Sto milijonov za gradnjo javnih stanovanj

Stanovanjska kriza je, kot pravi nekdanji koordinator Levice Luka Mesec, največja socialna kriza pri nas. Ima prav, lastniško stanovanje je za mlade, predvsem v Ljubljani, nekaj nedosegljivega. Vlada se je odločila poseči na trg nepremičnin in v prihodnjih letih se obeta pospešena gradnja javnih stanovanj. Kakšni so načrti? Kako ljudi privabiti v javna najemniška stanovanja in ali bo finančna intervencija države res ustavila skokovito rast cene kvadratnega metra stanovanj?

Začniva s temeljno dilemo. Zakaj naj bi bilo prav, da oblast z milijoni evrov financira gradnjo stanovanj, zakaj raje ne ustvarja, kot bi dejal sveži evropski poslanec Matej Tonin, možnosti, da bi jih ljudje lahko kupovali sami?

Države, ki so se umaknile s stanovanjskega področja, ki so se umaknile iz neposrednega zagotavljanja javnih stanovanj, imajo globljo stanovanjsko krizo kot tiste, kjer je državna ali javna gradnja močna. Javna gradnja in njeno financiranje namreč ne zagotavljata le dostopnih stanovanj, ampak ustvarjata stabilizator na stanovanjskem trgu. Javna ponudba stanovanj deluje kot alternativa ali kot konkurenca tržnim akterjem. In prispeva k temu, da trg deluje bolje. Če primerjamo razmere v Avstriji in na Dunaju s tistimi na Irskem, kjer stanovanjsko politiko določa trg, bomo videli, kaj se zgodi, ko se država umakne s tako pomembnega področja, kot je stanovanjska gradnja. Na Irskem ni težava le pomanjkanje dostopnih stanovanj, ampak izrazita nihanja na stanovanjskem in nepremičninskem trgu.

Zakaj tržna pravila sama po sebi ne morejo urejati vprašanja gradnje stanovanj? Saj veste, ponudba in povpraševanje … 

Več razlogov je. Prosti trg na tem področju, pa tudi marsikje drugje, ne deluje, ker imamo na eni strani nujno potrebo po dobrini, kar sta stanovanje in streha nad glavo, na drugi strani pa tržne motive za doseganje dobička. Razmerje med tema dvema je tako ekstremno, da ni mogoče govoriti o ravnotežju med ponudbo in povpraševanjem. Prav tako obstaja velika neusklajenost med ponudbo in povpraševanjem. Razlog je neelastičnost ponudbe – projekt gradnje stanovanj traja več let, kar pomeni, da se ponudba glede na povpraševanje odziva z večletnim zamikom. Zaradi teh dejstev so za nepremičninsko področje značilna izrazita nihanja in napihovanje cen. Politike, ki zagovarjajo idejo, da bo trg sam od sebe rešil vse probleme, pa bi označil za utopične, saj njihove ideje temeljijo na nerealnih predpostavkah.

Pred tedni je bil v vladi sklenjen dogovor o stanovanjski politiki. Kaj pomeni 100 milijonov evrov na leto, kolikor naj bi za reševanje stanovanjskih problemov namenila vlada?

Teh 100 milijonov evrov moramo razumeti na dva načina. Najprej gre za bistveno povečanje financiranja javne stanovanjske gradnje; ukrep bo prinesel največje financiranje tega področja v zadnjih 30 letih. Drugi, prav tako pomemben učinek vladnega sklepa pa sta predvidljivost in stabilnost financiranja. Gradbena stroka poudarja, da je pri novi stanovanjski politiki ključno, da so stvari znane vnaprej, da se ve, kako bodo potekale, kakšno bo financiranje, kakšna bodo pravila. Omenjena sredstva se bodo uporabljala za tri namene: prvi je zagotavljanje stanovanj za državni stanovanjski sklad, gre torej za neposredne investicije v gradnjo. Drugi je financiranje investicij lokalnih skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij. Tretji namen pa so sredstva, ki bodo porabljena za obnovo že obstoječega javnega fonda, ki je dotrajan in star. Upravičenci do javnih sredstev bodo morali zagotavljati dostopna stanovanja po zakonsko opredeljenih merilih, kot sta stroškovna najemnina in najem za nedoločen čas in podobno. K zagotavljanju stanovanj bodo lahko pristopile tudi zasebne družbe, a tudi te bodo izpostavljene z zakonom določeni regulaciji.

