po nepotrebnem se proizvajajo gradbeni odpadki in posredno onesnažuje okolje.

Na koncu pa ostane še vprašanje, ali nova neprofitna stanovanja prodajati ali oddajati. Verjetno je odgovor v modelu zadružnega najema, ki predvideva, da so vsi udeleženci v sistemu kolektivni lastniki celotnega stanovanjskega fonda in hkrati dolgoročni najemniki svojega stanovanja. Najemnina, ki jo plačujejo, je stroškovna in seveda neprofitna, izračunana pa tako, da krije stroške posojila, priprave projekta, gradnje, upravljanja, vzdrževanja in rezervnega sklada. Takšen model omogoča lažjo menjavo stanovanj znotraj fonda, varnost in solidarnost, če uporabnik stanovanja iz kakih razlogov začasno ne more poravnavati obveznosti, pod vnaprej dogovorjenimi pogoji pa je mogoč tudi izstop in unovčenje solastniškega deleža.

Rešitve stanovanjskega vprašanja torej obstajajo. To dokazujejo uspešni modeli, ki so se uveljavili v nekaterih evropskih mestih, na primer na Dunaju in v Barceloni.

Dunaj se redno uvršča na vrh svetovnih lestvic, ki merijo kakovost bivanja v mestih, in velja za zgled dobro delujočega najemniškega trga. Pri tem ima dolgo tradicijo.

Na prvih lokalnih volitvah po prvi svetovni vojni, leta 1919, je v mestu Socialnodemokratska stranka dobila absolutno večino. Povpraševanje po dostopnih stanovanjih je bilo izredno veliko, zagotavljanje javnih stanovanjskih projektov pa je postalo glavna skrb takratnih mestnih oblasti. V desetih letih (do leta 1934) so po tako imenovanem modelu Gemeindebau (’skupnostna gradnja’) zgradili več kot 60 tisoč novih stanovanj. Gradnja je bila financirana iz dunajskih davkov na gradnjo stanovanj Wohnbausteuer in davkov na luksuz, ki so bili strukturirani kot progresivni davki, pa tudi iz zveznih skladov.

Kar so na Dunaju na lokalni ravni zastavili leta 1919, upoštevajo še danes: politika zagotavljanja socialnih stanovanj se je razvila v integriran sistem tehničnega in socialnega urbanističnega načrtovanja, ki si prizadeva vsem prebivalcem ponuditi udobna sodobna stanovanja v privlačnem urbanem okolju po dostopnih cenah. Danes približno 80 odstotkov Dunajčanov živi v najemniških stanovanjih, nova stanovanjska območja pa navadno sestavljajo stanovanja iz različnih cenovnih skupin in različnih pravnih statusov, kar zagotavlja mešano socialno sestavo stanovalcev.

Bistvo dunajskega uspeha na stanovanjskem področju sta predvsem izredno dejavna zemljiška politika in odločitev, da urbani razvoj in stanovanjska ponudba nista v celoti prepuščena prostemu trgu. Mesto Dunaj lahko izkorišča svoj močni vpliv na zemljiškem trgu predvsem zaradi velikega mestnega lastniškega deleža (približno 90 odstotkov socialnih stanovanj v celotni stanovanjski produkciji) in zaradi namenske rabe velikih površin izključno za stanovanjske namene.

Med prepoznavnejšimi dunajskimi primeri stanovanjskih sosesk v gradnji je naselje s kar 10.500 stanovanji, Seestadt Aspern Wien, ki nastaja okrog končne postaje linije U2 dunajske podzemne železnice, kjer so poleg stanovanj predvideni tudi šole, vrtci, trgovska ulica, visokošolski kampus, prostori za preživljanje prostega časa in druga infrastruktura. Celotno naselje naj bi bilo končano približno do leta 2028.

