Cene spet rastejo

Nepremičninski trg poganja obilna ponudba bančnih posojil

Gospodarska kriza v Sloveniji je najbolj radikalno prizadela gradbeni sektor. Prišlo je do padca povpraševanja in v veliko primerih tudi do padca kakovosti novogradenj. Opaziti je veliko uniformiranost ponujenih stanovanj, saj so investitorji zlasti v mestih težili k maksimizaciji razpoložljivih stanovanjskih površin na kvadratni meter zemlje. A obstajajo tudi izjeme. Da življenje v mestu ne pomeni nujno prostorske in infrastrukturne utesnjenosti, ki je značilna za večino klasičnih stanovanjskih sosesk, dokazuje naselje Nove dimenzije na Ledarski ulici v ljubljanskih Kosezah. Investitor naselja je družba Ganamm d.o.o.

Gospodarska kriza v Sloveniji je najbolj radikalno prizadela gradbeni sektor. Prišlo je do padca povpraševanja in v veliko primerih tudi do padca kakovosti novogradenj. Opaziti je veliko uniformiranost ponujenih stanovanj, saj so investitorji zlasti v mestih težili k maksimizaciji razpoložljivih stanovanjskih površin na kvadratni meter zemlje. A obstajajo tudi izjeme. Da življenje v mestu ne pomeni nujno prostorske in infrastrukturne utesnjenosti, ki je značilna za večino klasičnih stanovanjskih sosesk, dokazuje naselje Nove dimenzije na Ledarski ulici v ljubljanskih Kosezah. Investitor naselja je družba Ganamm d.o.o.
© Miha Fras

Slovenski nepremičninski trg z lastniškimi nepremičninskimi pravicami je bil zadnjih petnajst let stabilen, zadnji dve leti pa ima podobne značilnosti kot drugod po svetu. Obseg prometa je dosegel vrhunec leta 2007 s približno 2,8 milijarde evrov, lani pa je bil skoraj polovico manjši. Od lanske jeseni ga poganjajo predvsem bančna posojila gospodinjstvom.
Po privatizaciji stanovanj pri nas nikoli ni zaživel tržni najem. Lastništvu stanovanj smo dajali prednost skoraj dvajset let, to se kaže v celotni regulativi stanovanjske politike, kolikor je sploh imamo. Najemni trg v času obračanja nepremičninskega cikla navzdol sploh ne igra vloge, ki bi jo lahko. Vemo, da se v kriznih letih povpraševanje po subvencijah za najemnine poveča. Pri nas se to kaže v povečanem številu prošenj za neprofitna stanovanja. Če seštejemo subvencije za najemnike in ugodnosti vseh drugih ukrepov za socialno šibke uporabnike stanovanj, znaša celoten znesek, ki ga država nameni za stanovanjsko oskrbo, približno pet milijonov evrov. Drobiž, v primerjavi z realnimi potrebami revnih gospodinjstev. Dejansko bi moral znašati skoraj desetkrat toliko. Iz distribucije dohodkov gospodinjstev vemo, da si kar približno 40 odstotkov gospodinjstev ni sposobnih zagotoviti dolgoročne oskrbe s stanovanjem iz lastnih dohodkov, tako da pomen in vloga pomoči staršev in sorodnikov še naraščata. Ker naša gospodinjstva glede na gospodinjstva v drugih članicah EU niso zelo zadolžena, so se v tem položaju dobro znašle banke, ki imajo od vstopa Slovenije v evropsko monetarno unijo stanovanjski trg za svojo tržno nišo. Paradoksalno je, da pri nas najemnina, če najemodajalec poravna vse davke, ne zadošča za nakup nadomestnega stanovanja. Če pa lastnik oddaja na črno ali na sivo, se temu cilju kar precej približa, saj se izogne najmanj 9,6-odstotni efektivni obdavčitvi najemnin, če sodi v najvišji dohodkovni razred, pa dobri 24-odstotni. Razlika med oddajanjem stanovanja na črno ali na sivo je v tem, da se pri oddajanju na črno najemnina plača v gotovini na roke, da ni nobene pogodbe ali drugega pisnega sporazuma med najemodajalcem in najemnikom in da ni plačan davek (tipično je zlasti za oddajanje stanovanj tujim delavcem), pri oddajanju na sivo pa je pogodba med najemodajalcem in najemnikom sicer sklenjena, a ni registrirana, prav tako pa v tem primeru ni plačan davek. Potem ko je prejšnja vlada odpravila obvezo prijavljanja najemnih pogodb, se sivi najemniški trg vse bolj spreminja v črnega, že skoraj mafijskega.