V vladi ste zdaj sprejeli le izhodišča, kdaj bo sprejet ustrezen zakonodajni okvir? 

Sprejeto bo več zakonov, po načrtu naj bi bil do konca leta sprejeti bistveni del, tisti, ki je vezan na financiranje gradnje. Potem bodo sledili še drugi, denimo tisti, ki se vežejo na regulacijo in urejanje javnih najemnin.

Ali bo proračun za leto 2025 že vseboval obljubljenih 100 milijonov evrov za gradnjo stanovanj? 

O tem ravnokar potekajo pogovori na ministrstvu za finance. Premier Robert Golob je večkrat javno zagotovil, da bosta proračuna za leto 2025 in 2026 vsebovala sredstva za gradnjo stanovanj, večjih težav ne pričakujem. Hkrati je pripravljenih tudi dovolj projektov, kar pomeni, da je napovedano financiranje povsem legitimno.

Zakaj je vir denarja proračun? Bistveno bolje bi bilo, da bi obstajal sistemski vir financiranja. 

Za zdaj smo se na vladi odločili, da se bodo sredstva financirala neposredno iz proračuna, kar pomeni, da bo ministrstvo za finance pri razrezu upoštevalo to prioriteto. Za zdaj se še nismo pogovarjali o dodatnih virih, sam pa si tega pogovora želim. Vedeti je treba, da imajo neke druge javne politike, denimo trajnostna politika ali pa gradnja cest, opredeljena namenska sredstva, ki se stekajo v proračun, kar zagotavlja stabilnost financiranja. Smiselno bi torej bilo, da bi se na koncu res dogovorili o sistemskem viru financiranja za gradnjo stanovanj. V javnosti so o tem viru krožile različne ideje, a, kot že rečeno, za zdaj smo se dogovorili le o proračunu, kar pa je izjemno velik in pomemben korak.

Vlada je v tem mandatu dvakrat dokapitalizirala republiški stanovanjski sklad. Kaj se je ali pa se še bo zgodilo s temi 51 milijoni evrov? 

Lanska dokapitalizacija je bila porabljena za projekt Podbreznik v Novem mestu in za dokončanje 40 stanovanj na Dolgem mostu ob Cesti za progo v Ljubljani. Preostala sredstva se bodo namenila za razpis, ki ga bo v kratkem pripravil stanovanjski sklad za nakup zemljišč in stanovanj. Letošnja dokapitalizacija bo v celoti namenjena za ugodno financiranje projektov na lokalni ravni. Za zdaj imamo detektirane projekte v Ljubljani, kjer nekateri projekti že rastejo, denimo na Zvezni ulici, drugi imajo že gradbena dovoljenja, na primer na Rakovi Jelši in pa na Litijsko-Pesarski ulici, tretji pa so še v postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja, kar velja za projekta na Povšetovi in Resljevi ulici. Ne gre le za stanovanja v Ljubljani, v Novi Gorici imamo projekt Korn, v Hrastniku naselje na Resnici in še nekaj manjših projektov. Sredstva iz dokapitalizacije so torej namenjena zaprtju finančnih konstrukcij že obstoječih projektov.

Upravičenci do pomoči države bodo republiški ali lokalni stanovanjski skladi, zadruge ter neprofitna stanovanjska podjetja. Bo lahko s temi sredstvi gradila tudi državna družba D.S.U.? 