Čeprav je stanovanjski trg na Dunaju strogo reguliran – predpisana je na primer maksimalna dopustna gradbena cena za kvadratni meter stanovanja, je za vlagatelje še vedno privlačen, saj velja za izredno stabilnega. Financiranje socialnih stanovanj, v najemnem sektorju in v sektorju subvencioniranih lastniških in enodružinskih stanovanj, še vedno temelji na prispevkih iz državnih davkov in iz regionalnega oziroma mestnega proračuna, to pa zagotavlja varno podlago za načrtovanje programov socialnih stanovanj v velikem obsegu. Skupni izdatki za stanovanjske subvencije na Dunaju znašajo okoli 600 milijonov evrov vsako leto, na letni ravni pa je načrtovanih do 7000 subvencioniranih stanovanjskih enot. V zadnjih letih večino novih socialnih stanovanj gradijo nepridobitna stanovanjska združenja pod različnimi pravnimi pogoji, pri tem pa uživajo različne davčne olajšave, a so dobiček dolžna ponovno vlagati v gradnjo ali vzdrževanje stanovanj. Vsi investitorji, ki pridobijo javne subvencije, morajo tretjino novih stanovanj dati na razpolago mestu, to pa jih nato upravlja enako kot občinska stanovanja.

Za kakovosten razvoj socialnih stanovanj, kar zadeva urbanistično načrtovanje, arhitekturo, ekologijo in ne nazadnje socialno politiko, sta potrebni stalna široka razprava v širši javnosti in s strokovnjaki ter stalna dostopnost informacij, kar je na Dunaju zelo prisotno.

Za množično gradnjo novih stanovanjskih objektov bi bilo smiselno razviti preproste in poceni montažne armiranobetonske ali lesene konstrukcije.

V Barceloni so se razmere po katastrofalnem stanju, kar zadeva stanovanjsko preskrbo, ki so bile posledica prepuščanja stanovanjskega vprašanja prostemu trgu in dejstva, da je v mestu le približno sedem odstotkov stanovanj v javni lasti (to je daleč od 15 odstotkov, predvidenih s katalonskim odlokom o pravici do stanovanja iz leta 2007), z nastopom nove županje Ade Colau začele spreminjati. Namesto reševanja najakutnejših težav s subvencijami in zagotavljanjem socialnih stanovanj le za najranljivejše so se lotili ustvarjanja in diktiranja drugačnih razmer na stanovanjskem trgu. Po natančni analizi razmer so leta 2016 predstavili program Pravica do stanovanja 2016–2025, ki predvideva dejavno vlogo mesta pri zagotavljanju stanovanj za vse prebivalce.

Delujejo po treh programih: – gradnja novih primernih, zdravih, zelenih in dostopnih stanovanj, pri kateri država in mesto brezplačno vložita tudi zemljišča, vendar ta ostajajo v njuni lasti, – dosledno uveljavljanje predkupne pravice na vseh večstanovanjskih stavbah, ki se pojavijo na trgu, in obnova teh, – ob pomoči različnih spodbud reaktivacija praznih stanovanj – ocenjujejo, da je v mestu praznih približno deset tisoč stanovanj.

Za vse programe so pripravili različne načine financiranja, od obsežnih javnih vlaganj do različnih oblik javno-zasebnih partnerstev z jasno določenimi pravili in sistemom nadzora.

S predvidenimi ukrepi naj bi v mestu z milijon 600 tisoč prebivalci do leta 2025 zagotovili dobrih 18 tisoč javnih stanovanj, kar je število, primerljivo s tem, kar načrtujemo v Sloveniji. Izkazalo se je, da gre za kompleksne in dolgotrajne procese. Cene stanovanj in najemnine, ki so do leta 2021 intenzivno naraščale, so se po pretresu zaradi covida (v Barceloni je vpliv turistifikacije na stanovanjski trg zelo velik) počasi začele umirjati. Čeprav je izseljenih, ki ne morejo več plačevati naraščajočih najemnin, še vedno veliko in se veliko stanovalcev seli v cenovno dostopnejša predmestja, kar povzroča opazno gentrifikacijo mestnega središča, analize kažejo, da se trendi začenjajo obračati in da bo mogoče z doslednim izvajanjem predvidenega programa doseči zastavljene cilje.

Ker se vse več mladih ubada z nerešljivim vprašanjem svoje eksistence in ker rešitve, kot vidimo iz primera Barcelone, niso trenutne, je torej nujno, da se reševanja stanovanjske problematike kot družba, ki verjame v solidarnost in socialno pravičnost, intenzivno lotimo takoj.