Cene starih stanovanj so se po podatkih Statističnega urada RS prve tri mesece letošnjega leta povečale kar za 3,1 odstotka, cene novozgrajenih stanovanj pa so se v istem obdobju povečale za 1,6 odstotka. Na letni ravni znaša razlika v tempu rasti kar 13 odstotkov proti 7 odstotkom. Od januarja do maja letos so se stroški stanovanjske gradnje (brez zemlje) povečali za 2,8 odstotka oz. 7 odstotkov na leto. To pomeni, da se zaradi povečanih vhodnih stroškov pri gradnji (rast minimalnih plač in surovin v svetu) prodajne cene novih stanovanj prilagajajo vhodnim stroškom. Cene starih stanovanj bi se morale po pričakovanju kupcev že lani bolj prilagoditi navzdol, kot so se, prve tri mesece letošnjega leta pa kar za 6 odstotnih točk prehitevajo rast stroškov novogradenj.
Lani in v začetku letošnjega leta neto plače v povprečju naraščajo po 3,4 odstotka na leto, splošne gospodarske razmere pa ostajajo negotove.
Po podatkih največjega nepremičninskega portala Slonep so se najemnine lani začele zniževati, to pa se nadaljuje tudi prvo četrtletje letos. Prve tri mesece letošnjega leta so se najemnine znižale za 7,4 odstotka, odvisno od velikosti stanovanj. Celo pri garsonjerah je znašalo znižanje 2 odstotka glede na zadnje četrtletje lanskega leta. Dolgoročno takšna gibanja niso mogoča, saj se bo moral trg urediti: najemnina mora omogočiti poplačilo celotne naložbe, z upoštevanjem drugačnih donosov zaradi reinvestiranja. Že zdaj lahko govorimo o resnih nepravilnostih na najemnem trgu kot pomembni cokli, ki zavira preobrat cikla na trgu nepremičnin. Tako se je na primer v Švici predlani in lani promet na nepremičninskem trgu zmanjšal. Vendar ima Švica zelo stabilen in nizek, okrog 5-odstotni letni donos na nepremičnine, trg pa je dobro reguliran.
Postavlja se vprašanje, kaj poganja rast cen starih nepremičnin. Dogaja se ravno nasprotno od pričakovanj. Gospodinjstva so pričakovala občutnejše znižanje vrednosti nepremičnin od realiziranega. Korekcija cen starih stanovanj znaša le še 9 odstotnih točk: od najvišje ravni v tretjem četrtletju leta 2008 do konca prvega četrtletja letošnjega leta. Cene starih stanovanj ne rastejo zaradi plač, saj neto plača na zaposlenega raste komaj dober odstotek na četrtletje. Zniževanje najemnin torej delno izraža plačna gibanja, delno pa težave armade brezposelnih, ki se je z gospodarsko krizo povečala na približno sto tisoč. Za brezposelne je pomemben vsak cent, ki ga odmerijo za obratovalne stroške.
Konec leta 2008 je znašala ocena vrednosti stanovanj, izračunana na podlagi metode kapitalizacije stanovitnega dobička, okrog 70 odstotkov realiziranih transakcijskih cen stanovanj. Prilagoditev cen stanovanj navzdol za okrog 15 odstotnih točk od vrha nepremičninskega cikla do lanske jeseni je kratkoročno povečala donos za investicije v nepremičnine, toda od septembra lani se donosi spet zmanjšujejo. Prve tri mesece letošnjega leta so se cene starih stanovanj povečale za 3,1 odstotka. Torej se že pol leta gibljejo ravno v nasprotni smeri kot najemnine. Gre za proces, ki poslabšuje pričakovani donos. Postavlja se vprašanje, kaj nam nepremičninski trg s svojimi podatki sporoča. Še zlasti, ker vemo, da promet na trgu poteka na spodnji meji nepremičninskega cikla.
Leta 2006, tik pred prevzemom evropske valute, so gospodinjstva vsak mesec v bankah najela za približno 27 milijonov evrov (neto) posojil, leta 2007 pa že 62 milijonov evrov. Zgolj in samo lani se je neto posojanje bank gospodinjstvom skrčilo: znašalo je neto 44 milijonov evrov na mesec, to pa je še vedno več kot leta 2006. Letos je neto posojanje bank gospodinjstvom prve štiri mesece na ravni visokega potrošniškega optimizma iz leta 2007. Drugače povedano, leta 2007 so banke financirale 12 odstotkov na enoto prometa z nepremičninami, lani in letos pa okrog 50 odstotkov. To kaže, da so banke zelo močno vpete v financiranje nepremičninskega in stanovanjskega trga. Obseg neto stanovanjskih posojil letos (januar-april) znaša skoraj 250 milijonov evrov, to pa je v razmerju do neto bančnih posojil gospodarstvu skoraj 75 odstotkov. Banke očitno vidijo v stanovanjskem trgu priložnost, toda rast cen starih stanovanj je glede na gospodarske razmere nesmiselno visoka. Menim, da je v takih razmerah nakup iz naložbenega motiva neprivlačen in pri sedanjem davčnem vijaku tudi neracionalen. Obseg alokacije stanovanjskih posojil gospodinjstvom z vidika stanovanjske oskrbe je prevelik in najbrž bo nujno vsaj relativno zmanjšanje: več za gospodarstvo in manj za nakup stanovanj, saj sedanje razmerje dolgoročno ni vzdržno.
Ta sestavek je prekratek, da bi v njem lahko zajeli vse predloge, ki jih mora država pripraviti za ureditev najemnega trga in za reševanje vprašanja zalog na novo proizvedenih stanovanj, tudi tistih, ki jih je za trg gradil republiški stanovanjski sklad. Toda predvsem se mora spremeniti uradniška mentaliteta, da lahko tržne najemnine znašajo le sedem evrov za kvadratni meter, in preiti na razmišljanje, da mora najemnina v ekonomski življenjski dobi nepremičnine znašati vsaj toliko, da na koncu ekonomskega življenja zadošča za nakupno vrednost nadomestnega stanovanja.

Pisma bralcev pošljite na naslov pisma@mladina.si. Minimalni pogoj za objavo je podpis z imenom in priimkom ter naslov. Slednji ne bo javno objavljen.