Če bo družba D.S.U. izpolnjevala vse pogoje, ki so vezani na pridobitev državnih sredstev za stanovanjsko gradnjo – torej zakonsko opredeljena najemnina, najem za nedoločen čas, možnost nadzora, regulacija poslovanja in podobno –, bo upravičena do javnih sredstev. Kar je prav, saj bo v tem primeru izvajala javni interes. Ne nazadnje tudi sama D.S.U. poudarja dunajski model gradnje, hkrati pa se je v strategiji upravljanja kapitalskih naložb države, ki je trenutno v parlamentu, zavezala, da bo do leta 2030 zagotovila 2500 dostopnih stanovanj.

Vsi ljudje ne želijo živeti v javnih stanovanjih in leta plačevati stroškovne najemnine. Bodo ostajali še kakšni drugi modeli, na primer možnost odkupa javnih stanovanj?

Trenutno se osredotočamo le na okrepitev javnega sektorja, torej fonda dostopnih najemnih stanovanj. Naša odločitev izhaja iz preprostega dejstva, da se je v preteklosti politika osredotočala na krepitev lastniškega statusa – projekt varčevalne sheme in ugodna posojila so značilen primer tovrstne politike. Ta politika morda zagotavlja boljšo dostopnost stanovanj posameznemu gospodinjstvu, za celoten sistem pa ima širše negativne učinke. Ko z nakupom rešiš stanovanjsko vprašanje enemu gospodinjstvu, se to stanovanje čez deset ali dvajset let pogosto pretvori v premoženje in proda po višji ceni, kot je bilo kupljeno. Druga težava je težko upravljanje večstanovanjskih stavb, kar je posledica razpršenega lastništva. In tretja je ugotovitev, da močen fond javnih stanovanj deluje kot stabilizator trga.

Kot razumem, bi radi v Sloveniji, kjer je okoli 80 odstotkov vsega stanovanjskega fonda v lastniški lasti, preobrnili logiko. Ljudi želite prepričati, da izbira najemniških javnih stanovanj ni nič slabega. A zakaj bi, kot pravijo, z lopato metali denar skozi okno za plačevanje najemnin, namesto da bi za nakup stanovanja najeli kredit. 

Naj vam odgovorim s tremi razlogi in vsi govorijo v prid najemniškemu razmerju v javnih stanovanjih. Prvi pogoj je, da mora biti najemniški status z vidika varnosti primerljiv z lastniškim, obstajati morajo možnosti najema za nedoločen čas in stabilni stroški najemnine. Drugi razlog je večja svoboda, najemniški status omogoča večjo fleksibilnost, kar se tiče kraja in načina bivanja. Tretji razlog je vprašanje stroškov. Najemnina za gospodinjstvo pomeni bistveno manjše finančno breme, breme kredita in mesečnih anuitet je danes zelo obremenjujoče. Ideja, ki je nekoč veljala v Sloveniji, češ da bomo do lastnega stanovanja prišli brez kreditov ali pa bodo ti minimalni, je neuresničljiva. Po naših predvidevanjih bi lahko pri plačevanju javnih najemnin glede na višino stanovanjskega kredita upravičenci na mesec privarčevali nekaj 100 evrov, kar pomeni, da bi lahko ta denar namenili za varčevanje ali za boljše življenje.

Kaj pa pregovor »najprej štalca pol pa kravca«?

Štalca danes pomeni eksistencialno varnost bivanja, ki jo javna najemna stanovanja zagotavljajo v čisto enaki meri kot lastniška. Javni fond najemnih stanovanj ne zagotavlja le dostopnega bivanja, ampak ima širše sistemske učinke. Kar pomeni, da bo okrepljena stanovanjska gradnja vplivala na lažjo dostopnost in ceno stanovanj.

Bodiva konkretna, če danes najemnina za enoinpolsobno stanovanje v Ljubljani stane 15, ponekod celo več kot 20 evrov na kvadratni meter, koliko bi ta znašala v javnih najemnih stanovanjih? 

Naš cilj je, da bo znašala od sedem do osem evrov na kvadratni meter. Za 50 kvadratnih metrov veliko stanovanja to pomeni med 350 in 400 evri najemnine, kar je polovica manj kot zdaj.

Smel cilj, ni kaj, a vaš načrt je širši. S tisoče novih javnih najemniških stanovanji ne želite vplivati le na ceno najemnin, vaš cilj je ustaviti rast cen nepremičnin. Se bo to res zgodilo? 

To nakazujejo primeri iz tujine. In to je, kot pravite, res naš cilj. In hkrati vir konfliktov. Na drugi strani namreč obstajajo interesi tistih, ki jim višje cene nepremičnin koristijo, to so investitorji ali posamezniki, ki imajo v nepremičninah naložena finančna sredstva.

Kaj je narobe s tem, da je stanovanje razumljeno kot finančna investicija? 

Stanovanja so zaradi svoje narave in nujnosti idealna za špekulativne investicije, ker se njihova vrednost ali ohranja ali povečuje. Hkrati pa so, kar je bistveno, redka dobrina, ki tistemu, ki ga potrebuje, zagotavljajo socialno varnost. Ko pa stanovanje postane investicija, ko se z njimi špekulira, je uničen osnovni namen te dobrine. Stanovanja niso več namenjena ljudem, pač pa bogatenju. To bi radi omejili.

Če že omenjate konflikte, eden izmed takšnih se izrisuje tudi pri predlogu zakona o gostinstvu, ki omejuje čas kratkoročnega oddajanja nepremičnin. Ampak, saj veste, da regulacija začasnega oddajanja nepremičnin razmer na stanovanjskem trgu sama po sebi ne bo uredila. 

Ta ukrep res ni čarobna palica, a vseeno bo pripomogel k boljšim razmeram na nepremičninskem trgu. Prepričan sem o tem, saj tako kažejo raziskave in izkušnje iz drugih mest. Okoli 2000 stanovanj se v Ljubljani oddaja za kratkoročni namen, kar je z vidika velikosti najemnega trga visoka številka. Sprostitev že tretjine tega fonda bi imela za najemni trg v Ljubljani prelomne posledice. Predlog zakona omogoča veliko manevrskega prostora lokalnim skupnostim, tako da so strahovi, ki jih širijo nekateri, brez vsebine. Občine, kjer ni stanovanjske krize, bodo lahko obdobje, namenjeno za dolgoročni najem, podaljšale po lastni presoji.

Na koliko dni bi omejili kratkoročno oddajanje najemnin, če bi bili župan Ljubljane? 

Na 30 dni na leto, saj je stanovanjska kriza najbolj endemična ravno v Ljubljani. Še več, kot župan bi se zavzemal za zaostritev pogojev oddajanja, prizadeval bi si, da se lahko oddajajo samo nepremičnine, v katerih imajo ljudje prijavljeno stalno prebivališče. Predlog zakona predvideva še nekaj drugih možnosti, v Ljubljani bi lahko bile uvedene rigidnejše omejitve v središču mesta, na obrobju, denimo v Šiški ali pa za Bežigradom, pa bi lahko bile te bolj sproščene. Zakaj ne bi imeli tudi nekateri predeli mesta koristi od turizma, drugi pa bi postali veliko manj obremenjeni.

Ali bo vlada Roberta Goloba sprejela nepremičninski davek? 

Za naše ministrstvo takšen davek ni fiskalen ukrep, pač pa ga razumemo kot politiko urejanja razmerij v prostoru. Predvsem pa bi bil nepremičninski davek tisti, ki bi na novo ovrednotil razmerja v prostoru. Poleg nepremičninskega davka bo treba na družbeni ravni enkrat v prihodnje opraviti tudi razpravo o drugih davčnih ukrepih na stanovanjskem področju, ena od možnosti so transakcijski davki pri nakupu stanovanj, ki bi drugače kot prvo obravnavali nakup druge, tretje, četrte nepremičnine. Hkrati bi se lahko spremenile tudi dajatve pri odsvojitvi stanovanj, kjer bi se tudi kapitalski donos za drugo, tretjo in vse ostale nepremičnine obravnaval drugače. A o teh stvareh seveda še ni nič dorečenega, gre zgolj za ideje. A vedeti je treba, da se lahko zaradi razmer na stanovanjskem področju, kjer je večina Slovencev in Slovenk lastnik nepremičnine, takšni ukrepi s populistično politično kampanjo hitro ustavijo in zrušijo. Politične razmere uvajanju novega nepremičninskega davka niso naklonjene, a še vedno verjamem, da bomo kot vlada sposobni storiti korak v pravo smer.

Ali razmišljate o omejitvi višine tržnih najemnin, kar je ukrep, ki ga je sprejelo mesto Berlin? 

Takšna regulacija velja celo v New Yorku. V tem vidim logiko in smisel, a slovenski trg najemnin je tako neurejen in nepregleden, da bi bila kakršnakoli obljuba ali politična zaveza o čem takšnem nerealna in za zdaj neizvedljiva. V resnici nimamo resnega vpogleda na delovanje najemnega trga, na tem področju sodelujemo z ministrstvom za finance, in šele ko bodo vsi ti podatki zbrani in ovrednoteni, bomo lahko razmišljali o regulaciji. Najprej moramo urediti razmerja med najemniki in lastniki, pripravljamo ukrep pravnega svetovanja in podpore za ene in druge, drugi cilj pa je zagotavljanje dolgoročnosti najemnih razmerij na trgu. Razširila se je nedopustna praksa 11-mesečnih najemnih pogodb.

Zakaj? 

Pravila določajo, da morajo imeti stavbe, ki se prodajajo ali pa se najemajo za dlje kot eno leto, izdelano energetsko izkaznico. In ljudje so začeli oddajati stanovanja samo za 11 mesecev, to pa vedno bolj počno tudi lastniki stanovanj, ki že imajo energetsko izkaznico.

Je obljuba, da bo do konca mandata te vlade v gradnji 5000 javnih stanovanj, še vedno realna? 

Glede na število pripravljenih projektov, glede na zaveze vlade o stabilnejšem in dovolj velikem financiranju, je ta številka realna. Naj ponovim, vladni sklep, s katerim sva začela pogovor, bo prinesel reden in stabilen finančni vir za gradnjo stanovanj, kar bo prineslo spremembe in pospešitve na področjih načrtovanja stanovanjske politike. In to velja za celotno verigo – vse od priprave zemljišč, komunalne opremljenosti in dokumentacije, pa do same gradnje.

Pa ima Slovenija dovolj specializiranih podjetij za gradnjo stanovanj? 

Nekoč jih je imela, danes jih nima več. Letno število novih zgrajenih stanovanj v Slovenji je nižje od evropskega povprečja. To sam razumem kot potencial. Ravno prejšnji teden sem bil na strateškem svetu za investicije in gradbeništvo, kjer so sami izvajalci pozdravili naše načrte in dodali, da jim predvidljivo okolje omogoča možnost specializacije za gradnjo večstanovanjskih stavb. Ni čudno, da je danes večina gradbenih podjetij specializirana za nizke gradnje, za ceste, na stanovanjskem področju pa za montažne hiše, saj je tam stabilno povpraševanje. A ko bo država zagnala nov investicijski cikel za gradnjo večstanovanjskih stavb, se bo prilagodila tudi ta gradbena branža.

Kdaj bo lahko mlada družina v Ljubljani najela stanovanje, ne da bi bila zaradi tega ogrožena njena eksistenca?

Rad bi odgovoril, da zelo kmalu, a žal je stanovanjska kriza v Sloveniji tako globoka in izrazita, da bo trajalo še nekaj let, da se bodo stvari stabilizirale.

Stari ste 34 let. Ste že rešili svoj stanovanjski problem? 

Sem solastnik stanovanja in zavedam se tega privilegija.